28 septiembre 2013

La política de vivienda. Un escenario que cambió en 2013. Julio Rodriguez López

  
  En el primer semestre de 2013   se  han puesto en marcha los primeros cambios introducidos en el marco estatal de la política de vivienda por el gobierno resultante de las elecciones generales de noviembre de 2011. Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 5 de junio de 2013 aprobó un “Plan integral de Vivienda y Suelo”. Los objetivos del Plan fueron los de garantizar el derecho a la vivienda adecuada, paliar la situación de hogares con dificultades para afrontar las deudas hipotecarias, mejorar el estado de conservación en sentido amplio del parque de viviendas existente. Por último, dicha política pretende contribuir a la reconversión y reactivación del sector de la construcción.
Las piezas más destacadas de dicho Plan fueron las correspondientes a un nuevo Plan de Vivienda estatal 2013-2016, a una Ley de que potenciaría la rehabilitación y  que modificaría la normativa vigente en materia de suelo, y de  otra Ley  que modificase la hasta ahora vigente en materia de arrendamientos Urbanos. A todo esto se añadiría  una nueva Ley que recogiese los cambios introducidos por vía de Reales Decretos-Ley en materia de desahucios de viviendas por impago de préstamos.
  El nuevo Plan de Vivienda 2013-2016 (RD 233/2013, BOE de 10.4.2013, “Plan Estatal de Fomento del  alquiler de Viviendas, rehabilitación, “regeneración y renovación urbana, 2013-2016) viene a ser  el décimo plan plurianual  de vivienda de la democracia (el primero fue el de 1981-83, imperantes Suarez y Calvo-Sotelo). El plan plurianual inmediatamente anterior fue el PEVR 2009-12, que resultó afectado de forma muy negativa en su aplicación por la restricción crediticia derivada de la crisis financiera iniciada en 2007. La política de viviendas protegidas ha descansado pesadamente en los créditos de las entidades colaboradoras para la promoción y compra de dicho tipo de  viviendas. Si falla dicha financiación, entonces el margen de maniobra de la política citada se pone en cuestión.
 El nuevo Plan 2013-16 pretende no gravar los futuros Presupuestos Generales del Estado. Se trata de complementar las ayudas del Plan Estatal de Viviendas con otras ayudas fiscales y con financiación procedente del  sector privado. El Plan citado incluye siete programas, entre los que destaca el relativo a las ayudas al acceso al alquiler, en el que se recuperan las ayudas directas,  de hasta 200 euros al mes,  a los inquilinos con ingresos no superiores a tres veces el IPREM (19.170 euros/año) y que  no paguen más de 600 euros al mes de alquiler. Este último tope resulta un tanto reducido, a la vista de los niveles  de mercado de los alquileres.
Un segundo programa de interés es el correspondiente al fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Dicho programa contempla ayudas  a la construcción de viviendas destinadas al alquiler, que no podrán superar los 22.500 euros por vivienda.  Dichas viviendas de alquiler  solo podrán edificarse sobre suelo o edificaciones  de titularidad pública. Las viviendas deberán destinarse a hogares (“unidades de convivencia”) con ingresos no superiores a 3 IPREM. Desaparece cualquier ayuda pública  a  la vivienda protegida en propiedad.
El Plan tiene un segundo bloque  destacado, relativo a la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, centrado en las obras derivadas de los informes de evaluación de edificios y la mejora de la eficiencia energética  y la accesibilidad y  sesgado a favor de la renovación urbana. El Plan 2013-16 unifica el concepto de vivienda protegida, que será la calificada por las autonomías, destinadas a vivienda habitual del propietario y que tenga un precio máximo de venta o alquiler y que no supere los 90 metros cuadrados de superficie útil.
El plan prevé amplias posibilidades de alterar la calificación y régimen de uso de las viviendas protegidas ya calificadas. El Plan tiene unos recursos disponibles presupuestados por una cuantía de 2.311 millones de euros. Se prevé la participación de las autonomías, subrayándose la trascendencia de los convenios a firmar entre el Ministerio y cada comunidad  autonomía.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, BOE de  5.6.2013, incluye un conjunto de  correcciones  sustanciales a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24.de noviembre).   Se considera el hecho de que en Europa hay una proporción bastante mayor que en España de dicho tipo de viviendas, donde hay un 17% de hogares viviendo de alquiler, (en el Ministerio de Fomento añaden a los hogares en alquiler los que viven en viviendas cedidas en uso con carácter gratuito).
Las reformas de  la vigente ley de arrendamientos urbanos  rebajan  de cinco a tres años el plazo máximo del alquiler y  se puede despachar al inquilino con solo un año de contrato aduciendo la necesidad de la vivienda,  retornando así  al “Decreto Boyer” de 1985.  Se deja libertad entre arrendador y arrendatario para elegir el indicador con el que se va actualizar el alquiler, y no el IPC como hasta ahora. Si un comprador adquiere una vivienda alquilada estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato esté inscrito en el Registro. Se agiliza el procedimiento de desahucio en caso de impago de rentas.
  El tercer instrumento destacado es la Ley 8/2013, de 26 de junio (BOE de 27 de junio de 2013) de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Dicho texto legal es la tercera pieza rectificada de entre las que integran las la política de vivienda. Con dicha ley se pretende potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana, “eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible”.  Se modifica en dicha ley un amplio conjunto de normas, éntrelas que destaca el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 2/2008), la Ley de Economía Sostenible (Ley 2/2011) y la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal.
Destaca el alcance de los cambios introducidos en la normativa correspondiente a la rehabilitación. Se sustituye la actual ITE (inspección técnica de edificios) por el Informe  de  Evaluación de Edificios (IEE). Además, se  cambian las leyes vigentes de suelo y de propiedad horizontal, reforzando los derechos del propietario. Se abren las puertas a la figura del agente urbanizador, en este caso aplicado a la rehabilitación y a la  regeneración urbana. Se puede suspender  la reserva de suelo  (30% de la edificabilidad) para  la construcción de vivienda protegida o equivalente en los nuevos desarrollos urbanos. Dicha suspensión duraría  cuatro años y deberán aceptarla  las comunidades autónomas.
El cuarto instrumento relevante de la política de vivienda es la  Ley 1/2013, de 14 de mayo, (BOE de 15 de mayo de 2013) “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, que viene a ser  la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Cuatro han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable tras la ejecución hipotecaria, desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año después, con un nuevo gobierno, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 


La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo, a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, la liberación de la deuda para el deudor con la entrega de la vivienda al banco acreedor. El “umbral de insolvencia” establecido en el Código en cuestión  resulta extremadamente reducido.

El tercer cambio normativo,  el  RDL 27/2012, impuso una moratoria de dos años a los  lanzamientos (desahucios) de las viviendas habituales ocupadas por deudores morosos  con especial riesgo de exclusión. Se condicionó la moratoria al caso de  que la entidad acreedora se hubiese adjudicado la vivienda. Se consideró como hogares con riesgo de exclusión  a los que percibiesen unos ingresos no superiores a 3 IPREM (algo menos de 1.600 euros/mes),  junto a unos requisitos adicionales que  han limitado de forma significativa   el alcance de la norma.

La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. En enero de 2013 se acordó entre gobierno y bancos  la creación  de un “Fondo Social de Viviendas” a partir de las viviendas  que aporten los bancos, unas 6.000, para alojar a personas desahuciadas por los mismos  desde 2008 Las dos primeras normas no han disminuido las dificultades de los deudores hipotecarios. El Código de Buenas Prácticas ha generado una escasa   demanda de aplicación por los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos.
 En febrero de 2013  el Congreso de los Diputados aprobó la aceptación a trámite de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Esta  iniciativa tenía el respaldo de más de 1,4 millones de firmas y se había presentado al Congreso en noviembre de 2011.  El texto de la ILP tiene solo dos artículos y considera la dación en pago como la fórmula preferente para solucionar la cuestión de los impagos hipotecarios en el caso de la vivienda habitual.
 Tras la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de  12 de marzo de 2013, contraria al ordenamiento jurídico español del procedimiento de ejecución,  el   procedimiento debe de establecer  la posibilidad de que el juez  lo pueda paralizar, si existe alguna clausula abusiva. 
 La Cortes Españolas convalidaron el RDL  27/2012. Después, este texto legal y el de la ILP sobre dación en pago se convirtieron, integrados,  en proyecto de ley,  al que el gobierno incorporó un amplio conjunto de enmiendas. La  Ley 1/2013, como antes se ha indicado, es la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Dicha  ley tiene cuatro grandes capítulos. El primero   mantiene la suspensión por dos años de los desahucios de las familias en situación de especial riesgo de exclusión. El  segundo modifica la normativa hipotecaria vigente en España, limitando los intereses de demora exigibles en la ejecución hipotecaria y  reduce  a 30 años el plazo de  los préstamos hipotecarios que integren la cartera de préstamos elegibles para la titulización.
En el tercero se establece un tipo de salida de subasta no inferior al 75% del valor de tasación empleado en la concesión del préstamo. Se  eleva el porcentaje de adjudicación al 70% del tipo de subasta si no hay postores en la subasta. El órgano judicial puede paralizar el procedimiento en caso de advertirse la presencia de clausulas abusivas. En el cuarto se amplía el colectivo situado en el umbral de exclusión en el Código de Buenas Prácticas.
Algunas modificaciones significativas  son la fijación de un tope a los intereses de demora de tres veces el tipo de interés legal, la reducción del aval preciso para participar  al 5% del valor de tasación (antes el 20%), la elevación de uno a tres impagos para que la entidad de crédito pueda solicitar la ejecución. Si queda  desierta la subasta la entidad prestamista se puede quedar con la vivienda solo por un 50% del valor de tasación empleado para la concesión del préstamo. 
Se considera, en general, que las reformas introducidas son escasamente ambiciosas. Las suspensiones de los lanzamientos para hogares vulnerables durante dos años tienen un ámbito limitado y suponen un paliativo. Son  tímidas las limitaciones introducidas para los intereses de demora. Resulta excesivo que  estos sigan afectando a todo el capital vencido anticipadamente y no solo a la deuda vencida. Se  impide al deudor optar entre un procedimiento judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la banca.
Debería de tasarse el inmueble en la ejecución y que el  banco se lo adjudicase, si no hay postores en la subasta, por el 100% de dicho valor actualizado. Se debe de avanzar hacia el establecimiento en España de una ”ley de segunda oportunidad”, en línea con lo existente en otros países de Europa occidental, por la que el ciudadano que incurre en insolvencia no culpable puede acogerse a un plan de pagos para afrontar el sobreendeudamiento.
Dicho plan de pagos es objeto de un control judicial absoluto, control que no se establece en la Ley 1/2013. Recientemente, un informe del Banco Central Europeo (BCE, 2013) ha supuesto una crítica en dicho sentido a  la ley 1/2013, considerándola insuficiente y subrayando  las diferencia  con las prácticas vigentes en otros países de la Unión Europea. Para el BCE la ejecución hipotecaria debería de ser el último recurso. El marco regulador “debe de proporcionar incentivos a todas las partes interesadas par a que acuerden una reestructuración de deuda oportuna y razonable en caso de incumplimiento”.

 La nueva política de vivienda en España impulsa el alquiler y la rehabilitación, modifica la ley del suelo para impulsar la rehabilitación por parte de  los agentes privados,   pone las cosas más fáciles a los arrendadores y despide a la vivienda protegida en propiedad. “Se ha iniciado un camino  con algunos aciertos, pero se está lejos de poder afirmar que contamos con una política global de vivienda y suelo” (D. Aguado, 2013). 

Publicado en Ciudad y Territorio,nº 177. Revista del Mº de Fomento