17 marzo 2009

EL VULNERABLE SECRETO DE LA VPO


Julio Rodríguez López

La vivienda protegida, denominada popularmente como VPO, es el instrumento más conocido, aunque no el de mayor coste, de los que integran la política de vivienda en España. Los restantes instrumentos son la política de suelo, el sistema de regulación de los alquileres, la fiscalidad y la financiación crediticia. Las condiciones de esta última dependen de las características del sistema financiero y de la normativa sobre el mercado hipotecario.

La vivienda protegida se desarrolla a través de los planes plurianuales, cuyo contenido lo establece el gobierno de España, previo consenso con las comunidades autónomas. Estas últimas tienen transferida la competencia en materia de política de vivienda, por lo que son las ejecutoras del contenido de los planes citados. En este momento está en vigor el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012, regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008).

En tanto se remata la negociación con las entidades de crédito, el mecanismo de las VPO no se ha paralizado en 2009. Para ello el gobierno ha aumentado, a través de una Orden Ministerial (BOE de 27.2.2009), el alcance de los programas 2007 y 2008 correspondientes al pasado Plan 2005-2008. La citada negociación del gobierno con bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito tiene la mayor relevancia, puesto que los planes plurianuales dependen estrechamente de que dichas entidades concedan créditos para financiar la promoción y venta de VPO.

Además de las nuevas VPO para venta y alquiler, hay otras actuaciones protegidas, entre las que el PEVR 2009-12 pretende fomentar la rehabilitación del parque de viviendas existente. A fines de 2008 dicho parque debía superar los 25,5 millones de viviendas, lo que implica alrededor de 1,5 viviendas por hogar en España, muy por encima de las 1,1 viviendas por hogar a que asciende la media de la Eurozona. Las viviendas protegidas suponen el componente más redistributivo de la política de vivienda. La información estadística disponible sobre el alcance de dicho componente de la política de vivienda resulta evidentemente mejorable.

Entre los dispersos datos disponibles sobre la construcción y venta de viviendas protegidas destacan los 44.721 proyectos visados por los Colegios de Arquitectos en 2008. Dicha cifra no incluye los proyectos visados en la provincia de Sevilla, según la publicación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. Ello implica que el total citado puede estar en torno a los 46.000 proyectos visados en el pasado ejercicio, el 17,7% del conjunto de proyectos de viviendas visados en 2008 y un 9,3% más que en 2007. La significativa proporción de VPO, la más elevada en muchos años, refleja sobre todo el abrupto descenso sufrido en el pasado año por la vivienda libre (-62,4%).

Las compraventas registradas de viviendas protegidas en 2008 ascendieron a 49.935, el 8,9% del total. Las transmisiones de VPO intervenidas por los notarios se aproximaron a las 55.000, casi el 10% del total correspondiente. El saldo vivo de los préstamos para compra de vivienda protegida supuso el 4,9% del conjunto de los créditos a comprador de vivienda (unos 646.800 millones de euros, según el Boletín Estadístico del Banco de España) el pasado año, lo que implica que dichos créditos para compra de VPO debían suponer alrededor de unos 32.000 millones de euros a 30 de septiembre de 2008.

El aspecto más trascendente de las viviendas protegidas es su precio de venta, casi 1.132 euros por metro cuadrado en el 4º trimestre de 2008. Esto implica que una vivienda protegida de 90 metros cuadrados construidos se vendió en dicho periodo de tiempo a un precio de alrededor de 17 millones de antiguas pesetas, en torno al 56% del precio de venta medio de las viviendas libres.

El precio medio de venta de una vivienda protegida en 2008 de dicha superficie equivalía a unos 4,8 salarios medios anuales, mientras que el precio de la vivienda libre se aproximó a los nueve salarios anuales. Para el hogar monosalarial que gane el salario medio (unos 21.000 euros brutos en 2008), el esfuerzo de acceso a la vivienda libre en 2008 ascendió al 53% de los ingresos, mientras que el caso de las viviendas protegidas dicho esfuerzo fue del 32%, que está dentro de los cánones. En la vivienda protegida el acceso a la misma supone un esfuerzo razonable para el hogar de nueva creación. En las viviendas libres, a precios de mercado, el esfuerzo de acceso resulta muy por encima de lo razonable. Ese es el secreto de las VPO.