El mercado de vivienda presentó en 2014 en España indicios de cambio hacia una
situación de mayor dinamismo de las ventas y de la actividad constructora. El crecimiento neto
del empleo, la mejoría en las
condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado de inversores
individuales e institucionales, fueron
los factores más dinámicos del cambio. La reacción al alza de la nueva oferta fue
modesta en el pasado ejercicio.
La menor morosidad
de los préstamos a comprador no impidió que siguiesen registrándose en 2014
cifras elevadas de desahucios derivados de procedimientos de ejecución
hipotecaria. Por otra parte, hay riesgos de potenciales recalentamientos del mercado
derivados de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez. También supone mas riesgos la menor exigencia de garantías por parte de los bancos, que han
vuelto a financiar compras de suelo y también a llevar hasta el 100% la relación
préstamo/valor en los nuevos préstamos.
En 2014 el empleo
creció en 433.900, según la Encuesta de Población Activa del INE. Los empleos temporales aumentaron el pasado año a un ritmo superior
al del conjunto del empleo (5,3% frente a un 2,8% del total de asalariados)
y suponían el 24,2% del conjunto de los
asalariados al final de 2014. Los empleos a tiempo parcial ascendían al 19,5% de dicho
total. El total de horas trabajadas creció solo un 1,3 % , por debajo del
número de empleos, lo que señala la
realidad de unas jornadas de trabajo más
reducidas.
También en 2014, según la encuesta de coste salarial del
INE, los salarios medios por persona ocupada
retrocedieron ligeramente sobre el año precedente, en el que se habían
mantenido estabilizados. La retribución media por persona ocupada a tiempo
parcial en 2014 fue de 786,2 euros, el
35,5% del salario medio a tiempo
completo. El salario por hora trabajada en dicho tipo de empleo fue inferior en un 32,8% al salario/hora del
empleado a tiempo completo.
En 2014 destacó la
presencia de retribuciones y jornadas de trabajo más reducidas en los nuevos puestos
de trabajo creados. Las estimaciones de la renta disponible de los hogares
apuntan hacia un ligero retroceso de dicha magnitud en 2014, junto a un descenso
de la tasa de ahorro familiar.
Las previsiones
demográficas del INE son de 116.900 nuevos hogares en 2014, un 0,6% sobre el nivel
del año precedente. La coyuntura económica española ha creado nuevos empleos en 2014, pero las bajas remuneraciones
salariales y su acusada temporalidad dificultan
el acceso a la vivienda, sobre todo en
propiedad. El descenso de los precios de la vivienda en la recesión pasada fue inferior al deseable desde el punto de
vista del necesario ajuste del mercado de vivienda.
En 2014 se
registró un significativo descenso de los tipos de interés de los préstamos a
comprador de vivienda, que bajaron cerca de un punto porcentual en un año
(2,46% fue el tipo de interés medio de los nuevos préstamos en febrero de 2015,
y el Euribor a doce meses fue el 0,26%). Los nuevos préstamos concedidos a
comprador aumentaron en un 23,5% en 2014 sobre el año precedente, aproximándose
la cuantía anual de la nueva financiación a los 27.000 millones de euros. El
plazo medio de los nuevos préstamos fue de 22,6 años en 2014, según la
Estadística Registral Inmobiliaria.
El esfuerzo
teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado
mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en
la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a
la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se
considera es un esfuerzo normal (la tercera parte de los ingresos). Ello
anticipa más problemas de acceso a la vivienda conforme se sitúen actividad y demanda en niveles
más elevados.
En 2014 las
ventas de viviendas (365.594) aumentaron en un 21,6% sobre 2013. Destacó el
mayor aumento de las ventas a extranjeros, que alcanzaron el 16,7% del total,
según datos de notarios. Casi el 40% de las ventas de viviendas se financiaron sin préstamo hipotecario. Esto
confirma la presencia de inversores, institucionales
(fondos de inversión) e individuales, huidos estos últimos de los depósitos por
la nula rentabilidad de los mismos.
Las mayores compras de vivienda provocaron un aumento moderado
de los precios en la segunda parte de
2014. El crecimiento interanual fue del
1,8% en el cuarto trimestre de 2014, según el índice de precios de vivienda del INE.
En dicho periodo de tiempo dicho índice
de precios estaba todavía casi un 36%
por debajo del nivel máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007.
El stock de
viviendas nuevas no vendidas ha debido descender en 2014 en torno al 10%
respecto de las 563.908 que se habían estimado por el Ministerio de Fomento
con fecha 31 de diciembre de 2013. La nueva oferta de viviendas apenas ha
reaccionado a la mayor demanda, a la vista de que en 2014 solo se debieron
iniciar algo menos de 35.000 viviendas,
según la estadística de visados de aparejadores del Ministerio de Fomento.
Las cifras de desahucios siguen siendo muy elevadas. No
parece que el Real Decreto-Ley 1/2015 vaya a cambiar apenas dicha evolución. En
2015 se puede normalizar el mercado de
vivienda, que aportará al crecimiento del PIB. Queda recorrido hasta
lograr tal normalidad. La evolución del
mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de
dicho mercado.
Una
versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el
3 de abril de 2015