El “banco malo”, Sareb, ha comunicado la
inminente iniciación de “783 pisos a estrenar” a través de 13 nuevas
promociones de viviendas repartidas por España. Su presidente ha señalado que
Sareb “fortalece su apuesta por la
promoción inmobiliaria y la dinamización de la economía local”. Las viviendas
promovidas por Sareb tienen precios de venta que oscilan entre los 224.000 euros en Málaga y
los 401.000 en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Cuando se creó Sareb como “banco
malo” a fines de 2012 por imposición de la Comisión Europea no se preveía su entrada en el gremio de los promotores
inmobiliarios de viviendas no precisamente sociales.
Un banco malo es un vehículo creado para
comprar préstamos y activos problemáticos de bancos con volúmenes
significativos de préstamos morosos. Al transferir activos deteriorados desde una entidad de crédito al banco malo,
dicha entidad limpia su balance de activos tóxicos, pero deberá efectuar
provisiones. Los bancos que se convierten en insolventes por dicho proceso se
pueden capitalizar, nacionalizar o liquidar.
El
“Memorándum de Entendimiento” (MOU)
firmado entre España y la Comisión de la Unión Europea en julio de 2012
estableció las condiciones exigidas a España, entre ellas la creación de un
banco malo, para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros
(se solicitaron y obtuvieron unos 42.000 millones) para recapitalizar y
reestructurar el sistema bancario español.
Siguiendo
tales condiciones, entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se
transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012, activos
problemáticos de nueve bancos, 36.600 millones de euros en activos
de los bancos del Grupo 1 (Bankia,
Catalunya Caixa y dos más) y 14.000 millones de los
bancos del Grupo 2 (Liberbank, BMN y otros dos más). Los traspasos se
realizaron a precios rebajados respecto de su valor bruto en libros (el
52,5%). El Frob cubrió con el préstamo de Bruselas las carencias de
recursos propios que resultaron en dichos bancos al vender activos a precios
inferiores al valor contable.
Sareb
adquirió los activos problemáticos de los bancos citados emitiendo deuda. Sareb
tiene unos recursos propios que
ascienden a unos 4.800 millones de
euros. La deuda emitida le permitió
comprar activos con un valor de alrededor de 50.800 millones de euros. Dicha
deuda, avalada por el Estado, se convertiría en pública si Sareb no pudiese
hacer frente al reembolso de la misma. El Estado español es el primer accionista (45,7% del capital,
seguido por Banco de Santander-16,6%- y CaixaBank-12,1%). El aval público es
decisivo para la colocación de la deuda de Sareb. Cuando se dice que
Sareb es una empresa privada no se está diciendo todo.
Entre 2013 y 2014 Sareb
vendió 24.000 propiedades y obtuvo ingresos por valor de 9.000 millones de euros. Desde que inició su
actuación, Sareb se ha visto envuelta en abundantes controversias acerca de la
viabilidad de los planes de negocio
presentados (J. G. Montalvo, “”Cleaning up the Spanish financial sector’s real
estate exposure: Situation and Outlook”, Funcas, SEFO, Septiembre 2015). En la
reciente evolución de Sareb destaca el cambio consistente en asignar a “servicer”
o agentes la administración y gestión de los activos.
El origen de Sareb fue el exceso de oferta
inmobiliaria (había un millón de nuevas viviendas sin vender) que salió a la
luz en 2008. Tal exceso invadió los
balances bancarios de préstamos irrecuperables y de activos reales aceptados como
dación en pago de los promotores. El M0U de 2012 obligó a crear Sareb como
vehículo, primero adquirente y después vendedor
de tales excesos de oferta inmobiliaria.
Mientras
vende los activos, Sareb dedica recursos
financieros captados mediante emisiones avaladas por el gobierno a aumentar la
oferta inmobiliaria de viviendas del segmento “prime”. Una cosa era terminar
promociones en curso que Sareb debió adquirir en su creación, y otra es
convertirse en “animador del mercado inmobiliario”, como señala su presidente. Desde
Sareb se apunta que va a promover nuevas viviendas tras “un minucioso estudio
de mercado”. Solo faltaría que Sareb
produjese viviendas que después no pudiese vender y que fuese preciso crear otro banco malo
para quedarse con los activos no
vendidos por Sareb.
España
tiene el menor parque de viviendas sociales de alquiler del mundo occidental
(2%del stock total de viviendas). A las dificultades de acceso a la vivienda de
los jóvenes, que solo pueden alquilar habitaciones en las ciudades con los modestos salarios de ahora, se une la
necesidad de alojar a los desahuciados por impago de préstamos y de alquileres.
En
2014 y 2015 ha habido en España una media anual de 65.000 lanzamientos judiciales derivados de
desahucios. Contrasta la escasez de medios para hacer vivienda social con el cauce abierto con recursos públicos o
avalados por el Estado para que Sareb
construya viviendas destinadas a hogares acomodados.
Artículo
publicado en El Siglo de Europa de 14.12.2015
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