23 septiembre 2017

LA CRISIS INMOBILIARIA QUEDÓ ATRÁS. LA BURBUJA ACECHA Julio Rodríguez López

 En el segundo semestre de 2017,  junto a la recuperación de la tasa de crecimiento del PIB, destaca la tendencia al alza que han presentado los indicadores del mercado inmobiliario. Al igual que la expansión de este mercado entre 1997 y 2007 fue la más acusada de las registradas por la economía española, la recesión posterior a este último año fue también intensa. En 2017 ha reaparecido  la expresión “burbuja inmobiliaria”, que   había estado arrumbada durante una temporada. 

 El aumento intertrimestral del PIB de la economía española en un 0,9% en el segundo trimestre de 2017 ha permitido que dicha magnitud alcance  el nivel del inicio de la crisis,  el del segundo trimestre de 2008.  Sin embargo, no hay que dejar de lado el hecho de que, de haber seguido creciendo en el periodo 2008-2017 a un moderado ritmo anual del 2%, en 2017 el PIB superaría en casi un 20% al nivel real alcanzado en este ejercicio.

Además, si bien se ha llegado al nivel de actividad previo a la crisis, el empleo sigue distante de los niveles de ocupación  alcanzados en dicha etapa. En el segundo trimestre de 2017  los 18,8 millones de empleos existentes están casi un 10% por debajo de los correspondientes al mismo trimestre de 2008, según la EPA del INE. Lo anterior implica que  hay por encima de dos millones de empleos menos que en el periodo de referencia. La crisis  iniciada en el verano de 2007 no ha dejado de pasar una pesada factura.   

  Como sucede con el PIB, el mercado de vivienda ha tomado fuerza en 2017. Al igual que la fase de expansión 1997-2007  fue la más dinámica de cuantas ha presentado el mercado de vivienda en España, la recesión acaecida entre 2007 y 2013 fue también acusada. Tras aumentar en casi un 200% entre 1997 y 2007, los precios de las viviendas disminuyeron en un 37%  entre 2007 y el primer trimestre de 2014.  

  Junto a la caída de los precios, destacó asimismo la disminución de las ventas de viviendas, que retrocedieron en un 68,5% entre 2006 y 2013, resultando espectacular  la caída de las de nueva construcción, que disminuyeron en un 86,2% en el mismo periodo. La abundancia de daciones en pago entre promotores y bancos  es posible que atenuase la incidencia real de dicho retroceso de las ventas.

Hubo dos indicadores que reflejaron con mayor intensidad el desplome del mercado de vivienda posterior a 2007. El primero fue el relativo a la nueva construcción de viviendas. Mientras que en 2006 se iniciaron 865.600 viviendas según los visados de los Colegios de Arquitectos Técnicos, en 2013 dichas iniciaciones no pasaron de 34.300. Dicha evolución supuso una disminución de las viviendas iniciadas en un 96%, siendo la de 2013 la menor cifra anual  desde que se dispone de datos de viviendas iniciadas.

  El segundo indicador  que mejor reflejó la situación deprimida del mercado de vivienda fue el del stock de viviendas terminadas y no vendidas. Según la estimación realizada por el Ministerio de Fomento, en 2009 dicho  stock se aproximó a las 650.000 viviendas, superándose las 100.000 en la Comunidad Valenciana.  Una vez recuperado el mercado de viviendas, a fines de 2016, todavía quedaban casi 500.000 viviendas de nueva construcción no vendidas. En la presente etapa de recuperación, no es raro encontrar nuevas promociones de viviendas próximas a bloques de viviendas sin vender  construidas en la pasada expansión.  El afán por construir vuelve con bríos renovados

 Desde el primer trimestre de 2014, precios y ventas de  viviendas no han dejado de recuperarse, destacando el 16% de aumento alcanzado por los precios frente a unos precios de consumo que aumentan levemente y unos salarios que más bien siguen bajando . Lo sucedido  entre 2007 y 2013 revela que el mercado de vivienda en España no es inmune  a las etapas bajistas que afectan a otros sectores de la economía española.

De nuevo se están comprando viviendas ante la expectativa de subidas de precios, de nuevo reaparecen los pequeños promotores alimentados por créditos bancarios y que construyen  sin conocer bien la demanda, todo lo cual confirma que no es imposible que pueda repetirse una nueva burbuja.

Una versión de este artículo se publicó en la revista digital semanal “El siglo de Europa” el 16 de septiembre de 2017





[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a  la Crisis

03 septiembre 2017

VERANO DE 2017: 10 AÑOS DEL INICIO DE LA CRISIS Julio Rodríguez López

  En julio y agosto de 2017 se cumplen diez años del inicio de la crisis que asoló buena parte de las economías occidentales a  partir de dicha fecha. Tras un largo periodo de recesión posterior a 2007, la economía mundial  inició una recuperación moderada en 2014, que aparece fortalecida en 2017. La economía española ha sufrido tales altibajos con intensidad. Las consecuencias sociales y  políticas de la recesión no han terminado de superarse.
Entre julio y agosto de 2007 trascendió que algunos fondos de inversión de Estados Unidos no podían hacer frente a los vencimientos de principal e intereses.  Algunos bancos de inversión de dicho país y del Reino Unido encontraron serias dificultades para captar recursos en los mercados de capitales.

En Estados  Unidos se habían titulizado créditos fallidos  por una cuantía de 500.000 millones de  dólares. El problema de dichos préstamos hipotecarios se extendió por todo el mundo a partir de los mercados de capitales. La quiebra del banco norteamericano Lehman Brothers confirmó el profundo carácter de la crisis en septiembre de 2008.

España era un país tomador de financiación en los mercados de capitales. El problema de los préstamos hipotecarios fallidos norteamericanos se sufrió con escasa intensidad. Pero el nivel alcanzado por los préstamos hipotecarios a  promotor inmobiliario, que habían llegado a suponer el 30% del PIB, provocó serios problemas de morosidad, de falta de solvencia y de liquidez en el sistema bancario,  y de forma especial, pero no exclusiva,  en las cajas de ahorros. La primera intervención de una caja de ahorros se produjo en 2009 (Caja de Castilla-La Mancha) y hasta 2012 tuvo lugar un intenso  proceso de bancarización y concentración  de las cajas de ahorros, proceso dirigido por el Banco de España..

 Después de 2007, la economía española se desaceleró en 2008, a lo que sucedió un largo periodo de  cinco años de descenso del PIB, a una media anual próxima al 2%. El periodo 2014-17 ha sido de recuperación. A pesar del cambio de ciclo, en el segundo  trimestre de 2017 el PIB de España ha alcanzado el nivel máximo correspondiente al  2º trimestre de 2008. El nivel de empleo EPA era inferior en un 10,%, esto es, en 2017  todavía hay 2,1 millones de empleos menos que a la llegada de la crisis.

En la economía española de 2017 la presencia del sector de la construcción está  muy por debajo de la alcanzada en 2007.  El peso de la inversión en vivienda dentro del conjunto de la construcción está lejos de los altos niveles de 2007. Lo más positivo de 2017 es la mayor relevancia del resto del mundo en la demanda. Así, las exportaciones suponían el 25,7% del PIB en 2007, mientras que superan el 33% en 2017. Frente al elevado déficit corriente de España frente al resto el mundo en 2007, en 2017 dicha economía tendrá un superávit exterior equivalente al  1,7% del PIB.

Se ha entrado en una etapa de recuperación cíclica, pero se advierten las consecuencias devastadoras de la recesión comprendida entre 2009 y 2013. El brutal aumento de las desigualdades, la reducción del alcance del estado bienestar, la fuerte reducción del poder de compra salarial se dejan sentir. La sensación de inseguridad es todavía muy amplia en los hogares. El escenario político ha sufrido cambios significativos. La democracia liberal de los últimos 50 años está pasando por momentos difíciles. En todo ello ha tenido  bastante que ver la crisis.  

Nunca debió dejarse que se desarrollara un periodo tan prolongado de burbuja inmobiliaria. La t autoridad supervisora debió hacer algo por frenar un proceso tan prolongado de intensa actividad constructora de viviendas. Las consecuencias negativas  han superado ampliamente a las ventajas de la fase previa de expansión. En el futuro, la política económica debe de actuar para moderar las excesivas fluctuaciones cíclicas del mercado inmobiliario.

Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal El siglo de europa", de 3 de septiembre de 2017







[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis