¿PORQUE ES TAN REDUCIDO ELPARQUE DE
VIVIENDAS DE ALQUILER EN ESPAÑA?
21 Abril 2012
Julio Rodriguez López
El retroceso de la vivienda de alquiler en la segunda mitad del siglo
veinte fue más acusado en España que en
el resto de los países occidentales. Entre los factores explicativos de dicho
descenso destaca la más estricta regulación de los alquileres, flexibilizada a
partir de los años ochenta del pasado siglo.
El mal funcionamiento del sistema judicial ha perjudicado al alquiler dentro del mercado de vivienda.
La proporción de las viviendas de alquiler en España, dentro de las
viviendas principales, pasó desde el 50,4% en 1950 al 11,4% en 2001, según los
resultados de los Censos de Viviendas decenales realizados por el INE. A 1º de
noviembre de 2001 el total de viviendas de alquiler en España ascendía a 1,6 millones. Ello implica que alrededor de 3,3 millones de
personas residían en España bajo dicha forma de tenencia de la vivienda.
La presencia del alquiler era mayor en 2001 en
las provincias y autonomías con mayor peso del turismo y también en las grandes
áreas metropolitanas. Las encuestas del INE, concretamente la Encuesta de
Condiciones de Vida, anual, parecen señalar que después de 2006 se está produciendo una recuperación del alquiler. En
2010 la proporción de hogares que vive en dicho tipo de viviendas ascendió al
11,8%, frente al 10,4% de 2004. España
tiene la menor proporción de viviendas de alquiler dentro de la Eurozona, lejos
del 50% correspondiente a Alemania.
En general el alquiler ha reducido su
presencia en los países del mundo occidental
como consecuencia de la sustancial mejora de las condiciones de
financiación que se produjo a partir de los años ochenta. Dicha circunstancia
tuvo su origen en la integración plena
de los mercados hipotecarios dentro de los sistemas bancarios, lo que permitió un crecimiento
mayor de dicho tipo de préstamos.
El auge de los
créditos hipotecarios fue posible por la mejoría experimentada en las
condiciones de los mismos. Así, descendieron los tipos de interés de forma espectacular hasta la mitad de la
primera década del siglo veintiuno. Crecieron los plazos de los préstamos y se elevó la relación prestamo/valor, que con
frecuencia se aproximó al 100%. Todo lo
anterior facilitó un abaratamiento relativo de la vivienda en propiedad.
Dicha tendencia ha resultado ser más
acusada en España. Tras la guerra civil
se estableció una regulación restrictiva de los alquileres, a través de las
leyes de arrendamientos urbanos de 1945, 1956 y 1964. De lo anterior se derivó
un autentico control de los alquileres que favoreció a los inquilinos ya
situados, pero que deprimió de forma radical la nueva oferta de viviendas destinadas
al alquiler.
Cuando se modificó dicha normativa, primero
con el “Decreto Boyer” de 1985 y después con la nueva LAU de 1994, ya habia
descendido de forma espectacular el número de viviendas de alquiler. Una
segunda circunstancia que afecta al alquiler es el deficiente funcionamiento del sistema
judicial. Esto se advierte cuando
el propietario arrendador tiene que
ejercer sus derechos en casos tales como la recuperación del piso pasado el plazo
fijado en el contrato, o cuando el arrendatario
no paga la renta o si la vivienda sufre de amplios desperfectos.
El formalismo judicial del sistema español,
visible en el lento funcionamiento de los juzgados, supera al de los países occidentales, con lo
que el arrendador no puede ejercer los derechos recogidos en el contrato de alquiler.
Ello desalienta el número de arrendadores potenciales, puesto que son amplias
las incertidumbres acerca de la posibilidad de obtener una rentabilidad normal
mediante el alquiler de la vivienda (Juan S.
Mora-Sanguinetti, “Algunas
consideraciones sobre el mercado del alquiler en España”, Boletín Económico del Banco de España, noviembre 2011).
En España destaca el trato fiscal mas favorable que ha disfrutado la
vivienda en propiedad desde que con la
democracia se estableció un autentico Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas. Dicha norma introdujo una desgravación
potente para la vivienda en propiedad en los inicios de la democracia.
Posteriormente se suavizó hasta el 15% de una base imponible de 9020
euros cada año y contribuyente, en el caso de la vivienda adquirida con un prestamo.
La desgravación al alquiler es menos
potente y generalizada que en el caso de la vivienda en propiedad.
Por último, la política activa de fomento de la oferta de viviendas en
España, la vivienda de protección oficial, no introdujo hasta 2002 las ayudas a
la promoción de viviendas protegidas de alquiler. La vivienda protegida de
alquiler no resulta atractiva para las entidades de crédito, que advierten la
menor posibilidad de realizar ventas cruzadas con dicho producto. El menor peso del alquiler en España es todo menos
una casualidad, viniendo a ser, pues, un reflejo de las políticas de vivienda desarrolladas
hasta el momento.