1. Mercado
de vivienda (I). Los precios de la
vivienda
El mercado de vivienda ha mantenido en
España en 2016 un perfil expansivo en los tres primeros trimestres. No obstante, la evolución de las
principales magnitudes ha resultado menos intensa a lo largo del
ejercicio que lo previsible a la vista de los niveles alcanzados en los
primeros meses del año.
El índice de
precios de vivienda, elaborado por el INE a partir de los precios declarados en
las escrituras de compraventa formalizadas ante notario, creció en un 1,8% en
el segundo trimestre de 2016, lo que supuso una variación interanual del 3,9%
(Figura 7).Por autonomías, destacaron los crecimientos de Madrid (7,8%) y
Cataluña (5,5%), mientras que los menores aumentos fueron los de Castilla y
León (0,5%) y Navarra (0,1%).
El aumento acumulado de los precios de la
vivienda en la etapa de recuperación, según el citado indicador, esto es,
después del primer trimestre de 2014, ha
sido del 9,5% en el conjunto de España. Han destacado sobre todo las intensas
elevaciones de precios registradas en Madrid (15,8%), Cataluña (13,3%) y
Baleares (12,7%). Los aumentos más modestos han correspondido a Navarra (2%) y
Extremadura (1,8%) (Figura 8).
La Costa Mediterránea, las islas y las grandes
aglomeraciones de Madrid y Barcelona han sido los puntos en los que la
recuperación de los precios de las viviendas ha sido más acusada. Esta evolución
territorial la confirman los resultados de
la estadística de precios obtenida por la tasadora Tinsa (Figura 9).
El Ministerio de Fomento ha publicado en
septiembre de 2016 los resultados de los valores de tasación estimados para el
segundo trimestre de este ejercicio (datos de empresas tasadoras). Según dicha
estadística, el precio medio de tasación en dicho trimestre fue de 1.506,4 euros/m2, lo que implicó un
aumento del 2% respecto del mismo periodo de 2015. El precio medio en España de una vivienda de 90 metros cuadrados ascendió a
135.576 euros en el periodo en cuestión.
Por autonomías, los niveles de precios de
tasación más elevados correspondieron al País Vasco (2.393,3 euros /m2) y a la
Comunidad de Madrid (2.176,2 euros/m2). Los niveles más reducidos fueron los de
Extremadura (882 euros/m2) y Castilla-La Mancha (876,1 euros/m2) (Figura
10).Sigue repitiéndose en el mercado de vivienda la pauta consistente en que la lejanía de las
costas y de Madrid se acompaña de precios de venta de vivienda más reducidos.
En cuanto a los alquileres, la información
procedente del portal Fotocasa.es revela
que en agosto de 2016 el nivel medio en España de los precios del alquiler ascendió a 7,34 euros/m2-mes (661 euros seria
el precio de alquiler medio de una
vivienda de 90 m2), un 3,7% superior al del mismo mes de 2015 (Figura 11). En diciembre de 2016 el precio medio del alquiler ascendía a 7,01 euros/m2-mes, lo que indica la presencia
de un aumento moderado del alquiler en los ocho primeros meses de 2016 (4,7%).
En 2016 el mayor aumento interanual de los precios de la vivienda, según los
principales indicadores disponibles, ha sido el del importe medio de las
hipotecas (7,5%, correspondiente a 112.516 euros en junio de 2016, fuente INE),
seguido por el índice de precios de
vivienda del INE (3,9%), alquileres-Fotocasa (3,4%) y estadística de tasaciones
del Ministerio de Fomento (2%). El índice obtenido por Tinsa registró un descenso del 0,5% en agosto de 2016 respecto
del mismo mes del pasado ejercicio (Figura 12).
En el segundo
trimestre de 2016 los precios del suelo ascendieron a 163,4 euros/m2, un
6,6% superior al del mismo trimestre de 2015. Lo anterior revela que los precios del suelo urbano están
creciendo en 2016 más que los de la
vivienda y que los alquileres. Esta evolución puede revelar la presencia de
unas expectativas a todas luces alcistas en dicho input de la construcción
residencial respecto de la evolución futura del mercado de vivienda.
2. Mercado
de vivienda (II). Demanda y financiación
Los indicadores disponibles confirman la
persistencia de un aumento importante de la demanda de vivienda en los siete primeros
meses de 2016. Dicha evolución resultó favorecida en principio por la evolución
del empleo y de la renta disponible de los hogares. El total de ocupados EPA
aumentó en un 2,4% (434.400) en el segundo trimestre de 2016, mientras que los
hogares lo hicieron en un 0,59%, correspondiente a una variación neta anual de
59.000 nuevos hogares .
La afiliación a la Seguridad Social creció un
2,8% en agosto de 2016 sobre el año anterior, apareciendo los servicios y la
construcción como los sectores más dinámicos. La renta disponible de los
hogares creció en un 2,1% en el primer trimestre de 2016 respecto del año
precedente. En términos agregados, los bajos salarios fueron compensados por el
fuerte aumento del número de empleos.
En el
primer semestre de 2016 persistió el
descenso de los tipos de interés a
comprador de vivienda, que alcanzaron
un nivel mínimo del 1,89% en mayo de este año. El Euribor ha mantenido
niveles negativos en todo el periodo comprendido entre los meses de febrero y
de agosto. El diferencial promedio de los tipos de interés practicados respecto
del Euribor a doce meses fue del 1,989%
en el periodo enero-julio de 2016. El plazo medio de los
nuevos préstamos hipotecarios concedidos en el segundo trimestre de 2016 fue de
23 años, según datos de los registradores.
El 94% de los créditos de la cartera de
préstamos hipotecarios lo son a tipo variable con actualización anual, mientras
que los préstamos a interés fijo, que están aumentando en los últimos meses,
suponían en junio de 2016 el 6% de dicha cartera (AHE, 2016).
El saldo vivo de los préstamos a comprador de
vivienda sufrió un descenso interanual del 3,1% en julio de 2016, en línea con
la evolución de los últimos años, aunque dicha variación resulta menos negativa
que en los años precedentes. Los nuevos préstamos a comprador crecieron en el
periodo enero-julio de 2016 en un 19,3%
sobre el mismo periodo de 2015 .
Esta evolución supone una desaceleración respecto del 33,3% en que
creció dicha magnitud en el año 2015, y se debe sobre todo al descenso sufrido
por la misma en el mes de julio.
El mayor
empleo, la variación positiva de la
renta disponible y una posición más proclive a conceder nuevos préstamos por las entidades de crédito
impulsaron la compra de viviendas en 2016. Según la estadística del INE sobre compraventas registradas de viviendas, en el
periodo enero -julio de 2016 dichas compras aumentaron en un 14% respecto del
año precedente. Las compraventas de viviendas nuevas descendieron en un 3,1% en
dicho periodo, mientras que las de viviendas usadas aumentaron en un 19,1% .
Las compras por extranjeros han seguido
aumentando su participación dentro del conjunto de las compras de viviendas en
España. Según la Estadística Registral
Inmobiliaria de los registradores, en
2016 dicha participación pasó desde el 12,93% del primer trimestre al
13,15% en el segundo semestre. Puesto que la previsión de ventas supera las 400.000 en 2016, ello implica que
las ventas de viviendas a extranjeros se
pueden aproximar a las 50.000 en este ejercicio.
En el
segundo trimestre de 2016 las ventas a compradores del Reino Unido volvieron a ocupar la primera
posición por nacionalidad del adquirente, casi el 20% del total de ventas a
extranjeros, seguidas a distancia por el 7,38% de ventas a alemanes (7,38%) y
el 7,05% de los franceses. El carácter creciente de las
ventas a extranjeros revela que se están incrementando a un ritmo superior al del conjunto de las
ventas. En las islas y en las costas mediterráneas se advierte la mayor
presencia de compradores extranjeros, lo que señala el carácter turístico de
las viviendas adquiridas por los mismos.
Las estadísticas registrales citadas sitúan el
aumento de las ventas de viviendas en el primer semestre de 2016 en un 16,6%, lo que, de mantenerse el ritmo,
implicaría un total de 414.000
compraventas en el ejercicio de 2016.
.Los aumentos más destacados
fueron los de Baleares (31,5%) y País Vasco
(24,1%). Por el contrario, Extremadura (4,6%) y Navarra (1,5%)
presentaron los más débiles aumentos interanuales en dicho periodo.
El mayor
aumento de las hipotecas registradas respecto de las compraventas registradas
de viviendas provocó que la proporción de hipotecas para compra de
vivienda sobre el total de compraventas
pasara a suponer el 72,1% de dichas
compraventas en los siete primeros meses
de 2016. Dicha proporción supera a la de cada uno de los tres años
precedentes. 2011 fue el último año en el que las hipotecas registradas sobre
viviendas superaron a las ventas de viviendas.
El descenso de la
morosidad de los préstamos a comprador de vivienda ha contribuido asimismo a una
mayor fluidez en la concesión de nuevos créditos.
En marzo de 2016 la tasa de morosidad de
dichos prestamos fue del 4,83%, más de cinco puntos por debajo de la morosidad del
conjunto del crédito al sector privado de la economía (9,99%) en dicho mes.
El esfuerzo medio de acceso a la vivienda se
mantiene elevado para los hogares con bajos niveles de ingresos. Si se considera
a los mileuristas netos como
representantes de dicho segmento de hogares, el acceso a una vivienda de 90 m2
supondría para tales hogares un esfuerzo del 65,4% en el caso de una vivienda de alquiler o del 58,4% en el caso
de acceso a una vivienda en propiedad, mediante
un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta de la vivienda. Resulta evidente que en las zonas
más urbanas del país los más elevados precios de la vivienda hacen aún más elevado el esfuerzo de acceso.
Los hogares con
bajos ingresos tienen, pues, más complicado el acceso a la vivienda en
propiedad mediante un préstamo hipotecario. Ello explica el importante peso que en la demanda actual de vivienda tienen
los inversores nacionales (está creciendo la proporción de los que adquieren viviendas para alquilar), que
huyen de unos depósitos bancarios con rentabilidad nula o negativa, así como los
extranjeros con fines turísticos, junto a los inversores institucionales y los hogares con ingresos situados en el entorno
del salario medio (1.832 euros/mes fue el salario medio bruto en el primer
trimestre de 2016, según la Encuesta de Salarios del INE).
3. Mercado
de vivienda (III). La nueva oferta de viviendas
El crecimiento de la demanda, el aumento
de los precios de venta de las viviendas y la reducción del stock de viviendas
de nueva construcción no vendidas han contribuido a impulsar la edificación de nuevas
viviendas. Destaca en 2016 el fuerte
aumento interanual de las viviendas iniciadas, medidas por los visados de
dirección de obra nueva de los colegios de arquitectos técnicos. Este indicador
aumentó en el periodo enero-mayo en un 49,8% sobre el mismo periodo del año
precedente, lo que implica que en el ejercicio de 2016 se puedan iniciar unas
75.000 viviendas (49.700 en 2015).
Las viviendas
terminadas, estimadas por los certificados de fin de obra de los colegios de
arquitectos técnicos, descendieron en un 8% en el periodo antes citado. Dicha
evolución refleja las consecuencias de la prologada etapa de reducción de las
viviendas iniciadas y de la nueva
construcción acaecida tras el inicio de la pasada crisis en el verano de
2007. Las cifras de viviendas iniciadas y terminadas de 2016 resultan muy inferiores a los niveles
existentes antes del inicio de la etapa expansiva 1997-2007.
El fuerte
aumento de las viviendas iniciadas se ha dejado sentir en el comportamiento de
la construcción residencial, aproximada
por la inversión en vivienda en la Contabilidad Nacional. En el primer semestre
de 2016 dicha magnitud aumentó en un 2,8% sobre el año
anterior (2,4% fue la variación en 2015) . De mantenerse esta tasa
de variación la aportación de la construcción residencial al aumento del PIB
seria de 0,13 puntos porcentuales en 2016.
Se está, pues, en presencia
de una recuperación de la actividad
constructora residencial, pero esta no
ha alcanzado todavía una intensidad
significativa general, pues existen
profundas disparidades territoriales.
El peso de la inversión en vivienda en el PIB
es del 4,6% en 2016, casi la tercera
parte del nivel alcanzado en 2007. La participación en el PIB del
conjunto del sector de la construcción es del 10,4% en 2016. En este ejercicio la construcción residencial presenta un
dinamismo muy superior al del resto de
la construcción, en gran parte por la
caída de la inversión pública, como
consecuencia de la política de reducción del déficit público.
El Ministerio de Fomento publicó en el verano
de 2016 la cifra correspondiente al stock de viviendas terminadas y no
vendidas, correspondiente a la fecha de 21 de diciembre de 2015. Según la
estimación citada, dicho stock ascendió a 513.848 viviendas, lo que supuso un
retroceso del 5,6% respecto del nivel existente un año antes . La
cifra citada supone el 2% del parque de
viviendas existente en España. Destacan
las elevadas participaciones que dentro de dicho stock tienen las autonomías
de Valencia (95.210 viviendas), Cataluña (80.372) y Andalucía (78.042).
El descenso del 5,6% del stock citado fue
bastante acusado en el País Vasco (-14,5%), Galicia (-8,3%) y Baleares (-8,2%). Destacó el aumento
registrado en la Comunidad de Madrid, donde no solo no hubo retroceso, sino que
tuvo lugar un aumento del stock en cuestión (1,4%) en 2015. También se ha puesto de manifiesto en los
últimos meses la relevancia de los activos inmobiliarios presentes en los
balances bancarios en España. Ello confirma la incidencia negativa que suponen los excesos
de construcción residencial respecto de la demanda real de vivienda.
Los excesos del pasado no solo han dado lugar
a que el gobierno haya intervenido para sanear algunos bancos afectados, en especial los procedentes
de las antiguas cajas de ahorros y ello a partir de Sareb, el “banco malo”, con
el coste fiscal consiguiente. La cuestión está en que la situación de algunos
bancos, aparte de los saneados por Sareb, todavía resulta afectada por los activos
reales improductivos que aparecen en sus balances, correspondientes básicamente
a suelo y bloques de viviendas no
vendidos.
4. Política
de vivienda
En el primer trimestre de 2016 las
ventas de viviendas protegidas (las calificadas por las CC. Autónomas,
destinadas a vivienda habitual, que tendrán un precio máximo de venta o de alquiler y no superarán
los 90 m2 útiles de superficie)
ascendieron a 5.061, según datos de los notarios publicados por el Ministerio
de Fomento. Dicha evolución supuso un
aumento del 0,8% respecto del mismo periodo de 2015 .
De mantenerse el ritmo del primer trimestre las ventas de
viviendas protegidas podrían superar las 21.000 en el presente ejercicio. En
2016 se mantiene la tónica de aumento moderado de las ventas de este tipo de
viviendas, incluidas nuevas y usadas. Estas últimas deben de suponer la cuota mayor, a la vista del bajo ritmo de
nuevas construcciones de viviendas protegidas en los últimos ejercicios.
Las ventas de viviendas protegidas (VPO) en
el primer trimestre de 2016 supusieron el 4,3% de las ventas totales de
viviendas. Después de haber alcanzado una cuota del 11,5% en
el 2011, la participación citada de las
VPO en las ventas de viviendas no ha
dejado de disminuir. La rigidez en
los precios de venta de esta clase de viviendas ha sido un
factor relevante en dicho retroceso.
Los descensos experimentados por los precios
de las viviendas libres después de 2008 los situaron por debajo de los de las viviendas protegidas, en exceso
rigidizados, lo que afectó negativamente
a las ventas de estas últimas. La recuperación de los precios de las viviendas
libres podría estimular la venta de las VPO que estén pendientes de venta.
En cuanto a la actividad constructora de
nuevas viviendas protegidas, los datos
disponibles, procedentes del Ministerio de Fomento, revelan que se han
producido elevaciones significativas en
las calificaciones provisionales y definitivas de dichas viviendas en el
primer trimestre de 2016 respecto del mismo periodo del año precedente.
Las
calificaciones provisionales aumentaron en un 31,3%, lo que las situaría
en un nivel de 6.000 en 2016.Se trata no
solo de disponer de tales calificaciones, sino de que exista financiación crediticia para poner
en marcha nuevas promociones de dicha clase de viviendas.
En cuanto a las calificaciones definitivas,
que se conceden a viviendas protegidas terminadas, el crecimiento interanual
resultó ser más intenso, el 47%, lo que
implicaría la salida al mercado de unas
11.700 viviendas de estas características. De producirse dicha salida al
mercado, ello tendría cierta
trascendencia, a la vista de la todavía baja oferta de viviendas libres de
nueva construcción.
El
precio medio de tasación de las viviendas protegidas ascendió a 1197,8 euros/m2
en el primer trimestre de 2016 (1.352 euros/m2 en la Comunidad de Madrid), un
1,2% por encima del correspondiente al mismo periodo de 2015 y el 73,5% del
precio medio de venta de las viviendas libres en el mismo periodo. Una vivienda
protegida media de 90 m2 tendría un precio de venta de 99.700 euros (121.680 en
Madrid).
En diciembre de
2016 termina la vigencia del Plan de Viviendas 2013-2016, aprobado por RD
233/2013, BOE de 10.4.2013. El Plan
entró en vigor de hecho en julio de 2014 una vez que el gobierno aprobó en
Consejo de Ministros el tipo de convenio a firmar con las comunidades autónomas
para el desarrollo de los programas comprendidos en el Plan citado. Ello fue así porque la ejecución efectiva de los planes de vivienda estatales descansa
en las administraciones con competencia en la materia, esto es, las comunidades
autónomas.
Los programas de mayor interés del Plan en
cuestión son los relativos a las ayudas al acceso al alquiler a los inquilinos
y el de fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler
sobre suelos o edificios de titularidad pública. La dotación presupuestaria del
plan citado ha sido reducida, por coincidir con una etapa de fuerte control del
gasto público a efectos de cumplimiento
de los programas de estabilidad.
El gasto público directo para el acceso a la
vivienda recogido en el presupuesto del Estado de 2016 ascendió a 587,1 millones de euros, en su
mayor parte destinado a hacer frente a las subvenciones contempladas en anteriores planes plurianuales de vivienda
protegida. Puesto que no se dan las condiciones de tiempo y de gobierno para aprobar un nuevo Plan Plurianual de
Vivienda, se debe de prorrogar, mediante Real Decreto aprobado en Cortes, el
vigente plan a 2017, de forma que no queden sin cubrir las ayudas citadas, que
suelen ir dirigidas a hogares con
niveles de ingresos medios y bajos.
La parte del gasto público directo destinado a
ayudas al alquiler, a ejecutar por las autonomías, debería ser objeto de
publicidad, de manera que todos los hogares
con bajos niveles de ingresos puedan conocer la existencia de tales ayudas (40% del
alquiler durante doce meses prorrogables, hasta un máximo de 2400 euros
anuales, siempre que el alquiler no supere los 600 euros). El Estado, que es la
administración que aporta los recursos, debería divulgar la forma bajo la cual
se efectúa el gasto por parte de las autonomías.
La política
estatal de vivienda incluye ayudas fiscales a hogares y empresas. Dichas ayudas se incluyen en los
programas presupuestarios asociados con los tributos que son objeto de desgravación
para facilitar el acceso a la vivienda.
El nuevo gobierno que suceda al actual en
funciones deberá poner en marcha un nuevo plan de vivienda. Este debe de
movilizar los instrumentos precisos para
facilitar el acceso a la vivienda a los hogares cuyos recursos no permiten
lograr dicho acceso en las condiciones del mercado. Entre los instrumentos a
movilizar destacan los relativos a la
aportación de suelo para construir vivienda protegida accesible, la creación de
un parque público de viviendas sociales de alquiler, el apoyo a los hogares
arrendatarios y la elevación del nivel
del gasto destinado a fomentar la disponibilidad de viviendas sociales, preferentemente de
alquiler.
Este articulo forma parte de un trabajo mas extenso publicado en la revista "Ciudad y Territorio Estudios Territoriales", nº 190 Invierno 2016, del Ministerio de Fomento, bajo el titulo "Mercado de vivienda: persiste la recuperación, se modera el ritmo"
