28 noviembre 2014

IDEAS: : RECUPERAR LA POLITICA DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


 En 2014 no hay política estatal de vivienda en España. No hay objetivos cuantitativos en la política de vivienda del Ministerio de Fomento (Plan 2013-16). El problema del acceso a la vivienda se agravará en cuanto  se afiance la recuperación. La alta morosidad de los préstamos a comprador de vivienda  ha provocado un volumen intolerable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. Entre 2008 y 2013  hubo  más de 100.000 entregas involuntarias de viviendas habituales a bancos. En 2014 persiste el ritmo de los últimos años.

  El acceso a la vivienda resulta imposible para la mayoría de los hogares de nueva creación, por las duras condiciones de los nuevos empleos. Estos deben destinar  más de la mitad de los ingresos para pagar el alquiler, única vía ahora disponible para tales hogares.
Los dos objetivos básicos  de la política de vivienda  serían (i) los de favorecer el acceso,  con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos  a hogares con niveles  de ingresos reducidos,  y (ii) facilitar alojamiento a los hogares desahuciados. Las actuaciones más relevantes serían las siguientes:

1. Ayudas directas a los arrendatarios, diseñadas en colaboración con las comunidades autónomas, a las que corresponde aplicarla. La ayuda en cuestión no superará el 30% del alquiler y tendrá una duración prorrogable de 2 años.

2. Impulso a la creación de parques públicos estables de viviendas de alquiler, administradas por ayuntamientos y autonomías, a partir de viviendas de nueva construcción y de  viviendas vacías. Se construirán  viviendas protegidas destinadas al alquiler y se negociará con Sareb y con los bancos propietarios el alquiler de las viviendas protegidas  en poder de dichas entidades.

3. Apoyo a la rehabilitación. En 10 años todos los edificios públicos deben de ser eficientes desde el punto de vista energético. En 2025 el 100% de la nueva vivienda protegida será sostenible.

4. Dentro del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se  debe de  crear un vehículo dedicado en exclusiva a la financiación hipotecaria a la vivienda, en línea con lo que fue el desaparecido Banco Hipotecario de España. Dicho órgano servirá para  impulsar la rehabilitación y también la creación de una oferta estable de alquiler,  aumentando para ello el  parque social de viviendas de alquiler social ahora existente en España, el más reducido del mundo occidental.

5. Aproximar la normativa española en materia de desahucios a las prácticas más frecuentes en Europa Occidental y otros países desarrollados (ley de sobreendeudamiento).



24 noviembre 2014

Una aventura inmobiliaria de la ex presidenta de la Fundación Caja Madrid. Julio Rodriguez López

  El asunto aireado por la SER acerca de la financiación obtenida por la ex presidenta de la Fundación Caja Madrid, Carmen Cafranga, en 2004 para construir 51 viviendas protegidas de alquiler ,  zona de Montecarmelo, bajo las condiciones del entonces  régimen especifico de la Comunidad de  Madrid para viviendas protegidas, presenta varios aspectos destacados:

1. El préstamo de unos 4,5 millones de euros (tipo de interés del 3,15%, plazo de 10 años) se concedió a una Fundación  (Niño Jesús del Remedio)  que presidia la Sra. Cafranga, siendo esta miembro de la Comisión de Control de Caja Madrid. Ello  requirió que la concesión la efectuase el consejo de administración de dicha entidad y que el préstamo debiese aparecer en la Memoria de Caja Madrid , por el cargo de la Sra. Cafranga en Caja Madrid,  cosa que no sucedió.   Esto ultimo revela una deficiencia en el funcionamiento de Caja Madrid por aquellas fechas.

2.En 2010 la Fundación que recibió el préstamo  e inició las viviendas  (Niño Jesús del Remedio) cedió el conjunto de la operación a otra fundación, la Carmen Pardo-Valcarce, lo cual requiere que la fundación receptora de la cesión deba  incluir en su objeto social el arrendamiento de viviendas, de acuerdo con el articulo 33.5º del RD  801/2005 (BOE de 13.7.2005), que regulaba por entonces   la financiación convenida de viviendas protegidas. Este punto no está comprobado.

3. Se  trata de un régimen de VPO de alquiler en el que se prevé que una vez  pasados 10 años desde la calificación definitiva de la vivienda protegida  esta adquiera de forma automática la condición de vivienda libre. De este modo  las 51 viviendas pasarían desde un precio máximo de venta en 2005  de alrededor de 1100 euros/m2 a un precio de mercado de alrededor de 3400 euros/m2.  El préstamo de 4,5 millones de euros permitiría obtener  un valor de mas de 15 millones de euros en 2015.

4. Se pone de manifiesto que , junto al provecho que aportó la posición de la Sra. Cafranga en Caja Madrid, el régimen de VPO de alquiler al que se acogió dicha promoción  resulta escasamente social, pues el plazo durante el cual  las viviendas construidas se destinan al alquiler es muy reducido. Se advierte que el  objetivo final de tal tipo de promoción es la plusvalía a obtener al final del periodo citado.  

Como se ha indicado, dicho régimen de VPO  lo  desarrolló la Comunidad de Madrid, pero  también se incorporó a la normativa estatal correspondiente al Plan 2005-08 (R.D. 801/2005). Este ejemplo pone de manifiesto que la VPO es una forma de ayuda al acceso a la vivienda muy proclive a todo tipo de componendas y que , de persistir, requiere de  amplias reformas en su diseño y de un mayor control del cumplimiento de sus objetivos. La actuación  aquí descrita no sirve para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares necesitados, sino que es una figura propia para las  clases medias, que en este caso anteponen el beneficide la plusvalía a cualquier otra consideración social.

Una versión de este articulo se publicó en El Pais digital, 26.XI.20145




23 noviembre 2014

LOS DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ESPAÑA MANTIENEN EL RITMO EN 2014 Julio Rodríguez López


   Los últimos datos sobre desahucios  de viviendas por impago de la deuda hipotecaria señalan la continuidad del alcance del problema en 2014. Además, la cifra absoluta de créditos morosos de hogares se mantiene elevada, lo que adelanta la continuidad del problema. Sobre los desahucios, se  dispone de información estadística procedente del Poder Judicial, del INE y del Banco de España. Los datos disponibles se complementan, y resulta ahora posible aproximarse al problema citado con más rigor que cuando el problema hizo acto de presencia de forma destacada.

     El saldo vivo de  los créditos morosos  de hogares por impago de la deuda hipotecaria para compra y rehabilitación de viviendas alcanzó un volumen significativo a 30 de junio de 2014, 36.300 millones de euros, un 13,8% más que en el año precedente. Aunque dicha cifra supuso un ligero descenso respecto de marzo de 2014, la potencialidad de nuevos desahucios resulta elevada.

   Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España de datos trimestrales sobre ejecuciones hipotecarias (procedimientos  iniciados y lanzamientos) procedentes del  Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según dicha fuente, entre 2008 y 2013 los totales acumulados fueron de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y  309.560 lanzamientos.

Las magnitudes recogidas   en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios (viviendas habituales y de temporada, locales comerciales, naves industriales, locales de oficinas). Desde 2013 el CGPJ  ha reforzado la información aportada, desagregando los lanzamientos practicados por los Tribunales Superiores de Justicia  entre los procedentes de  ejecuciones hipotecarias (25.811 en 2013)  y los derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estos últimos  ascendieron a 38.141 en 2013, lo que revela que en España bastantes hogares van a la calle por no poder pagar el alquiler.

  En mayo de 2013 el Banco de España inició la publicación de “Notas Informativas” en las que se recogen datos sobre las viviendas entregadas a los bancos  como consecuencia de impagos de préstamos. El Banco obliga,  mediante la CBE 1/2013, de 24 de mayo,  a las entidades de crédito a remitir  dicha información, en la que se distingue entre viviendas habituales entregadas y el resto de viviendas no principales. La estadística citada  diferencia asimismo  entre entregas voluntarias y judiciales de viviendas.

  .  En 2012 se entregaron a los bancos 39.051 viviendas habituales  y 38.961 en 2013,  según el Banco de España. El 36,3% de todas  las viviendas entregadas fueron  daciones de pago, en las que el deudor queda limpio de deudas,  una vez recuperada por el banco la vivienda que sirvió como garantía del préstamo. Las entregas de viviendas habituales supusieron casi el 60% de todos los lanzamientos estimados por el CGPJ.

Se puede así   aproximar que en los seis años transcurridos  entre 2008 y 2013  hubo  unas 100.000 entregas de viviendas habituales a bancos como consecuencia de la morosidad de los préstamos garantizados por hipoteca. En el primer semestre de 2014 tales  entregas de viviendas a los bancos disminuyeron en un 30%, según el Banco de España.

 La tercera fuente estadística es la del INE. A partir de 2014 dicho organismo público ha iniciado la publicación de una nueva estadística trimestral  de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas. Dichas certificaciones,   relativas a fincas urbanas, se desagregan entre viviendas habituales y otras viviendas. En los dos primeros trimestres de 2014 se ha certificado el inicio de 19.075  procedimientos de  ejecución hipotecaria de viviendas habituales, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2013.

 De las tres fuentes estadísticas disponibles (CGPJ, Banco de España  e INE), las que se aproximan más al   problema de los desahucios son las del Banco de España, puesto que las del INE informan sobre procedimientos iniciados, que pueden o no terminar en desahucios, y las del CGPJ no desagregan entre los activos inmobiliarios objeto de procedimiento.

 Llama la atención que en la última Nota Informativa del Banco de España  de 13 de noviembre de 2014 dicha entidad informe que  tiene en estudio la posibilidad de dejar  de elaborar la estadística de viviendas entregadas a los bancos, a la vista de los nuevos datos aportados  por el INE. Como se ha comprobado,  el INE mide una variable diferente a la que estima el Banco de España. De desaparecer la estadística del Banco de España se perdería una información relevante sobre el problema en cuestión, problema  que no desaparecería por falta de información.

 Ante los 130.000 desahucios de vivienda habituales producidos en España entre 2008 y 2014 y lo que todavía puede producirse, los paliativos del gobierno, recogidos en la Ley 1/2013,  consisten en una moratoria de 2 años en las ejecuciones correspondientes a un colectivo reducido de hogares, en la aplicación del Código de Buenas Prácticas y en  la creación de un Fondo Social de Viviendas, una especie de obra de caridad de los bancos.

Sobre   la aplicación de dichos instrumentos no hay información regular. El gobierno informa solo de manera esporádica y aproximada, situación que debería de corregirse.  Por supuesto tras las cifras hasta aquí comentadas  está la realidad  de que el sistema de ejecución de hipotecas vigente en España sigue siendo uno de los más duros del mundo y que tanto desde el BCE como desde el FMI han sido importantes las críticas expresadas sobre tal procedimiento.


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal  “El Siglo de Europa” de 24.11.2014




[1] JRL es economista y miembro del colectivo “Economistas frente a la crisis”.

15 noviembre 2014

SISTEMA FINANCIERO, MERCADO DE VIVIENDA, URBANISMO Julio Rodriguez López


1.     Sistema Financiero

  El ajuste bancario desarrollado en España desde el inicio de la crisis ha desembocado en una situación en la que en la práctica han desaparecido las cajas de ahorros como entidades de crédito. Junto a lo anterior, 15 grupos bancarios concentran  el 90% del sistema financiero (Ver Cuadro), de los que 8 proceden de las antiguas cajas de ahorros. Los  3 grupos mayores (Santander, BBVA y CaixaBank) concentran el 70% del conjunto de activos bancarios.
A lo largo de la crisis destacaron, por orden histórico, los problemas de liquidez, deterioro de los activos, solvencia y falta de confianza en el propio sistema. Esta  situación culminó en 2012, con la petición al Eurogrupo por una cuantía de 100.000 millones de euros para efectuar un rescate parcial de los bancos. Se emplearon  unos 42.000 millones de la línea de crédito abierta.

 Desde 2013 se ha logrado la estabilidad financiera, los depósitos se han aproximado a los créditos y la morosidad, aun siendo muy elevada, el 14,3% de los  préstamos en agosto de 2014, está descendiendo a lo largo del presente ejercicio. Sigue siendo especialmente alta en el subsector inmobiliario-promotor- (38%)  y en el sector de la construcción (32%).

El sistema  bancario  ha realizado un profundo ajuste en términos de reducción de oficinas y de plantilla. Tiene pendiente, sobre todo,  conseguir una recuperación más intensa del crédito y mejorar la rentabilidad (4% en términos de ROE), que es más reducida ahora que la media de la eurozona. El sector ha recibido más de 100.000 millones de euros en ayudas públicas, sin incluir el endeudamiento que ha precisado Sareb para la compra de los activos a los bancos problemáticos (unos 50.000 millones de euros).

Propuestas sobre el sector:

1     Apoyo a la creación de la Unión Bancaria Europea completa, lo que implica el avance en el Mecanismo Único de Resolución Bancaria (MUR) y de un Fondo de Garantía de Depósitos común a la Eurozona. Todo  ello  se uniría al Mecanismo Único de Supervisión (MUS), en marcha desde el 4.11.Mantener una presencia del sector público dentro del sistema financiero. Esto  se puede lograr por medio de una agencia pública especializada  en la financiación de la inversión. Para ello seria necesario disponer de un  ICO redimensionado, más transparente y que preste directamente a los clientes Una segunda vía sería dejar en el sector público, con una participación de control,  a Bankia o a BMN.

2.    Sareb: debe de hacer  más transparente su gestión, garantizando va a conseguir vender los activos sin perdidas. Se debe de    establecer  un código de conducta para impedir abusos del segmento más especulativo de la construcción residencial.

3.    Morosidad y desahucios: el procedimiento de ejecución hipotecario español es uno de los más duros del mundo. La ley 1/2013 ha supuesto solo mejoras parciales. El Fondo Social de Vivienda de la banca es una obra de caridad. El Código de Buenas Prácticas afecta un número reducido de prestatarios. La moratoria de 2 años sin ejecución es también un mecanismo temporal y restrictivo.

. Los más de 35.000 millones de euros en  créditos morosos a promotor existentes a 30.6.2014  garantizan un número muy alto de ejecuciones y desahucios durante bastante tiempo. El BCE ha criticado el procedimiento español (mayo de 2013). Se debe ir a un sistema equivalente al de la mayoría de países de Europa Occidental, en el que haya una ley de segunda oportunidad para los morosos de buena fe. Para los créditos del pasado resulta preciso modificar la Ley 1/2013.

2. Vivienda y Urbanismo

 La escasez de crédito, sobre todo a promotor, el aumento obligado del alquiler, el previsible descenso de la creación de hogares en el futuro exigen readaptar objetivos e instrumentos de  la política de vivienda. Dicha política debe de facilitar el acceso a la  vivienda y también conseguir  alojamiento para los hogares desahuciados. Las actuaciones EFC más destacadas serían las siguientes:

(i)            Ayudas directas al arrendatario, de forma que el esfuerzo de acceso no supere la tercera parte de los ingresos familiares.

(ii)          Creación de un parque de viviendas sociales de alquiler. Este último  debe de concentrar el grueso de las ayudas públicas.

(iii)         Alojamiento para desahuciados: se debe de reducir el flujo de desahuciados por procedimientos de ejecución hipotecaria y por impago de alquileres. Se establecerán pactos con Sareb y con los bancos propietarios.

(iv)         Urbanismo: debe de ser proactivo con la creación del citado parque social de viviendas de alquiler sobre suelo público  y también en derecho de superficie.

(v)           Acabar con la corrupción en el planeamiento urbano. El Estado debe de reservarse un control de las grandes operaciones. Debe de reducirse la dependencia de los ayuntamientos respecto  de los ingresos derivados del planeamiento.






09 noviembre 2014

LA CORRUPCION AFECTA A LA ECONOMIA Julio Rodríguez López[1]


  Desde Octubre de 2014 las noticias sobre nuevos casos de corrupción política están golpeando de nuevo con fuerza a una opinión pública todavía no curada del todo de este tipo de  espantos. Junto al desempleo y  la organización territorial del estado, la corrupción es unos de los problemas más agudos de España. En materia económica, la corrupción afecta sobre todo a los procesos de contratación pública, en especial a lo relativo a la construcción de infraestructuras, así como  a los desarrollos urbanos, donde la competencia es básicamente local.

 La crisis ha dado lugar a una profunda disminución en la cuantía del gasto público  en general y, sobre todo, del gasto público inversor. Según el Banco de España (Cuentas Financieras de la Economía Española), el conjunto de la inversión pública, básicamente destinada a la construcción de infraestructuras, ascendió en 2009 a unos 47.000 millones de euros, equivalente al 4,5% del PIB. Después de ese año la cifra en cuestión ha descendido, alcanzando en 2013 solo unos 15.200 millones de euros, equivalentes al 1,48% del PIB del pasado año.

La elevada  inversión pública contribuyó, junto con la construcción residencial,  a la fuerte expansión de la economía que se prolongó hasta el primer trimestre de 2008.  En la recesión  se ha reducido con intensidad dicho componente del gasto público, al ser una partida más susceptible de recortes  que el resto del gasto. El retroceso de la inversión pública reforzó la recesión de la economía española entre 2008 y 2013.

Pues bien, la corrupción  encarece de forma significativa la inversión pública, de forma que resulta frecuente conocer a través de los medios de comunicación que alguna infraestructura ha tenido un coste muy superior al previsto por  irregularidades, véase cobro de comisiones y modificados, en la contratación pública.

 Es posible que las irregularidades mencionadas hayan contribuido a que las infraestructuras creadas en España en los últimos años resultasen inferiores a las necesidades. La corrupción ha contribuido así  a reducir la competitividad de la economía española y a disminuir los niveles de actividad y de empleo.

 Por otra parte, en la etapa de auge del mercado de vivienda 1997-2007  tuvo lugar una fuerte expansión del crédito inmobiliario a promotor y constructor, a la vez que crecieron  de forma espectacular la construcción residencial, las ventas y los precios de las viviendas.  Los indicadores del mercado de vivienda revelan que durante varios años se construyó muy por encima de lo que se vendía. 
Se generó así un elevado stock de viviendas no vendidas, disparando la morosidad bancaria. Se prestó en exceso y se construyó también por encima de las necesidades. La fuerte morosidad bancaria resultante se  llevó por delante a las cajas de ahorros y ocasionó una fuerte reestructuración del sistema bancario, que exigió para resolverse un apoyo público superior a los 100.000 millones de euros.

 Suele atribuirse  al exceso de crédito abundante y barato el origen de la “burbuja” inmobiliaria, pero detrás de un  volumen de construcción tan acusado estaban las   licencias de obras previas concedidas por los ayuntamientos. Estos últimos han priorizado la calificación de suelo residencial, al margen de las necesidades reales del mercado de vivienda.

Los ingresos que un ayuntamiento obtiene “de golpe” cuando concede una licencia de obras son importantes, a lo que hay que unir que una vez construidas las viviendas estas deben de abonar cada año  el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Las irregularidades administrativas en torno al proceso descrito, véase recalificaciones de suelo,  resultan más que abundantes. La  frecuente corrupción  tiene que ver con la  sobreinversión en vivienda, con el excesivo endeudamiento  y con los desequilibrios que han sufrido los ayuntamientos con el cambio de ciclo. El sobredimensionamiento de las plantillas de ayuntamientos, empresas y organismos municipales viene a ser otra forma de corrupción política.

La corrupción afecta, pues,  de forma negativa a la asignación racional de los recursos públicos y privados de la economía. Algunas de las consecuencias más directas de la misma han sido la existencia de un nivel de infraestructuras  por debajo de las necesidades, un mayor endeudamiento público, un exceso de viviendas no vendidas que afectan negativamente a los bancos,  a los que ha habido que sanear con deuda pública.

La corrupción  genera un enriquecimiento irritante de los beneficiados por la misma, cuyos efectos sobre la moralidad pública resultan negativos y, además,  incontrolables, sobre todo cuando se retrasan las sentencias de los procesos judiciales en curso  o cuando  las propias sentencias  implican una fuerte carga de impunidad. La modificación de la ley de contratos del Estado, la mejora del nivel de lis políticos  mediante procesos menos caciquiles y más democráticos de  selección de candidatos y el cambio en el sistema  electoral son algunos de los  pasos necesarios para superar la situación.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 10 de noviembre de 2014





[1] JRL es doctor en CC. Económicas y Vocal del Consejo Superior de Estadística.