28 julio 2011

El trago de las ejecuciones hipotecarias

Julio Rodriguez López[1]

  El elevado desempleo originado por la  crisis económica ha aumentado los impagos de los préstamos hipotecarios con los que se adquirió la  vivienda familiar. Se ha evidenciado la realidad de un procedimiento legal de ejecución hipotecaria injusto e ineficiente en España. Las reformas anunciadas por el gobierno  al inicio del mes de julio de 2011 pueden suponer un alivio para las familias afectadas.  Son  necesarios, además, cambios legislativos  de mayor alcance para racionalizar dicho procedimiento.
Sobreendeudamiento. El origen del problema
En España,  los precios de las viviendas aumentaron en casi un 200%  entre 1997 y 2007.  El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos creció desde los 4,3 salarios anuales de 1997  hasta alcanzar los nueve salarios anuales en 2007. El importe medio de las hipotecas formalizadas sobre vivienda se triplicó desde los 50.800 euros de 1997 hasta los 148.200 euros en 2007. El esfuerzo de acceso medio a  una vivienda  de dicha dimensión  creció desde el 28,4% de los ingresos familiares en  1997 hasta el 51,3% en 2007. En dicha fase se formalizaron en España más de 8,5 millones de nuevas hipotecas destinadas a la compra de viviendas.  
  La crisis financiera de 2007-08 provocó un intenso racionamiento de crédito que frenó las compras de vivienda y el inicio de nuevas promociones. El ajuste del mercado de vivienda ha descansado en el descenso de la construcción residencial, que ha detraído más de punto y medio al crecimiento anual  del PIB entre 2008 y 2010. Desde 2007 se han perdido en España cerca de dos millones y medio de empleos, de los que el 60% corresponden a la construcción residencial. Los precios de las viviendas han retrocedido en España en un 15,5% desde el primer trimestre de 2008.
  El elevado endeudamiento de los hogares, el excesivo esfuerzo que supuso el acceso a la vivienda para  buena parte de los nuevos prestamos formalizados en la fase de auge, el reducido peso del alquiler (solo el 11,4% de los hogares residía en viviendas principales de alquiler en  España en 2009, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE) provocaron un  importante aumento de las insolvencias familiares con el cambio de ciclo.
Desde 2007 ha destacado, pues, el aumento sufrido tanto por la morosidad de los préstamos  como por las ejecuciones hipotecarias  consiguientes a los impagos. En 2011 el crédito a comprador de vivienda, presentó  una tasa de morosidad  del 2,65% a fines de marzo de 2011. Dicha tasa, aunque inferior a la del crédito a promotor (15,2%), es muy superior a la del  0,43% de 2006.
 Las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados iniciaron una rápida expansión desde 2007.  De las 17.605 ejecuciones de 2006 se ha pasado a  93.622 en 2010 (Ver Gráfico). Entre  2006 y 2010 se han presentado 289.200 ejecuciones hipotecarias, equivalentes al 8,5% de las hipotecas para comprador de vivienda formalizadas en el mismo periodo.  

Un procedimiento de ejecución  injusto para el deudor
Entre las bases legales de la ejecución hipotecaria en España destaca el artículo 1911 del Código Civil, según el cual el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria fija la garantía personal e hipotecaria del deudor.
 La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2010) establece  que, si  una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y  esta queda desierta,  el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 50% del valor de tasación de la misma. La entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora, y el 50% citado del valor de tasación, junto a las costas del procedimiento.
 En el proceso de recuperación de la deuda la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al que ahora se le reconoce un derecho inembargable equivalente al 110% del salario mínimo interprofesional (705 euros), cantidad que puede aumentar según el número de familiares a cargo del mismo.  “El sistema resulta  ineficiente e injusto. A los promotores se les han aceptado daciones en pago (entrega del bien como pago de la deuda) por miles de millones de euros, posibilidad que ni se les plantea a los particulares. La reforma del procedimiento exigiría que el precio que obtenga el deudor sea el de mercado, que haya mas publicidad en las subastas, y que se refuerce la presencia en las mismas de familias y de empresas” (S. Álvarez Royo Villanova, 2011).
El que el valor de la vivienda sea el 50% del valor de tasación, los pesados intereses de demora del periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca que puede realizarse del salario “configuran un sistema muy favorable para los bancos. La subasta del piso inicia  los problema para los deudores en España” (S. Daley, 2010). 

El camino de las reformas
Son numerosos los movimientos sociales que vienen defendiendo en España que la entrega del piso termine con la responsabilidad hipotecaria. Así, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) defiende la citada dacion en pago, promoviendo una Iniciativa Legislativa Popular para lograr dicho objetivo. Algunos estudios señalan que con solo la dacion en pago de la vivienda  bajará la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos,  se reducirán las concesiones y se encarecerán los pagos de la hipoteca, incluso para los  prestatarios que pagan puntualmente la cuota (El País, 2011).
 En todo caso, algo hay que reformar, aunque solo fuese para los nuevos préstamos, empezando por el procedimiento hipotecario. Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 1 de julio de  2011  ha aprobado un  Real Decreto Ley por el que se elevan los ingresos inembargables de los deudores hasta el 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros), que podrá incrementarse hasta el 30 por cien por persona dependiente del núcleo familiar y para pensionistas a su cargo cuyos ingresos familiares no alcancen al computo anual del SMI. Se eleva desde el 50 al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien.   El depósito ahora exigido a los postores  en la subasta,  equivalente al 30% del valor del bien ejecutado,  se reduce hasta el 20%.
 La Reforma de la Ley Concursal, abriendo vías a los particulares que ahora funcionan solo para las empresas, se vislumbra como una posible salida,  como sucede en Europa Occidental. Los tasadores deberán desvincularse por completo de las entidades de crédito, tendrían que establecerse  topes a los intereses de demora percibidos por las entidades de crédito  entre el impago y  la subasta. La proporción de dicho valor de tasación por el cual el banco adquiere la vivienda tras la subasta desierta no debe de  bajar del 70-80% (J.A. Navas Oloriz, 2011). Se debe de garantizar que el deudor recibe el salario garantizado.  Una  Ley de Insolvencia debe de  fijar  los derechos y responsabilidades del deudor.  La solución al problema planteado no ha hecho más que empezar.

Referencias:
Álvarez Royo-Villanova, Segismundo, 2011… ”Las ejecuciones hipotecarias en el contexto de la crisis”. Notario,  Mayo/Junio.
El País. 2011…”Que el crash inmobiliario no arruine al vulnerable”. 26 de junio de 2011
Navas Oloriz, José Antonio, 2011… ”Aun quedan desequilibrios por corregir”, El País, 26 de junio.
Plataforma de Afectados por la Hipoteca, 2011…www.afectadosporla hipoteca.com
Daley, Suzanne, 2010…”In Spain, homes are taken but debt stays”. The New York Times, 29 de octubre.


[1] Economista y Estadístico