23 diciembre 2014

EL MERCADO DE VIVIENDA AVANZA HACIA LA NORMALIZACION Julio Rodríguez López


 1.    El mercado de vivienda en España (I). Los precios

      En el segundo trimestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE (100=2007) registró un aumento del 1,7% sobre  el nivel del trimestre precedente. La variación interanual  resultante fue de un incremento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Según  la estadística de precios de vivienda del  Ministerio de Fomento el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre de 2014 fue de 1459,3 euros /m2 para el conjunto de España.

  En dicha estadística de tasaciones el nivel de precios del segundo trimestre de 2014 fue prácticamente el mismo que el del trimestre precedente, mientras que la variación sobre el mismo periodo de 2013 fue de un descenso del 2,9%. Solo la autonomía de Baleares presentó una variación interanual positiva del 3,6%,  mientras que en  las restantes comunidades autónomas la variación interanual citada fue negativa.

  Los dos indicadores de precios de vivienda citados tienen  metodologías muy diferentes, por lo que no es de sorprender que surjan diferencias más aparentes que reales entre los resultados del 2º trimestre de 2014. El índice de precios de vivienda del INE se elabora a partir de los valores y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios (valor/superficie) reales en euros por m2. Pero la metodología de este indicador es algo más sofisticada, pues el índice publicado no es la media de tales precios implícitos declarados, sino que es el resultado de aplicar una regresión. Esta última  se  establece entre los precios observados y un conjunto de características observadas en las viviendas.

Con los coeficientes de tal regresión y con los nuevos datos relativos a las características de las viviendas se estima el índice publicado. La metodología empleada en la elaboración de dicho índice pretende eliminar los cambios en los precios derivados de las variaciones de calidad de las viviendas incluidas en la muestra. Se trata de lograr que el precio estimado dependa solo de las características de las viviendas. 

  El segundo indicador de precios de vivienda, el publicado por el Ministerio de Fomento, es un precio medio obtenido  a partir de unas 70.000 tasaciones realizadas cada trimestre. Este indicador no  incluye los  precios observados en el mercado, sino los de las viviendas que estiman los tasadores al realizar la tasación, esto es, recoge expectativas de precios de mercado.

  De la estadística del Ministerio de Fomento  se deriva una amplia información territorial acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del índice del INE se publican solo  números índices de precios agregados, a nivel nacional y por comunidades autónomas.. La metodología del índice de precios del INE es más rigurosa, pero la información  territorial (autonomías, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de utilidad. Las informaciones que aportan  ambos índices de precios  se complementan y resulta preferible disponer de estas dos estadísticas que solo una de las dos.

Según la estadística de Fomento los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habría tenido lugar una elevación de dichos precios  de la vivienda en dicho periodo de tiempo. La cautela de los tasadores sobre los precios inmobiliarios se advierte también en la estadística de precios de vivienda que publica  la tasadora Tinsa, según la cual los precios de las viviendas habían seguido bajando en España  hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%.

  Por comunidades autónomas, en el índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de los datos de precios declarados a los notarios, como ya se ha indicado, el mayor aumento interanual del 2º trimestre de 2014 fue el de Madrid (2,7%), seguido por la Comunidad Valenciana (2,3%). Los descensos más acusados fueron los de Extremadura (-3,5%) y Navarra (-6,1%). Por otra parte,  la estadística de precios de vivienda de Tinsa, apoyada en tasaciones, indica que  los mayores descensos de precios  acumulados desde el inicio de la recesión hasta agosto de 2014  correspondieron a la Costa Mediterránea (49,4%), mientras que Canarias y Baleares sufrieron los descensos menos intensos (-33,9%).

  Los indicadores de precios disponibles ponen de manifiesto que en 2014 parecen  haberse frenado los descensos de precios. Dicho descenso  alcanzó el máximo ritmo anual en 2012, coincidiendo con el saneamiento bancario emprendido por el gobierno en dicho año. En el primer semestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE registró un aumento  del 1,4% sobre los precios de vivienda  de fines del año precedente. Los restantes indicadores de precios de vivienda presentaron descensos en dicho periodo, que fueron muy moderados en el caso de la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento (-0,5%), y que tuvo  más alcance en el indicador de  Tinsa (-3,2% hasta agosto de 2014).

Los precios de  alquiler medios (Fotocasa) fueron de 6,77 euros por metro cuadrado en julio de 2014, lo que  supuso un descenso del 1,9%  sobre diciembre de 2013  y del -4,6% sobre el mismo mes del año precedente. Los descensos acumulados de los precios de la vivienda  en la fase de recesión del mercado de vivienda oscilaron entre el 30,6% en el caso de los precios medios estimados por el Ministerio de Fomento y el 41,3% en el indicador de Tinsa. En el caso del índice de precios de vivienda del INE, que es el indicador  con una metodología más equivalente a la de los principales indicadores de precios publicados a nivel mundial,  el retroceso acumulado ha sido del 36,2%.

2.    El mercado de vivienda (II) Demanda y financiación

  La recuperación de las ventas de viviendas, junto con la inflexión de los precios son los hechos más relevantes del mercado de vivienda en 2014. Debería fomentarse  la elaboración de nuevas estadísticas del mercado de alquiler, del que se dispone de escasa información. El aumento del empleo y la mayor disponibilidad a prestar por parte de las entidades de créditos (ha aumentado tanto el plazo de los préstamos como la relación préstamo/valor de los nuevos préstamos hipotecarios) están ayudando a la demanda en 2014. Sin embargo,  la compra de vivienda  está afectada a la baja por el estancamiento o ligero descenso que han presentado los salarios en 2013-2014 y por la mayor inestabilidad de los nuevos empleos, que son ahora más proclives al alquiler.

  En el segundo trimestre de 2014 el empleo mejoró  sobre el nivel existente a fines de 2013 y también sobre el mismo periodo del año precedente. El número de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo creció en un 0,7% en el primer semestre, lo que supuso un aumento del empleo de 117.200 en dicho periodo, mientras que la variación fue del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Los hogares crecerán en 2014 en un 0,7%, según la previsión recogida en la EPA procedente  del  propio INE. Los nuevos empleos son en gran parte temporales y a tiempo parcial, lo que reduce la trascendencia que  su aumento podría tener sobre la demanda de vivienda en propiedad,  de tratarse de un empleo más estable y mejor remunerado.

 Entre diciembre de 2013 y agosto de 2014 continuó el proceso de  continua disminución de los tipos de interés  de los créditos a comprador de vivienda a largo plazo (descendieron en casi medio punto en dicho periodo), evolución que fue paralela al retroceso del Euribor a 12 meses. Este último, el índice de referencia más utilizado en los préstamos a interés variable, ha retrocedido también durante el mismo periodo, lo que refleja la política monetaria expansiva desarrollada por el BCE y la abundante liquidez existente a nivel mundial como consecuencia de las políticas de expansión de balance puestas en marcha por varios bancos centrales (USA, Reino Unido, Japón, Australia).

El BCE ha fijado casi en  cero el tipo de intervención y ha establecido un tipo de interés negativo para los depósitos que los bancos mantienen en dicha entidad. Los diferenciales de los tipos de interés de los nuevos préstamos con el Euribor a doce meses   han descendido algo respecto del elevado nivel que alcanzaron en 2013, situándose en 2,552 en agosto de 2014. Este nivel todavía resulta alto para los créditos a interés variable  en el caso de que los tipos de interés volviesen a subir.

  Mientras que el saldo vivo de los préstamos bancarios a comprador de vivienda  retrocedió en un 4% en junio de 2014 respecto del mismo mes de 2013, los nuevos créditos concedidos en 2014 han seguido creciendo sobre el año precedente  en el periodo enero-julio (se amortiza por encima de los nuevos préstamos formalizados). En dicho periodo el aumento de los nuevos préstamos a comprador de vivienda formalizados sobre 2013  fue del 19,8%, lo que supone una previsión anual de 26.200 millones de euros. 2014 seria así, de mantenerse tal evolución, el primer ejercicio después de 2006 en el que dejarían de caer los nuevos préstamos a compradores de vivienda concedidos y formalizados por las entidades de crédito.

  La evolución de la renta disponible y del ahorro de los hogares en 2014 no está suponiendo un apoyo a la demanda de vivienda. En el primer trimestre de 2014 dicha magnitud disminuyó en un 2,4% sobre el mismo periodo de 2013. El aumento que ha tenido lugar del consumo familiar en el primer semestre de 2014 ha convertido en negativa la tasa de ahorro de los hogares. La variación positiva del empleo favorece el aumento de la renta disponible, pero la restricción salarial frena el crecimiento de dicha magnitud, que es necesario  para impulsar  el acceso a la vivienda en propiedad, como antes se indicó. 

  El descenso de los precios de venta, que todavía persistió en el primer semestre de 2014, según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de interés de los préstamos, han llevado a mejorar la accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014, esfuerzo que se ha situado este año  en un 26,3% de los ingresos familiares (28% en 2013). El cálculo antes citado corresponde al caso del hogar monosalarial con ingresos equivalentes al salario medio, supuesto que la vivienda se adquiriese con un préstamo que cubriera el 80% del precio de venta.

  En el caso del alquiler,  en el periodo enero-julio de 2014 el nivel de precios se ha situado ligeramente por debajo del mismo periodo de 2013. Los descensos de los alquileres han sido inferiores a los de los precios de las viviendas. Bajo los mismos supuestos que para el acceso  a la propiedad, el hogar de nueva creación que ganase el salario medio  debería de destinar un 32,8% de los ingresos  para ocupar una vivienda en alquiler.

En principio resultaría ahora más accesible la vivienda en propiedad que en alquiler en el caso de que el nuevo hogar tuviese acceso a un préstamo bancario, que es un supuesto  no del todo fácil. Además,  el hecho de que  el préstamo cubra, por lo general, no más del 80% del precio de venta de la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a   disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de la vivienda, lo que resulta ser  una importante restricción.

 Según los datos de transmisiones inmobiliarias publicados por el Ministerio de Fomento, procedentes del registro general de los notarios, las ventas de viviendas  han mantenido en el segundo trimestre de 2014 la tónica de crecimiento del trimestre precedente, aunque el aumento interanual ha sido menos intenso (12,1% frente al 48,7% en el primero). El aumento acumulado de las ventas en el primer semestre de 2014  sobre el año anterior ha sido del 26,8%. De mantenerse ese ritmo en el conjunto del año el volumen de ventas ascendería en 2014 a 381.200 (300.568 en 2013).

 Dentro del importante aumento global de las ventas, destacaron las de viviendas usadas  (29,3%), frente al 19,3% de las nuevas. También fue mayor el aumento de las ventas a extranjeros (49,1%, frente al 22,4% de aumento de las ventas a españoles residentes). Por comunidades autónomas los  mayores aumentos interanuales fueron los de Navarra (52,3%) y Madrid (45,8%), y los menos acusados los de Valencia (15,4%) y Murcia (10%) (Figura 16).

 Las ventas a extranjeros supusieron  el 17,3% del  total en el primer semestre de 2014. La mayor participación en el total de ventas, por autonomías, correspondió a Canarias (40%) y Valencia (36,4%), mientras que las cuotas menores fueron las de Extremadura (1,8%) y Galicia (1,7%).

La cuota de las ventas a extranjeros sobre el total de ventas de viviendas  ha subido sobre 2013, apuntando la tendencia hacia  rozar el 20% en 2014. La proporción de viviendas vendidas con préstamo hipotecario se ha mantenido por debajo del 60% en enero-julio de 2014.Esta circunstancia vuelve a señalar la presencia de una amplia proporción de inversores entre los adquirentes de viviendas, tanto institucionales (fondos de inversión) como personas físicas. Estas últimas  compran viviendas entre otras cosas por el prolongado bajo nivel de los tipos de interés, lo que penaliza seriamente al ahorro colocado en depósitos, que es la inversión más tradicional para los hogares  en España.

La estadística registral indica que en el segundo trimestre de 2014  la nacionalidad más frecuente entre los adquirentes  extranjeros de vivienda fueron los británicos (15,8%), seguidos por franceses (10,1%), rusos (8,1%), alemanes (7,5%)  y belgas (7,3%). Dicha estadística indica asimismo que el plazo medio de los préstamos a comprador de vivienda fue de 269 meses (22 años y 5 meses), superior  a los 254 meses del mismo trimestre de 2013.

Por último, la información del Banco de España señala que ha subido la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos hipotecarios a comprador. Dicha relación pasó desde el 57,1% medio del segundo trimestre de 2013 a 59,1% en el mismo trimestre de 2014.

3.    El mercado de vivienda (III). Nueva oferta de viviendas..    
  
  En julio de 2014 el Ministerio de Fomento publicó la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas en España, referida  a la fecha de 31 de diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. Ello implicó un descenso de 19.545 viviendas en 2013,  el 3,4%  del stock existente en la misma fecha del año precedente.
 La estimación anual  del stock en cuestión se inició en 2004, con motivo de la disponibilidad a partir de dicho ejercicio  de cifras de ventas de viviendas nuevas y usadas. Dichos datos  permitieron  aproximar el stock de viviendas citada empleando conjuntamente las cifras de ventas de viviendas de nueva construcción y de viviendas terminadas. Estas últimas proceden de la estadística de visados de dirección de obra nueva  de los Colegios de Arquitectos Técnicos.
Después de 2004 el stock de viviendas nuevas no vendidas experimentó aumentos importantes en los ejercicios  comprendidos  entre 2005 y 2009. Tras este último ejercicio el stock citado ha retrocedido hasta 2013. El aumento medio anual  del stock en el periodo 2004-09 fue del 44,7%, mientras que el descenso medio de la etapa 2009-13 ha sido del 3,5%.
El que el plazo de construcción de una vivienda se extienda alrededor de  unos dos años, provocó que,  aunque la crisis se iniciara  en el verano de 2007, la terminación de un amplio volumen de  viviendas se extendiese  hasta 2009. De este modo numerosas nuevas viviendas salieron al mercado cuando las condiciones del mismo se habían modificado de forma dramática respecto de las condiciones vigentes en  el momento en el que se planeó e inició la construcción de las mismas.
  El número de viviendas nuevas no vendidas alcanzó el nivel absoluto más elevado en 2009, casi 650.000 viviendas, equivalentes al 2,6% del parque total de viviendas de España al final de dicho ejercicio (24,9 millones de viviendas). A fines de 2013 el stock citado había descendido hasta el 2,22% del parque existente a 31.12.2013.  Por comunidades autónomas, los niveles más altos del  stock relativo de viviendas 31.12. 2013  correspondieron a las autonomías de Rioja (4,82%), Castilla-La Mancha (3,76%) y Murcia (3,37%). Los niveles relativos más reducidos los registraron las autonomías de Navarra, Cantabria y Extremadura.
A efectos de análisis del mercado de vivienda en España  importa sobre todo la situación de las viviendas nuevas no vendidas a 31.12.2013. Por autonomías, los máximos niveles eran los de la  Comunidad Valenciana, con 101.266 viviendas nuevas no vendidas, seguida de Andalucía (91.212) y Cataluña (85.307). Por provincias los niveles mayores de viviendas nuevas no vendidas en la fecha citada, según la estimación de Fomento,  eran los de Barcelona (46.531) Alicante (45.391), Madrid (43.623), Valencia (28.007), Castellón (27.868) y Murcia (26.420).
  El arco mediterráneo y el entorno de las ciudades de Madrid y Barcelona siguen siendo los puntos de mayor concentración de viviendas nuevas  no vendidas en España. El cambio sufrido por el mercado de vivienda en 2013, donde los fondos de inversión hicieron su aparición al calor de los importantes descensos de precios producidos (alrededor del 40% entre 2008 y 2013) influyó en los retrocesos sufridos en 2013 por el stock en cuestión. La demanda de viviendas por parte de españoles residentes no se recuperó en 2013.
  La evolución del stock de viviendas no vendidas  entre 2012 y 2013 refleja los  diferentes niveles de dinamismo territorial del mercado inmobiliario en España. Las autonomías de interior como Extremadura y Navarra han sufrido los mayores descensos de dicho  stock, y  también han destacado los retrocesos del mismo en  las provincias costeras de Cantabria y de Murcia. En dos autonomías, Madrid y Asturias,  aparecieron en 2013 aumentos moderados del stock citado, coincidiendo con una ligera recuperación de la oferta.
   Por provincias, junto a los fuertes descensos de la nueva oferta de viviendas en las dos provincias extremeñas y en Cantabria, destacaron los retrocesos del stock   registrados en  las provincias andaluzas de Hueva, Málaga y Granada. El resultado de Madrid contrasta con otras informaciones acerca de la realidad de un parque reducido de viviendas nuevas sin vender en esta autonomía, como es el caso de una estimación efectuada por la Sociedad de Tasación.
  La debilidad de la oferta de nuevas viviendas, que en 2014 ascenderá a unas 47.000 viviendas, junto a la recuperación que parece haberse producido en las ventas de viviendas  en el primer semestre de 2014 (el ritmo de venta de viviendas nuevas es de  más de 67.000 viviendas), apuntan a que el descenso del stock citado puede resultar más intenso en 2014 que en el ejercicio precedente. Dicha  reducción del stock puede aproximarse a las 40.000 viviendas en 2014, lo que contribuirá a  normalizar la situación del mercado de vivienda en España.
 En el periodo enero-mayo de 2014 las viviendas iniciadas (visados de obra nueva de los colegios de aparejadores, estadística publicada por el Ministerio de Fomento) retrocedieron  en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013. En dicha evolución contrataron los aumentos  experimentados por la nueva construcción en las autonomías de Asturias (35,9%), Galicia (31,6%),  Madrid (17,1%), con los retrocesos de Andalucía (-24,9%), Canarias (-30,9%) y Aragón (-64%).
 Entre los meses de marzo y mayo de 2014 las viviendas iniciadas parecen haber iniciado una recuperación, aunque el nivel alcanzado resulta todavía muy reducido respecto  de la evolución histórica de dicha magnitud. En todos los meses de 2006, por ejemplo, se iniciaron más viviendas que en cada uno de los años del periodo 2012-2014.
  Las viviendas terminadas, estimadas a partir de las certificaciones de fin de obra, descendieron en un 28,7 en enero-mayo de 2014 sobre el año precedente. En 2014 ha  aumentado la proporción de viviendas terminadas procedentes de cooperativas y de administraciones públicas, el 17,1% entre enero y mayo, proporción que todavía queda lejos de la vigente en la fase anterior a la burbuja, en la que superó al 20%.
  En el primer semestre de 2014 la inversión en vivienda retrocedió en un 5,8% sobre el mismo periodo de 2013, según la Contabilidad Nacional de España del INE. Ello  implica que en este ejercicio la construcción residencial  volverá a no contribuir al crecimiento de la economía, pero  la incidencia negativa sobre el aumento del PIB será inferior  al de años anteriores. Ello se debe  tanto a  la menor intensidad del retroceso como al peso reducido de la inversión en vivienda sobre el PIB (por el lado de la demanda); que en 2013 fue solo  del 4,4%.
  En 2014 ha continuado el descenso del saldo vivo de los préstamos bancarios  a promotor (“Servicios. Actividades inmobiliarias”), que fue más acusado que el de los préstamos a comprador de vivienda (-18,7% fue la tasa interanual en junio de 2014, frente al -4,2% de los préstamos a comprador). En las nuevas promociones de viviendas de 2013-2014  el papel de los bancos resulta decisivo, puesto que con frecuencia se trata de promociones edificadas sobre suelos que habían pasado  a poder de los bancos tras la crisis inmobiliaria. Tales  promociones proceden de los bancos de forma directa, a través de alguna filial, o de forma indirecta, a través de convenios con empresas promotoras.
  La morosidad bancaria se ha mantenido elevada en 2014, aunque parece haberse estabilizado, a la vista de la evolución registrada en el segundo trimestre de 2014. En el caso de los préstamos a comprador de vivienda la tasa de morosidad descendió desde el 6,31% del primer trimestre hasta el 6,12% en el segundo. También retrocedió en dicho trimestre   la tasa citada en el conjunto de los préstamos al sector de la construcción, mientras que aumentó  desde el 37,85% hasta el 38,02% en los préstamos a promotor.
  El importante aumento de las ventas de viviendas en España en el primer semestre de 2014 no estuvo acompañado, pues,  de una reacción alcista paralela de la nueva construcción residencial. Es posible que en dicha evolución influyese el importante stock de viviendas de nueva construcción pendientes de venta, así como una actitud  de los bancos menos proclive que en el pasado a financiar promociones fuera de  las controladas por los propios bancos.
 Existe a nivel internacional el temor a que las “laxas” políticas monetarias desarrolladas por numerosos bancos centrales generen fuertes dosis de liquidez, que de una u otra forma acaban llegando a los diferentes mercados nacionales de vivienda. . Esto  podría afectar al alza a  los precios de las viviendas, incluso en un contexto de débil crecimiento de la economía mundial.
  Parecen más proclives a sufrir dicha evolución aquellos países en los que los precios de las viviendas están situados por encima de su tendencia a largo plazo y que en 2013 presentaron  aumentos significativos de dichos precios (Reino Unido, Canadá, Nueva Zelanda y Australia).
  En España los precios de la vivienda en 2014 están todavía situados por encima de su tendencia a largo plazo, pero en 2013 continuó el descenso de los mismos y en 2014 solo ha habido un repunte alcista ligero de los mismos. Se está aquí todavía en una fase de “corrección” de los excesos del pasado. En todo caso parece evidente que sobre el comportamiento “comprador” de    los fondos de inversión que han adquirido activos inmobiliarios  en cuantías significativas alguna influencia tienen las citadas políticas monetarias.


Una versión de este artículo se publicó en el número 182, Invierno 2014,  de la revista “Ciudad y Territorio”, del Ministerio de Fomento