11 diciembre 2015

Y SAREB SE CONVIRTIÓ EN PROMOTOR INMOBILIARIO Julio Rodríguez López


   El “banco malo”, Sareb, ha comunicado la inminente iniciación de “783 pisos a estrenar” a través de 13 nuevas promociones de viviendas repartidas por España. Su presidente ha señalado que Sareb  “fortalece su apuesta por la promoción inmobiliaria y la dinamización de la economía local”. Las viviendas promovidas por Sareb tienen precios de venta que  oscilan entre los 224.000 euros en Málaga y los 401.000 en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Cuando se creó Sareb como “banco malo” a fines de 2012 por imposición de la Comisión Europea  no se preveía  su entrada en el gremio de los promotores inmobiliarios de viviendas no precisamente  sociales.

  Un banco malo es un vehículo creado para comprar préstamos y activos problemáticos de bancos con volúmenes significativos de préstamos morosos. Al transferir activos deteriorados  desde una entidad de crédito al banco malo, dicha entidad limpia su balance de activos tóxicos, pero deberá efectuar provisiones. Los bancos que se convierten en insolventes por dicho proceso se pueden capitalizar, nacionalizar o liquidar.

   El “Memorándum de Entendimiento” (MOU)  firmado entre España y la Comisión de la Unión Europea en julio de 2012 estableció las condiciones exigidas a España, entre ellas la creación de un banco malo, para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros (se solicitaron y obtuvieron unos 42.000 millones) para recapitalizar y reestructurar el sistema bancario español.

Siguiendo tales condiciones, entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012,  activos problemáticos de  nueve bancos, 36.600 millones de euros en activos de los bancos del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Caixa y dos más)  y 14.000 millones de los bancos del Grupo 2 (Liberbank, BMN y otros dos más). Los traspasos se realizaron a precios rebajados respecto de su valor bruto  en libros (el 52,5%). El Frob cubrió con el préstamo de Bruselas las carencias  de recursos propios que resultaron en dichos bancos al vender activos a precios inferiores al valor contable.

 Sareb adquirió los activos problemáticos de los bancos citados emitiendo deuda. Sareb tiene unos recursos propios  que ascienden a  unos 4.800 millones de euros. La deuda emitida le permitió  comprar  activos con un valor  de alrededor de 50.800 millones de euros. Dicha deuda, avalada por el Estado, se convertiría en pública si Sareb no pudiese hacer frente al reembolso de la misma. El Estado español  es el primer accionista (45,7% del capital, seguido por Banco de Santander-16,6%- y CaixaBank-12,1%). El aval público es decisivo para  la colocación de la deuda de Sareb. Cuando se dice que Sareb es una empresa privada no se está diciendo todo.

  Entre 2013 y 2014 Sareb vendió 24.000 propiedades y obtuvo ingresos por valor de  9.000 millones de euros. Desde que inició su actuación, Sareb se ha visto envuelta en abundantes controversias acerca de la viabilidad de los planes de  negocio presentados (J. G. Montalvo, “”Cleaning up the Spanish financial sector’s real estate exposure: Situation and Outlook”, Funcas, SEFO, Septiembre 2015). En la reciente evolución de Sareb destaca el cambio consistente en asignar a “servicer” o agentes la administración y gestión de los activos.

El origen de Sareb fue el exceso de oferta inmobiliaria (había un millón de nuevas viviendas sin vender) que salió a la luz en 2008. Tal  exceso invadió los balances bancarios de préstamos irrecuperables y de activos reales aceptados como dación en pago de los promotores. El M0U de 2012 obligó a crear Sareb como vehículo, primero adquirente y después vendedor  de tales excesos de oferta inmobiliaria.

  Mientras vende los activos, Sareb  dedica recursos financieros captados mediante emisiones avaladas por el gobierno a aumentar la oferta inmobiliaria de viviendas del segmento “prime”. Una cosa era terminar promociones en curso que Sareb debió adquirir en su creación, y otra es convertirse en “animador del mercado inmobiliario”, como señala su presidente. Desde Sareb se apunta que va a promover nuevas viviendas tras “un minucioso estudio de mercado”.  Solo faltaría que Sareb produjese viviendas que después no pudiese vender y  que fuese preciso crear otro banco malo para  quedarse con los activos no vendidos por Sareb.

 España tiene el menor parque de viviendas sociales de alquiler del mundo occidental (2%del stock total de viviendas). A las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes, que solo pueden alquilar habitaciones en las ciudades  con los modestos salarios de ahora, se une la necesidad de alojar a los desahuciados por impago de préstamos y de alquileres.

 En 2014 y 2015 ha habido  en España  una media anual de  65.000 lanzamientos judiciales derivados de desahucios. Contrasta la escasez de medios para hacer vivienda social con  el cauce abierto con recursos públicos o avalados por el Estado  para que Sareb construya viviendas destinadas a hogares acomodados.

Artículo publicado en El Siglo de Europa de 14.12.2015



[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis. 

30 noviembre 2015

LAS ESTADISTICAS DE LA DESIGUALDAD EN ESPAÑA Julio Rodríguez López

  La publicación digital “RdL Revista de Libros” incluyó recientemente un trabajo del economista y estadístico Rafael Álvarez Blanco, “Estadísticas de renta, riqueza  y condiciones de vida: la medición de la desigualdad”. El autor ha trabajado durante etapas prolongadas en el Instituto Nacional de Estadística (INE)  y en el Servicio de Estudios del Banco de España. El artículo en cuestión aproxima  la situación de la medida estadística de la desigualdad de la renta y riqueza en España.  

 En el artículo mencionado se  resumen las iniciativas  efectuadas por el sistema estadístico europeo y por  el Sistema Europeo de Bancos Centrales en cuanto a la medida de la desigualdad. En España destaca, en primer lugar,  la Encuesta de Condiciones de Vida, anual, obtenida por el INE  desde 2004, con datos referidos al año  anterior, en el marco de la Encuesta Europea sobre Renta y Condiciones de Vida. Se realiza  a partir de 13.000 hogares y aporta información sobre datos básicos para el periodo 2009-2014.

  La segunda estadística básica para aproximarse a la cuestión de la desigualdad  es la Encuesta Financiera de las Familias, que obtiene y publica el Banco de España, y de la que se dispone de información para los ejercicios anuales de 2002, 2005, 2008 y 2011. Esta encuesta incluye  información sobre variables  tales como riqueza, deuda, renta,  consumo y  carga de deuda de los  hogares., y se sitúa  en  el marco coordinado por el Banco Central Europeo. La información la obtiene a partir de 7.000 hogares. En el diseño de la misma se ha utilizado información procedente del impuesto sobre el patrimonio.

  Rafael Álvarez señala que existen abundantes estadísticas en España  sobre los hogares, relativas a variables tales como  renta y riqueza, desigualdad de la distribución, tasa de pobreza, “pero los usuarios valorarían una síntesis y una cierta edición de una información que facilitara su consulta”. A la vista de los resultados obtenidos, puede decirse que en el periodo cubierto por las últimas encuestas del INE (hasta 2014) y del Banco de España (hasta 2011)  se han acentuado en España  las desigualdades internas y frente a  terceros. Destacan asimismo  algunas tendencias que se recogen a continuación.

Primero: El 20% de la población con mayores ingresos percibe alrededor de siete u ocho veces más  renta que el 20% de la población  con menores rentas. La crisis ha acentuado la distancia entre los hogares con rentas mayores   y medianas. La  disminución de la diferencia existente entre estos últimos y los niveles de renta más bajos  se podría interpretar como prueba del declive de la clase media.

Segundo: El umbral de pobreza se define como el 60% de la renta mediana. La tasa de riesgo de pobreza  es el porcentaje de población situado por debajo de dicho  umbral. Las tasas de pobreza de los menores de 16 años y de los jóvenes entre 16 y 29  son mayores en España  que la media nacional (22,2%). La peor situación es la de los extranjeros originarios de fuera de la Unión Europea. La posición de las mujeres  es peor en este aspecto que la de los hombres.

Tercero: Por autonomías, la renta mediana equivalente por unidad de consumo  de los hogares españoles alcanza los mayores niveles en Navarra y el País Vasco, que presentan además  las menores tasas de pobreza y de desigualdad. En el otro extremo, Extremadura, Andalucía, Murcia, Castilla-La Mancha y Canarias tienen las rentas medianas  más reducidas  y las  tasas de pobreza más elevadas. La diferencia Norte-Sur todavía desempeña un cierto  papel en España.

Cuarto: Dentro de la Eurozona, los países escandinavos, sobre todo Noruega, tienen las mejores  tasas de renta mediana, pobreza y desigualdad. En cuanto a España, en la mayoría de los ratios,  solo son positivas las diferencias respecto de Grecia y de Portugal.
Quinto: En lo relativo a riqueza, los activos reales suponen  el  84,4% del patrimonio de los hogares españoles.  Dentro de estos  últimos, el  90% corresponde a la vivienda principal y  a activos inmobiliarios. El  87,1% de la deuda de los hogares también está vinculada a los activos inmobiliarios, casi  toda con garantía hipotecaria.

Sexto: La riqueza está peor distribuida en España  que la renta: El 25% de los hogares con mayor riqueza mediana  posee 21,5 veces más riqueza  que el 25% con menor riqueza. La diferencia de valor de la vivienda principal desempeña un papel importante en este desnivel.

 Por  último, destaca el papel de las prestaciones sociales (pensiones, prestaciones por desempleo), el 25% de la renta disponible de los hogares. El mantenimiento de tales prestaciones es decisivo para la estabilidad de los niveles de vida de los hogares. Las prestaciones  en especie,  educación y sanidad, elevan en un 16% el nivel de la renta disponible.

 Desigualdades crecientes, elevada concentración de la riqueza en activos inmobiliarios, asfixia de la clase media, reparto menos justo  del patrimonio que de la renta, diferencias Norte-Sur.  El artículo de Rafael Álvarez  es un útil primer paso en la síntesis de las diferentes fuentes estadísticas disponibles sobre la desigualdad.


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa” el 30 de noviembre de 2015





[1] JRL es  vocal del Consejo Superior de Estadística en representación del sindicato UGT y miembro de Economistas frente a la Crisis

22 noviembre 2015

CIUDADES, URBANISMO, VIVIENDA Julio Rodríguez López


  El mercado y los precios de la vivienda  están registrando en 2015 una nueva etapa de crecimiento en España y en la mayoría de los países de la Eurozona. Las fluctuaciones del mercado de vivienda han provocado los ciclos más acentuados de la economía española en la etapa histórica comprendida entre la segunda mitad del pasado siglo y la primera década del siglo actual. En ese tiempo  España ha sido escenario  de  cambios sustanciales en el  diseño y en la estructura de las ciudades, en las formas de acometer el gobierno del suelo, en la financiación inmobiliaria y en los problemas que plantea el acceso a la vivienda.

 Desde los años setenta  del pasado siglo se han modificado los mecanismos que rigen la evolución de las ciudades. El mercado ha impuesto sus criterios en las decisiones más relevantes. Los mecanismos tradicionales de planificación, de ordenación del territorio, han perdido peso en favor de la lógica financiera. El  bloque de intereses inmobiliarios ha determinado  el diseño y el futuro de las ciudades, imponiendo sus objetivos a los de una política pública que atienda al interés general.

El paso desde  la ciudad compacta a la ciudad dispersa ha sido una de las consecuencias más evidentes. Dicha evolución  ha tenido serias consecuencias económicas (la ciudad dispersa resulta más cara de gestionar y para vivir), medioambientales (el consumo de suelo ha sido a todas luces excesivo),  y  también sociales. Las ciudades han perdido bastante de su condición de comunidad y las calles,  más  lugar de encuentro, son vías para el tráfico. 

 El urbanismo tiene en España un marco competencial complejo. Sobre el gobierno del suelo  inciden  normativas estatales y legislaciones autonómicas. Corresponde a los ayuntamientos el desarrollo y la gestión  de los planes de urbanismo, y la vigilancia de la disciplina urbanística. Se trata, pues, de una competencia muy descentralizada, donde con frecuencia unas débiles administraciones locales  deben de adoptar decisiones en las que confluyen potentes intereses.

El  intenso crecimiento demográfico registrado en España en los años del salto del campo a la ciudad  contemplaba la calificación masiva de suelo como urbanizable residencial para la construcción ilimitada del máximo número de viviendas. En aquellos planes iniciales el alquiler era una opción por completo dejada de lado.

   Con el desarrollo del crédito hipotecario desde los años ochenta se pasó desde  las letras de cambio a las hipotecas como forma de financiación de la compra de vivienda. La burbuja inmobiliaria de la etapa 1997-2007, más prolongada e intensa que las precedentes, estuvo alimentada desde los mercados de capitales, produciéndose una sobredemanda de vivienda. La reacción de la oferta no se hizo esperar y se construyó alrededor de un millón de viviendas más que lo que justificaba la demanda.

En los últimos años las ventas de viviendas de segunda mano han superado ampliamente a las de viviendas de nueva construcción. Si  la demanda de vivienda, atenuada por el menor crecimiento demográfico, se puede satisfacer en buena medida con el amplio parque de viviendas existente en España, e incluso con una creciente oferta de viviendas de alquiler, los planes locales de urbanismo deberán recurrir menos a la calificación  masiva de  suelo urbanizable. Los ayuntamientos deben de tener en cuenta no solo los ingresos derivados del planeamiento, sino los mayores costes que les provoca la ciudad dispersa.

  En la evolución del mercado de vivienda en España destacan  los abundantes desahucios de viviendas registrados después de 2007, una vez “pinchada” la burbuja inmobiliaria. Según los datos del Banco de España y los del poder judicial, se puede estimar que más de 200.000 viviendas habituales  han sido entregadas a los bancos entre 2008 y 2014.

  Además del carácter socialmente regresivo de dicha  evolución, lo sucedido simboliza el fracaso de la política de vivienda en España. Numerosos desahucios  han afectado a familias que deberían de haber accedido a una vivienda de alquiler, y no a una vivienda adquirida con un préstamo hipotecario.

  Del amplio conjunto de instrumentos que integran la política de vivienda (fiscalidad, regulación financiera, suelo, regulación del alquiler, viviendas protegidas, regulación de la ejecución hipotecaria), se puede decir que en España la figura de la vivienda protegida requiere de una actualización en profundidad. Dicha actuación ayuda ahora a acceder a la vivienda  a hogares con recursos suficientes para  comprar una vivienda en el mercado.

El mecanismo de ejecución hipotecaria seguido en España se ha revelado como extremadamente riguroso. El deudor que no puede hacer frente al pago del préstamo no solo pierde la vivienda, sino que además continúa endeudado con el banco que le concedió el préstamo. La política de vivienda tradicional ha visto complicada su actuación con la presencia de desahucios que proceden no solo del impago de préstamos hipotecarios, sino también del impago del alquiler de la vivienda arrendada.

  El exceso de financiación aportado  por bancos y cajas de ahorros a promotores inmobiliarios en la última etapa de expansión del mercado de vivienda, al inundar los balances bancarios de préstamos de difícil cobro y de activos inmobiliarios sobrevalorados, afectó al sistema financiero, y de forma especial a las cajas de ahorros.

 Estas entidades suponían el 50% del sistema crediticio español en 2008. En 2015 solo quedan dos cajas  de ahorros minúsculas. La desaparición de las cajas acabó  con  la “banca alternativa” en España, y ha ocasionado una mayor concentración del sistema crediticio.  Fue sobre todo la última burbuja inmobiliaria la que se llevó por delante a dichas entidades de crédito.

El contexto de crisis ha dinamizado el mercado de alquiler. Esta evolución  adelanta  la emancipación de los jóvenes, aumenta  las posibilidades de oferta, permite acceder a la vivienda a hogares con ingresos reducidos y refuerza  la movilidad laboral.  La normativa sobre alquileres se ha modificado recientemente de forma favorable al arrendador y se ha eliminado la discriminación en el tratamiento fiscal a la vivienda en propiedad  y en alquiler.

La política económica y territorial debe de atender, pues, a abundantes objetivos. Destacan entre los mismos la defensa de la ciudad compacta y de la calidad medioambiental. Los planes locales de urbanismo se deben apoyar menos en la calificación de nuevo suelo urbanizable. Una mayor  coordinación competencial en materia de urbanismo resulta imprescindible. No resulta positivo que el Estado carezca de competencias en materia de planeamiento, debiendo recuperar una parte selectiva de las mismas.

  Sigue pendiente la cuestión de la financiación local, que descansa en exceso sobre algunos tributos,  lo que impulsa a los ayuntamientos a desarrollar políticas urbanísticas proclives a la nueva construcción residencial. La política de vivienda debe de apoyarse en el alquiler y en la creación de parques de viviendas sociales. La política de construcción de nuevas  viviendas de protección oficial debe de reformarse.

 Dicha política debe de ser menos un  instrumento de desarrollo del parque de viviendas y bastante más una actuación que favorezca a los hogares de rentas reducidas. Por último, el procedimiento de ejecución hipotecaria  debe de  atender a crear una auténtica “segunda oportunidad” para quienes no han podido hacer frente a los pagos precisos  para acceder a la vivienda.


Este artículo se publicó en la revista mensual Temas para el Debate de noviembre de 2015

16 noviembre 2015

LAS INCERTIDUMBRES DE LAS PREVISIONES DE OTOÑO Julio Rodríguez López

  Las Previsiones Económicas Europeas,  elaboradas por la Comisión de la Unión Europea para el otoño de 2015, terminan sus pronosticos dejando atrás  un amplio panorama  de incertidumbres. El escaso crecimiento previsto para los países emergentes, los abundantes riesgos geopolíticos existentes a nivel mundial, la prolongada  debilidad de la inversión, convierten en ampliamente problemáticas las previsiones recogidas en dicho informe otoñal.

 La economía española no es inmune a tales incertidumbres. A pesar de  recogerse en dicho informe unas previsiones para España  mejores que las del conjunto de la Eurozona, tales previsiones  también tienen importantes riesgos políticos por delante.

   Los “vientos de cola” han ayudado a la modesta recuperación de la Eurozona en 2014-15. Los bajos precios de la energía, la devaluación del euro frente al dólar, el apoyo de la política económica, visible sobre todo en una política monetaria muy expansiva por parte del Banco Central Europeo (BCE),  han ayudado a que la recuperación sea un hecho. Sin embargo, resulta evidente la debilidad de la recuperación respecto de etapas similares precedentes. Se arranca de unos descensos acusados  de la actividad y del empleo consecuentes a  la crisis, por lo que resulta insatisfactoria una recuperación tan moderada.

   La desaceleración del crecimiento de las economías emergentes es el principal elemento de incertidumbre. La Comisión ha previsto para la Eurozona un crecimiento del 1,6% para 2015 y del 1,8% para 2016. Dicho  crecimiento puede reducirse si se acentúa la recesión de los países emergentes, situación  que plantearía serios problemas a los responsables de la política económica en los países desarrollados. Unas mayores dosis de inyecciones de liquidez a través de la fórmula del “alivio cuantitativo” no parecen puedan contribuir a paliar la debilidad de la demanda.

 El bajo crecimiento del PIB de la Eurozona en el tercer trimestre de 2015, el 0,3%, ha contribuido a acentuar el pesimismo. A esta situación no le ayuda nada el nuevo golpe terrorista registrado en Francia la noche del viernes 13 de noviembre.

  Las previsiones de la Comisión para España son de un crecimiento del 3,1% en 2015 y del 2,7% en 2016. Los aumentos del empleo serian del 2,6% y del 2,5%, respectivamente. La Comisión considera que habrá que esperar hasta 2017 para que España alcance los niveles de actividad  de 2008, año en el que empezaron  a declinar  actividad y empleo. En el tercer trimestre de 2015 el PIB de la economía española es inferior al del segundo trimestre de 2008 en un 4,6%, mientras que el empleo es un 12,6% menor. En el trimestre citado de 2015 hay 2,6 millones de empleos EPA  menos que en el punto más elevado del pasado ciclo. 

 Para la Comisión el consumo privado y las exportaciones son los principales factores explicativos del buen ritmo de crecimiento español  de 2015.  El consumo se ha beneficiado del aumento del empleo, de la ausencia de inflación, del descenso de la fiscalidad directa  que han disfrutado algunos hogares. La Comisión prevé  que España registrará una nueva aceleración de las exportaciones en 2016, frente a la desaceleración prevista para la Eurozona. 

  Las previsiones de déficit  y de deuda pública   de la Comisión sobre la economía española son más pesimistas que las del gobierno. Los Presupuestos Generales del Estado incluyeron unas previsiones de déficit del 4,2% y del 2,8% del PIB para 2015 y 2016, respectivamente. La Comisión ha mantenido unas previsiones de déficit público de la economía española en el Informe de Otoño del 4,7% y del 3,6%, respectivamente.

  Según la Comisión,  en 2015 España  alcanzará un nivel de deuda pública del 100,8% del PIB. Superan a España en la Eurozona en nivel de deuda publica Grecia  (133%), Italia (194,8%),  Portugal (128,2%)  y Bélgica (106,7%). La media de la Eurozona es del 94% del PIB. Según el gobierno,  en 2017 España  estará por debajo del nivel fatídico del 3% de déficit sobre el PIB, con un 1,4% (2,6%, según la Comisión).

Para la Comisión el gobierno  hace regalos fiscales cuando  se está lejos de cumplir los compromisos de déficit asumidos y, sobre todo, cuando surge el problema de las pensiones. El déficit entre cotizaciones sociales (ingresos) y pensiones (gastos) puede alcanzar los 17.000 millones de euros en 2015. La cuestión es el impuesto o impuestos  a utilizar o a crear para cubrir el déficit citado, si no se quieren recortar  las pensiones.

  España tiene riesgos e incertidumbres políticas. Primero está la cuestión catalana. La declaración unilateral de independencia aprobada por el parlamento catalán el lunes 9.11.2015, ha sido ilegalizada por el Tribunal Constitucional, pero  ya han anunciado los independentistas que pasaran de la previsible suspensión por parte de dicho Tribunal.  

  La segunda incertidumbre será la composición del gobierno que salga de las elecciones del 20 de diciembre próximo. Todo indica que no habrá mayoría absoluta para ninguna fuerza política. Las dudas citadas no ayudaran a la economía española, que acumula así alguna incertidumbre más a las que la Comisión ha señalado para la Eurozona en el Informe de otoño de 2015. 


Una versión este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa” el 16 de noviembre de 2015





[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis y Vocal del Consejo Superior  de Estadística

09 noviembre 2015

LA POLITICA DE VIVIENDA Y LOS NUEVOS RETOS DERIVADOS DE LOS DESAHUCIOS Julio Rodríguez López

  La presencia de un volumen elevado de desahucios judiciales de hogares de sus viviendas habituales ha supuesto un problema adicional a los que tradicionalmente debe de responder la política de vivienda. En este trabajo se repasa la problemática global de dicha política y se resumen los componentes más relevantes de la misma en España.

1.    La política de vivienda. Nuevos y viejos problemas

 Desde la segunda mitad de 2013 la actividad productiva y el empleo han iniciado una recuperación moderada  en España, que ha tomado más vigor en 2015. El final de la recesión no implica que se hayan superado las negativas consecuencias de la pasada  crisis económica. El número de empleos existente en el tercer trimestre de 2015, 18,1 millones según la EPA, es inferior en un 12,6% al nivel  máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.Hay 2,6 millones de empleos menos que en el momento más elevado de la fase de expansión previa  a la recesión de 2008-2013

La fuerte caída del empleo posterior a 2007 explica que la creación de puestos de trabajo haya sido el objetivo principal de la política económica después de 2008. La política de vivienda tradicional, cuyo objetivo  es el de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares con menos recursos,  ha perdido protagonismo en este periodo de tiempo. Pero la cuestión de la difícil  accesibilidad  a la vivienda reaparecerá en cuanto  se consolide la recuperación.

Una nueva circunstancia derivada de la crisis ha aumentado los problemas de la política de vivienda. Desde 2008 han crecido las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de hogares de sus viviendas  habituales, consecuencias de  los impagos de préstamos hipotecarios. La tasa de morosidad de los créditos a comprador de vivienda (compra y rehabilitación)  se elevó desde el 0,43% de diciembre de 2006 hasta el 6,3% en marzo de 2014, descendiendo hasta el 5,93% en  junio de 2015

El  saldo vivo de los créditos para compra de vivienda morosos ascendía a 29.606 millones de euros a 30.6.2015. Dicha  cifra  supone un volumen susceptible de provocar abundantes conflictos  adicionales derivados de posibles nuevos desahucios.

En España, entre 2008 y 2014 se presentaron en los juzgados  unos 579.000 procedimientos de ejecución hipotecaria  y se recibieron  379.000 lanzamientos. Según el Banco de España, en el periodo 2012-2014 se entregó una media anual de  36.700 viviendas habituales, de las que la mitad fueron voluntarias y el resto correspondió a entregas judiciales. Aplicando proporciones, resulta un  total de 203.800 viviendas entregadas entre 2008 y 2014. Las  estadísticas del Poder Judicial indican que existe, además, un volumen importante de lanzamientos provocados por el impago del alquiler, una media anual de 37.000 en 2013-2014.

Las abundantes expulsiones de hogares de su vivienda habitual  han evidenciado  la dureza del procedimiento de ejecución hipotecario español. Dicho procedimiento provoca que el deudor pierde la vivienda y continúa endeudado con el banco. Esta deuda la componen  los intereses de demora y el sumando adicional derivado del  hecho de que el valor de la vivienda se pueda reducir hasta el 50%  del precio de compra,  si en el momento de la subasta no hay oferentes. Además,  la entidad prestamista puede embargar buena parte del salario del deudor.

Desde 2015 se vienen produciendo aumentos significativos  de los  precios de la vivienda en la nueva etapa de expansión. Junto  a los bajos niveles salariales de los nuevos empleos, lo anterior anticipa que se va a endurecer el acceso a la vivienda. Un hogar no debe destinar al pago de la vivienda más de la tercera parte de sus ingresos. En julio de 2015 el alquiler medio de una vivienda en España, según Fotocasa, era de 7,10 euros por metro cuadrado y mes. Para una familia cuyos ingresos equivaliesen al salario medio, estimado por el INE en unos 1.831,7 euros/mes en el primer trimestre de 2015, el esfuerzo de acceso a una vivienda de 90 m2 alquilada sería del 34,9% de los ingresos.

Los  actuales precios de los alquileres en España  implican que si un mileurista pretende acceder a una vivienda la superficie de la misma deberá ser inferior a los 50 m2  si va a destinar al pago del alquiler la tercera parte de los ingresos. La consecución de un crédito bancario para compra de una vivienda no resulta posible para los hogares de nueva creación. El alquiler se ha convertido así  en la única vía para acceder a una vivienda para un amplio conjunto de hogares. Ello se advierte en indicadores como la Encuesta Continua de Hogares del INE, según la cual  en 2014  la proporción de hogares que vivía de alquiler  era del 16,6%, proporción más próxima  a los niveles propios de los países de Europa Occidental.

La política de vivienda tradicional, la que pretende ayudar a  hogares de rentas reducidas  a acceder a una vivienda con un esfuerzo razonable, volverá a ser necesaria en la nueva etapa que se inicia. El importante volumen de  desahucios y de lanzamientos adicionales de las viviendas habituales provocado por la crisis y la morosidad implican, pues, nuevas tareas para dicha política.

Frente a dicha situación, en la práctica no hay en España política estatal de vivienda en  2015. No hay objetivos cuantitativos anuales ni mecanismos de seguimiento en el conjunto de normas comprendidas en el Plan 2013-16, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,  del Ministerio de Fomento.  En la presentación del oscuro Plan citado se aludió  a un total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas. No se han divulgado objetivos desagregados para cada autonomía. El gobierno ha firmado convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma genérica,  las actuaciones recogidas en el Plan en el periodo de vigencia del mismo. Han transcurrido tres  años del periodo de duración previsto  y no se conocen los resultados.


2.    Rasgos destacados de la regulación de los mercados de vivienda e hipotecario en España

  La política de vivienda está integrada por un  amplio conjunto de normativas, que responden  a diferentes objetivos  y se aplican por  parte  de distintas administraciones. En la Unión Europea, el último ciclo de la vivienda  tuvo consecuencias diferentes  en los estados miembros, reflejo de  las distintas estructuras institucionales que inciden sobre el mercado de vivienda[2]. Las áreas por  las que la regulación afecta al comportamiento del mercado de vivienda son las correspondientes a la fiscalidad,  a la regulación financiera macroprudencial, a la normativa sobre suelo y a la regulación de  los alquileres.

En cuanto a la fiscalidad,  en la Unión Europea han predominado los incentivos al acceso a la vivienda en propiedad, corregidos a la baja después de 2008. En España, ha desaparecido  la diferencia  tradicional de tratamiento fiscal existente entre la propiedad y el alquiler. Un IVA (estatal) que grava las ventas de nuevas viviendas con un tipo del 10%, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fiscaliza la venta de viviendas de segunda mano  y cuyo tipo impositivo varía en cada comunidad autónoma,  un Impuesto sobre Bienes Inmuebles (local) cuya base imponible procede de unos valores catastrales que se actualizan con retraso, son las piezas más destacadas del marco fiscal.

  La regulación macroprudencial pretende aumentar la capacidad de los bancos para hacer frente a situaciones de crisis. En España el plazo medio de los préstamos para compra de vivienda se sitúa en torno a los 25 años y predominan los préstamos a interés variable. La relación préstamo/valor (LTV) está situada en el 80%, aunque hay cierta flexibilidad en el uso de este instrumento. No se ha empleado la restricción de obligar a los prestamistas a que la cuota a pagar no supere un determinado nivel de ingresos de los prestatarios.

 La normativa sobre suelo está muy descentralizada en España (hay 17 leyes de suelo) y es limitado el papel estatal en este terreno. La iniciativa urbanística descansa, por lo general, en los ayuntamientos, que establecen Planes de Ordenación Urbana. Corresponde a las autonomías la aprobación definitiva de dichos planes. El control autonómico es más de legalidad que de contenido. La actuación de los ayuntamientos favorece la maximización de ingresos derivados del planeamiento, es proclive a un urbanismo difuso y no facilita la diversificación del modelo productivo.

 La normativa sobre alquileres incide sobre la forma de tenencia de la vivienda. En España ha destacado mucho tiempo la baja presencia del alquiler. Los últimos cambios normativos han fortalecido el papel del propietario, que puede fijar el nivel del alquiler con toda libertad y que  solo está obligado a efectuar dos prórrogas de contrato. La mayor presencia del alquiler en España tiene que ver con las duras condiciones de los nuevos contratos de trabajo.

  Las viviendas de protección oficial (VPO) han reducido su presencia  tras la restricción crediticia asociada con la crisis. El sistema tiene un elevado componente de política de fomento de la construcción residencial y  suele favorecer a hogares que pueden acceder a una vivienda en el mercado. Para ser útil a una política social de vivienda  el sistema requiere de una actualización radical, tarea que el gobierno de España debería  de acometer.

 En materia de desahucios, las reformas de 2011-2015 no han sido ambiciosas. Las suspensiones temporales  de los lanzamientos para hogares vulnerables tienen un ámbito limitado y suponen solo un paliativo. Son  tímidas las limitaciones introducidas para los intereses de demora. Se  impide al deudor optar entre un procedimiento judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la banca.

 La última novedad, el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, “de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social “ (BOE de 28.2.2015) pretende, según la Exposición de Motivos, “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”
.
  La norma citada se inspira en el modelo germánico, amplia el acceso a la dación en pago, pero no establece un sistema universal para tratar la cuestión de la insolvencia particular en España, pues se basa en la “responsabilidad moral de la persona que contrae la deuda. La posible dación en pago y remisión de deuda está vinculada a una serie de “condicionantes” y “requisitos” que el legislador considera “merecedores” para negociar una reestructuración de deuda. La nueva normativa, deja, pues, un amplio margen para la persistencia de un volumen elevado de nuevos desahucios, lo que plantea importantes retos a la política de vivienda.

Una versión de este artículo se publicó en la revista mensual “Temas para el debate”, de noviembre de 2015










[1] JRL es doctor en CC. Económicas,  miembro de Economistas frente a la Crisis y Vocal del Consejo Superior de Estadística
[2] “Institutional features and regulation of housing and mortgage markets”, Quaterly Report  on the Euro Area, Volume 13, No 2, 2014

02 noviembre 2015

ANTE LA DEBIL DEMANDA, DRAGHI ANUNCIA MAS DE LO MISMO. Julio Rodríguez López

  En la Eurozona, la tasa de inflación sigue lejos del objetivo del 2% y la demanda interna muestra más signos de agotamiento que de recuperación. El programa de “alivio cuantitativo” presentado por Draghi en marzo de este año no ha producido resultados apreciables en el conjunto de dicha área económica. Ante dicha situación Draghi  ha anunciado la  prolongación del programa en cuestión  más tiempo del previsto.

 En marzo de 2015 Mario Draghi presentó  la implantación de un programa de inyección de liquidez a las entidades de crédito (“quantitative easing”) por una cuantía aproximada de 1,1 billones de euros, que se aportarían durante  unos 18 meses, hasta septiembre de 2016. Ello implica lanzar liquidez a la economía, mediante la  compra de  deuda pública,  a un ritmo de 60.000 millones de euros durante dieciocho meses.

 El objetivo perseguido era impedir que tuviese lugar una situación de deflación en la Eurozona. En términos cuantitativos se trataba que la inflación, medida por el índice armonizado de precios de consumo, se aproximase al objetivo de una variación  interanual  del 2%. El objetivo intermedio era conseguir una recuperación de la demanda efectiva que alejase  el fantasma de la deflación,  en la que el crecimiento de la economía puede llegar a detenerse.  

 En el verano de 2015 se puso de manifiesto que la economía china pasaba por apuros y que no iba a contribuir a que se fortaleciese el crecimiento de la economía mundial. El impacto negativo de la menor demanda china de materias primas sobre el crecimiento de los países emergentes hizo que  los precios de las primeras materias  no dejasen de caer a lo largo de 2015,  destacando sobre todo el fuerte descenso del precio del petróleo.

  En las previsiones de otoño de 2015 del Fondo Monetario Internacional se ha advertido que el diferencial de crecimiento de Estados Unidos con la Eurozona se  va a acrecentar en este año respecto del relativo a 2014. La tasa de desempleo de la Eurozona (11%)  es casi seis puntos superior  a la de Estados Unidos. El distinto comportamiento de la demanda  entre dichas áreas es también espectacular. Mientras que en Estados Unidos la previsión es de un déficit exterior del 2,9% del PIB en este ejercicio, en la Eurozona la previsión es de un  el superávit exterior  del 3% del PIB.

La tasa de inflación de la Eurozona en septiembre de 2015 volvió a ser negativa. El crecimiento del PIB   puede ser inferior al previsto. Ante la ausencia de una política fiscal expansiva, Draghi  hizo el anuncio de que podría extender hasta un año más la política de inyecciones de liquidez mediante compras de títulos en los mercados secundarios y que podría reducir más los tipos de interés practicados.

Con la política de “alivio cuantitativo”,  las compras de activos por los bancos centrales vienen a ser una forma de  hacer más   efectiva la política monetaria cuando los tipos de interés están próximos a cero, que es su más bajo nivel. Al reducir al disponibilidad de activos por las compras que realiza, dicha política hace que los inversores  se desplacen hacia otro tipo de activos. Esto  eleva sus precios y hace bajar  la rentabilidad (Martin Wolf, “Monetary Policy: An unconventional tool”, FT, 5.10.2014).Dicho desplazamiento hace que la economía presente a lavez  signos de debilidad mientras que  suben los precios de la bolsa y  de los activos inmobiliarios.

 En 2015 conviven en la Eurozona una política monetaria muy expansiva, unos tipos de interés muy reducidos y una ausencia de inflación.  Para superar dicha situación es preciso lograr un fuerte estimulo de la demanda. No parece que la política de inyecciones de liquidez desarrollada desde marzo haya dado resultados significativos.

Dicha  política equivale a un medicamento con efectos secundarios no insignificantes. Si para lograr que los precios se aproximen al objetivo de un aumento anual del  2% hay que inundar de liquidez los mercados y los bancos, estos  últimos apenas pagarán por los depósitos. La crisis de la vivienda, derivada de fuertes compras especulativas,  ha visto a cientos de miles de personas en Londres luchar contra los crecientes alquileres y los mayores precios de las viviendas (The Guardian 26.10.2015). En España ha bastado con una mayor presencia de inversores en el mercado, para que los precios de las viviendas vuelvan a subir, por más que haya una abundante oferta de  viviendas de segunda mano  a la venta.

 Una política fiscal más expansiva, junto a una extensión de las compras de títulos a bonos de empresas  y también a deuda publica destinada a financiar obras públicas,  podrían producir efectos estimulantes de la demanda. Esto puede ser más efectivo que la prolongación temporal del uso de  un instrumento que ahora  contribuye más a fomentar la especulación que a reactivar  la demanda de la economía. 

Una versión de ste articulo se publicó en la revista ElSiglo el 2 de noviembre de 2011



[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis

19 octubre 2015

¿HABRÁ SITIO PARA LA POLÍTICA DE VIVIENDA EN LOS PROGRAMAS ELECTORALES? Julio Rodríguez López

  La recuperación  del mercado de vivienda la confirmar la evolución de  los indicadores de coyuntura inmobiliaria disponibles. El índice de precios de vivienda del INE creció  a un ritmo del 4% en el segundo trimestre de 2015 y los índices de precios de alquileres aumentaron casi en un 5% interanual. Unos precios más altos de las viviendas y de los alquileres pueden implicar un esfuerzo de acceso a la vivienda casi insoportable para los jóvenes hogares, ante las reducidas remuneraciones salariales y la fuerte inestabilidad laboral del momento. Ante esta situación, la política estatal de vivienda está casi desaparecida en la práctica, y solo destacan  las actuaciones en  dicho campo de algunos de los nuevos  ayuntamientos.

 Una aproximación a la realidad de la política de vivienda estatal la suponen las partidas presupuestarias destinadas a atender a la cobertura de dicha necesidad. Del  análisis del proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2016 se deduce que las ayudas contempladas en el mismo  con destino a la política de vivienda resultan a todas luces reducidas y ligadas a actuaciones del pasado en gran parte. Las partidas en cuestión se refieren al gasto público directo y a las ayudas fiscales.

El gasto público directo  previsto en el proyecto  para “Acceso a la Vivienda y Fomento de la Edificación” en 2016 asciende a 587,1 millones de euros, la misma cuantía que en los Presupuestos vigentes para 2015. El destino de dicho gasto, en su mayor parte,  es el de  hacer frente a las obligaciones derivadas de los precedentes planes plurianuales  de vivienda.

 Dichos planes contemplaban ayudas directas a los adquirentes de viviendas protegidas (VPO) durante un periodo prolongado de tiempo. Sin tales ayudas  los compradores de viviendas protegidas no hubiesen podido acceder a la propiedad de las mismas. El gasto público directo presupuestado para 2016 financia subvenciones a la compra de viviendas protegidas en el pasado y no implica, pues, ayuda alguna para los hogares que en este momento tienen dificultades de acceso a la vivienda.

El segundo componente de las ayudas al acceso a la vivienda en los Presupuestos Generales del Estado previstos para 2016 son las ayudas indirectas o fiscales, que tradicionalmente han pesado más  en España que las ayudas directas. Dentro de las actuaciones previstas para 2016, destaca, en primer lugar,  el alcance de la desgravación a la compra de vivienda en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, 1.241,5 millones de euros.  Esta ayuda se suprimió a partir de 2013, pero se mantiene un régimen transitorio para contribuyentes que compraron  con anterioridad a dicho ejercicio.

La segunda ayuda fiscal destacada es la relativa a la reducción en la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas por arrendamiento (388,5 millones de euros), figura que también ha sido suprimida, en este caso desde 1.1.2015. Se mantiene un régimen transitorio para arrendatarios contribuyentes con contratos anteriores a esta última fecha. En tercer lugar, la exención por ganancias patrimoniales  por reinversión en vivienda habitual  asciende a 185,8 millones de euros. En cuarto lugar,  destaca el  mantenimiento de  un tipo reducido del IVA del 10%,  a aplicar en la compra de viviendas de nueva construcción, lo que  tiene un coste de 751,5 millones de euros.

  El conjunto de las ayudas fiscales a la vivienda, 2.716 millones de euros, supone  el 82,2% del coste total estimado, que incluye las ayudas directas vía gasto público y las fiscales. Dicho coste total es de 3.303,6 millones de euros, el 0,29% del PIB previsto para 2016 en la previsiones de los Presupuestos Generales del Estado para 2016. 

Durante cierto tiempo, antes de la gran recesión, el coste de la política de vivienda se situó durante bastantes años en España  en torno al 1% del PIB. Decididamente, la política estatal de vivienda no es ya lo que era. El vigente Plan Estatal de Vivienda 2013-16 carece en la práctica de dotación presupuestaria, por lo que su contenido, supuestamente favorable al alquiler y a la rehabilitación, es papel mojado en la práctica. Como antes se señaló, la mayoría de las ayudas  contempladas se destinan a cubrir los flecos de operaciones realizadas en el pasado, pareciendo no existir problemas de acceso a la vivienda en el presente.

La ejecución de las ayudas al alquiler, concretamente a los  inquilinos,  previstas  en el citado Plan 2013-16 se ha dejado en manos de las autonomías. Ello puede dar lugar a diferencias territoriales  importantes en los criterios fijados para la distribución de tales ayudas. La información aportada por  el Ministerio de Fomento acerca de la ejecución de tales ayudas es prácticamente inexistente, siguiendo la práctica de los últimos años de no divulgar información sobre la ejecución de los planes plurianuales de vivienda.

 En este contexto destacan las ayudas e iniciativas  puestas en práctica en algunos de los ayuntamientos emanados de las últimas elecciones municipales. Importa  el papel de los Registros de Solicitantes de ayudas a la vivienda existentes a nivel municipal, registros que  suelen presentar unas cifras elevadas de peticiones. 

A la vista de lo reducido de las ayudas estatales a la vivienda, de su dejación competencial en manos de las autonomías,  de la escasa divulgación de los resultados de las políticas  en marcha y de la práctica desaparición de la política de vivienda a nivel estatal,   cabe preguntarse si habrá o no  espacio para la política de vivienda en los programas electorales de  los partidos políticos ante las próximas elecciones generales de diciembre de 2015.

Una versión de este articulo se publicó en la revita semanal El Siglo de Europa, de 19.10.2015




[1] JRL es doctor en CC. Económicas, Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas frente a la Crisis

16 octubre 2015

MERCADO DE VIVIENDA. EMPIEZA UNA NUEVA ETAPA Julio Rodríguez López

   Aumentos significativos en los  precios de la vivienda, crecimientos destacados de las  ventas, reactivación desde niveles muy reducidos de la nueva construcción de viviendas…Todo apunta, pues, a que el mercado de vivienda está en 2015 en puertas de registrar una etapa  de clara recuperación, en España y también en la mayoría del resto de países de la Eurozona.

Los ciclos más intensos  por los que ha pasado la economía española desde los años sesenta del pasado siglo  tuvieron como  principal motor al citado mercado de vivienda. Etapas previas de fuerte auge de la demanda  y de la construcción de viviendas fueron los  periodos 1970-1974, 1985-1990 y 1997-2007. La última de las tres etapas citadas fue la más prolongada e intensa de las experimentadas por la economía española, y su final abrupto  no ha dejado de tener unas serias consecuencias negativas  sobre la realidad socioeconómica de España y también sobre su situación política.

En el mercado de vivienda en España destacan en 2015 las elevaciones de los precios de venta, el 4% en el 2º trimestre de 2015 sobre el año precedente, según el índice de precios de vivienda del INE. Los alquileres registraron  una variación interanual aun mayor, el 4,8% en julio de 2015 sobre el mismo mes del pasado año, según la estadística de Fotocasa. 

 En el primer semestre de 2015 las ventas de viviendas, según  datos procedentes de los notarios, crecieron casi en un 10% sobre 2014, pudiendo alcanzarse en este año un volumen de ventas superior a  las 400.000. Cerca del 85% de las ventas de viviendas corresponden a viviendas usadas, reflejo del gran parque de viviendas de España (hay 25 millones de viviendas-Censo de 2011- y 18,4 millones de hogares-EPA, 2º trimestre-).

 Más del 30% de dichas ventas se han realizado mediante pagos al contado, sin necesidad de acudir a un préstamo hipotecario. Destaca la presencia de  inversores institucionales, fondos de inversión más o menos “buitres”, que han aprovechado  las oportunidades  derivadas de la caída de los precios de la vivienda en casi un 40% entre 2007 y 2014.Los jóvenes hogares están fuera del mercado de ventas, ante las duras condiciones salariales creadas por la reforma laboral. Los salarios de los nuevos hogares solo hacen posible el acceso al alquiler de una vivienda  o a unas habitaciones.

  Entre enero y julio de 2015 las viviendas iniciadas  crecieron en un 27,6% sobre  2014. Por primera vez desde 2007 el subsector de la construcción de viviendas efectuará una aportación positiva al crecimiento del PIB en 2015, previéndose la iniciación de unas 45.000 viviendas.

 El gran motor de la recuperación de la demanda está en las condiciones del mercado de dinero en España, consecuencia de la laxa política desarrollada por el   Banco Central Europeo. Esto provoca  unos tipos de interés ultrarreducidos y unos rendimientos muy bajos de la renta fija, incluidos los depósitos bancarios. Esta situación lleva a los inversores a buscar mayores rentabilidades en activos alternativos, como es la propiedad de una vivienda. 

El inversor  en unos casos alquilará y en otros se limitará a esperar a que el mercado genere precios más elevados para la reventa posterior. Se considera, no obstante, que los países de la periferia de la Eurozona tienen los mercados inmobiliarios más arriesgados para invertir. Los compradores  asumen un riesgo mayor que el que están anticipando (Kate Allen, “Investor warned on eurozone property”, FT, 17.9.2015).

  Las elevaciones de precios y de alquileres  acentuarán el esfuerzo de acceso a la vivienda para  aquellos que acceden  a la misma por primera vez. Un mileurista solo puede acceder a una vivienda de menos de 50 metros cuadrados a los precios del mercado si pretende destinar menos de la tercera parte de sus ingresos al pago del alquiler o de la cuota del préstamo hipotecario. Este último  le resultará complicado de obtener tras el endurecimiento posterior a la pasada crisis inmobiliaria.

La política social de vivienda ni está  ni se la espera. La VPO la ha dejado el gobierno de España en manos de las autonomías, que permiten se hagan unas viviendas cuyos precios resultan asequibles a hogares que pueden  resolver el acceso a la vivienda en el mercado. Las viviendas protegidas suelen ser la guinda de las operaciones especulativas, cuando se anuncian grandes volúmenes de construcción de  nuevas viviendas en las que una determinada proporción de las mismas serán protegidas, ¿pero a qué precio?

 El alquiler se ha convertido en la solución  del acceso a la vivienda  para numerosos hogares. La oferta de dicho tipo de viviendas esta mucho menos diversificada que en el caso de las viviendas destinadas a la venta. La Encuesta Continua de Hogares del INE ha revelado que en 2014 un 16,6% de los hogares vivía de alquiler en España, y se ha comprobado también que los desahucios de viviendas por impago de alquileres superaron a los desahucios  hipotecarios en 2014 y primer trimestre de 2015.

Se inicia, pues,  una nueva etapa alcista del mercado de vivienda en España, cuya profundidad resulta dudosa por las serias dificultades de los nuevos hogares para acceder a una vivienda. La política de vivienda debe de retornar de la mano del gobierno de España, apoyada en el alquiler y volcada hacia la creación de parques de viviendas sociales de alquiler, como existen en el resto de Europa Occidental. Y que los inversores en vivienda cuiden el destino de sus ahorros

 Publicado en www.bez.es el 12.10.2015



[1] JRL es doctor en CC. Económicas, miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE

08 octubre 2015

MERCADO DE VIVIENDA, ESPAÑA. LA RECUPERACION SE FORTALECE Julio Rodríguez López


1   1. Mercado de vivienda (I).  Los precios

  En el primer trimestre de 2015 persistió el aumento de los alquileres de viviendas  y hubo un descenso ligero,  posiblemente estacional,  de los precios. En cuanto a las variaciones interanuales, el aumento más elevado fue el de los alquileres, que en mayo de 2015 se habían situado un 1,6% por encima del mismo mes de 2014. El índice de precios de vivienda del primer trimestre superó en un 1,5% al del mismo periodo del  año anterior. El descenso interanual más acusado  lo presentó el indicador de precios de vivienda  publicado por la tasadora Tinsa, que disminuyó  un 3,6% en mayo.

 El precio medio de los alquileres se situó en mayo de 2015  en 7,01 euros/m2-mes, según  Fotocasa. Dicho precio medio  implicó un aumento acumulado del 3,5% entre diciembre de 2014 y mayo de 2015. La variación interanual fue del 1,6% y el descenso acumulado  de los alquileres entre mayo de 2007 y el mismo mes de 2015 ha sido del 30,7%. Los aumentos interanuales más destacados fueron los de la provincia de Barcelona (12,3%) y Baleares (9,7%).  La provincia de Huelva presentó un descenso acusado interanual del 11,5%.

Los niveles más elevados de alquileres en el primer trimestre de 2015 fueron los de País Vasco (10,07 euros/m2-mes) y Cataluña (9,28). Los niveles más reducidos correspondieron a Murcia (4,78) y Castilla-La Mancha (4,65).  

  En cuanto a los precios de las viviendas, en el primer trimestre de 2015 hubo descensos moderados en el índice de precios del INE y en los precios medios de tasación estimados por el Ministerio de Fomento. Se desaceleró así la subida  experimentada en los trimestres precedentes por el Índice de precios de Vivienda del INE, aunque todo apunta a que el  descenso de este indicador (-0,6%)  y el de los precios medios de tasación de Fomento (-0,4%) se deben a factores estacionales. Todo parece  indicar que en el resto del año se recuperará la tendencia al alza de los precios de la vivienda que,  como ya se comentó antes,  se ha mantenido en los alquileres.
  El índice de precios de vivienda del INE, obtenido a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa ante notario -el más riguroso de los indicadores de precios disponibles- llegó a descender en un 37,3% desde 2007 hasta el primer trimestre de 2014. Desde esta fecha hasta el primer trimestre de 2015 el índice en cuestión ha crecido un 1,5%. Es posible que en 2015 el índice citado aumente por encima del 2%.
 El precio medio de tasación ascendió a 1.457,9 euros/m2 en el primer trimestre de 2015, según la estadística del Ministerio de Fomento. El precio más elevado correspondió a la provincia de Guipúzcoa, con 2.667 euros/m2, y el más reducido fue el de Ciudad Real (780 euros/m2). Las variaciones interanuales del índice de precios de vivienda en el primer trimestre de 2015 oscilaron entre el aumento interanual del 2,8% correspondiente a Baleares, seguida por la Comunidad  de Madrid (2,3%), mientras que Navarra (-0,9%) y Rioja (-1,5%) experimentaron los retrocesos más pronunciados.  
   Las fluctuaciones sufridas por los alquileres en 2015 presentan  mayores disparidades territoriales que las de los precios de las viviendas. En el primer trimestre de 2015 el mayor aumento de los alquileres correspondió a Cataluña (11,4%) y  Baleares (7,2%), lejos de los descensos  de Castilla-La Mancha (-3,1%) y Murcia (-3,4%).  Las  principales áreas metropolitanas y las islas están presentando el mayor dinamismo en materia de variación al alza de alquileres y precios de venta de las viviendas, correspondiendo al interior de la península situado  fuera de dichas áreas los aumentos mensos significativos.
2.    Mercado de vivienda (II).  La demanda
  En el primer trimestre de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de viviendas, aunque el crecimiento en cuestión presentó menor intensidad que en 2014. Entre los factores que han apoyado la evolución de la demanda destacó el aumento del empleo, que fue del 3% entre el primer trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2014, según la EPA del INE, correspondiente a un aumento absoluto de 504.200 empleos. El crecimiento interanual fue más acusado en los asalariados, el 3,33%, destacando sobre todo el aumento de los empleos temporales, el 5,4%, y el de los ocupados a tiempo parcial, el 3,30%.Los empleos temporales alcanzaron el 23,6% del empleo asalariado total en el primer trimestre de 2015. El empleo a tiempo parcial  supone el 16,3% del empleo total.
  La variación interanual del número de hogares  en el primer trimestre de 2015 fue del 0,53%, correspondiente a 97.100 nuevos hogares, según las previsiones demográficas del INE. Un dato a destacar es el procedente de la Encuesta Continua de Hogares relativa a 2014, según la cual en el pasado ejercicio el total de hogares en viviendas principales creció en 85.800. Esta evolución fue la resultante de un descenso de 97.700 hogares que residían en viviendas en propiedad y del aumento en 105.100 del número de hogares que lo hacen en viviendas de alquiler. También creció en el pasado ejercicio anual  en 78.400 el total de hogares   que ocupan viviendas cedidas  gratis o a bajo precio.
  Según la encuesta citada, lo más  relevante de 2014  fue  el retroceso sufrido por los hogares que viven en propiedad, el -6,7%, evolución que contrastó con el 3,6% de aumento en los hogares de alquiler y el 8,7% de variación relativa de los hogares residiendo en viviendas cedidas gratis o a bajo precio. A efectos de análisis del mercado de vivienda, lo anterior implica un crecimiento significativo en los  hogares que no residen en viviendas en propiedad, evolución posiblemente derivada de la peor calidad de los nuevos empleos, tanto en duración como en retribución, para los cuales resulta más asequible la vivienda en alquiler. 
  El aumento del empleo y el posible crecimiento real de la renta disponible de los hogares han favorecido una demanda mayor de viviendas. El aumento del empleo lo confirmó la variación positiva de los afiliados a la Seguridad Social, que en mayo de 2015 crecieron en un 3,6% sobre el mismo mes de  2014, correspondiente a un aumento de 604.900 afiliaciones. Destacó también el mayor aumento interanual de las afiliaciones en el sector de la construcción (5,8%), lo que confirma el dinamismo observado en este sector, en especial en el segmento no residencial.
La demanda de vivienda también  ha resultado impulsada por los descensos continuos de  los tipos de interés practicados en los préstamos a comprador de vivienda, que se han situado en mayo de 2015 en el 2,16%. Dicho nivel es un punto porcentual inferior al del mismo mes del pasado ejercicio anual.
   En el descenso de los tipos de interés  ha sido  decisivo el retroceso continuo del Euribor a 12 meses, que sigue siendo el indicador más empleado en los préstamos a interés variable. También ha disminuido el diferencial practicado por los bancos  en los préstamos a comprador de vivienda,  que en un año ha retrocedido en 0,6 puntos porcentuales, situándose en mayo de 2015 en el 1,97%. Entre enero-mayo de 2015 y el mismo periodo de 2014 el descenso de los tipos de interés ha supuesto un retroceso  próximo al 9% en la cuota a pagar por un préstamo a 25 años.
  Resulta evidente que la política monetaria del BCE, que está inyectando liquidez a las entidades bancarias para impulsar la demanda e impedir la deflación, está contribuyendo a reforzar la demanda de viviendas, al forzar unos tipos de interés más reducidos.
  La cuantía de los nuevos préstamos a comprador de vivienda creció en el periodo enero-abril de 2015 en un 15,2% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio. Este ritmo implica un flujo anual de casi 31.000 millones de euros en 2015. El saldo vivo de los  créditos a comprador de viviendas descendió en  abril de 2015 en un 3,6% sobre el año precedente. El   ritmo negativo  de reducción citado, que persiste desde hace cinco años,  se va reduciendo gradualmente e implica  que las amortizaciones de préstamos todavía superan las nuevas formalizaciones dispuestas de los mismos. 
 En 2015 ha continuado el descenso de la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios. En marzo de 2015 dicha tasa de morosidad ascendió al 5,88% en los créditos a la compra y rehabilitación de vivienda, frente al  12%  correspondiente al total de préstamos en abril de 2015. El importante descenso interanual  (-10,9% en marzo de 2015 sobre el año anterior) de los préstamos  morosos a comprador de vivienda  está detrás de dicha evolución a la baja de la tasa de morosidad, circunstancia que puede favorecer la concesión de nuevos préstamos en 2015.
El aumento de los alquileres (1,6% en mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa) se ha visto equilibrado por la variación positiva salarial del  1,4% en el primer trimestre de 2014. En todo caso el esfuerzo de acceso a la vivienda ha seguido bajando en cuanto al acceso a la propiedad, evolución favorecida por el descenso acusado de los tipos de interés antes mencionado. Por el contrario,  en los alquileres dicho esfuerzo de acceso ha permanecido estabilizado en 2015 y puede crecer en este año de persistir el aumento citado en los precios de los alquileres.
 En el primer trimestre de 2015 las ventas de viviendas aumentaron en un 4,4%  sobre el mismo periodo de 2014 (21,6% fue el aumento de 2014 sobre el año anterior), según datos provisionales divulgados por el Ministerio de Fomento. El aumento citado se concentró en las viviendas usadas (8,8%), puesto que hubo un descenso importante en las ventas de viviendas de primera mano (-17,9%).
  En el primer trimestre citado el aumento de  las ventas a  extranjeros (5,5% fue el aumento de las transmisiones, datos de notarios) superó al de  las ventas a españoles residentes (4,2%). Las ventas a extranjeros siguen situadas en torno al 17% del total de ventas. Según los datos de los registradores, en el primer trimestre de 2015 fueron los británicos los principales adquirentes de viviendas por parte de extranjeros, el 17,7% del total de compraventas de viviendas por extranjeros,  seguidos por franceses (10,2%) y  alemanes (7,7%). En los últimos cuatro trimestres las compras de viviendas por extranjeros (registros) han ascendido a 42.000, compensando el descenso del euro  el retroceso advertido en  las compras rusas.
  Frente al 16,9% del total de ventas  que supusieron las transmisiones de viviendas a extranjeros en el primer trimestre de 2015, destacaron los más altos porcentajes de dicho tipo de ventas en las autonomías de Canarias (42%), Baleares (35,9%), Comunidad Valenciana (34,5%) y Murcia (23,6%) (Figura 18).En las autonomías del interior y en la costa cantábrica  la proporción en cuestión continuó siendo más reducida, correspondiendo a Cantabria (1,7%) y a Extremadura (1,6%) las proporciones más bajas de dicho tipo de ventas.
 En cuanto a las variaciones interanuales de las ventas por autonomías en el primer trimestre de 2015, frente al 4,4% de aumento nacional, llamaron la atención los aumentos de las ventas en Asturias (15,8%), Aragón (12%) y Cataluña (11%). Algunas autonomías con fuerte peso de las ventas a extranjeros (Canarias, Baleares) registraron aumentos inferiores a la media de España. Castilla-La Mancha (-8%) y Extremadura (-9,4%)  sufrieron los descensos de ventas más significativos.
En el primer trimestre de 2015 la proporción de compraventas financiadas por hipotecas fue del 71,7%, proporción ligeramente  superior a la de los dos años precedentes. Aunque todavía un 30% de ventas se  financian al contado, dicha mejoría puede implicar que las mayores facilidades ofrecidas por los bancos pueden estar animando algo las ventas financiadas con un préstamo hipotecario.
3.    Mercado de vivienda (III). La nueva oferta de viviendas
  El aumento de las ventas de viviendas en 2014-2015 ha mejorado las previsiones de los promotores inmobiliarios y del resto de inversores del mercado. Ello explica el crecimiento de las iniciaciones de viviendas en el primer trimestre de 2015 en un 22,8% sobre 2014. Junto al aumento de las viviendas iniciadas, en el periodo citado  los visados para rehabilitación de vivienda crecieron en un 9,9%, mientras que los visados para ampliaciones descendieron en un 11,5%. El total de visados de dirección de obra (obra nueva, rehabilitación y ampliación), creció en un 17,6% sobre el mismo periodo de 2014. Las rehabilitaciones  supusieron en el primer trimestre un 35,7% del total de visados de dirección de obra. 
De mantenerse el ritmo de variación del primer trimestre, en 2015 se iniciarían unas 42.800 viviendas, cifra que mejora las de los dos ejercicios anuales previos, pero que todavía no implica un nivel elevado de nueva construcción. Junto al aumento de la nueva oferta de viviendas, en 2015 puede volver a  reducirse el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, que puede terminar el año  en torno a las 500.000 viviendas.
La recuperación de la construcción se ha iniciado en el segmento no residencial de la misma. En 2014 el conjunto del sector de la construcción descendió en un 1,5% a precios constantes, mientras que en el primer trimestre de 2015 dicho sector creció en un 4,9% sobre el año precedente. El principal apoyo vino de la construcción no residencial, que creció en un 6,8% en dicho primer trimestre, resultando más moderada la variación de la construcción residencial, cuya inversión aumentó en el 2,3% en dicho primer trimestre.
  Entre 1997 y 2007, etapa de expansión del ciclo pasado, la construcción explicó el 25% de los nuevos empleos creados. Entre 2007 y 2013, la construcción perdió más de 1.200.000 puestos de trabajo, casi la mitad del total de  empleos desaparecidos en España  en dicha etapa
 El año electoral que está siendo 2015 ha contribuido a que el sector tenga más actividad, dentro del segmento de la obra civil y de la edificación no residencial. La proximidad electoral ha contribuido a reactivar la actividad de la construcción  en 2014 y primer semestre de 2015. La obra pública licitada por las diferentes administraciones públicas  está detrás de dicha recuperación,  evolución que en todo caso es de corto alcance.
  Las aportaciones de liquidez del Banco Central Europeo, los mayores niveles de ventas de viviendas alcanzados, los reducidos tipos de interés, pueden contribuir a la recuperación del segmento residencial de la construcción. Ello  sucederá a pesar de que todavía queda bastante vivienda por vender procedente de la fase expansiva precedente.
  Como ya se ha indicado, el aumento del número de hogares en 2014, según la Encuesta Continua de Hogares del INE, fue de 85.000, el 0,5%, se produjo sobre todo a partir de los hogares que viven de alquiler, pues disminuyó el número de hogares que viven en viviendas en propiedad. Los nuevos empleos no permiten acceder a la vivienda en propiedad. Es necesario que se generen empleos  que permitan alojarse, aunque sea en una vivienda de alquiler.  Y también es conveniente construir más obra civil dentro de la construcción, pero debe de tratarse de infraestructuras necesarias y no redundantes.
  De mantenerse en todo el año 2015 el ritmo del primer trimestre  el sector de la construcción aportaría 0,5 puntos porcentuales al crecimiento del PIB de la economía española en este ejercicio, y correspondería a la inversión en vivienda una aportación de 0,1 puntos porcentuales.
4.    Problemas y política de vivienda
  En 2015 ha continuado registrándose un número importante de lanzamientos judiciales de viviendas. Los datos del Consejo General  del Poder Judicial señalan que en el primer trimestre de 2015 descendió en un 2,3% el total de lanzamientos judiciales sobre el mismo periodo de 2014. Dicha evolución fue la resultante, sobre todo, de un aumento interanual del 6% en  los lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria y de un ligero retroceso del -0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de alquileres, véase de la aplicación de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

 En el primer trimestre de 2015 destacaron los importantes aumentos de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias registrados en Cantabria (164,3%) y Navarra (96,4%), destacando el retroceso experimentado en Madrid (-21,6%). En cuanto a los lanzamientos derivados de la aplicación de la LAU fueron las autonomías de Cantabria (74,1%) y País  Vasco (24,9%) las que sufrieron los mayores aumentos, correspondiendo a Baleares (-26,3%) el menor aumento interanual de dicho tipo de lanzamientos.

La previsión de lanzamientos para 2015, de mantenerse la evolución del primer trimestre, sería de  unos 66.500 lanzamientos judiciales. Dentro de este total unos 36.000 lo serían por aplicación de la LAU y 30.610 resultarían de procedimientos de ejecución hipotecaria.

 Los resultados de las elecciones locales y autonómicas de 24 de mayo de 2015 han dado lugar a la formación de nuevos gobiernos locales en los que la preocupación por los desahucios  aparece como muy destacada. Es probable que dicha circunstancia contribuya a una mayor utilización del Fondo Social de Viviendas destinadas al alquiler, consecuencia del Real Decreto-ley 27/2012, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El Fondo citado nació el 17.1.2013  con 5.891 viviendas aportadas por las 33 entidades financieras firmantes del convenio de constitución.
  Las viviendas protegidas vendidas en el primer trimestre de 2015 supusieron un aumento del 1,2% sobre  el mismo periodo de 2014. Puesto que las ventas totales de viviendas aumentaron en un 4,4% en dicho periodo, ha descendido hasta el 4,9% la proporción de ventas de viviendas protegidas sobre el total de ventas de viviendas.

 Se vuelve a hablar de la vivienda protegida, actuación que, de aplicarse,  debería de  ser objeto de amplias modificaciones respecto del sistema hasta ahora vigente. En el sistema de viviendas protegidas  destacan aspectos generales como una superficie máxima de las viviendas (unos 90 metros cuadrados útiles), unos precios máximos  de venta, un tope máximo de ingresos familiares para acceder a las viviendas, unos subsidios y subvenciones al comprador o arrendatario, procedentes del Ministerio de Fomento. Hasta el penúltimo Plan plurianual, el 2009-12, se establecía la garantía de financiación  crediticia para un determinado número de viviendas protegidas  mediante convenios entre el Ministerio  de Fomento y los bancos y cajas participantes.

  Pero la restricción crediticia posterior al verano de 2007 acabó con la garantía de financiación al promotor de viviendas protegidas para la venta y el alquiler. Después de 2008 ha descendido de forma radical el número de viviendas protegidas edificadas,   situándose en 2015  por debajo del 5% de las ventas totales de viviendas.

  El Plan Estatal de Viviendas vigente, el 2013-16, regulado por el R.D. 233/2013 (BOE de 10.4.2013) no contempla ayudas ni convenios  para la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler. Dicho Plan se limita  a definir el concepto de vivienda protegida. Según el mismo, tales viviendas deberán de ser calificadas como tales por las Comunidades Autónomas, se destinarán a residencia habitual del ocupante, tendrán un precio o alquiler máximo de referencia y no superarán los 90 metros cuadrados de superficie útil.

 El Ministerio de Fomento parece haber  dejado, pues, la cuestión  de las viviendas protegidas en manos de las autonomías, y pretende priorizar el  alquiler y la rehabilitación, aunque con unos recursos económicos limitados. La crisis económica, con su secuela de restricción crediticia, no solo ha frenado la construcción de nuevas viviendas protegidas, sino que  ha contribuido a resaltar  los defectos del  sistema. Este  adolece de problemas que justifican una actualización de dicho sistema.

  Con el traspaso pleno a las autonomías de la gestión de las nuevas viviendas protegidas  han crecido ciertas prácticas frecuentes en este tipo de viviendas. Ejemplos de ello son las VPO construidas no precisamente para  residencias habituales,  la creación de viviendas de dimensión considerable a partir de la suma de varias VPO adquiridas por diferentes miembros de una misma familia a precios por debajo del mercado, la exigencia de un nivel elevado de ingresos de los adquirentes o arrendatarios (5,5 IPREM es el último tope establecido).

 De lo anterior se deduce que una proporción significativa de VPO no se destina a  hogares con ingresos reducidos. El sistema tiene un elevado componente de política de fomento de la construcción residencial, sobre todo allí donde la actividad productiva está muy poco diversificada. Para ser útil a los objetivos de una política social de vivienda  el sistema requiere de una actualización radical.

Una versión de este trabajo se publicó en la revista Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, del Ministerio de Fomento, nº 185, Otoño