En la actual fase de recuperación del mercado
de vivienda en España destaca la presencia de un documento de CEOE sobre
política de vivienda. En dicho informe se propone la adopción de medidas que todavía acentúen
más la recuperación en curso. Se trata, como siempre sucedió, de un catálogo de
medidas destinadas a favorecer al subsector inmobiliario, lejos de la necesaria
preocupación por el acceso a la vivienda de los hogares con problemas.
2017 ha prolongado la recuperación del mercado
de vivienda manifestada en el ejercicio
anual precedente. Las ventas de viviendas han aumentado en un 17,7%
en el primer semestre del año sobre 2016,
el aumento acumulado de los precios de la vivienda desde 2014 ha sido
del 9,9%, equivalente al de los alquileres. El número de viviendas iniciadas ha
crecido en los siete primeros meses de 2016 en un 36,9% sobre el año
precedente.
De
este modo en 2016 se pueden llegar a iniciar unas 70.000 viviendas en España,
que están lejos de las 800.000 iniciadas en 2007, pero no parece lógico retornar a construir viviendas sin conexión con la demanda. Los errores no
deben de repetirse. La oferta de vivienda es
rígida a corto plazo, pero flexible a medio y largo plazo.
El stock de viviendas de nueva construcción no
vendidas todavía superaba a fines de 2015 las 500.000 viviendas, según Fomento.
Buena parte de esas viviendas están en los balances bancarios o en el activo de
Sareb. En el pasado ajuste sufrido por el
mercado de vivienda entre 2008 y 2013 no solo se han perdido empleos, sino que,
entre otras cosas, han desaparecido las
cajas de ahorros, en gran parte por la excesiva concentración de riesgo
inmobiliario y la factura a pagar desde las arcas públicas por el ajuste
bancario ha sido importante. Todavía se
siguen sufriendo las consecuencias de la brutal recesión sufrida por un mercado
inmobiliario en el que la oferta de nuevas viviendas se infló en exceso.
La elevación de precios y alquileres
provocada por la reactivación del subsector inmobiliario se deja sentir en las dificultades de acceso a la vivienda de los
jóvenes. La oferta de viviendas de alquiler escasea y los nuevos empleos no aportan solvencia como para acceder a un
crédito bancario. Tan evidente es la recuperación del mercado inmobiliario como
las claras dificultades de amplios
sectores de la población para acceder a una vivienda, sea en propiedad o en
alquiler.
Un informe de CEOE de octubre de 2016 recupera las viejas recetas del subsector promotor
de viviendas. Según el mismo, las viviendas de nueva construcción sin vender
son ya cosa del pasado, el subsector inmobiliario no ha sido objeto de ayudas (se
olvida el coste del ajuste bancario derivado de los excesos de construcción), se
solicita apoyo público para el 20% del precio de venta que no cubren los
préstamos bancarios (cobertura que hacen con frecuencia), copiando la formula
británica, que ha servido para que suban más los precios en el Reino Unido.
El informe destaca que los precios de venta
de las viviendas protegidas están al mismo nivel que los precios de mercado, lo
que más bien evidencia la necesidad de reformar la política de viviendas protegidas.
Se dice que el coste fiscal de la nueva
vivienda es elevado, que las licencias municipales de obra se deben de conceder
de forma automática, que es como decir que las ciudades las deben de hacer los
promotores sin ninguna clase de
“intromisión” desde las administraciones públicas. . Según los
promotores hay que llegar a las 150.000 nuevas viviendas iniciadas al año e impulsar
de nuevo las viviendas protegidas sin poner demasiadas pegas a los compradores
en cuanto a nivel de ingresos.
La situación actual del mercado de vivienda en
España exige más bien repasar los problemas de acceso a la vivienda y modificar
y actualizar de forma sustancial el
contenido de las políticas de vivienda que aún sobreviven.
La problemática
del acceso a la vivienda en España es
evidente. Los precios de venta de las viviendas son muy elevados respecto de
los niveles salariales, el parque de viviendas sociales de alquiler tiene una
dimensión ínfima (2% de todas las viviendas), la oferta de vivienda protegida
es reducida (en 2015-16 las ventas de viviendas protegidas suponen solo el 4,6%
de las ventas totales anuales), se carece de registros para conocer la demanda.
Los ayuntamientos no disponen de viviendas para hacer frente a emergencias como
las derivadas de los desahucios. El gasto social destinado a vivienda resulta
ahora ridículo. Todo apunta a que resulta preferible racionalizar y recuperar la
política de vivienda antes que repetir las formulas del pasado.
Una versión de este
artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 24 de octubre de 2016.
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