En el Congreso de los Diputados se ha aprobado
una Disposición Adicional al “Proyecto de Ley de apoyo a los emprendedores y su
internacionalización”. Dicho proyecto de ley ha pasado al Senado. Del contenido
de dicha Disposición se deriva un régimen de transición para los préstamos hipotecarios
indiciados con un índice de referencia
que va a desaparecer en breve plazo. Es
el caso de los prestamos indiciados con el “tipo activo de referencia de las
cajas de ahorros” (TAR), indicador cuya publicación está previsto desaparezca
desde octubre de 2013.
En lugar del indicador en cuestión
está previsto que pase a emplearse el denominado índice de referencia de los
préstamos hipotecarios a mas de 3 años (IRPH), al que se le añadirá una cifra
equivalente a la diferencia histórica con el TAR.
El IRPH, tipo medio de interés de los
préstamos a comprador de vivienda de todas las entidades de crédito, es el tipo
resultante de aplicar una diferencia
fija a un autentico indicador de
referencia (el euribor a 12 meses) .
Dicha diferencia ha subido hasta casi tres puntos porcentuales en 2012-13, con lo que los bancos han compensado el descenso
del euribor a 12 meses, y han evitado una clara fluctuación a la baja de los
tipos de interés a comprador de vivienda.
El TAR ha estado situado unos dos
puntos por encima sobre el IRPH en los
últimos años , circunstancia que no ha tenido que ser necesariamente
así en la larga historia de estos indicadores. Con el cambio previsto en la
Disposición Adicional a la Ley de Emprendedores, el IRPH, al que se le añadiría dicha
diferencia, pasaría a ser
un indicador de referencia para los préstamos hasta ahora indiciados con
el TAR.
Un posible cambio más coherente
hubiese sido usar no el IRPH más la diferencia media observada entre TAR e IRPH, sino el euribor a doce meses más la diferencia
media observada entre dicho indicador y el
TAR en los últimos años. Dicha
diferencia sería mayor que la que
se le va sumar al IRPH , pero así habría un mayor paralelismo entre
los préstamos que hasta ahora han estado indiciados con el TAR y los que han
seguido un camino más convencional, que son los indiciados con el euribor a
doce meses.
En el cambio que el gobierno pretende hacer,
será de la mayor importancia el periodo transcurrido para obtener la diferencia
entre el tipo nuevo y el tipo sustituido. La historia pasada de los tipos
sustituidos y el sustituyente puede responder a variables que no deben de ser
relevantes para el contrato. En dicho periodo pueden mezclarse etapas con tipos
de interés de dos dígitos y periodos con tipos de interés reducidos.
El gobierno debió de proponer el cambio
acompañando la propuesta de un historial estadístico de las diferencias
entre el TAR y el IRPH. Algún prestatario
podría encontrarse con una subida significativa del interés a pagar. De ahí que
sería más razonable que el cambio de escala del índice de referencia debería de
hacerse no con el diferencial histórico, sino
con el de la media del último trimestre.
En todo caso, se debería de reconocer
el derecho del prestatario a solicitar al Banco de España información sobre el
diferencial histórico de su préstamo
(TAR menos IRPH). Si de dicho cálculo se
derivase un diferencial superior a los
dos puntos porcentuales por los que se
ha situado recientemente, el prestatario podría no aceptar el cambio de escala
en cuestión. El prestatario no debería quedar así en manos del banco
prestamista.
Por último, sorprende que un cambio
que afecta a numerosos adquirentes de vivienda se incluya en un proyecto de
ley “de apoyo a los emprendedores”. Los adquirentes
de vivienda para uso habitual actúan por definición como consumidores de un
bien duradero, como es la vivienda. La confusión legal que esto implica parece
haberse instalado en la práctica reciente del gobierno, como ha sucedido con la inclusión en la nueva ley
de arrendamientos urbanos de otra
disposición adicional por la que se eliminan determinadas ayudas públicas
al acceso a la vivienda.