03 agosto 2014

EL MODESTO DESCENSO DEL STOCK DE VIVIENDAS NO VENDIDAS EN 2013 Julio Rodríguez López


En julio de 2013 el Ministerio de Fomento ha publicado la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas. La estimación se  refiere  a la fecha de 31 de diciembre de 2013. No ha habido nota de prensa del Ministerio citado comentando la aparición de la estadística mencionada.

De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión,. Ello ha  supuesto  un descenso anual de 19.545 viviendas en 2013,  el 3,4%,  sobre el stock existente en la misma fecha del año precedente. La estimación anual  del stock en cuestión se inició en 2004, con motivo de la disponibilidad a partir de dicho ejercicio  de cifras de ventas de viviendas nuevas y usadas. Dichos datos  permitieron  aproximar el stock de viviendas citada empleando conjuntamente el dato de las  viviendas terminadas. Estas últimas proceden de la estadística de visados de dirección de obra nueva  de los Colegios de Arquitectos Técnicos (aparejadores).

Después de 2004 el stock de viviendas nuevas no vendidas experimentó aumentos importantes en los ejercicios  comprendidos  entre 2005 y 2009. Después de este último ejercicio el stock citado ha retrocedido hasta 2013. El aumento medio anual  del periodo 2004-09 fue del 44,7%, mientras que el descenso medio de la etapa 2009-13 ha sido del 3,5%.

El que el plazo de construcción de una vivienda se extienda alrededor de  unos dos años, provocó que,  aunque la crisis se iniciase  en el verano de 2007, la terminación de un amplio volumen de  viviendas se extendiese  hasta 2009. De este modo numerosas nuevas viviendas salieron al mercado cuando las condiciones del mismo se habían modificado de forma dramática respecto de las condiciones vigentes en  el momento en el que se planeó e inició la construcción de las mismas.

El número de viviendas nuevas no vendidas alcanzó el nivel absoluto más elevado en 2009, año en que dicho total terminó muy próximo a las 650.000 viviendas, equivalentes al 2,6% del parque total de viviendas de España al final de dicho ejercicio (24,89 millones de viviendas). A fines de 2013 el stock citado había descendido hasta el 2,22% del parque existente en la fecha citada.  Por comunidades autónomas, los niveles más altos del  stock relativo de viviendas en 2013  correspondieron a las autonomías de Rioja (4,82%), Castilla-La Mancha (3,76%) y Murcia (3,37%). Los niveles relativos más reducidos los registraron las autonomías de Navarra, Cantabria y Extremadura.

A efectos de análisis del mercado de vivienda en España  importa sobre todo conocer donde están situadas las viviendas nuevas no vendidas a 31.12.2013. Por autonomías, la Comunidad Valenciana  tenía 101.266 viviendas nuevas no vendidas, seguida de Andalucía (91.212) y Cataluña (85.307). Por provincias los niveles mayores de viviendas nuevas no vendidas en la fecha citada, según la estimación de Fomento,  eran los de Barcelona (46.531) Alicante (45.391), Madrid (43.623), Valencia (28.007), Castellón (27.868) y Murcia (26.420).

El arco mediterráneo y el entorno de las ciudades de Madrid y Barcelona siguen siendo los puntos de mayor concentración de viviendas nuevas  no vendidas en España. El cambio sufrido por el mercado de vivienda en 2013, donde los fondos de inversión hicieron su aparición al calor de los importantes descensos de precios producidos (40% entre 2008 y 2013) influyó en los descensos experimentados en 2013 por el stock en cuestión. La demanda de viviendas por parte de españoles residentes no se recuperó en 2013.

La evolución del stock de viviendas no vendidas  entre 2012 y 2013 aproxima los niveles de dinamismo territorial del mercado inmobiliario dentro  de  España. Las autonomías de interior como Extremadura y Navarra han sufrido los mayores descensos del stock en cuestión, y  también han destacado los retrocesos del stock en  las provincias costeras de Cantabria y de Murcia. En dos autonomías, Madrid y Asturias aparecieron en 2013 aumentos moderados del stock de viviendas nuevas no vendidas.

El resultado de Madrid contrasta con otras informaciones acerca de la realidad de un parque reducido de viviendas nuevas sin vender en esta autonomía, como sucede con una estimación reciente  efectuada por la Sociedad de Tasación. Por provincias, junto a los fuertes descensos de la nueva oferta de viviendas en las dos provincias extremeñas y en Cantabria, destacaron los de las provincias andaluzas de Hueva, Málaga y Granada.

La debilidad de la oferta de nuevas viviendas, junto a la recuperación que parece haberse producido en las ventas de viviendas  en el primer semestre de 2014, apuntan a que el descenso del stock citado puede resultar más intenso en 2014 que en el ejercicio precedente.  Los precios de las viviendas han dejado de caer en el primer semestre de 2014, mientras  que los alquileres  parecen estar creciendo de forma moderada pero continúa en dicho periodo. La reducción del stock puede aproximarse a las 50.000 viviendas en 2014, lo que contribuirá a  normalizar la situación de dicho mercado dentro de  este ejercicio..