25 mayo 2013

Andalucía y el mercado de vivienda. Respuestas a una entrevista no publicada. Julio Rodriguez


Preguntas y respuestas

1.      Cómo valora la situación inmobiliaria de Andalucía respecto a la del resto de España?
R: La situación del mercado de vivienda en Andalucía, como en España, adolece de una clara disparidad Costa-Interior. El aumento del parque de viviendas en Andalucía durante la etapa de “burbuja” 1997-2007 fue superior al de la media de España,  a la vista de la variación del número de viviendas familiares en el último Censo de Viviendas (2011) sobre el precedente (2001) (23,3% Andalucía, 20,3%,  España). Las viviendas nuevas no vendidas se concentran sobre todo en la Costa (Almería y Málaga), pero la cifra absoluta de dicho stock resulta importante en Sevilla. La recuperación de las ventas de viviendas a extranjeros  se dejan sentir bastante en Almería y Málaga, pero en el resto resultan menos significativas, en especial en las provincias del interior.

2.      ¿Cuál cree que será el futuro del sector en la región?

R: Es  difícil que  los niveles de ventas y de nuevas construcciones bajen  aun más de forma significativa. Sin embargo, todo apunta a que el subsector inmobiliario deberá “tragarse” un  amplio excedente. Se  retornará  a niveles de ventas y de nueva construcción residencial bastante más reducidos que los del pasado.  La pérdida de empleos ha sido muy intensa en Andalucía: entre el primer trimestre de 2008 y el mismo periodo de 2013  han desaparecido más de 700.000 empleos, según la Encuesta de Población Activa del INE (EPA), equivalentes al 21,7% del empleo que había en el primer trimestre de 2008. En 2012 retrocedió en 8.400 el número de hogares en Andalucía, también según la EPA. En presencia de unos descensos tan acusados del empleo, más agudos que los de la media de España, que ya es decir, no puede haber recuperación de la demanda de viviendas. Solo “tirarán” las ventas en el litoral, en especial en el de Almería y Málaga,  tras los importantes descensos de precios que han tenido lugar en dichas zonas, los más fuertes de todo el mercado de vivienda, según la información estadística de Tinsa.
3.      ¿Considera que ha habido un cambio de mentalidad tanto en vendedores como en compradores desde el inicio de la crisis?

R: El “shock” que ha supuesto el pinchazo de la “burbuja”, la fuerte concentración de las entidades de crédito, la desaparición en la práctica de las cajas de ahorros como entidades financieras, la persistente restricción crediticia,  implican unos cambios tan notables que lo anormal sería que se siguiera actuando como”si aquí no hubiese pasado nada”. Los compradores de vivienda habitual temen por su empleo, los que lo conservan, y los vendedores   se lo pensarán bastante antes de meterse en una nueva promoción inmobiliaria, si es que obtienen  financiación para dicha iniciativa.


4. ¿Hay una marcada diferencia entre el mercado de viviendas de la costa y del interior? ¿Cómo definiría cada uno de ellos?


R: En la costa andaluza, en especial en las provincias de Almería y de Málaga, el aumento de la nueva oferta de viviendas fue tan brutal que se “arrasó” con cualquier actividad productiva alternativa, véase agricultura o empresas agro industriales. Quedan, pues,  bastantes viviendas por vender en el litoral, en especial en las provincias citadas. El impacto de la crisis sobre tales zonas de Andalucía ha sido más acusado por dicha actuación “expulsora” de otras actividades que en el resto, donde el aumento de la oferta no alcanzó la intensidad de los núcleos costeros. Las ventas de viviendas a extranjeros  presentaron en Andalucía una proporción sobre el total de ventas  equivalente a la  de España en los tres primeros meses de 2013 (16,7% frente al 17%), pero esta  proporción resultó espectacular en los  casos de Almería (31,9%), y Málaga (35,6%). En el interior apenas tuvo relevancia, como lo indica el 1,6% de Córdoba, el 1,8% de Sevilla  y el 2,3% de Jaén. Fuera de los puntos en los que el turismo exterior tiene una alta incidencia sobre la actividad productiva, el mercado de vivienda seguirá muy deprimido en 2013.  
  
5. A su juicio, ¿cuáles son las claves para superar esta situación?



R: En Economía el keynesianismo supuso en su día un ataque brutal a lo que se denominaba “ley de Say”, esto es, a la teoría de que la oferta genera su propia demanda. Los promotores inmobiliarios deberán de adaptar la nueva producción de viviendas a la demanda real,  situación  que seguro que  asimilan por la cuenta que les trae. Veo más difícil que tenga lugar tal adaptación en los ayuntamientos, que se han  acostumbrado en exceso a los ingresos derivados del planeamiento. Mas les valdría a las ciudades costeras que desde los municipios se tratase de diversificar la oferta productiva, pues  el único cambio fuerte que se advierte es que no hay crédito, pues no se nota que los gobiernos locales tengan mucho propósito de la enmienda. Desde la Consejería de la Junta que ejerce las competencias de Urbanismo se puede hacer más por mejorar la composición de la oferta productiva que desde la de Economía. Se trata, sobre todo, de introducir criterios de racionalidad económica a la hora de  aprobar o corregir los empujones  “ladrilliles” que volverán a  llegar  de los ayuntamientos en cuanto pase algo de tiempo y  funcione la ”miopía del desastre”..



-6. ¿Seguirá cayendo el precio de las viviendas?



R: La procesión irá por barrios. No hay un mercado único de vivienda, hay mercados locales.  Todavía queda margen para nuevos descensos. A partir de ahora se vivirán situaciones muy diferentes según las ciudades. Al subsector inmobiliario le irá mejor cuanto mejor le vaya y más se  diversifique la economía de Andalucía.



7.  Aquéllos que tengan ahorros y estén pensando en comprar, ¿es buen momento o les recomendaría esperar?



R: Depende de la capacidad de aumento de la oferta de vivienda en el entorno. Los centros urbanos resisten mejor el descenso de los precios, pues los solares suelen estar agotados  en los mismos.  Con los niveles actuales de precios se pueden ya hacer inversiones rentables, pero nada asegura que la situación no vuelva a empeorar. 



-8.¿Cómo afectan al mercado las medidas tomadas por las administraciones, tanto nacionales como autonómicas, en este ámbito (subida IVA, residencia para extranjeros que compren una vivienda de más de 160.000 euros, creación del Sareb, decreto desahucios en Andalucía...)?






R: Los cambios fiscales “alegraron” la demanda en los últimos meses de 2012, pero han dejado un cierto desierto en 2013. Las facilidades para la nacionalidad a los extranjeros compradores  actuarán  favorablemente sobre el segmento de las viviendas no vendidas en la Costa. La incidencia de Sareb dependerá de la estrategia que siga dicha empresa cuasi pública (las compras de activos  las hace con emisiones avaladas por el Tesoro). El Decreto Anti-desahucios en Andalucía contribuirá a que no haya  excesos en la oferta y a que se analice mejor que en el pasado por promotores y bancos   la capacidad de pago del comprador. El gobierno ha tratado de crear un marco normativo  más amable para el propietario arrendador a través de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, aunque tengo mis dudas  acerca de si ha mejorado con claridad la situación para los arrendadores. Ese era el propósito del Ministerio de Fomento, convertido a un ultra liberalismo  absurdo en materia de alquileres, donde se ha llegado a pensar que tras el  cambio en la ley de arrendamientos urbanos  todas las viviendas vacías se van a poner en alquiler, con lo que  bajarían los alquileres En este terreno el gobierno de Rajoy ha dado pruebas de que en su política hay a veces mas ideología que racionalidad económica.