05 octubre 2009

2009, año de transición en los planes estatales de vivienda

Julio Rodriguez López

Los importantes aumentos de precios registrados en el mercado de vivienda en España al comienzo de la presente década incidieron sobre el contenido del Plan Nacional 2005-2008, establecido en 2005, y también contribuyeron a impulsar la creación del Ministerio de Vivienda en 2004. El Plan citado pretendía reforzar la oferta de viviendas protegidas y acrecentar la presencia de las viviendas de alquiler dentro de las nuevas viviendas protegidas.

Los objetivos de dicho plan cuatrienal fueron de 720.000 actuaciones protegidas, de las que 85.000 serían viviendas de nueva construcción. El Plan 2005-08 estableció nueve actuaciones protegidas y elevó a 30 años el plazo de la condición de una vivienda como protegida. La normativa del Plan citado se modificó parcialmente en 2008, destacando entre tales cambios la introducción de la figura del alquiler con opción de compra, muy del gusto de la presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicha actuación de política de vivienda no supone un reforzamiento del alquiler, y viene a ser una formula de acceso diferido a la vivienda en propiedad.

El Plan 2005-08 ha estado vigente entre julio de 2005 y mayo de 2008. Dicho Plan se ha aplicado en dos etapas bien diferentes, por el cambio registrado desde el verano de 2007 en el mercado de vivienda en España. Según el Ministerio de Vivienda, del Plan citado se han financiado unas 658.700 actuaciones de política de vivienda, el 91,5% de los objetivos establecidos en 2005. El grado de cumplimiento ha sido especialmente elevado en algunas actuaciones, como es el caso de la rehabilitación de viviendas, mientras que dicha ejecución ha sido reducida en las viviendas de nueva construcción, en especial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.

Las viviendas protegidas destinadas al alquiler tienen una problemática sensiblemente más compleja que las protegidas destinadas a la venta. El sistema de promoción y venta de viviendas protegidas funciona con fluidez en el caso de la promoción de viviendas destinadas a la venta. Sus orígenes se remontan a los años sesenta, periodo en el que las VPO fueron una de las principales palancas del desarrollismo de la etapa final del franquismo, régimen que no quería saber nada de las viviendas de alquiler.

En la promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler aparecen cuestiones tales como el riesgo de rápida concentración de riesgos en los promotores, el hábito prolongado de las entidades de crédito de financiar promociones de viviendas protegidas para la venta, con subrogación de los compradores en el préstamo a promotor. Dicha mecánica permite a bancos y cajas de ahorros reforzar el número de clientes. También resulta evidente la menor disposición de los hogares al alquiler que a la compra, tras más de cuarenta años de claro apoyo político a la vivienda en propiedad. No resulta, pues, fácil la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler en España, que facilitaría el acceso a la vivienda a amplios segmentos de los hogares con menos recursos, en especial de los de nueva creación.


La presencia de las viviendas protegidas en el mercado de vivienda en España se ha reforzado algo en la segunda parte de la presente década, más como consecuencia de la caída del mercado de vivienda libre que por el propio impulso de la vivienda protegida. Los precios de venta de las viviendas protegidas construidas en el transcurso del periodo de vigencia del Plan 2005-2008 han sido accesibles a los hogares de ingresos medios y bajos en España.

En 2009 terminó la vigencia del Plan citado y se aprobó por el gobierno de España el nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012. Este último, que se ha regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008), pone más énfasis que el precedente en su contribución al mantenimiento de niveles importantes de construcción residencial en España. Los objetivos del nuevo Plan ascienden a un total de casi un millón de actuaciones protegidas, de las que el 35,3%, unas 88.000 viviendas al año, serían viviendas de nueva construcción. El nuevo Plan introduce la posibilidad de que una proporción importante de los préstamos a comprador sea objeto de aval desde el gobierno. Ello implica un serio reforzamiento de las ayudas a los compradores de nuevas viviendas protegidas y de las libres que se transformen en protegidas.

Menos de la tercera parte del objetivo del PEVR 2009-2006 en materia de nueva construcción de viviendas serían viviendas protegidas de alquiler, unas 24.000 al año. Tal objetivo parece modesto, pero aun así será difícil de lograr, a la vista de la experiencia en materia de la promoción del alquiler del plan hasta ahora vigente.

Los citados objetivos generales del nuevo Plan Estatal de Vivienda resultan ambiciosos a primera vista, aunque se debería de hacer un mayor esfuerzo para lograr que el alquiler tenga más peso real dentro de la nueva promoción de viviendas. Por otra parte, resulta escasa la información disponible sobre la ejecución de los planes de vivienda plurianuales. El nuevo Plan debería mejorar en cuanto a capacidad regular y periódica de seguimiento del mismo, con lo que también se conseguiría un mayor interés y conocimiento de la población en lo que se refiere a la politica estatal de vivienda. .

Publicado en El Siglo 5 de octubre de 2009