17 noviembre 2010

1998-2010: DIEZ MILLONES DE HIPOTECAS

Julio Rodriguez López

El proceso de auge y posterior crisis experimentado por la economía española entre 1997 y 2010 resulta paralelo al comportamiento del mercado hipotecario en España en dicho periodo de tiempo. El aumento de las ejecuciones hipotecarias viene a ser la consecuencia social más negativa en el cambio de fase del ciclo económico.

Las condiciones de financiación para la compra de vivienda fueron óptimas hasta 2007. Destacaron los bajos tipos de interés, los prolongados plazos de amortización y la alta relación préstamo/valor, que de hecho superó con frecuencia el 100% del precio de venta.

Con la llegada de la crisis, los tipos de interés de los prestamos a comprador descendieron entre 2008 y 2010, hasta situarse en este último año por debajo del 3%. Los tipos de interés de la primera mitad de 2010 han sido los más reducidos de la historia económica de España. Sin embargo, la variable decisiva ha sido la más reducida disponibilidad de crédito, que ha quitado protagonismo a los tipos de interés.

Entre 1998 y 2007 el número medio anual de hipotecas formalizadas para compra de vivienda ascendió a 850.000, mientras que entre 2008 y 2010 dicha cifra se ha situado en el entorno de las 500.000 al año. El importe medio de la hipoteca registrada entre 2004 y 2007 ascendió a 131.000 euros (21,8 millones de antiguas pesetas), mientras que dicho importe retrocedió hasta algo menos de 125.000 euros (20,8 millones) entre 2008 y 2010.

De los diez millones de nuevas hipotecas formalizadas para compra de vivienda entre 1998 y 2010, el 58,4% correspondió a las cajas de ahorros, mientras que la cuota de los bancos fue del 37,1%, según datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española. En 2004 el número de hipotecas concedidas por los bancos alcanzó el nivel máximo anual (437.000), mientras que las cajas continuaron creciendo hasta 2006, año en el que concedieron 626.000 hipotecas. Esto puede implicar que los bancos bajaron el ritmo de concesión de nuevas hipotecas antes que las cajas. Algo puede tener que ver lo anterior con el mayor alcance del ajuste que deberán realizar estas últimas entidades para superar la crisis.

La recuperación de las ventas de viviendas en 2010 está siendo impulsada por los cambios fiscales (elevación del IVA al 8% desde 1º de julio de 2010 y eliminación de la desgravación para contribuyentes de más de 24.100 euros de ingresos anuales en el Impuesto sobre la Renta desde 1º de enero de 2011). Se advierte, no obstante, que la recuperación momentánea de las ventas está siendo mas destacada en autonomías y provincias en las que la actividad productiva está mas diversificada (Navarra, Madrid, País Vasco, Cataluña). Allí donde el ladrillo ha barrido a otras actividades (el “efecto metástasis” lo denominó José Manuel Naredo) persisten los descensos de las ventas de viviendas.

Al subsector inmobiliario residencial le viene mejor que existan otras actividades que mantengan el empleo. En Canarias, Castilla-La Mancha, Andalucía, Murcia y Rioja han persistido los descensos en las ventas de viviendas en 2010. Esto es así porque se construyó de mas, por una parte, y también porque la construcción masiva de viviendas desplazó a las actividades habituales allí desarrolladas. Al campo y a las pequeñas industrias se las consideró en muchos puntos de España en la “década prodigiosa” como reliquias del pasado. Hasta algunos puertos mercantiles del Estado se convirtieron en aparcamientos de veleros para “dinamizar”las ventas de las promociones inmobiliarias, expulsando la actividad mercantil tradicional. El exceso de modernidad entre numerosos políticos locales está pasando ahora una pesada factura.

Por otra parte, en los tres años de crisis 2008-2010 el número medio de ejecuciones hipotecarias ha ascendido en España a 85.000 anuales, frente a las 25.500 de 2007. Ello implica una proporción equivalente al 8,5% de las hipotecas formalizadas entre 2005 y 2007. Las provincias en las que el numero de ejecuciones es mayor, junto a Madrid y Barcelona, son las mas afectadas por el citado “efecto metástasis” (Valencia, Alicante, Almería, Murcia, Tenerife). Numerosos compradores de viviendas están comprobando que en los préstamos con los que adquirieron la vivienda la garantía es a la vez personal e hipotecaria.

Se sufre así la relativa dureza del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho artículo establece que si la subasta a realizar en caso de impago del préstamo hipotecario queda desierta el acreedor del préstamo podrá adjudicarse el bien por el 50% del valor de tasación. El comprador moroso sufre el drama posterior a la ejecución de la hipoteca, al quedar endeudado tras perder la vivienda. ¿Corregirán algo nuestros atareados políticos esta situación o habrá que esperar para cambiar a que los poetas escriban versos tan desgarradores como los del extremeño Gabriel y Galán en su poema “El embargo”?

(El Siglo, 15.11.2010)