31 mayo 2012

VENTA DE VIVIENDAS A EXTRANJEROS. . LOS FONDOS APRIETAN


Julio Rodríguez López           30 de mayo de 2012

El resto del mundo y, sobre todo, los mercados de capitales, véase acreedores, desconfía de dos aspectos de la economía española, Por una parte existen reservas sobre la situación real de los bancos, especialmente sobre los créditos ligados al subsector inmobiliario. En segundo lugar se desconfía de la situación real de déficit presupuestario y déficit de las comunidades autónomas.

A la vista de los descuentos de valor que suponen las mayores provisiones exigidas a los bancos respecto de los créditos ligados a la construcción y venta de viviendas, parece cobrar mayor fuerza la presencia de inversores institucionales en el mercado de vivienda español. Sin embargo, el alcance real medio de las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes resulta todavia limitado.

Como se ha subrayado con frecuencia, en la fase de desarrollo de la burbuja inmobiliaria, España se endeudó de forma sustancial para construir no una base industrial y productiva para su economía, sino que se vino a construir una especie de ”pirámide” escasamente productiva, que todavia está por pagar. Ante la insuficiencia de los recursos procedentes de los depósitos bancarios, se apeló masivamente a los mercados mayoristas para cubrir la expansión del crédito.

No hay estimaciones directas del alcance del stock de viviendas terminadas y no vendidas, pero debe de oscilar entre 700.000 y un millón de viviendas. En las islas y en el arco mediterráneo, asi como en la periferia de Madrid, sobre todo en las provincias de Toledo y Guadalajara, se concentra la mitad de dicho stock.

El riesgo inmobiliario derivado de la financiación crediticia de dicho proceso de construcción y venta de viviendas llevó a que  el riesgo en cuestión superase el billón de euros, esto es, una cuantía equivalente al PIB de la economía española. El 30% correspondió al crédito a promotor, el 10% al crédito a constructor de viviendas y el 60% restante es el relativo al crédito a comprador. La tasa de morosidad de tales créditos inmobiliarios oscila ahora entre el 2,8% en el caso de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de viviendas y el 20% en el caso de los préstamos a promotores.

Los Reales Decretos Leyes 2/2012 y 18/2012, con los que el gobierno ha desarrollado en 2012 la reforma del sistema financiero, han elevado sustancialmente la cuantía de las provisiones y de las dotaciones al capital que los bancos deben de realizar para reflejar la realidad del valor de dichos riesgos inmobiliarios. Destacan las relativas al suelo problemático, el 80%, y las correspondientes a las promociones en curso, el 65%. Con tales provisiones, a los bancos les resulta equivalente el mantener devaluados en sus balances tales activos o venderlos con un descuento equivalente a la provisión citada, situación que favorece la salida al mercado de activos hasta ahora remansados en los balances bancarios..

Las dos estadisticas disponibles sobre las compras de viviendas de extranjeros en España crecieron en 2011. Así, según el Banco de España, la cuantía de las inversiones extranjeras en inmuebles creció en un 26,7% en 2011 sobre el año precedente, alcanzando los 4.748 millones de euros. Si se supone que la dimensión media de la vivienda adquirida por extranjeros es de 90 metros cuadrados, a los precios medios de mercado con dicha inversión se pudieron comprar 30.316 viviendas, el 8,7% de las ventas totales de viviendas en 2011.

La estadística de transacciones de viviendas de Fomento indica que en 2011 las ventas de viviendas a extranjeros residentes en España y a no residentes ascendieron a 34.829 viviendas, el 10% del total de ventas del pasado ejercicio. Las autonomías de Valencia, Andalucia, Cataluña, Canarias y Baleares concentraron cerca del 85% del total de ventas de viviendas a extranjeros. En Baleares se alcanzó en 2011 la mayor proporción de ventas de viviendas a extranjeros, el 30,7% del total, seguida de Canarias (26,6%) y Valencia (22,2%).

Lo anterior confirma que la inversión extranjera en inmuebles residenciales en España se concentra sobre todo en las zonas de “sol y playa” y es escasamente significativa en el interior de la península. Se advierte un descenso de las ventas a “clientes finales”, no inversores, que buscan una vivienda vacacional. Las mayores provisiones estan atrayendo a fondos de inversión, sobre todo árabes, que buscan complejos residenciales en bloque, en los que encuentran posibilidades de revalorización a medio y largo plazo (compran para revender).

En una situación tan complicada como la de la economía española a la llegada del verano de 2012, cualquier factor que contribuya a “tirar” de la demanda y a mejorar las ventas debe de tomarse en consideración. La recuperación del crédito parece imprescindible, incluso para impulsar las exportaciones, que han impedido un mayor hundimiento de la actividad productiva.

20 mayo 2012


EL CALOR DE MAYO TRAE NUEVAS REFORMAS

Julio Rodriguez López

( 20 Mayo 2012)

   Los resultados electorales del 7 de mayo en Francia y en Grecia confirmaron que las crisis económicas resultan difíciles de superar por los gobiernos en ejercicio.  En poco tiempo numerosos jefes de gobierno en la Eurozona han perdido elecciones o han sido apartados del poder sustituidos por tecnócratas.  A las dificultades de la crisis iniciada en 2007 se unen unas expectativas negativas tanto sobre la Eurozona como sobre  algunos países miembros. La salida de Grecia de dicha area económica  se presenta ya como algo probable. Por otra parte, en España,  la toma por parte del gobierno de una mayoría accionarial de control en Bankia, entidad sucesora de Caja Madrid, ha supuesto una nueva complicación a la salida de la crisis.
   Los resultados electorales de Grecia del pasado 7 de mayo revelaron el malestar de una mayoría de  votantes respecto de la política de ajustes impuesta a dicho país para reducir el fuerte endeudamiento público. Ante la impaciencia de los organismos internacionales, los griegos no parecen dispuestos a que se prolongue la situación de los últimos años, caracterizada por la presencia de todos los elementos que acompañan a una fuerte depresión, como son el retroceso de la actividad productiva, el  fuerte aumento del desempleo y el  sustancial ajuste a la baja de  las prestaciones sociales (educación, sanidad, pensiones).
 La quiebra de la economía griega puede ser aplazada o inmediata, según si  dicho país continúe o no en el euro, respectivamente (W. Munchau, “Default now or default later, that is the question”, FT, 14.5.2012). Junto al agravamiento de la situación de Grecia  por el resultado electoral citado, el ganador de las elecciones presidenciales francesas, François Hollande, ha subrayado su pretensión de aportar  a Europa una dimensión de crecimiento y de prosperidad. El margen de maniobra del nuevo presidente francés es limitado. Desde su elección se ha puesto de nuevo en cuestión la dura política de austeridad seguida en la eurozona,  especialmente en los países más afectados por la crisis de la deuda, como son  los casos de Grecia, Portugal, Irlanda, Italia y España.
 Las previsiones de primavera de la Comisión de la Unión Europea (European Commission, “European Economist Forecast, Spring 2012) han subrayado el ajuste que está en marcha en la economía española,  tras el abrupto cambio de situación  sufrido por el subsector inmobiliario y por el resto de la construcción. El apartado relativo a España de dicha publicación  subraya la profunda debilidad de la demanda interna, acentuada por la reducción del gasto público, por la persistente restricción crediticia y por la reducción del empleo.
  Un  aspecto positivo señalado en el citado informe de la Comisión de la UE es el relativo a las exportaciones españolas. Se considera que la reducción de los costes salariales unitarios y la favorable diversificación regional  han mejorado  la cuota de mercado. El conjunto de las exportaciones de bienes y servicios ha crecido en España desde el   26,9% del PIB en 2007 hasta el 30,1% en 2011, destacando la mejoría correspondiente a las exportaciones de mercancías.   Pero el dinamismo de las exportaciones no compensa el retroceso de la demanda interna. Según el informe en cuestión, España registrará un descenso del PIB del -1,8% en 2012 y otro del -0,3% en 2013.
  Las previsiones de la UE para España son más negativas que las del gobierno. Además,  la Comisión de la UE advierte contra riesgos adicionales, como el acentuamiento de la crisis de deuda pública, unos  precios de la energía superiores  a los previstos y un mayor deterioro de los resultados bancarios. La situación de los bancos y el comportamiento presupuestario de las comunidades autónomas son los puntos más débiles de España ante los organismos internacionales (Fondo Monetario Internacional,  Comisión de la UE y  Banco Central Europeo).
Tales inquietudes explican la aprobación  en Consejo de  Ministros del 11 de mayo de un nuevo Real Decreto Ley, el 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sistema financiero. Las mayores provisiones sobre los activos inmobiliarios en situación “normal”, la segregación obligatoria de los activos problemáticos , la valoración independiente  de  determinados activos de los balances bancarios  y la disponibilidad de fondos públicos para apoyar las reformas son los aspectos más destacados de la nueva reforma del sistema financiero.
 La clarificación de la situación del sistema financiero español es precisa para que se recupere el flujo crediticio hacia la economía española. Está por ver si la previsión inicial de aportación de nuevos recursos públicos al saneamiento bancario va ser o no suficiente. La pesada nube de aire africano que ha elevado las temperaturas en mayo no impide concluir que  lo urgente está en resolver de una vez el problema financiero en cuestión, aunque ello implique pedir ayudas adicionales en el exterior, 

15 mayo 2012


NUEVOS GOBIERNOS. EL PSOE CONSERVA  URBANISMO EN ANDALUCIA

Julio Rodríguez López
5.5.2012

  Los resultados electorales más recientes están provocando abundantes cambios de gobierno en Europa. A ello se une  el acceso a la presidencia de algunos gobiernos de personalidades de perfil tecnocrático, en las que se confía para sacar adelante la economía del país ante las enormes dimensiones de la crisis. En este segundo caso sufre la democracia, puesto que los partidos políticos no ofrecen soluciones rigurosas  a los problemas planteados y la propia economía acaba imponiendo a  los candidatos.
  En Andalucía,  tras las elecciones autonómicas recientes,   no ha habido  cambio en la presidencia del gobierno, pero José Griñan tendrá que   trabajar con un gobierno de coalición PSOE-IU  para disponer de mayoría parlamentaria. En el reparto competencial resultante para formar el nuevo gobierno  no parece haberse llevado ninguna competencia trascendental el nuevo socio de gobierno.  Cuando se anunció que la Consejería de  Obras Públicas y Vivienda pasaba a manos de IU, algunos pensaron que, como sucedió en las primeras elecciones municipales de 1979,  dicha coalición  se iba a quedar con la poderosa competencia de política territorial o urbanismo.
  Sin embargo, la competencia de Urbanismo o gobierno del suelo  se ha  integrado en la de Agricultura en el nuevo gobierno, formando así una extraña y poco frecuente combinación de competencias. Como ha sucedido en los presupuestos generales del Estado,  pocos recursos pude haber en estas circunstancias  para nuevas inversiones públicas, que son las que aportan nervio a Obras Públicas. El Presupuesto ha vuelto a quedar en manos socialistas, junto a Economía.  Como dijo el portavoz del PP, Carlos Rojas, IU daba mucho a cambio de unas competencias de escaso alcance, sobre todo en  tiempos de crisis económica.
  En cambio, con las competencias de Urbanismo se puede incidir en el destino del suelo y en la configuración de las áreas urbanas. Entre la Constitución de 1978, los Estatutos de Autonomía y las tremendas Sentencias del Tribunal Constitucional sobre el particular, el destino del suelo se decide en España a nivel de política municipal y autonómica. España es el único país de Europa Occidental en el que el gobierno del Estado nada tiene que decir sobre el destino del suelo. A título de ejemplo, en la vecina Francia una dirección general del gobierno del Estado decide tal destino del suelo, lo que subraya el interés del estado republicano sobre la asignación del suelo a diferentes fines.  
   Los ayuntamientos deben de someter los planes locales de Urbanismo a la aprobación del gobierno autónomo, en este caso la Junta de Andalucía. Asimismo  las decisiones más relevantes sobre el destino del suelo deben también de someterse a la aprobación del gobierno regional. De lo anterior se deriva que la cuestión de la política de suelo se reparte entre ayuntamientos y gobierno autónomo.  La iniciativa corresponde, por lo general, al gobierno local, en el que el concejal de Urbanismo  tiene un peso relevante, el más importante tras la preparación del presupuesto local.
  Un ejemplo  de la trascendencia de la política de suelo se produce en Motril con el caso del previsto polígono empresarial próximo al Puerto. El aumento de dimensión del Puerto citado ha sido espectacular en la última década. Sin embargo, ello no ha estado acompañado de la creación de un área territorial para la instalación de nuevas empresas. El polígono en cuestión está parado mas de diez años, cuando las necesidades de crear nuevos empleos en esta ciudad resultan angustiosas para numerosas familias. No parece que el tema haya interesado demasiado al gobierno regional ni tampoco se han oído los lamentos motrileños sobre dicha carencia. El urbanismo frena así el aumento del empleo.
 En Motril se presenta  con frecuencia al turismo no tanto como una actividad productiva generadora de empleos, sino más bien como una especie de religión. Bajo el pretexto del fomento del turismo se han adoptado en Motril decisiones sobre el destino del suelo que poco han favorecido al desarrollo de dicha actividad. En  el fondo se trataba de simples promociones inmobiliarias devoradoras de suelo, generadoras  de grandes beneficios empresariales  pero que  no crearon  empleos permanentes.
Motril, como Andalucía, adolece de un tejido industrial poco diversificado, en el que ha pesado demasiado la construcción  y en el que ha perdido peso la agricultura, sometida a una competencia feroz por parte de la producción procedente de Marruecos.  La industria tiene una participación muy reducida.  En las ciudades   en las que hay alguna instalación industrial la opinión pública  parece enterarse de la trascendencia de dichas empresas el día en que se anuncian problemas en las mismas.
  En el inminente verano que viene se cumplirán cinco años desde el inicio de la crisis económica. Esta última está golpeando a España con intensidad, situación complicada asimismo por el defectuoso diseño de la Eurozona. La moneda común, el euro,  ha reunido a países con perfiles económicos  muy diferentes  (compárese Alemania con Grecia) sin mecanismos fiscales compensatorios y con un banco central que no orienta sus actuaciones hacia el logro de unos ritmos de crecimiento económico satisfactorios.
  El urbanismo andaluz  ha sido complaciente con la construcción masiva de viviendas, como lo confirma el que Andalucía llegase a construir más viviendas que el Reino Unido, unas 100.000 al año en la pasada etapa de auge inmobiliario, cuando el máximo ritmo de creación neta de hogares no pasó de 50.000 en algunos años. El urbanismo andaluz y,  dentro del mismo, el urbanismo desarrollado en Motril,  no  ha estimulado, sino al contrario,  la instalación de empresas y ha vuelto la espalda al campo, cuando no ha sido hostil al mismo, situación que se vivió en su día con la cuestión de los invernaderos.
  Es de desear buena fortuna al nuevo gobierno andaluz. En su toma de posesión  como nuevo presidente de la república, el 15 de mayo, François Hollande  dijo expresamente que prefería la creación de empleos estables a la obtención de grandes beneficios especulativos. Es de desear que el eco de dicha palabras llegue a España y a Andalucía.