26 julio 2007

El miedo del mercado inmobiliario español (comentario)



  1. Resulta evidente el tono un tanto dramatizante del contenido del vídeo, sin duda motivado por el hecho de que España ha estado muy en primera línea por su alto ritmo de crecimiento en los últimos años en los informes de las instituciones internacionales. No resulta raro que dichos éxitos se traten de relativizar en reportajes como éste de la BBC.

    Pero es también evidente que desde el subsector de la promoción inmobiliaria se está tratando:

    a) De no aludir para nada al cambio de signo del ciclo de la vivienda, mejor aún si ni siquiera se habla de ciclo de la vivienda.

    b) De decir a todo grito y hasta con malos modos que no ha habido estos años compradores-inversores (adquirentes de viviendas-hucha, que diría Carlos Hernández Pezzi), pues la presencia más que evidente de tales adquirentes revela la inestabilidad de la demanda y lo innecesario de tanta promoción inmobiliaria que destroza el paisaje y expulsa otras actividades productivas.

    Julio Rodríguez López



16 julio 2007

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá

05 julio 2007

Reflexiones ante el nuevo gobierno local de Motril

Julio Rodríguez López. Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá.

Los resultados de las elecciones municipales de 27 de mayo situaron al Partido Popular como la fuerza política más votada en Motril, aunque no llegase a alcanzar la mayoría absoluta. La coalición formada por el PP y un grupo político de perfil un tanto heterogéneo ha permitido el acceso del centro-derecha al gobierno local de Motril. La izquierda política, que ha gobernado Motril en 27 de los 28 años de ayuntamientos democráticos, ha quedado fuera del gobierno y tiene ahora por delante un periodo de tiempo suficiente como para intentar adecuar sus propuestas políticas a las realidades y problemas de esta ciudad. La alternancia política es la clave de la democracia, junto al respeto a las leyes y a las minorías. En los últimos años las diferencias ideológicas se han ido atenuando de forma sustancial, como si las convicciones se hubiesen debilitado. La globalización de la economía ha reducido los márgenes de maniobra de las políticas nacionales, lo que no implica, sin embargo, que sólo haya una política posible. Puede que a nivel local se adviertan menos las diferencias ideológicas que a nivel autonómico o de gobierno de España. Volviendo a Motril, en 2006 esta ciudad tenía una población de casi 58.000 habitantes, situándose así entre las 25 mayores ciudades de Andalucía. El 8,1% de dicha población corresponde a extranjeros, proporción que casi duplica la correspondiente al conjunto de la provincia de Granada (4,9%). Motril sigue ocupando una posición central en la comarca de la Costa, la primera en dinamismo demográfico de la provincia, por encima del Área Metropolitana de Granada. En esta última destaca el estancamiento de la población de la capital y el intenso crecimiento de buena parte de los pueblos colindantes de la Vega de Granada. El crecimiento futuro de Motril aparece condicionado por la situación resultante de la culminación de las dos autovias que confluyen en la Costa. En este sentido debería de procurarse que la ciudad mayor de la comarca no resulte afectada negativamente en su desarrollo por las restricciones de infraestructura derivadas de la realización de la inversión citada, por otra parte bastante necesaria. Asimismo, Motril debe de «esponjar» más su estructura urbana, bastante colmatada en este momento, en especial en el centro de la ciudad.El desarrollo urbano de Motril debe de resultar respetuoso con el mantenimiento y expansión de actividades económicas. Esta ciudad debe crecer sin reducir su base productiva. Las decisiones urbanísticas del nuevo ayuntamiento deben de superar la «tiranía» de lo inmediato. Al fin y al cabo, «el porvenir dura mucho tiempo». Junto a lo anterior, existen algunas carencias llamativas. Así, Motril debe disponer de una estación de autobuses digna, sobre todo tratándose de una ciudad sin ferrocarril (lo del tanatorio en Salobreña es otra extraña peculiaridad motrileña). Motril necesita, además, que se construyan bastantes viviendas protegidas, en propiedad y en alquiler, si se quiere facilitar el acceso al disfrute de una vivienda a los jóvenes. Parece oportuna la creación de una concejalia de vivienda en el nuevo equipo de gobierno.La expansión del puerto debe de tener su continuidad en la realización de un parque o polígono de actividades productivas en el entorno del mismo, debiendo impedirse la invasión de dicha área por la construcción residencial. El futuro de Motril descansa en gran parte de lo que suceda con el puerto, que debe de mantener y reforzar su carácter mercantil. Los puestos de trabajo estables de los jóvenes motrileños estarán en dicha área, si se la potencia debidamente desde el gobierno local.En cuanto a la ya consolidada feria de muestras y recinto ferial de la ciudad, situados en el espacio del Cortijo del Conde, se anunció su desaparición y la venta del terreno a una gran superficie comercial, decisión por cierto bastante discutible. Se debe clarificar donde se van a situar el ferial y la nueva feria de muestras, instalación esta última más que necesaria para la promoción económica de Motril, cuyo futuro depende en gran parte de cómo venda sus productos al exterior. Si va a producirse el cambio de ubicación de la feria de muestras, no debe de haber ningún periodo en el que la misma desaparezca. Motril necesita asimismo de un auditorio y de un Palacio de Congresos. El tan citado desarrollo turístico no se logra sólo construyendo viviendas.Un concejal de la fuerza política que apoya al PP en el actual gobierno local de Motril ha anunciado su propósito de iniciar los trámites de segregación de Motril de los actuales anejos del llano de Carchuna. Esta circunstancia, de producirse, provocaría asimismo la segregación de Torrenueva, todo ello en línea con el perfil identitarista de la España actual (el identitarismo aquí tendría más que ver con quién tiene la competencia en materia de licencias de obras). Conviene recordar que las zonas más dinámicas de la economía de Motril han correspondido en los últimos años a dichos anejos.Sería importante que la fuerza política mayoritaria en el ayuntamiento clarificase su posición sobre este asunto. También deberá de tenerse en cuenta la opinión de la oposición de izquierda. Los últimos alcaldes de Motril han subrayado con frecuencia la dimensión de Motril como segunda ciudad de la provincia y su carácter central en la comarca de la Costa de Granada. Un Motril sin los anejos en cuestión es evidente que sería una ciudad sustancialmente menos importante.El centro-derecha político gobierna ahora Motril. Debe de gobernar para todos. Esta ciudad es lo suficientemente importante como para desear que su gestión resulte afortunada. También es conveniente que la izquierda política ofrezca alternativas atractivas a lo largo del actual periodo de gobierno, y que la travesía del desierto que esta etapa le va a suponer le resulte de provecho.