En el mercado de vivienda en España en el
primer semestre de 2013 destacó la presencia de las compras de inversores y de
extranjeros. En la oferta ha dominado la realizada por los bancos, a la que se
ha añadido la de Sareb, el “banco malo”, con 51.000 millones de euros en activos
inmobiliarios a revender. Los resultados del Censo de Vivienda de 2011,
divulgados en dicho periodo, se revelaron
como
no coherentes con los del Censo
anterior de 2001 y con los datos de
flujos de viviendas terminadas durante el periodo intercensal.
Los
precios de la vivienda y los alquileres volvieron
a descender en España en el primer
semestre de 2013. El recorrido a la baja de los precios (-36,2%, INE) desde el
inicio de la crisis hasta 2013 ha sido
casi siete puntos más intenso que el de los alquileres (-29,6%, Fotocasa).
Según la OCDE, España está situada en el grupo de países con precios de la vivienda
sobrevalorados y que en 2013 siguen registrando nuevos descensos (Reino Unido,
Bélgica, Holanda y Australia). Lo destacable del caso español ha sido la
tardanza de los precios en reaccionar a la baja en los cuatro primeros años de
la recesión del mercado de vivienda, coincidiendo con el retraso en la salida
de la crisis bancaria.
Por
el lado de la demanda en 2013 ha continuado la recuperación de las ventas de viviendas a extranjeros, cuyo peso
en el total de ventas de viviendas fue del 17% en el primer trimestre.
Dicha proporción alcanzó niveles
especialmente elevados en Baleares, Canarias y Valencia, junto a las
provincias andaluzas de Málaga y Almería. Al igual que en la evolución actual de
la economía española es la demanda exterior la que “tira” de la economía frente
a una deprimida demanda interna, en el
caso del mercado de vivienda contrasta en 2013
el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado
descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4).
La caída del empleo, el débil ritmo de
creación de nuevos hogares, el retroceso salarial y las menores prestaciones sociales, junto a la restricción
crediticia, mantienen en niveles bajos
las compras de viviendas por residentes españoles. Junto al dinamismo de los compradores extranjeros en lugares de “sol
y playa” (en el norte y en el interior las compras por parte de extranjeros
apenas cuentan), en el mercado español
destaca la presencia de inversores
a la búsqueda de oportunidades en tiempos de bajos precios, que suponen
una proporción del 30% al 40% de las ventas.
La presencia de inversores individuales
e institucionales, sobre todo Fondos de
Inversión, del resto del mundo, ha provocado que desde 2010 las ventas de
viviendas en España superen ampliamente
al número de préstamos hipotecarios concedidos. En 2013 los préstamos hipotecarios para compra de
viviendas suponen en torno al 55% de las ventas (por encima del
100% hasta 2007). En dicha situación, y
con una oferta creciente de viviendas de alquiler alimentada por las viviendas
de nueva construcción no vendidas, el
peso del alquiler debe de estar aumentando, sobre todo entre los hogares que
acceden a una vivienda por primera vez. Los nuevos hogares que ahora optan por el alquiler algo
deben de haber aprendido sobre lo que le espera al deudor moroso en
España, tras el amplio rosario de
noticias de desahucios de viviendas por ejecuciones hipotecarias en los
últimos años.
La mayor oferta de viviendas procede de los
bancos, más dispuestos a financiar si los préstamos nuevos que conceden valen para comprar viviendas de su amplio
stock. Sareb, que tiene en su activo 107.000 activos inmobiliarios adjudicados
y 90.000 préstamos, supone una cuota importante
en la oferta del mercado. El FMI ha
criticado la visión relativamente optimista de dicha entidad acerca de los
precios del mercado de vivienda, que todavía deben de bajar más. Promotores que
no vendieron las nuevas viviendas construidas acuden a Sareb a comprar con
amplias rebajas las promociones que en
su día cedieron a los bancos financiadores (bajo control del Frob) como dación
en pago.
Las
pérdidas privadas o diferencia entre la
cuantía de los préstamos en cuestión y el valor al cual los compró Sareb a los
bancos se han socializado en forma de más deuda pública o en el aval público a
la deuda con la que Sareb ha adquirido tales activos. Algún Código de Conducta de Sareb
debería impedir la fuerte rebaja que
tales ventas podrían suponer para
promotores que construyeron al margen de
la demanda del mercado. El comportamiento de promotores y ayuntamientos en la
fase de la burbuja fue la versión hispánica de la ley de Say, esto es, que la
oferta de viviendas crea su propia
demanda. Dicha ley fue refutada a conciencia por Keynes en su día, como también supuso un rechazo
de la misma el amplio excedente de viviendas producido en España..
Los bancos están ahora en España en los dos
lados del mercado de la vivienda. Por un lado ofertan viviendas que no lograron
vender los promotores financiados. Además, se han convertido en promotores de
nuevas viviendas, aprovechando los
mejores suelos adquiridos por la misma vía que las viviendas. Por el lado de la demanda aparecen como
financiadores de quienes se atreven a
comprar una vivienda a préstamo. Para
poder vender las viviendas adquiridas a los bancos, Sareb está firmando
convenios con bancos a fin de asegurar financiación a los adquirentes. Todo
indica que los bancos supervivivientes de la crisis serán más poderosos que
antes de la misma.
El
Ministerio de Fomento estimó en 676.038 el stock de viviendas nuevas no
vendidas a fines de 2011, pero no ha publicado las estimaciones de dicho
stock a fines de 2012. En la exposición de motivos de la ley 8/2013, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE de 27 de junio de
2013), se dice que hay 723.043 viviendas
nuevas vacías, lo que confirma que el elevado stock de viviendas no vendidas,
cerca del 3% del parque de viviendas de España, se mantenía a fines de 2012.
En 2013 la nueva oferta de viviendas en España
volverá a registrar mínimos en el número de viviendas iniciadas. La
construcción residencial efectuará de nuevo en este año una aportación negativa de medio
punto porcentual al crecimiento del PIB. El significativo descenso previsto de las
viviendas terminadas en 2013 (unas 72.000) puede impedir que este año crezca de nuevo el stock de viviendas terminadas y no
vendidas.
Publicado en El Pais de los Negocios, 24.8.2013
[1] Julio Rodríguez López es miembro de Economistas frente a la Crisis.
Fue presidente del BHE y de Caja Granada.
