VIVIENDA. SE ACENTUAN LAS CAIDAS DE PRECIOS
Julio Rodríguez López 11.10.2012
Hasta el verano de 2012 el mercado de vivienda mantuvo en España la tónica deprimida de los ejercicios precedentes. La novedad de este año es que se ha acelerado el descenso de los precios de la vivienda, lo que puede facilitar que el ajuste deje de descansar en exclusiva en el retroceso de la nueva construcción residencial. En el 2º trimestre de 2012, según la estadística del INE, los precios de la vivienda descendieron en España en un 14,4% sobre el mismo periodo de 2011. El retroceso acumulado de dichos precios en la fase de recesión del mercado de vivienda ha sido del 28%.
La mayor caída de los precios de venta de las viviendas en 2011-12 refleja la débil situación de la demanda de vivienda en España. Entre los factores explicativos destaca la caída del empleo, el -4,8% en el segundo trimestre, correspondiente a 655.200 puestos de trabajo menos que en el mismo periodo del año precedente. El continuo descenso de los puestos de trabajo ha frenado en gran parte la creación de nuevos hogares, que solo han registrado un aumento interanual de 122.200 en el 2º trimestre de 2012, según la Encuesta de Población Activa del INE.
La impresión de inestabilidad en el empleo asociada con la crisis no favorece ni la formación de nuevos hogares ni la compra de vivienda, por el alcance de esta última tiene sobre los presupuestos familiares. El alquiler debe de estar ganando posiciones en la situación presente del mercado de trabajo en España, a la vez que desaparece del mapa la oferta de nuevas viviendas protegidas. A estas últimas les ha afectado sobre todo la restricción crediticia y el que no parecen contar con la simpatía del gobierno popular.
La restricción crediticia ha seguido pesando de forma negativa sobre las compras de vivienda en 2012. Los dos “Reales Decretos Guindos” (RR.DD.LL 2/2012 y 18/2012) aprobados este año han supuesto un reforzamiento de las provisiones bancarias sobre los créditos inmobiliarios (suelo, viviendas en curso y viviendas terminadas), incluidos los créditos en situación “normal” (no morosos ni subestandar), a la vez que han reforzado las exigencias de solvencia de las entidades de crédito. Dichas normas han resultado ser prociclicas, pues han aumentado la cautela de los bancos a la hora de aportar nueva financiación a la actividad inmobiliaria.
Junto a lo anterior, resulta evidente que los bancos pueden aceptar unos precios de venta mas reducidos en las viviendas que aparecen en su balance que antes de la implantación de dicha norma. Tales ventas se pueden realizar sin que ello implique perdida contable para los mismos, a la vista del descenso del valor neto de los activos que suponen las mayores provisiones.
El descenso de los precios y los bajos tipos de interés de mercado de los créditos a comprador facilitan la accesibilidad a la vivienda en España en 2012. Sin embargo, en ausencia de financiación crediticia normalizada dicha mejora no se traduce en mayores compras. En 2012 las caídas de las ventas de viviendas estan resultando menos acusadas que los del ejercicio precedente. El que, según los Presupuestos del Estado para 2013, el tipo impositivo del IVA que afecta las ventas de viviendas nuevas pase desde el 4% al 10% desde enero de 2013, junto al fin de la desgravación por compra de vivienda habitual en el IRPF (Bruselas dixit), puede animar algo las ventas en el segundo semestre de 2012.
Las ventas de viviendas se situarán en torno a las 320.000 en 2012 (362.000 en 2011). Desde 2011 vienen presentando cierto dinamismo las destinadas a extranjeros residentes y a no residentes, que en 2012 pueden aproximarse al 15% del total. Dicha proporción es mayor en los territorios con mayor peso del turismo en la actividad, en las que se ha concentrado buena parte del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.
El descenso de ventas y de los precios sigue afectando a la baja a la nueva construcción de viviendas, sobre la cual descansa buena parte del ajuste del mercado inmobiliario. Entre enero y julio de 2012 los visados de obra nueva de los aparejadores retrocedieron en más de un 40% sobre 2011, lo que adelanta un total de iniciaciones situado en torno a las 50.000 en este año. En 2012 resultará muy moderada la adición al parque de viviendas de España, unas 110.000 viviendas. El nuevo descenso de la construcción residencial implica una aportación negativa de medio punto porcentual en este año al crecimiento del PIB por parte de la construcción residencial.
El que el peso del ajuste se desplace en 2012 a los precios de las viviendas, que disminuirán con mas intensidad que en los años de recesión anteriores, y el fin de las ventajas fiscales desde 2013 anticipan un segundo semestre de 2012 mas dinámico en las ventas de viviendas, aunque persistan las incertidumbres sobre lo que sucederá el próximo año.