1 . Mercado
de vivienda (I). Precios y alquileres de
la vivienda
Los precios de las viviendas
registraron un importante aumento en el primer trimestre de 2016, el 1,5% sobre
el trimestre precedente, según el índice de precios de vivienda del INE (datos
de los notarios). El ritmo de aumento en cuestión fue menos acusado en la estadística de
precios de tasación del Ministerio de Fomento (0,8%). La variación
interanual del primer trimestre de 2016
respecto del mismo periodo del año anterior fue del 6,3% para el índice de precios del INE y del
2,4% para los precios de tasación.
Tras la pasada
recesión del mercado de vivienda, el índice de precios alcanzó el nivel mínimo en el primer trimestre de 2014. Después de dicho periodo, en los dos años siguientes
de recuperación del mercado, el índice citado ha experimentado un crecimiento acumulado del 8%. Los mayores crecimientos en dicho periodo fueron
los de las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña (12,4% en ambos casos),
mientras que Castilla-La Mancha presentó el menor aumento (1,2%).
Madrid y Barcelona,
los archipiélagos y las zonas turísticas
parecen experimentar las mayores elevaciones de precios. Una evolución
equivalente presentan los precios de tasación estimados por la empresa tasadora
Tinsa. Según esta fuente la variación interanual de precios de vivienda en mayo de 2016 sería
solo del 1,3%.
La estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento aporta información sobre niveles
absolutos de precios de vivienda, estimados a partir de informes de tasación.
Así, según dicha fuente, en el primer
trimestre de 2016 los precios más elevados por autonomías en España
fueron los del País Vasco, 2360,2 euros/m2, seguidos por los de la
Comunidad de Madrid, 2129,6 euros/m2.
Los niveles más reducidos fueron los de Extremadura (882,5 euros/m2) y
Castilla-La Mancha (862,5 euros/m2).
Según estimación de
Fotocasa, los precios medios de los alquileres fueron de 7,29 euros/m2-mes en
abril de 2016. Dicho nivel implicó una variación del 4,4% respecto del mismo
mes del pasado ejercicio. El nivel
mínimo previo alcanzado por los precios
de los alquileres, según la fuente estadística citada, fue el de septiembre de
2014 (6,75 euros/m2-mes).
El aumento
registrado por los alquileres entre dicho periodo y abril de 2016 fue del 8%,
crecimiento equivalente al del índice de precios de vivienda. Cataluña (10,22
euros/m2-mes), País Vasco (10,15 euros/m2-mes) y Madrid (10,13 euros/m2-mes)
presentaron los niveles más elevados de alquileres entre las autonomías en
abril de 2016.
Según el Ministerio
de Fomento, el precio medio alcanzado por el suelo en las transacciones
efectuadas (estadística procedente de los registros) en el primer trimestre de
2016 fue de 157,7 euros/m2. Ello supuso un aumento del 5,3% sobre el mismo
periodo del pasado ejercicio. El retroceso de los precios del suelo en la fase
de recesión superó al sufrido por los
precios de las viviendas, mientras que la recuperación posterior a la recesión ha sido más acusada en el caso
del suelo.
Desde el nivel
mínimo alcanzado en la etapa de recesión (primer trimestre de 2014) el aumento
acumulado del precio del suelo ha sido de un 11,4%, más de tres puntos por
encima del aumento experimentado por los precios de venta de las viviendas,
según el índice trimestral del INE. El precio del suelo tiene un carácter
virtual, que refleja sobre todo expectativas, lo que le lleva a registrar
fluctuaciones más acusadas que los precios de las viviendas, tanto en las fases
de auge como en las de recesión.
2.
Mercado de vivienda (II) Demanda y financiación
Los diferentes indicadores parecen señalar que la demanda de vivienda ha
registrado importantes aumentos en los primeros meses de 2016. La variación de
la renta disponible y del empleo ha sido favorable a una mayor demanda de
vivienda. En 2016 ejercerán una menor presión al alza sobre la renta disponible
de los hogares algunos factores que han desempeñado un papel importante en los
últimos años (descenso de la fiscalidad, reducción del precio del petróleo). El
mantenimiento de niveles de gasto de consumo elevados obligará a los hogares a
recurrir más al endeudamiento que lo que ha sido la norma durante los recientes
años de recesión del mercado de vivienda.
Así, el nivel de
empleo experimentó una variación importante en el primer trimestre de 2016,
según la EPA. Los ocupados aumentaron en un 3,3%, correspondiente a una
variación neta de 575.000 puestos de trabajo. La afiliación a la Seguridad
Social desaceleró su variación anual
hasta el 2% en mayo de 2016 sobre el mismo mes del pasado ejercicio,
correspondiente a un crecimiento
interanual de 350.600 afiliados (datos de fin de mes).
El Banco de
España ha subrayado en sus previsiones
de junio de 2016 que la demanda de vivienda se verá favorecida por la evolución
de la renta disponible, pero resultará frenada por el menor ritmo de creación de nuevos hogares. El menor
ritmo en cuestión responde al descenso de presencia dentro de la población
española del intervalo de edades comprendidas entre 20 y 24 años.
En 2016 ha
persistido el descenso de los tipos de interés de los préstamos a comprador de
vivienda, que bajaron hasta el 1,89% en mayo de este año. El diferencial practicado por los bancos en los créditos a
interés variable sobre el Euribor a doce
meses (que ha presentado valores negativos desde febrero de 2016) se mantiene
próximo a los dos puntos porcentuales.
Los menores tipos de
interés han apoyado la demanda de vivienda, aunque los nuevos hogares
tienen problemas para el acceso a la
vivienda en propiedad. En el periodo enero-abril de 2016 los nuevos créditos a
comprador de vivienda crecieron en un 34,5% sobre el mismo periodo del año
anterior, según la encuesta del Banco de España.
Esta entidad ha iniciado en 2016 la publicación del desglose mensual de los
datos de nueva financiación. De dicha
información se deriva que el 26% de los
nuevos préstamos concedidos en 2015 correspondieron a créditos renegociados y el resto fue nueva financiación neta
aportada por las entidades de crédito a los adquirentes de vivienda. La
variación de los créditos concedidos
sobre el año anterior en enero-abril de 2016 fue del 31,6% si se eliminan
los créditos refinanciados.
Las
transmisiones de viviendas, según la
estadística publicada por el Ministerio de Fomento, con datos procedentes de los notarios, experimentaron
un aumento del 20,7% en el primer trimestre de 2016 sobre el mismo periodo del año precedente.
Las ventas de viviendas nuevas permanecieron estabilizadas en el mismo nivel
del pasado ejercicio, mientras que las de viviendas de segunda mano crecieron
en un 23,8%.
Las ventas de
viviendas a españoles residentes se incrementaron en un 20%, a la vez que las
ventas a extranjeros lo hicieron en un
24,2%. Las ventas a extranjeros, residentes y no residentes, supusieron el
17,7% de las ventas totales en el primer
trimestre de 2016, medio punto porcentual por encima del nivel alcanzado en
2015. Los mayores aumentos de las ventas
de viviendas en el primer trimestre de 2016 correspondieron a las autonomías de
Murcia (43,5%) y Rioja (43,2%). Destacó el retroceso sufrido por las ventas en
dicho periodo en la comunidad foral de
Navarra (-11,8%).
La mayor cuota de
ventas de viviendas a extranjeros dentro de las ventas totales fueron las de Canarias (41%) y
Baleares (38,8%). Destacó el 40,9% de la provincia andaluza de Málaga y el
24,3% de la de Almería. Las cuotas más reducidas correspondieron a País Vasco (2,3%) y Galicia (2,1%). Se
advierte que dicha mayor presencia de las ventas a extranjeros están teniendo
lugar en las autonomías donde es más elevada la presencia del turismo.
El aumento
interanual de los precios de la vivienda en un 6,3% en el primer trimestre de
2016 y el de los alquileres en un 4,4% en abril implica un mayor esfuerzo de
acceso a la vivienda para los nuevos
hogares y en general para todos los que tienen niveles medios y reducidos de
ingresos familiares. En el primer trimestre de 2016 el salario por persona
ocupada se mantuvo en el mismo nivel del
pasado ejercicio, por debajo de las subidas registradas por los precios de las
viviendas y por los alquileres en dicho periodo.
En el primer
trimestre de 2016 las hipotecas
registradas supusieron una proporción
equivalente a la de 2015 respecto de las ventas registradas, el 69,1%. Ello
indica que se está reforzando la demanda
de vivienda por parte de hogares españoles para su uso, y
también que siguen siendo trascendentes en
la demanda no solo las ventas a extranjeros, sino también las ventas a
inversores que adquieren viviendas para
mantener el valor real de sus ahorros.
3.
Mercado de vivienda (III).La nueva oferta de vivienda
En el primer trimestre de 2016
ha destacado la fuerte recuperación del número de visados de vivienda de obra nueva efectuados por los Colegios de
Arquitectos Técnicos, según datos publicados por el Ministerio de Fomento. En
dicho periodo tales visados, que equivalen a
las viviendas iniciadas, crecieron en un 57,1% respecto del mismo
periodo de 2015. De mantenerse dicho ritmo en el conjunto del año, el total de
iniciaciones de viviendas en 2016 se
aproximaría a las 80.000 (49.700 en 2015).
Los visados para
rehabilitaciones crecieron en solo un
0,6% en el periodo de tiempo citado, por lo que su participación en el conjunto
de visados de vivienda retrocedió hasta el 24,5%, lejos del 33,2% de 2014. Las
viviendas terminadas aumentaron en un
3,4% sobre el año anterior en el mismo periodo de tiempo, correspondiente a una
previsión de 46.700 nuevas viviendas terminadas en el presente ejercicio de
2016.
El Ministerio de
Fomento no ha publicado en 2016 ninguna estimación relativa al stock de
viviendas de nueva construcción no vendidas. A
fines de 2014 se había estimado
por parte de dicho Ministerio que había
en España 534.700 viviendas nuevas sin
vender.
De acuerdo con la
evolución de los diferentes indicadores que inciden sobre el stock en cuestión
(viviendas terminadas, ventas de viviendas de nueva construcción, autopromoción
y viviendas terminadas por parte de personas físicas, Comunidades de Propietarios
y Cooperativas), se puede anticipar que las viviendas nuevas no vendidas
debieron descender en torno al 4% en 2015, situándose así el stock citado por
debajo de las 515.000 viviendas, un 4% inferior al existente a fines de 2014.
Según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE, la
inversión en vivienda a precios constantes, que había registrado variaciones
interanuales negativas entre 2008 y 2014, creció en un 2, 4% en 2014. En el
primer trimestre de 2015 la variación
interanual registrada por dicha magnitud
ha sido del 3,3%, por encima del aumento del 2,8% experimentado por el
resto de la construcción.
De mantenerse dicho
ritmo en el resto del año, la construcción residencial aportaría 0,15 puntos porcentuales al aumento
del PIB de España en 2016. La inversión en vivienda sufrió un acusado descenso
de su participación en el PIB durante la
etapa pasada de recesión.
En 2006 dicha
magnitud equivalía, a precios
corrientes, al 12,1% del PIB. Dicha participación retrocedió hasta el 4,4% en 2014,
recuperándose lentamente hasta el 4,6% en 2016, de acuerdo con la previsión
antes citada para este ejercicio. El conjunto del sector de la construcción
puede alcanzar en 2016 una cuota del 10,4% del PIB (21,1% en 2006), en cuyo
aumento desempeñará un papel destacado
la nueva construcción residencial.
4.
Política de vivienda
En 2016 la información
disponible sobre las viviendas protegidas parece señalar un mayor dinamismo en el mercado
correspondiente a esta figura. En primer
lugar las ventas de este tipo de
viviendas han registrado una variación interanual significativa del 13,1% en el
primer trimestre de 2016. Como las ventas totales de viviendas crecieron por
encima del 20% en el primer trimestre de 2016, la cuota de las viviendas
protegidas en el total de ventas descendió hasta el 4,3% en dicho periodo de
2016.
En segundo lugar, las calificaciones provisionales y
definitivas de viviendas protegidas
(planes autonómicos y nacionales)
experimentaron aumentos interanuales del 31,4% y 41,3%, respectivamente, en el
primer trimestre de 2016.
De un total de
1.218 nuevas calificaciones provisionales de viviendas protegidas en el primer
trimestre de 2016, el 91% correspondió a viviendas destinadas a la venta,
mientras que el resto se destinaran al alquiler y a la autopromoción
(propiedad, por lo general).
En 2015 hubo un
total de 5.306 calificaciones
provisionales de viviendas protegidas
de viviendas, de las que el 94,2%
se destinarán a la venta, 4,9% al alquiler y un 0,8% será autopromoción. Por autonomías, la Comunidad de Madrid
presentó la cifra más elevada de calificaciones provisionales de viviendas
protegidas (1.188), seguida por Cataluña y País Vasco. En cuatro autonomías,
Baleares, Canarias, Cantabria y Rioja no hubo ninguna calificación de vivienda
protegida en el primer trimestre de 2016.
De acuerdo con la
estadística trimestral del INE sobre procedimientos de ejecución hipotecaria
iniciados, dicha magnitud, tras alcanzar valores máximos en el caso de las
viviendas en 2014, ha experimentado
retrocesos significativos en 2015 y en el primer trimestre de 2016. El descenso
interanual citado (-31,2% en las viviendas habituales) ha sido especialmente
destacado en 2016 (primer trimestre) previéndose para este año un total de
nuevos procedimientos de ejecución de 20.870 viviendas familiares habituales
(34.681 en 2014).
Durante el primer
ejercicio de gestión de los nuevos ayuntamientos, se ha advertido una mayor
sensibilidad a la problemática de la vivienda. Han sido frecuentes medidas como
la creación de oficinas de mediación
para los problemas de desahucios de vecinos, la cesión de pisos vacíos en poder de los bancos a los ayuntamientos,
la construcción de nuevas viviendas
destinadas a reforzar el débil parque local de alquiler social, la
rehabilitación de viviendas con vistas a su posterior alquiler social y la
subsidiación de alquileres a los inquilinos con mayores problemas de impago.
En general se ha
tratado sobre todo de reforzar la débil oferta
de viviendas de alquiler existente. La mayor proximidad de los
ayuntamientos a las necesidades reales de viviendas puede hacer más eficaz la
actuación de las administraciones
públicas. Ello no excluye la
conveniencia de desarrollar una política estatal que coordine tales actuaciones
locales. Dicha política debe de atender al objetivo de contribuir a hacer más
asequible el acceso a la vivienda por los hogares con menos recursos.
Este trabajo forma parte de un articulo mas extenso publicado por el autor en el numero 189 de la revista "Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales" del Ministerio de Fomento
1 comentario:
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