31 diciembre 2009

2009 - Un duro mercado de la vivienda. Se amplía el espectro de las VPO

Julio Rodriguez López

2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.

Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).

El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.

La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.

Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.

El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos)vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.

(El País de las Propiedades, 31.12.2009)

27 diciembre 2009

Burbujas seguras, crecimiento incierto

Julio Rodriguez López

El panorama de la economía europea tiene algo de primavera incipiente, brillante pero lleno de nubes. Las políticas monetarias y fiscales han presentado en 2009, por lo general, un perfil a todas luces expansivo. Como consecuencia de lo anterior han crecido de forma espectacular los precios de la mayor parte de los activos, sobre todo los bursátiles, mientras que el comportamiento del crédito y del crecimiento de las economías ha sido a todas luces mediocre y deprimido. Esta evolución se ha advertido en la economía española, con el añadido de la impresionante tasa de desempleo de la misma.

Los indicadores correspondientes a los últimos meses de 2009 no han registrado una tendencia clara, sino llena de altibajos. La economía de Estados Unidos presenta algo más de dinamismo, como parece confirmarlo el mayor rebrote inflacionista. El índice de precios de consumo de Estados Unidos aumentó en un 1,8% en noviembre de 2009 sobre el mismo mes del pasado año, mientras que en la Eurozona la variación interanual citada fue del 0,5%.

Tras un inicial protagonismo del gasto publico al inicio de la crisis, sobre todo en lo relativo a ayudas a las entidades bancarias con problemas, el núcleo central de las estrategias anticrisis lo ha sido la politica monetaria abiertamente expansiva seguida por los bancos centrales. Junto al mantenimiento de unos tipos de interés situados a niveles históricamente reducidos, se ha desarrollado a todo gas una política “no convencional”, denominada como de “alivio cuantitativo”, que ha llevado a multiplicar por varios dígitos los balances de los bancos centrales.

Junto a las tasas de aumento espectaculares de dichos balances y de la base monetaria, han tenido lugar profundos cambios en la composición de los mismos. El casi nulo aumento de los saldos de crédito al sector privado por parte de las entidades bancarias refleja la realidad de un multiplicador monetario nulo o negativo. Los bancos centrales han financiado los déficits públicos de forma directa (Estados Unidos) o indirecta (Banco Central Europeo).

Para los gobiernos resulta ventajosa dicha politica monetaria no convencional, puesto que reduce el coste al que tienen que tomar dinero prestado del público para financiar su propio gasto. Sin embargo, todo apunta a que dicho público llegará a pedir una mayor retribución cada vez que preste dinero al gobierno en forma de compras de deuda pública (R. Skidelsky, “El regreso de Keynes”, Critica, 2009, Pag.41).

La continuidad atenuada de dichas políticas cuantitativas en 2010 implica que los bancos todavía no pueden funcionar sin la liquidez subvencionada de los bancos centrales al final de 2009, tras dos años de crisis. Esta situación cambiaria si se reactivase plenamente el mercado mayorista de dinero entre las propias entidades de crédito. Se debaten los riesgos de abandonar la politica de estimulo citada antes de tiempo, considerándose que de dicha política habrá que salir antes de que resulte obvia la necesidad del cambio de perfil de la política monetaria.

Las estrategias anticrisis adoptadas han permitido superar los principales momentos de dificultad sufridos, sin provocar un mayor crecimiento de las economías. Se están superando las consecuencias de la nefasta burbuja inmobiliaria provocando nuevas burbujas. El mecanismo en cuestión resulta algo así como lo de “la mancha de la mora con otra verde se quita” que decía un cante muy popular en España hace más de cuarenta años.

Como se ha indicado en el Informe Económico del Presidente”, la acusada restricción crediticia y el sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario han sido las claves de la crisis en el caso de España. A la vez que las tasas de crecimiento de dicha economía resultan cada vez menos negativas, todavía es intenso el ritmo de descenso del empleo y el nivel de la tasa de paro. Desde el inicio de la crisis, los apoyos al sistema financiero, los créditos ICO (al fin en 2010 prestará directamente el ICO, más vale tarde que nunca) y los dos Fondos Estatales, de Inversión Local y de estimulo a la economía, han sido las piezas más relevantes de la politica anticrisis desarrollada, que ha sido intensa pero no demasiado bien explicada y justificada.

En tiempos de la transición política se pasó por una situación económica difícil, derivada del segundo”shock” del petróleo. Desde los gobiernos de Suarez se lanzaban a la opinión pública abundantes cuadros macroeconómicos, como forma de presentar las medidas adoptadas, que así parecían lucir mas que las abundantes medidas puestas en marcha en la reciente crisis, a las que ha faltado algo de “duende” en la presentación . Al final de 2009 el gobierno de España ha pasado desde el estímulo al intento de estabilización fiscal, en un momento en que los mercados han empezado a preocuparse en serio por los abultados niveles de deuda pública que va a ser preciso colocar en 2010.

El año 2010 se presenta cargado de problemas, que no parecen sin embargo irresolubles. El Euro Barómetro Estándar de la Unión Europea, realizado entre el 23 de octubre y el 18 de noviembre pasados, con un total de 30.238 personas entrevistadas, ha revelado que una mayoría del 51% considera al desempleo como el problema más importante existente en su país, muy por encima de la situación económica (40%).

Unas tasas positivas de crecimiento en algún trimestre de 2010 no implicarán necesariamente la presencia de una recuperación (Samuel Brittan, “Pattern in the eye of the beholder”, FT, 11.112.2009). Incluso con una tasa reducida de crecimiento en 2010 se estaría muy lejos del ritmo medio de aumento del PIB del 3,2% que registró la economía española entre 1997 y 2008. La “brecha” entre el PIB real y el potencial será negativa durante varios años. La estabilización fiscal irá mejor con una economía más dinámica, en la que los aumentos de la demanda se cubran en una proporción mayor que en los últimos años por producción interna, logrando una estructura más diversificada de la oferta productiva.

(El País de los Negocios, 27.12.2009)

15 diciembre 2009

DIFICIL CAMBIO DE MODELO PRODUCTIVO SIN CAMBIOS EN EL URBANISMO

Julio Rodríguez López

En los dos años ya transcurridos de recesión se ha aludido con frecuencia a la conveniencia de cambiar el modelo productivo de la economía española. El modelo en cuestión corresponde a la evolución seguida por dicha economía durante la etapa comprendida entre 1997 y 2007. En dicha etapa el crecimiento de la economía española se apoyó sobre todo en el auge de la construcción y venta de viviendas. Ello fue posible por la abundante financiación crediticia de bancos y cajas de ahorros al mercado inmobiliario y por la política urbanística “proactiva” de los ayuntamientos, tolerada por las comunidades autónomas. De persistir dicha política urbanística en los próximos años será difícil lograr el cambio deseable en la estructura productiva de la economía española.

La Constitución de 1978, los Estatutos de Autonomía y las Sentencias del Tribunal Constitucional han establecido que corresponde a las comunidades autónomas diseñar y desarrollar sus propias políticas en materia urbanística. Al Estado le corresponde ejercer ciertas competencias, lo que deberá hacer respetando el papel dominante de autonomías y ayuntamientos en dicho terreno. El motor del planeamiento son los ayuntamientos, bajo la tutela de los gobiernos autónomos. Estos últimos pueden llegar en el ejercicio de sus competencias hasta la concesión directa de una licencia, como es el caso de la Comunidad de Madrid, donde en los proyectos considerados como trascendentes se puede limitar el papel de los municipios al de emitir un informe no vinculante sobre la viabilidad urbanística (Proyecto de Ley de Medidas Fiscales y Administrativas (Acompañamiento) de los Presupuestos de 2010).

De la política de gobierno del suelo depende no solo la superficie destinada a la construcción de nuevas viviendas, sino también la extensión del suelo para otras actividades productivas y zonas verdes, entre otros destinos. Las decisiones locales sobre la composición del suelo en cuanto al uso del mismo resultan por completo relevantes para el futuro económico de las ciudades y, por agregación, para el conjunto de la economía española.

La experiencia del último auge en materia de gobierno del suelo no ha sido positiva para la economía española. Las nuevas viviendas se han construido con frecuencia eliminando actividades productivas preexistentes, agrícolas e industriales. Se ha reducido la superficie de suelo situado en polígonos industriales, recalificándose suelo industrial como urbanizable residencial. El proceso ha estado favorecido por el descenso producido en la rentabilidad de numerosas explotaciones agrícolas, ante la creciente competencia del resto del mundo, en especial por parte del norte de África.

Resulta escaso el debate existente en los municipios sobre el destino del suelo. En las elecciones locales apenas se toca dicha cuestión, de la que depende el futuro económico de los municipios. Al tratarse de una materia en la que son competentes ayuntamientos y autonomías, a nivel nacional aparecen las quejas frecuentes de los ciudadanos, pero sin alternativas al esquema institucional actual.

También ha destacado la intervención del Parlamento Europeo sobre el urbanismo valenciano y español. El “Informe Auken” de 2009 (Parlamento Europeo, Comisión de Peticiones, 20.2.09), que ha sucedido a otro de 2005, ha criticado fuertemente el urbanismo de la Comunidad Valenciana y el del conjunto de España. Se ha reforzado la idea de que la legislación urbanística española es inadecuada y debe de ser objeto de un cambio significativo (Eugenio Burriel, “La Unión Europea y el Urbanismo Valenciano, ¿conflicto jurídico o político?”, Boletín de la A.G.E. Nº 49, 2009).

Un ejemplo es el comentario de un asesor legal aparecido en el magazín “FT. Wealth” (Issue Eight Winter 2009, “Foreign Affaire”, Pág. 37): “Algunos gobiernos locales como el de Valencia tienen derechos casi ilimitados para desarrollar suelo sin compensación. Se han construido viviendas en España con la autorización de funcionarios corruptos, violando las normas del planeamiento. Los adquirentes deberían emprender la compra de propiedades en España de los últimos 30 años con cautela y bajo asesoramiento profesional”.

Las políticas locales y autonómicas en materia de decisión sobre el destino del suelo mantienen la absoluta prioridad al desarrollo inmobiliario. El déficit exterior reaparecerá con fuerza al primer indicio de recuperación de la hasta ahora decaída demanda interna. La solución a los problemas de la economía española debe favorecer que la recuperación de la demanda se acompañe de mayores niveles de producción interior. Una política orientada hacia el crecimiento debe de estimular el desarrollo de una economía mas diversificada (Martín Wolf, “A weakened Britain enters the post- Thatcher era”, FT, 4.12.2009).

(El Siglo 14 de diciembre de 2009)

(II)

10 diciembre 2009