El ritmo de creación de hogares es una
variable clave en el proceso de crecimiento económico. En este sentido, la
Encuesta Continua de Hogares (ECH) del INE es una estadística que equivale a
una actualización anual del Censo de
Población en algunas variables
demográficas relevantes. Persiste en España el crecimiento del alquiler, tanto en precios
como en la proporción de hogares que vive en viviendas bajo dicha forma de tenencia.
Según la ECH del INE relativa a 2015, en dicho ejercicio el número de hogares
en -España fue de 18.3 millones, solo un 0,24% más que en 2014. Canarias
(0,84%) y Madrid (0,74%) fueron las autonomías que registraron los mayores
aumentos relativos el pasado ejercicio
anual. En cifras absolutas, el incremento de 2015 fue de 43.100 hogares para el
conjunto de España, destacando la fuerte
aportación de la Comunidad de Madrid
(18.500), Andalucía (17.200) y Canarias (6.800).
Si la comparación se realiza a 1 de enero de
2015, la última variación anual fue de 75.500 hogares, por debajo de la
previsión de 100.624 hogares realizada por el propio INE en 2014. En todo caso,
el ritmo de aumento del número de hogares no resulta suficientemente acusado
como para mantener un crecimiento significativo de la demanda de vivienda como
bien de consumo duradero (vivienda para uso, no para inversión). El mayor aumento
del número de hogares en Madrid resulta coherente con la acusada expansión
observada en dicha autonomía en 2014-15 en cuanto a ventas de viviendas,
precios y en el número de viviendas
iniciadas, por encima del conjunto de España.
La ECH de 2015 ha confirmado el empuje del
alquiler como forma de tenencia de la vivienda entre los hogares en España. En
dicho ejercicio, el número de hogares residente en viviendas de alquiler en
España se elevó a 3,2 millones, un 5,2% más que en el ejercicio precedente,
mientras que el conjunto de hogares residente en viviendas en propiedad
descendió en un -0,7%. La proporción de
hogares residentes en alquiler ascendió al 17,5%, cuatro puntos más que en el último
Censo de Viviendas de España, de 2011.
La autonomía con mayor proporción de
viviendas de alquiler en 2015 fue la de Baleares, con un 26,2%, seguida por Madrid
(23,4%) y Cataluña (23,3%). Las autonomías con menor presencia del alquiler
fueron las de Extremadura (11,3%) y
Galicia (11,2%). Se advierte que el
alquiler pesa más en las zonas turísticas y también en las aglomeraciones
mayores de población, lo que confiere un carácter acusadamente urbano a dicha forma de tenencia.
Los hogares residentes en viviendas en propiedad en 2015 se aproximaron a los nueve millones, un 77,3%
del total, punto y medio por debajo de la proporción observada en el Censo de
Viviendas de 2011. El 28,3% del total de hogares, correspondiente a 5,2
millones, tiene pagos hipotecarios pendientes. Este componente de los hogares
ha retrocedido en casi 300.000 desde 2013, lo que implica un ritmo de
formalización de hipotecas para compra de vivienda muy inferior en los últimos
años respecto de los destacados incrementos
anuales de la etapa de desarrollo de la burbuja inmobiliaria (1997-2007).
Según Fotocasa, en marzo de 2016 el precio
medio de la vivienda de alquiler en España fue de 7,24 euros/m2-mes, un 4% más
que en el mismo mes de 2015. Lo anterior implica que el alquiler medio mensual de una vivienda de 90 metros cuadrados en España fue de 652 euros. Dicho precio ascendió a 917 euros/mes en Cataluña,
la autonomía con los precios más elevados,
y a 401 euros/mes en Extremadura, la de
precios más reducidos.
La mayor demanda de alquiler, visible en el aumento
de los precios, se deriva de las
dificultades para acceder a una vivienda en propiedad que tienen los nuevos hogares,
a pesar de las caídas sufridas por los
precios de venta y de los descensos de los tipos de interés de los préstamos a
comprador.
Se aprecia un cambio de mentalidad ante el alquiler por parte de los nuevos hogares, que
parecen tener menos reservas ante dicha forma de tenencia. Influye la
equiparación que se ha establecido en materia fiscal entre la propiedad y el alquiler en los últimos años para las
nuevas operaciones. La discriminación fiscal en favor de la propiedad fue decisiva para que
España llegase a ser el país con menor presencia del alquiler en Europa
Occidental.
Se conoce mal
la realidad del mercado de alquiler en España. Como se ha comentado, la ECH del
INE permite conocer cada año la proporción de hogares que vive de alquiler. Las
estadísticas de los “portales” Idealista y Fotocasa permiten aproximarse a los
precios de oferta del alquiler. Pero no hay estadísticas sobre contratos de alquiler (superficie de la
vivienda alquilada, plazo del alquiler, avales constituidos, seguros suscritos,
precios establecidos en los contratos), excluida la autonomía de Cataluña.
Dicha carencia debería eliminarse para
conocer mejor las características de dicho mercado de alquileres, pieza
relevante del conjunto del mercado de vivienda.
Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal "El siglo de Europa" de 2.5.2016.