27 marzo 2015

MERCADO DE VIVIENDA. 2014 ANTICIPÓ LA RECUPRACION Julio Rodríguez López

  El mercado de vivienda presentó en 2014  en España indicios de cambio hacia una situación de mayor dinamismo de las  ventas y de  la actividad constructora. El crecimiento neto del empleo, la mejoría  en las condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado de inversores individuales  e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. La reacción al alza de la nueva oferta fue modesta en el pasado ejercicio.

 La menor morosidad de los préstamos a comprador no impidió que siguiesen registrándose en 2014 cifras elevadas de desahucios derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria. Por otra parte, hay riesgos de potenciales recalentamientos del mercado derivados de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez. También supone mas riesgos   la menor exigencia de garantías por parte de los bancos, que han vuelto a financiar compras de suelo y también a llevar hasta el 100% la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos.

  En 2014 el empleo creció en 433.900, según la Encuesta de Población Activa del INE. Los empleos temporales  aumentaron el pasado año a un ritmo superior al del conjunto del empleo (5,3% frente a un 2,8% del total de asalariados) y  suponían el 24,2% del conjunto de los asalariados al final de 2014. Los empleos  a tiempo parcial ascendían al 19,5% de dicho total. El total de horas trabajadas creció solo un 1,3 % , por debajo del número de empleos, lo que señala  la realidad de unas  jornadas de trabajo más reducidas.

  También en  2014, según la encuesta de coste salarial del INE, los salarios medios por persona ocupada  retrocedieron ligeramente sobre el año precedente, en el que se habían mantenido estabilizados. La retribución media por persona ocupada a tiempo parcial  en 2014 fue de 786,2 euros, el 35,5% del salario medio a  tiempo completo. El salario por hora trabajada en dicho tipo de empleo  fue inferior en un 32,8% al salario/hora del empleado a tiempo completo.

  En 2014 destacó la presencia de retribuciones y jornadas de trabajo más reducidas en los nuevos puestos de trabajo creados. Las estimaciones de la renta disponible de los hogares apuntan hacia un ligero retroceso de dicha magnitud en 2014, junto a un descenso de la tasa de ahorro familiar.

  Las previsiones demográficas del INE son de 116.900 nuevos hogares en 2014, un 0,6% sobre el nivel del año precedente. La coyuntura económica española ha creado nuevos  empleos en 2014, pero las bajas remuneraciones salariales y su acusada temporalidad  dificultan el acceso a la vivienda, sobre todo  en propiedad. El descenso de los precios de la vivienda  en la recesión pasada  fue inferior al deseable desde el punto de vista del necesario ajuste del mercado de vivienda.

 En 2014 se registró un significativo descenso de los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda, que bajaron cerca de un punto porcentual en un año (2,46% fue el tipo de interés medio de los nuevos préstamos en febrero de 2015, y el Euribor a doce meses  fue  el 0,26%). Los nuevos préstamos concedidos a comprador aumentaron en un 23,5% en 2014 sobre el año precedente, aproximándose la cuantía anual de la nueva financiación a los 27.000 millones de euros. El plazo medio de los nuevos préstamos fue de 22,6 años en 2014, según la Estadística Registral  Inmobiliaria.

 El esfuerzo teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se considera es un esfuerzo normal (la tercera parte de los ingresos). Ello anticipa más problemas de acceso a la vivienda conforme se sitúen actividad y demanda  en niveles  más elevados.

  En 2014 las ventas de viviendas (365.594) aumentaron en un 21,6% sobre 2013. Destacó el mayor aumento de las ventas a extranjeros, que alcanzaron el 16,7% del total, según datos de notarios. Casi el 40% de las ventas de viviendas  se financiaron sin préstamo hipotecario. Esto  confirma la presencia de inversores, institucionales (fondos de inversión) e individuales, huidos estos últimos de los depósitos por la nula rentabilidad de los mismos.

Las mayores compras de vivienda provocaron un aumento moderado de los precios  en la segunda parte de 2014. El crecimiento interanual  fue del 1,8% en el cuarto trimestre de 2014,  según el índice de precios de vivienda del INE. En dicho periodo de tiempo dicho  índice de precios estaba  todavía casi un 36% por debajo del nivel máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007.

El stock de  viviendas nuevas no vendidas ha debido descender en 2014 en torno al 10% respecto de las 563.908  que se  habían estimado por el Ministerio de Fomento con fecha 31 de diciembre de 2013. La nueva oferta de viviendas apenas ha reaccionado a la mayor demanda, a la vista de que en 2014 solo se debieron iniciar  algo menos de 35.000 viviendas, según la estadística de visados de aparejadores del Ministerio de Fomento.

Las cifras de desahucios siguen siendo muy elevadas. No parece que el Real Decreto-Ley 1/2015 vaya a cambiar apenas dicha evolución. En 2015  se puede normalizar el mercado de vivienda, que aportará al crecimiento del PIB. Queda recorrido hasta lograr  tal normalidad. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 3 de abril de 2015

 
   





[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis  y vocal del Consejo Superior de Estadística