Las insolvencias por impago de préstamos
hipotecarios para compra de vivienda crecieron con fuerza en España desde el inicio de la crisis. El retroceso del
empleo y el excesivo esfuerzo que supone el acceso a la vivienda en una alta
proporción de los préstamos concedidos
hasta 2007 explicaron dicho
aumento. El procedimiento legal de
ejecución hipotecaria vigente hasta 2013 ha sido ineficiente y poco equitativo en España.
La vigente ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los
deudores hipotecarios (BOE de 15.5.2013), recogió las modificaciones más
importantes introducidas entre 2011 y 2012, pero el camino recorrido es insuficiente..
Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España de datos trimestrales
sobre ejecuciones hipotecarias procedentes del
Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Entre 2008 y 2013 los totales acumulados han
sido de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y 309.560 lanzamientos. Dichas actuaciones siguieron una tendencia creciente desde 2007 y se han estabilizado entre 2011 y 2013 en
unos niveles elevados. Las magnitudes recogidas
en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos
inmobiliarios.
Los datos de
2012-2013 publicados por el Banco de España en
“Nota” de 19.5.2014 han confirmado la persistencia del problema, a la vista del elevado número de entregas de viviendas
efectuadas en dicho periodo a las
entidades de crédito. En 2013 hubo 38.961 entregas de viviendas, (39.051 en 2012)
de las que 17.907 fueron voluntarias y 21.054 correspondieron a entregas
judiciales (incluyen viviendas vacías y ocupadas). Según dicha información, casi un 30% de los lanzamientos hipotecarios publicados por el CGPJ para
dichos años correspondió a viviendas
habituales, desalojadas por procedimientos judiciales.
Si la proporción de 2012-13 se aplica a todos los lanzamientos hipotecarios producidos en el
periodo 2008-13, resultaría un total de más de 90.000 viviendas habituales
entregadas a los bancos como
consecuencia de los procedimientos de ejecución iniciados en dicho
periodo. En cuanto al procedimiento
español de ejecución hipotecaria, el artículo 1911 del Código Civil establece
que el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para
recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria estableció la
garantía personal e hipotecaria del deudor. La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley
1/2010) establece que, si una vez producido el impago del préstamo, el
bien se saca a subasta y esta queda
desierta, el banco se puede quedar con
la vivienda abonando solo el 70% del valor de tasación de la misma.
Las entidades de
crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda,
aumentada en los intereses de demora y el 70% citado del valor por el que el
bien hubiese salido a subasta, junto a las costas del procedimiento. En el
procedimiento la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al
que se le reconoce un derecho
inembargable equivalente al 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros). El que
el valor de la vivienda sea el 70% del valor de subasta (que puede ser el 50%
del precio al que compró el deudor), los pesados intereses de demora del
periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca salarial configuran un sistema muy favorable para los
bancos. La subasta del piso inicia los
problemas de los deudores.
La ley
1/2013, entre otros aspectos, suspende
por dos años los desahucios de las familias en especial riesgo de
exclusión y modifica la normativa hipotecaria vigente. Ejemplos de dicha
modificación son la limitación de los intereses de demora exigibles, hasta tres
veces el tipo de interés legal del dinero en caso de vivienda habitual, y la
reducción a 30 años el plazo máximo de los
préstamos hipotecarios para compra de vivienda.
El
gobierno fomentará la creación de un
fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas
desalojadas de su vivienda habitual, las cuales pagaran un alquiler moderado
durante dos años. Dicho fondo social se integrará con viviendas cedidas por los
bancos y estos se las ofrecerán a
deudores desalojados de su vivienda como
consecuencia de un procedimiento
desarrollado a instancias del banco en cuestión.
El primer fondo social de viviendas se creó en
enero de 2013. En un año de vigencia del mismo alojó a 780
hogares. Frente a los 90.000 desahucios
judiciales que han podido producirse, el
alcance de dicho fondo resulta muy reducido. Un dictamen del Banco Central
Europeo sobre la ley en cuestión subraya
que “la ejecución hipotecaria debe de considerarse como el último recurso…La
iniciativa del fondo social de vivienda debería ser parte de una estrategia
amplia e integrada de gestión de las dificultades relacionadas con las
hipotecas”.
Tras la implantación de la nueva ley, el
procedimiento de ejecución español no resulta todavía equiparable al vigente en la mayoría de los
países de Europa Occidental, denominado como de “segunda oportunidad”. Según
dicho sistema al moroso en situación de
“insolvencia sobrevenida no dolosa” se le puede liberar de las deudas
pendientes, incluso sin consentimiento del deudor. La ley 1/2013, a pesar de
algunas mejorías sobre el pasado, queda lejos del sistema más frecuente en
Europa.
Junto a lo
anterior, resulta evidente que a la política de vivienda le ha salido un nuevo
demandante en España. Hasta ahora dicha política pretendía facilitar el acceso
a la vivienda en condiciones razonables de accesibilidad a los hogares con menos recursos. A partir de
ahora la política de vivienda deberá aportar respuestas a los hogares
desahuciados de las viviendas como consecuencia de un desalojo derivado del
impago del préstamo hipotecario. Está
claro que el fondo social promovido por el gobierno está lejos de ser una
respuesta satisfactoria.
Una versión mas reducida de este articulo se publicó en la revista El Siglo de 26.5.2014
