(I). Los precios
Los precios de la vivienda tendieron a
estabilizarse en España en la segunda parte de 2014. Destacó la evolución del índice trimestral de precios
de vivienda del INE, que registró
aumentos moderados en los trimestres segundo y tercero de 2014. Dicha evolución contrastó con los continuados descensos
anuales que dicho índice sufrió en el
periodo comprendido entre 2007 y 2013. El aumento acumulado de los precios de
la vivienda, según el índice en cuestión, fue del 1,6% en los tres primeros
trimestres de 2014.
La
variación interanual de los precios de vivienda del índice citado fue del 0,3% en el tercer trimestre de 2014. Por autonomías, destacaron los
mayores aumentos interanuales registrados
en Madrid (2,8%), Cantabria (2%) y
Murcia (1,5%). Los descensos interanuales de dicho índice de precios fueron todavía
significativos en las zonas de interior,
en especial en Rioja (-3,5%) y Navarra (-6,9%).
Los restantes indicadores de precios de
vivienda, obtenidos a partir de tasaciones, experimentaron descensos moderados
en 2014, inferiores a los de años precedentes. El precio medio de venta de una
vivienda en España era de 1.455,8 euros por metro cuadrado en el tercer
trimestre de 2014, según la estadística
de precios de tasación del Ministerio de
Fomento. Dicho precio todavía era inferior en un 2,6% al del mismo periodo del
año precedente.
El precio medio de una vivienda de 90 metros
cuadrados en España en 2014, según la
estadística citada de Fomento equivalía a 5,8 veces el salario medio anual
estimado por el INE, lejos del valor de 9,0 que dicho coeficiente alcanzó en
2007, el año del “pinchazo de la burbuja”. Sin embargo, dicha relación era
superior a la de 4,3 de 1997, al inicio
de la etapa expansiva.
Los
precios de la vivienda, según Tinsa, descendieron en diciembre de 2014 en un 3%
sobre el mismo mes del año anterior (-9,2% en 2013). Dichos precios apenas bajaron
en las Áreas Metropolitanas (-0,2%). Los mayores retrocesos correspondieron a las zonas de “Costa Mediterránea” (-4,5%) y
“Resto de Municipios” (-4,7%) (Figura 7).
Es de destacar que en diciembre de 2014 el
precio medio de las viviendas aumentó, según Tinsa, en un 2,1% sobre el mes
precedente. Dicho aumento fue consecuencia de los importantes incrementos intermensuales
registrados en dicho mes por los precios de las “Áreas Metropolitanas” y por los de “Capitales y grandes
ciudades”.
El retroceso acumulado de los precios de la
vivienda entre 2007 y 2014 fue del 36,1%, según el índice trimestral del INE.
El mayor descenso acumulado de los precios de vivienda desde el inicio de la
crisis lo registró la estadística de
precios de la empresa tasadora Tinsa, que experimentó una disminución del 41,2% hasta diciembre de 2014.
Según
la estadística de Fotocasa los alquileres también parecían
estabilizarse al final de 2014, aunque la variación interanual todavía era negativa en noviembre, el -2,4%. El
alquiler medio en España en dicha fecha
era de 6,76 euros/mes por metro
cuadrado. El descenso acumulado de los alquileres en la fase de recesión del
mercado de vivienda, el 33,2%, estuvo en línea con la evolución de los precios de la
vivienda.
Como en el caso de los precios, los alquileres
de las zonas más turísticas, junto a Madrid y Cataluña, en especial en la
provincia de Barcelona, registraron también variaciones alcistas significativas
en la segunda mitad del año. El mayor aumento interanual de precios de vivienda
en Madrid, según el índice de precios de vivienda del INE, fue paralelo con el
mayor aumento de las ventas y de las viviendas iniciadas experimentados en
dicha Comunidad Autónoma en 2014.
(II) Ventas de viviendas y financiación
Las ventas de viviendas registraron un aumento
interanual del 22,5% en los tres
primeros trimestres de 2014 (-17,3% en 2013). En el mismo periodo de tiempo crecieron algo más las ventas a extranjeros
(24,5%), a la vez que las ventas a españoles
aumentaron en un 22,1%. Las ventas
a extranjeros mantuvieron en 2014 una cuota próxima al 17% respecto del total
de ventas.
En 2014 destacó el crecimiento de las ventas
en autonomías en las que el peso de las
ventas a extranjeros no alcanzó los niveles más significativos, como fue el caso de Madrid (44,2%), Navarra (39,3%), Cantabria
(35,1%) y País Vasco (32,8%). La estadística de compraventas registradas elaborada por los
Colegios de Registradores indica que los
mayores aumentos de ventas se produjeron en las más importantes áreas metropolitanas (Madrid
y Barcelona), en zonas turísticas (Baleares, Canarias y Málaga), y también en zonas donde la diversificación económica es mayor y es menor
la dependencia del turismo (Navarra).
El peso de las ventas a extranjeros fue sobre
todo elevado en Canarias (38,6%), Comunidad Valenciana (36,3%) y Baleares
(33%).Será necesario disponer de datos para el conjunto de 2014 para conocer el alcance real del crecimiento anual del conjunto de las ventas en dicho año, que
se situará entre el 15% y el 20%.
El número de préstamos a comprador de
vivienda descendió sobre el año
precedente en un 3,8% en los tres
primeros trimestres de 2014, según el Banco de España. Dicho descenso contrastó con el importante aumento de las
ventas en el mismo periodo de tiempo. En 2014 ha vuelto a descender, pues, la proporción de compraventas de viviendas financiadas con un préstamo hipotecario. Dicha
proporción puede ser inferior al 60% en el conjunto del año (habrá unas 200.000
nuevas hipotecas para compra de vivienda frente a unas 360.000 viviendas
vendidas).
El fuerte desfase entre préstamos y compras confirma
que en 2014 volvió a ser importante la presencia de inversores entre los
adquirentes de vivienda, que no suelen necesitar de un préstamo para efectuar
la compra. Los bajos tipos de interés de
los depósitos bancarios, que convierten
en escasamente atractiva la colocación de ahorro en depósitos, impulsan la compra de vivienda como forma de
colocación del ahorro.
Los fondos de inversión, que solo en 2013-14
han aumentado en 190 su presencia en España, según la Comisión Nacional del Mercado de
Valores[2], han tenido una presencia
importante en el mercado de vivienda de
España en 2014, destacando sobre todo el empuje aportado al segmento “prime” de dicho mercado.
Junto a la presencia de inversores extranjeros
y nacionales, en 2014 la evolución de los fundamentos económicos contribuyó a
mejorar la demanda de vivienda en España. En primer lugar, la recuperación del
crecimiento del PIB en dicho año (1,3% es la previsión) estuvo acompañada de
aumentos destacados en el empleo.
La variación
interanual de los ocupados EPA fue del 1,6% en el tercer trimestre de
2014. Esto supuso un aumento neto de 274.000 empleos en un año. Los hogares aumentaron en 135.300 en el mismo periodo de tiempo,
también según la EPA. El número de afiliaciones a la Seguridad Social aumentó
en 2014 por encima de los 300.000, como se comentó en un apartado anterior. El
aumento del empleo implica una mayor
demanda de vivienda, que se puede estar desviando hacia el alquiler con más
fuerza que en el pasado, por las condiciones de menor retribución y mayor
inestabilidad de los nuevos puestos de trabajo.
Frente al claro aumento del empleo, la renta
disponible real de los hogares se aproximó
al estancamiento en 2014 tras haber
retrocedido en los cuatro años precedentes. El aumento del consumo de los
hogares, superior al 2% anual en 2014,
redujo el ahorro familiar, que debió de descender en torno a unos tres puntos
porcentuales en proporción de la renta
(6,6% fue la media de los tres primeros trimestres de 2014 frente a 9,6% en 2013). El comportamiento de la renta disponible de
los hogares implicó que dicha variable no ejerció una influencia claramente
negativa sobre las compras de vivienda, aunque el descenso del ahorro no ayuda
a la adquisición de vivienda.
En tercer lugar, en 2014 siguieron bajando
los tipos de interés y mejoró la disponibilidad de financiación para los
adquirentes de viviendas. Entre diciembre de 2013 y noviembre de 2014 el tipo
de interés medio de los préstamos a comprador disminuyó en medio punto
porcentual, hasta el 2,61%TAE. Se redujo
asimismo hasta 2,3 puntos porcentuales el diferencial de los tipos de interés con el Euribor a doce
meses. Este último es el principal
índice de referencia de dichos préstamos cuando se formalizan a interés
variable.
El saldo vivo de los préstamos a comprador
retrocedió en septiembre de 2014 en un 3,7% sobre la misma fecha del año
anterior (-4,6% en 2013). En cambio, el volumen de financiación aportada por
medio de nuevos préstamos a comprador de vivienda creció
el 19,5% en el periodo enero-noviembre de 2014 sobre el año precedente. La
previsión es de una cifra absoluta superior
a los 26.000 millones de euros en nuevos préstamos a comprador en 2014. Se
advierte, pues, que las amortizaciones de los créditos vivos a comprador todavía
superaron en 2014 a los desembolsos bancarios efectuados a los compradores.
En cuanto a la morosidad de los préstamos a la
compra y rehabilitación de vivienda, la
cifra absoluta de préstamos morosos alcanzó el nivel máximo al final del primer
trimestre de 2014, 37.858 millones de euros, lo que implicó una tasa de
morosidad del 6,32%. En los dos trimestres siguientes el saldo de préstamos morosos descendió, con
lo que la tasa de morosidad se situó en
el 6,01% en septiembre de 2014.
El
descenso de la morosidad de los préstamos a comprador de vivienda ha sido menos
acusado que en el conjunto de los préstamos al sector privado de la economía,
que se situó en el 13,01% en la fecha
indicada. La tasa de morosidad descendió
ligeramente en los préstamos a la promoción y construcción de viviendas,
aunque continuó siendo muy elevada, por
encima del 37% del saldo vivo de dichos préstamos, que han sido el componente
crediticio más problemático tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La
mayor parte de los activos adquiridos por Sareb a los bancos (unos 50.000
millones de euros) correspondió a
préstamos a promotor, con frecuencia
correspondientes a promociones de viviendas en curso o a adquisiciones
de suelo.
En 2015 los tipos de interés se mantendrán
en niveles reducidos y será inferior la tasa negativa de variación de los
saldos de crédito a promotor y a comprador. El aumento de los nuevos préstamos
se fortalecerá en este año, lo que revela
no solo una actitud más proclive de los bancos a prestar al mercado de
vivienda, sino también una mayor demanda de financiación por parte de
potenciales compradores.
(III). La nueva oferta de viviendas
El aumento
anual de las ventas en 2014, superior al
15%, junto al descenso del stock de
viviendas nuevas sin vender explicó la
recuperación, todavía débil, de la oferta de nuevas viviendas. Los visados de
obra nueva de los colegios de aparejadores aumentaron en enero-octubre de 2014
en un 6,7% sobre el mismo periodo del año precedente. Las viviendas terminadas descendieron en un 27,8% en los diez
primeros meses de 2014 sobre el año precedente, reflejo del fuerte descenso de
las viviendas iniciadas en años anteriores.
Las iniciaciones de viviendas estarán por
debajo de las 40.000 en 2014 (33.900 en 2013),
lejos de los niveles de nueva construcción anteriores a los tiempos de
la burbuja. Entre enero y octubre de 2014 destacaron los aumentos de nuevas
promociones en las provincias de Barcelona (51,8%) y Madrid (26,4%) . Dicha
evolución confirma el mayor dinamismo
del mercado de vivienda en las
correspondientes aglomeraciones urbanas. La Comunidad de Madrid volvió a
ser en 2014 la autonomía con el mayor volumen absoluto de iniciaciones de nuevas viviendas, unas
7.800, más del 21% del total de España.
Según la Contabilidad Nacional de España, la
construcción residencial descendió en un 4,1% en los tres primeros trimestres
de 2014 sobre el año precedente. El nivel mínimo de construcción residencial a
precios constantes se produjo en el segundo trimestre de 2014, puesto que a
partir del tercero el volumen de obra
nueva y de rehabilitación ha vuelto a crecer.
En
2014 la financiación a promotor todavía
resultó difícil de obtener para los promotores
de viviendas. Estos están siendo
sustituidos por los propios bancos, de forma directa o por medio de convenios
con empresas promotoras. Los bancos disponen de importantes disponibilidades de
suelo urbano consolidado procedentes de
las daciones en pago de promotores. Sareb ha reanudado en 2014 la construcción de unas 5.000 viviendas que estaban en curso de construcción cuando
tuvo lugar el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria. Los fondos de inversión
también han entrado directamente en el negocio de la promoción de nuevas
viviendas.
La escasez de financiación bancaria a
promotor ha podido impulsar la creación de cooperativas de
viviendas, y no precisamente de
viviendas sociales, sino de socios con
ahorro suficiente para aportar autofinanciación a la nueva promoción. Pasará
tiempo hasta que los bancos vuelvan a prestar a los promotores en las
condiciones del pasado. En este momento los bancos no financian la compra de
suelo, la relación préstamo/valor es inferior al 100% y se exigen ventas
previas a la concesión del préstamo.
Dicha actuación implica un retorno a la práctica tradicional “sana” en
la financiación inmobiliaria.
Las viviendas terminadas en 2014, un -27,8% en enero-octubre de 2014 respecto del
año anterior, se situaron en unas 47.000
viviendas. Los descensos sufridos por las
terminaciones de viviendas en 2014 por parte de cooperativas y de
administraciones públicas fueron menos acusados que el del conjunto de
viviendas terminadas. Las viviendas terminadas promovidas por cooperativas y administraciones
públicas supusieron en 2014 el 9,4% del
total, proporción equivalente a la
de los años inmediatamente anteriores a la etapa expansiva 1997-2007.
Tras seis años consecutivos de descenso de las
viviendas terminadas, el empuje de las ventas de viviendas, que fue menor en el
caso de las viviendas nuevas que en el de las usadas (se prevén unas ventas de
alrededor de 59.000 viviendas nuevas en
2014), debió de acelerar el descenso del
stock de viviendas de nueva construcción no vendidas en 2014.
Dicho
descenso ha podido superar al 5% de dicho stock, que posiblemente se redujo el
pasado año desde las casi 564.000 viviendas
sin vender a fines de 2013 hasta unas 535.000 al final de 2014. A fines de 2013 tres autonomías,
Valencia, Andalucía y Cataluña, concentraban más del 50% del stock de viviendas
de nueva construcción no vendidas.
(IV). Accesibilidad a la
vivienda. Desahucios.
Después de 2008, como consecuencia de la
crisis general y de la fuerte recesión del mercado de vivienda, tuvieron lugar descensos importantes en los precios de la vivienda y en los
alquileres, junto a retrocesos de los tipos de interés, mientras que los
salarios medios han permanecido estables. Todo lo anterior ha provocado un retroceso del esfuerzo teórico
de acceso a la vivienda, evolución que persistió en 2014, puesto que las elevaciones
de precios solo se advirtieron en la
segunda parte del año y no fueron generalizadas.
La
restricción crediticia, la caída prolongada del empleo y las características de
los nuevos puestos de trabajo impidieron que
las mejores condiciones generales de acceso a la vivienda se tradujesen
en mayores niveles de compras o de
alquileres de viviendas después de 2008.
En 2014
el esfuerzo de acceso se situó en el
26,4% de la renta familiar media, en el caso de acceder a un préstamo bancario para compra de vivienda
que cubriese el 80% del precio de venta. Dicho esfuerzo seria del 33% de los
ingresos si el préstamo cubriese el 100%
de dicho precio. Una vivienda de 90 m2, al alquiler medio nacional se llevaría el 32,2%
de los ingresos del hogar monosalarial medio. El esfuerzo resultaría sustancialmente más elevado en las principales
áreas metropolitanas, en las que la renta supera ampliamente la media
nacional de 6,76 euros por metro
cuadrado y los salarios solo son levemente más elevados.
La creación
de empleos de reducido nivel salarial y elevada inestabilidad ha debido reforzar la demanda de vivienda de alquiler. A
título de ejemplo, un hogar monosalarial mileurista neto debería destinar el
60,6% de los ingresos para acceder a una vivienda de alquiler o el 62,1%
si adquiere una vivienda en
propiedad mediante un préstamo que
cubriese el 100% del precio de venta. A la vista de lo excesivo de
dicho esfuerzo, que supera ampliamente la tercera parte de los ingresos
del hogar, este deberá buscar, pues, una vivienda de alquiler de superficie más reducida o compartir una
vivienda con otros hogares, pero no está en condiciones de acceder a la propiedad a través de un préstamo bancario.
En la práctica está vigente el “Plan 2013-16”,
regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril del Ministerio de Fomento
(BOE de 10.4.2013). En la presentación
del Plan citado se aludió desde dicho
Ministerio a un objetivo total de
200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas, sin más detalle.
El nuevo Plan
2013-16 incluye siete programas, entre los que destaca el relativo a las ayudas
al acceso al alquiler. Dicho programa recupera las ayudas directas, que
cubrirían el 40% del alquiler durante doce meses prorrogables, hasta un máximo de 2.400 euros anuales. Las
ayudas se destinaran a los inquilinos con ingresos no superiores a tres veces
el IPREM (22.365,4 euros/año) y que no
paguen más de 600 euros al mes de alquiler.
No se han
divulgado objetivos desagregados para cada autonomía. El gobierno ha firmado
convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma
genérica, las actuaciones recogidas en
el Plan en el periodo de vigencia del mismo. No se han publicado los resultados
de la aplicación del mismo.
La gestión y aplicación de las actuaciones previstas en el Plan
2013-16 se ha dejado en manos de las
comunidades autónomas. La elevada relación entre los precios de las viviendas y los niveles de
ingresos salariales puede reducir la intensidad de la recuperación.
Junto a la cuestión del esfuerzo de acceso al
disfrute de una vivienda en propiedad o en alquiler, la política de vivienda
presenta en 2014 una problemática adicional que afecta a numerosos hogares. La
significativa morosidad de los préstamos a comprador de vivienda ha provocado un volumen notable de desahucios
de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. En 2014 persistió el fuerte ritmo de los
últimos años. El que los desahucios se hayan convertido en una noticia frecuente
no reduce la gravedad del problema.
Los datos más antiguos sobre la cuestión en España son los de ejecuciones
hipotecarias (procedimientos iniciados y
lanzamientos), trimestrales, procedentes del
Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según dicha fuente, entre
2008 y 2013 los totales acumulados fueron de casi 500.000 procedimientos de
ejecución presentados y 310.000 lanzamientos.
Las magnitudes recogidas en la
estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios. A partir
de 2013 el CGPJ ha desagregado los
lanzamientos practicados por los Tribunales Superiores de Justicia entre los procedentes de ejecuciones hipotecarias (25.811 en
2013) y los derivados de la aplicación
de la Ley de Arrendamientos Urbanos (38.141).
En mayo de 2013 el Banco de España inició la
publicación de “Notas Informativas” en las que se recogen datos
estadísticos sobre las viviendas
entregadas a los bancos como
consecuencia de impagos de préstamos. En 2013 se entregaron a los bancos 38.961
viviendas habituales, según el Banco de España. El 33,8% de las viviendas
entregadas fueron daciones de pago. En
el primer semestre de 2014 tales
entregas de viviendas a los bancos disminuyeron en un 30% respecto del
mismo periodo de 2013 (Figura 21).
Se puede aproximar que en los seis años
transcurridos entre 2008 y 2013 pudo haber en España unas 150.000 entregas de
viviendas habituales a bancos derivadas de la morosidad de los préstamos
garantizados por hipoteca.
La tercera fuente estadística es la del INE. Desde
2014 dicho organismo publica una nueva estadística trimestral de certificaciones de ejecuciones
hipotecarias iniciadas. En los tres primeros trimestres de 2014 se ha
certificado el inicio de 25.862 procedimientos de ejecución hipotecaria de viviendas habituales,
un 4.4% más que en 2013.
De las tres fuentes estadísticas disponibles
(CGPJ, Banco de España e INE), las del
Banco de España se aproximan más al
problema de los desahucios. Las del INE informan sobre procedimientos
iniciados, que pueden o no terminar en desahucios, y las del CGPJ no desagregan
entre los activos inmobiliarios.
Se debería de aproximar la normativa española a
las prácticas frecuentes en Europa
Occidental y en otros países
desarrollados (ley de sobreendeudamiento).La última norma establecida en España
es la Ley 1/2013, que supuso un avance sobre el marco previo, a pesar de lo
cual se está lejos todavía del marco
frecuente en Europa Occidental y en
Estados Unidos. El FMI ha subrayado la conveniencia de reformar el sistema de insolvencia relativo a las
personas físicas y aproximarlo a las
recomendaciones de la Comisión Europea.
(V)
Política de vivienda
En
2014 se produjeron cambios significativos en la fiscalidad de la vivienda. La
ley 26/2014, de 27 de noviembre, BOE de 28.11.2014, modificó el impuesto sobre
la renta de las personas físicas. Dicha ley mantiene los coeficientes de
abatimiento para transacciones de viviendas realizadas desde 2015, con un
límite global de 400.000 euros. Desaparecen los coeficientes de corrección
monetaria para la venta de viviendas compradas antes de 1994, lo que implica
una presión fiscal mayor sobre dichas ventas en concepto de plusvalía dentro
del impuesto en cuestión.
A
partir de 2015 desaparece la desgravación fiscal por alquiler de vivienda habitual, que
disfrutaban los hogares con rentas inferiores a 24.107 euros anuales. Se suprime, además, la desgravación del 100% de
que venían disfrutando los propietarios que arrendaban viviendas a arrendatarios
para uso habitual con edades comprendidas entre 18 y 30 años.
En 2014 se pondrán en marcha los programas de
ayudas al alquiler y a la rehabilitación previstos en el Plan 2013-16, de forma
separada por parte de cada comunidad autónoma. Es previsible que la cuestión de
los desahucios y de las viviendas vacías esté muy presente en las campañas electorales
previstas para 2015.
La
construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler se está reduciendo de forma sustancial, a la
vista de la caída sufrida por las calificaciones provisionales de dicho tipo de
viviendas. En los nueve primeros meses de 2014 el total de calificaciones
descendió en un 13,5% sobre el mismo periodo
de 2013, lo que habrá situado
dicho total por debajo de las 6.000 en 2014. Las ventas de viviendas
protegidas crecieron alrededor de un 20% en 2014 sobre el año anterior, con lo
que la proporción de viviendas protegidas dentro del total de ventas habrá
estado en torno al 5% en el pasado año. La cifra absoluta anual de ventas de viviendas protegidas se ha
podido situar por encima de las 18.000
en 2014.
Una versión de este artículo se publicó en la revista “Ciudad y Territorio.
Estudios territoriales”, del Ministerio de Fomento, nº 183.
