30 noviembre 2009

VIVIENDA: rebotan las ventas, la nueva construcción no reacciona

Julio Rodríguez López

En el tercer trimestre de 2009 las ventas de viviendas (compraventas registradas) aumentaron sobre el periodo precedente en más de un 10%. El volumen de ventas alcanzado todavía resultó significativamente inferior al del mismo periodo del año anterior. La información sobre el mercado de vivienda en España señala la posibilidad de que las ventas de viviendas hayan “tocado fondo” en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, la mejoría producida en las ventas tardará en provocar una recuperación de la nueva construcción residencial, en tanto persistan unos niveles elevados de viviendas no vendidas y no vuelva a crecer el nivel total de empleo.

Con datos hasta septiembre, todo indica que en España se alcanzará en 2009 un volumen de ventas situado en torno a las 400.000 viviendas. De dicho total de ventas, un 55% serán viviendas de nueva construcción y el resto serán usadas. Desde que en 2005 casi se alcanzó el millón de viviendas vendidas, estimadas a través de los registros de la propiedad, el nivel anual de ventas no ha hecho más que descender, correspondiendo a 2008 y 2009 los retrocesos interanuales mas acusados. La recuperación de las ventas en el tercer trimestre de 2009 ha sido paralela con la evolución de los préstamos a comprador de vivienda, que también han registrado una variación positiva en el trimestre citado, y ello en los indicadores correspondientes al saldo vivo de préstamos y a los nuevos créditos concedidos.

El descenso de la demanda de vivienda en la etapa de crisis se ha advertido sobre todo en la caída citada de las ventas y en el hundimiento de la nueva construcción residencial. El descenso de los precios de las viviendas ha sido moderado, presentando el indicador basado en las tasaciones un retroceso del -9,5% entre el periodo con precios mas elevado (primer trimestre de 2008) y el periodo con precios mas reducidos (tercer trimestre de 2009). Dicha moderación en el descenso de los precios ha contrastado con las disminuciones a todas luces mas intensas registradas en países en los que el ciclo de la vivienda también ha experimentado una fluctuación bajista pronunciada, como han sido los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda.

Desde el lado de los promotores y constructores se ha criticado la calidad de las estadísticas oficiales de precios de la vivienda en España (Ministerio de Vivienda e INE), señalándose con frecuencia que el modesto descenso apuntado por las mismas ha estado por debajo de la realidad. Se ha llegado a decir que tales estadísticas “están haciendo daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país” (Mikel Echeverría, Idealista.com, 20 de noviembre de 2009). Los índices de precios de las viviendas son de elaboración complicada, sobre todo por la continua variación de la composición de la muestra.

Por el lado de la nueva construcción han destacado en España los importantes descensos de las viviendas iniciadas en la fase bajista del ciclo del mercado de vivienda. En el bienio 2008-2009 tales iniciaciones han descendido a un ritmo medio anual del 60%, con lo que en 2009 apenas se iniciarán unas 125.000 viviendas. Esto último implica un contraste más que acusado con las 866.000 iniciaciones de 2006. El volumen de construcción residencial ha descendido en casi un 45% entre 2007 y 2009, lo que ha afectado con intensidad al empleo en la construcción residencial. Dicha magnitud ha retrocedido en 900.000 en los dos años de crisis, según el numero de afiliados a la Seguridad Social en el conjunto del sector de la construcción.

Una hipoteca no se paga con la simple recuperación económica, “sino con una nómina” (K.M. Howley y John Gittelsohn, “U.S. Housing recovery delayed to 2010” Bloomberg.com, 20.11.2009). Solo habrá una recuperación profunda de las ventas de viviendas y descenderá el stock de nuevas viviendas no vendidas en España si se crean nuevos empleos (se han perdido mas de millón y medio en los dos años de crisis) y persiste una recuperación mas entonada de los nuevos créditos a comprador de vivienda.

El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).

De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.

(El Siglo 30.11.2009)

28 noviembre 2009

EL ALQUILER EN ESPAÑA: más viviendas y la misma proporción que en el censo de 2001

Julio Rodriguez López

Las propuestas de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el mercado de vivienda en España han sido objeto de una amplia difusión. Dentro de las mismas destaca la relativa a la conveniencia de concentrar las ayudas públicas en materia de política de vivienda en el segmento de la vivienda en alquiler. Dichas ayudas, según Fedea, se limitarían a los pagos a hogares para soportar el alquiler, pero no incluirían la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Esta opinión se apoyaría en las supuestas experiencias negativas de tales parques públicos, respecto de los cuales la información disponible es dispar y de la que no se deduce una valoración tan negativa.

Importa conocer el alcance real del alquiler en España antes de mantener a fondo dicha discusión. La fuente principal de conocimiento son los Censos de Vivienda decenales, 1950-2001. Estos han revelado que en 1950 había en España más viviendas de alquiler que en propiedad. En las décadas de los años sesenta y setenta se produjeron los aumentos mas destacados de la vivienda en propiedad. El régimen de Franco impulsó la vivienda en propiedad frente al alquiler para dotarse de mayor estabilidad social. En Estados Unidos se opina que entre los elevados niveles de créditos fallidos a comprador de vivienda en 2007 había numerosos hogares que podían resistir el alquiler, pero no acceder a la vivienda en propiedad con crédito. El reducido peso del alquiler en España, lejano del 36,1% de la eurozona, es la resultante de actuaciones políticas encaminadas a la reducción de presencia de dicha forma de tenencia de la vivienda en España, políticas que están cambiando de signo en los últimos años.

Según el Censo de Viviendas de 2001, el número de viviendas de alquiler en España a 1º de noviembre de 2001 ascendía a 1.614.221, el 11,4% de las viviendas principales. Después de dicha fecha se dispone de algunas estimaciones, entre las cuales la más solvente parece ser la correspondiente a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Esta última se realiza con frecuencia anual, es una encuesta de panel rotante, con un tamaño de 16.000 viviendas, correspondientes a 2.000 secciones censales En la última encuesta, publicada en octubre de 2009 y realizada en el 2º trimestre de 2008, aparece una proporción de hogares que reside en viviendas de alquiler idéntica a la del Censo de Viviendas de 2001, el 11,4%. La cifra absoluta de viviendas de alquiler resulta más elevada, pues dicha proporción implica un total de 1.890.177 hogares residiendo en viviendas de alquiler, casi 270.000 más que en noviembre de 2001.

La Encuesta en cuestión arroja algunas informaciones adicionales sobre los hogares que viven de alquiler en España. Así, el alquiler es una forma de tenencia frecuente entre hogares de cinco y mas miembros (17,4%), entre hogares con el cabeza de hogar en paro (22,4%), entre hogares con ingresos reducidos (9.000 a 14.000 euros/año) También es la forma de tenencia predominante entre los inmigrantes procedentes de fuera de Europa (68,6%) y entre los de Europa (53,3%). La mayor proporción de hogares en alquiler corresponde a las autonomías de Baleares (22,6%) y Canarias (18,4%), con mayor peso del turismo en la actividad económica. La menor presencia se produce en el País Vasco (6,1%). De lo anterior se deduce que entre los hogares que viven de alquiler en España predominan los que acuden al mismo como forma inevitable de alojamiento, aunque es significativa la proporción de los que el titular tiene estudios secundarios de segunda etapa (15,6%) y enseñanza superior (11,4%)..

Junto a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE se dispone de estimaciones sobre la evolución temporal del stock de viviendas en 2001-2008 y su composición divulgadas por el Ministerio de Vivienda. Tales estimaciones pueden aproximarse más a la realidad en la estimación del stock total de viviendas existente a fin de cada año que en cuanto a la composición del mismo (viviendas principales, secundarias, vacías, propiedad, alquiler...). A falta de una nueva encuesta de hogares después de 2006 los resultados publicados para 2008 tienen difícil encaje. A la vista del análisis de la información estadística disponible parecen más fiables los resultados de la citada Encuesta del INE, en la que también aparece un aumento de la cifra absoluta de alquileres, aunque la proporción de 2008 siga siendo la de 2001 (11,4%).

(Propiedades, El País, 27.11.2009)

19 noviembre 2009

PRESUPUESTOS DE 2010. ESPERANDO A LA RECUPERACION

Julio Rodriguez López

Una vez rechazadas por el pleno del Congreso de los Diputados las enmiendas a la totalidad, el proyecto de ley de Presupuestos Generales del Estado de 2010 ha superado la primera barrera significativa. El debate se ha trasladado a la Comisión de Presupuestos, donde llegarán enmiendas procedentes de todo el espectro político parlamentario. El proyecto de ley citado intenta mantener el núcleo central de las prestaciones sociales y frenar el aumento del déficit. Se confía en que la recuperación llegará en la segunda parte de 2010, aunque del contenido del proyecto de Presupuestos para 2010 no emanen actuaciones de alcance que puedan impulsar la llegada de dicha recuperación.

Es posible que lo prolongado de la presente recesión de la economía española haya acentuado este año el interés por el contenido del próximo presupuesto. Dos años de retroceso del nivel de empleo de la economía suponen un periodo de tiempo suficientemente prolongado como para que salgan a la luz las consecuencias sociales negativas derivadas del abrupto cambio sufrido en el perfil del ciclo. El que la Encuesta de Población Activa del tercer trimestre de 2009 refleje un descenso del empleo de 1.640.000 ocupados en dos años refuerza el interés por lo que puede esperarse de la política económica.

En la documentación que acompaña a los Presupuestos de 2010 destaca, en primer lugar, la fuerte desviación producida entre lo presupuestado para 2009 y la realidad de este ejercicio. Los ingresos no financieros pueden descender en 2009 en un 20,6% sobre lo presupuestado y los gastos no financieros van a superar a los presupuestados en un 22,1%. La recaudación ha descendido de forma espectacular en 2009, mientras que las prestaciones sociales, en especial las ligadas a la cobertura del desempleo, han crecido con intensidad. Lo anterior implica que los “estabilizadores automáticos” han funcionado plenamente en la recesión, con lo que ha crecido sustancialmente el déficit de las administraciones públicas, que no terminará muy lejos del 10% del PIB en 2009 .

De los presupuestos de 2010 destaca, en segundo lugar, el carácter relativamente optimista de las previsiones oficiales sobre el comportamiento de la economía. Tanto el FMI como el Consenso de Previsiones realizado por la Fundación de las Cajas de Ahorros arrojan previsiones de retroceso del PIB y del empleo de España para el próximo año más acusadas que las contenidas en los presupuestos. Destaca sobre todo la previsión relativa a 2010, año para el cual el Ministerio de Economía y Hacienda prevé una caída del PIB del -0,3%, que para el FMI seria del -0,7% y para el citado “Consenso” se situaría en el -0,6%. .

En tercer lugar, lo más destacado de los presupuestos en cuestión son las modificaciones al alza previstas en los impuestos. En 2009 subirán los tipos impositivos relativos a IVA y a retenciones sobre las rentas del ahorro, a la vez que crecerán un 1% los valores catastrales y se eliminará, salvo para los hogares con rentas mas reducidas, la deducción de 400 euros introducida en el Presupuesto de 2009. Dichas modificaciones pueden aumentar los ingresos fiscales en una cuantía equivalente al 1% del PIB.

En los presupuestos de 2010 destacan, entre otros aspectos, el incremento de los gastos de personal en un 2,7%, el crecimiento del 7,7% previsto para el conjunto de los ingresos derivados de los impuestos, el descenso en un -14,9% de la inversión pública, la implantación de un nuevo Fondo de Inversión Local por una cuantía de 5.000 millones de euros y la previsión de aumento de las prestaciones por desempleo en casi un 19%.

De todo lo anterior se deduce que el gobierno pretende mantener el núcleo central de las prestaciones sociales, a la vez que intenta controlar el déficit público en 2010. Se echa en falta, y ello para el conjunto de la política económica, un mayor bloque de medidas destinadas a impulsar el crecimiento en el próximo año. También existe una opinión generalizada de que el nuevo Fondo de Inversión Local se debe de gastar con más racionalidad que el ejecutado en 2009, impulsando la creación de infraestructuras favorables a una mayor capacidad de competir para la economía española.

Se echa en falta, en fin más atención a la oferta productiva y escasean los planteamientos de largo plazo. Destaca en especial lo que se ha calificado como de “debilidad del marco institucional” para atacar a fondo los problemas de la economía (F. Mochon, “La salida de la crisis”, El Notario del siglo XXI, Octubre de 2009). Es posible que los presupuestos de 2010 no tuviesen margen de maniobra para incluir actuaciones de mayor alcance. Habrá que esperar al anunciado proyecto de Ley de Economía Sostenible para realizar una valoración más global del conjunto de la política económica del gobierno de España y, sobre todo, esperar y confiar en que la recuperación se instale en el resto del mundo.

(El Siglo, 2 de noviembre de 2009)

02 noviembre 2009

La distancia del poder

Francesc de Carreras

En los últimos años, conforme se desarrollaba el Estado de las autonomías, la idea de que los poderes públicos, para ser eficientes y eficaces, debían acercarse lo más posible a los ciudadanos, se ha convertido en una creencia común, en un tópico más de lo que antes en lenguaje marxista se denominaba "ideología dominante" y hoy suele llamarse "pensamiento políticamente correcto".

La función de las ideologías, como sabemos, es impedir que las personas piensen por su cuenta. Basta instalarse en el interior de una determinada ideología y esta ya tiene respuestas para todo. El esfuerzo de pensar se convierte, por tanto, en superfluo: la ideología piensa por ti. Con decir soy de derechas o de izquierdas, soy liberal o socialista, es suficiente, la conciencia ya se queda tranquila: uno sabe cómodamente quiénes son los suyos y quiénes son los otros. Basta alinearse en un bando cualquiera, no es necesario ejercitar el raciocinio ni molestarse en analizar la realidad: la ideología del grupo te lo soluciona todo. Pero la funesta manía de pensar sigue siendo imprescindible para averiguar el sentido de las cosas y así poder tomar una postura moral ante las mismas, para adecuar nuestra conducta a nuestros valores.

Apliquemos esto a nuestra manera de organizarnos políticamente. Desde los principios de libertad e igualdad que regulan nuestras relaciones de convivencia, qué es lo más adecuado: ¿que los poderes públicos sean cercanos o lejanos? La respuesta ya la hemos dado al principio: depende. ¿Depende de qué? Del tipo de poderes que sean.

Probablemente sólo podríamos dar una respuesta completa analizando caso por caso, cada poder en su contexto concreto. Pero, en líneas generales, quizás debería establecerse un principio: los poderes administrativos lo más cercanos posible, los poderes de control lo más alejados posible. Ejemplos que me parecen obvios: los servicios de recogida de basuras y funerarios deben ser competencia de los ayuntamientos, la planificación hospitalaria y la gestión urbanística de las comunidades autónomas, el poder judicial y la inspección de Hacienda del Estado, la política monetaria y las leyes de la competencia de la Unión Europea. El poder cercano, la autonomía si se quiere, no es un bien en sí mismo, sólo es un bien instrumental: depende para qué.

Para determinadas funciones la distancia del poder es imprescindible. Veamos los casos Millet y Pretoria (aún no sé la razón de este último nombre). Sea cual sea su desarrollo, el primero fue iniciado a instancia de la Agencia Tributaria, de carácter estatal, y el segundo a partir de un procedimiento de investigación en paraísos fiscales llevado a cabo por la Audiencia Nacional. Ambos casos tienen su centro en Catalunya y ambos habían sido denunciados y archivados. ¿No les da que pensar?