23 octubre 2009

LAS PREVISIONES DEL FONDO MONETARIO SOBRE EL MERCADO DE VIVIENDA

Julio Rodriguez López

El Informe de otoño del Fondo Monetario Internacional (World Economic Outlook, Octubre 2009, Capitulo 2) analiza los riesgos previsibles de los mercados inmobiliarios a corto plazo en la escena mundial. En la primera mitad de 2009 los precios reales de las viviendas han descendido en una media del -7% sobre el año precedente en un conjunto de 55 países. Se considera que dichos descensos aun no han terminado y que queda todavía margen para retrocesos adicionales, aunque en algunos casos, como el de Estados Unidos, parece haberse tocado fondo. El estudio del FMI estima el impacto negativo del descenso de los precios de la vivienda sobre el comportamiento de las economías, entre las que España aparece como uno de los países mas afectados.

Se considera que no solo han caído los precios en los mercados nacionales de vivienda, sino que también ha tenido lugar un descenso importante en la actividad de tales mercados. Esto se advierte en la disminución de las ventas y en la caída de la obra construida o inversión en vivienda. En el estudio se señala el 35% de descenso interanual medio registrado en los permisos de construcción en 2009, indicador equivalente a las licencias municipales de obras en España, donde en 2008 el descenso fue de un -58% sobre el año anterior.

El análisis del Fondo Monetario Internacional (FMI) arranca del hecho de que la etapa de expansión de los mercados inmobiliarios anterior a la fase actual de recesión fue extraordinariamente prolongada. De ahí que los descensos de precios que pueden tener lugar en la fase presente de recesión avanzada pueden resultar tanto o más acentuados que los ya experimentados. Según el FMI, las etapas de expansión del pasado en los mercados de la vivienda se prolongaron durante unos 23 trimestres por termino medio, mientras que la pasada etapa expansiva del mercado de vivienda duró 46 meses, justo el doble. El aumento de los precios también fue ampliamente superior, ascendiendo al 124% en los diez años de auge reciente, frente al 50% de crecimiento medio en las fases expansivas.

El FMI estima que en la fase de recesión iniciada en 2007 los precios de las viviendas han descendido, en términos acumulados, en un -20% por termino medio en los países desarrollados, aunque todo apunta, como ya se ha indicado, a que el proceso de descenso de precios no ha terminado. Ante una sobrevaloración tan notable de los precios la corrección tiene que ser necesariamente intensa.

Para anticipar el alcance de las correcciones a la baja de tales precios el FMI emplea cuatro aproximaciones, apoyadas en la comparación de los aumentos recientes de precios con los del pasado. A partir de tales aproximaciones el FMI ha avanzado nuevos descensos de los precios de la vivienda, que pueden resultar más acusados en los casos de Dinamarca, España y Reino Unido.

El trabajo comentado también estima el impacto que sobre la evolución de la economía puede tener un descenso del 10% en los precios de la vivienda. Del trabajo econométrico realizado para 20 economías avanzadas se deriva que las consecuencias serían, en un año, un descenso del PIB real del -2%, una caída del -2,5% en el consumo y un fuerte retroceso, del -15%, en la construcción residencial. La mayor caída del consumo de los hogares se debería a la estrecha relación que en la etapa de auge mantuvieron consumo y precios de las viviendas. Se subraya que los países en los que el sector de la construcción aumentó su participación hasta situarse por encima del 10% del valor añadido, las consecuencias serán mas profundas, citando como ejemplos de una evolución de tal alcance a España, Irlanda y Estonia.

El comportamiento de la economía española en 2009 parece confirmar las previsiones de dicho trabajo de investigación del FMI. Los descensos de los precios de las viviendas aun no ha alcanzado en España al -10% (-9% en el caso del índice de precios de viviendas del INE). Lo anterior viene de nuevo a confirmar que un descenso aun más significativo de los precios de la vivienda facilitaría un ajuste mas rápido del subsector de la construcción residencial en la economía española. Los menores precios podrían animar algo las ventas, con lo que se reduciría el stock de viviendas nuevas no vendidas. Se acortaría así el tiempo de llegada de una recuperación moderada en la actividad y en el empleo.

El Siglo, 19 de octubre de 2009

05 octubre 2009

2009, año de transición en los planes estatales de vivienda

Julio Rodriguez López

Los importantes aumentos de precios registrados en el mercado de vivienda en España al comienzo de la presente década incidieron sobre el contenido del Plan Nacional 2005-2008, establecido en 2005, y también contribuyeron a impulsar la creación del Ministerio de Vivienda en 2004. El Plan citado pretendía reforzar la oferta de viviendas protegidas y acrecentar la presencia de las viviendas de alquiler dentro de las nuevas viviendas protegidas.

Los objetivos de dicho plan cuatrienal fueron de 720.000 actuaciones protegidas, de las que 85.000 serían viviendas de nueva construcción. El Plan 2005-08 estableció nueve actuaciones protegidas y elevó a 30 años el plazo de la condición de una vivienda como protegida. La normativa del Plan citado se modificó parcialmente en 2008, destacando entre tales cambios la introducción de la figura del alquiler con opción de compra, muy del gusto de la presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicha actuación de política de vivienda no supone un reforzamiento del alquiler, y viene a ser una formula de acceso diferido a la vivienda en propiedad.

El Plan 2005-08 ha estado vigente entre julio de 2005 y mayo de 2008. Dicho Plan se ha aplicado en dos etapas bien diferentes, por el cambio registrado desde el verano de 2007 en el mercado de vivienda en España. Según el Ministerio de Vivienda, del Plan citado se han financiado unas 658.700 actuaciones de política de vivienda, el 91,5% de los objetivos establecidos en 2005. El grado de cumplimiento ha sido especialmente elevado en algunas actuaciones, como es el caso de la rehabilitación de viviendas, mientras que dicha ejecución ha sido reducida en las viviendas de nueva construcción, en especial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.

Las viviendas protegidas destinadas al alquiler tienen una problemática sensiblemente más compleja que las protegidas destinadas a la venta. El sistema de promoción y venta de viviendas protegidas funciona con fluidez en el caso de la promoción de viviendas destinadas a la venta. Sus orígenes se remontan a los años sesenta, periodo en el que las VPO fueron una de las principales palancas del desarrollismo de la etapa final del franquismo, régimen que no quería saber nada de las viviendas de alquiler.

En la promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler aparecen cuestiones tales como el riesgo de rápida concentración de riesgos en los promotores, el hábito prolongado de las entidades de crédito de financiar promociones de viviendas protegidas para la venta, con subrogación de los compradores en el préstamo a promotor. Dicha mecánica permite a bancos y cajas de ahorros reforzar el número de clientes. También resulta evidente la menor disposición de los hogares al alquiler que a la compra, tras más de cuarenta años de claro apoyo político a la vivienda en propiedad. No resulta, pues, fácil la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler en España, que facilitaría el acceso a la vivienda a amplios segmentos de los hogares con menos recursos, en especial de los de nueva creación.


La presencia de las viviendas protegidas en el mercado de vivienda en España se ha reforzado algo en la segunda parte de la presente década, más como consecuencia de la caída del mercado de vivienda libre que por el propio impulso de la vivienda protegida. Los precios de venta de las viviendas protegidas construidas en el transcurso del periodo de vigencia del Plan 2005-2008 han sido accesibles a los hogares de ingresos medios y bajos en España.

En 2009 terminó la vigencia del Plan citado y se aprobó por el gobierno de España el nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012. Este último, que se ha regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008), pone más énfasis que el precedente en su contribución al mantenimiento de niveles importantes de construcción residencial en España. Los objetivos del nuevo Plan ascienden a un total de casi un millón de actuaciones protegidas, de las que el 35,3%, unas 88.000 viviendas al año, serían viviendas de nueva construcción. El nuevo Plan introduce la posibilidad de que una proporción importante de los préstamos a comprador sea objeto de aval desde el gobierno. Ello implica un serio reforzamiento de las ayudas a los compradores de nuevas viviendas protegidas y de las libres que se transformen en protegidas.

Menos de la tercera parte del objetivo del PEVR 2009-2006 en materia de nueva construcción de viviendas serían viviendas protegidas de alquiler, unas 24.000 al año. Tal objetivo parece modesto, pero aun así será difícil de lograr, a la vista de la experiencia en materia de la promoción del alquiler del plan hasta ahora vigente.

Los citados objetivos generales del nuevo Plan Estatal de Vivienda resultan ambiciosos a primera vista, aunque se debería de hacer un mayor esfuerzo para lograr que el alquiler tenga más peso real dentro de la nueva promoción de viviendas. Por otra parte, resulta escasa la información disponible sobre la ejecución de los planes de vivienda plurianuales. El nuevo Plan debería mejorar en cuanto a capacidad regular y periódica de seguimiento del mismo, con lo que también se conseguiría un mayor interés y conocimiento de la población en lo que se refiere a la politica estatal de vivienda. .

Publicado en El Siglo 5 de octubre de 2009