29 enero 2014

LOS MERCADOS DE VIVIENDA EUROPEOS EN 2013. ANTICIPO DE 2014? Julio Rodríguez López

LOS MERCADOS DE VIVIENDA EUROPEOS EN 2013. ANTICIPO DE  2014?
Julio Rodríguez López

 Los mercados de vivienda europeos tuvieron una evolución homogénea en la etapa alcista del ciclo que terminó en 2007. En la etapa posterior de recesión los comportamientos han sido más dispares. Los retrocesos de los precios de la vivienda posteriores a 2007  han sido proporcionales en cada país a la intensidad del aumento  en la fase expansiva precedente. Las inyecciones de liquidez de los bancos centrales para estimular el crecimiento han ocasionado movimientos alcistas en los precios de las viviendas.  Esto impulsó en  2013  la presencia en los mercados de vivienda  de inversores institucionales, dispuestos a realizar compras de activos inmobiliarios en los mercados con mejores perspectivas de rentabilidad.

El auge de los mercados de vivienda que terminó en 2007 fue más prolongado e intenso que los precedentes. En el promedio de la Eurozona se ha estimado que la duración media de dicha fase de auge fue de 33 trimestres y que la desviación media al alza de los precios de la vivienda  sobre la tendencia a largo plazo  fue de un 39%.

Los crecimientos duraderos e intensos de los precios de las viviendas se consideran  como  no sostenibles.  Las consecuencias posteriores se manifiestan en términos de caídas de los precios, descensos de la inversión en vivienda, retrocesos del PIB y del empleo, endeudamientos elevados de los gobiernos, empresas y hogares. Conviene evitar tales consecuencias estableciendo  “señales “que informen sobre aumentos insostenibles a corregir por los bancos centrales.

Dentro de la Eurozona nueve estados miembros presentaron rasgos de “burbuja” en la fase alcista del ciclo, aunque la intensidad no fue la misma. El grupo lo integran Eslovenia,  España, Estonia, Francia, Grecia,  Holanda, Irlanda, Italia y Portugal. No se advirtieron rasgos claros de “boom” en los restantes países miembros. Los  amplios déficits exteriores se produjeron  sobre todo en los países más afectados por la “burbuja”.  

 En algunos países  la evolución de los precios de la vivienda en las principales áreas metropolitanas resulta un tanto diferente de los del resto del país.  Destacan sobre todo los casos de Moscú y de Londres. En el primer caso  los procesos migratorios han producido importantes aumentos de población en la capital, lo que ha impulsado  el alza de los precios. Dicha situación  ha suscitado la presencia de inversores extranjeros.

La fuerte  expansión de los precios de Londres se debe sobre todo a los inversores institucionales del resto del mundo, que han encontrado en dicha capital una situación óptima para  invertir con beneficios. Los aumentos de precios son muy superiores a los del resto del país y han  aparecido  problemas de falta de alojamientos para hogares con bajos niveles de ingresos. Por si faltaba algo, el programa de “ayuda a la compra” del gobierno británico,  establecido en 2013, ha elevado hasta el 95% del precio la relación préstamo/valor mediante préstamos complementarios del gobierno a los compradores. Se   ha reforzado la demanda de viviendas de hasta 600.000 libras de precio y han crecido más  unos precios que ya estaban sobrevalorados antes del establecimiento de dicho programa (Martin Wolf, “Use of Housing to refloat the economy is dangerous”, FT, 22.3.2013), que puede retirarse en 2014.

En los países escandinavos los precios de las viviendas no han dejado de subir desde 2008. Los aumentos de población, alimentados por una elevada natalidad y por  la política  monetaria expansiva de los bancos centrales respectivos, han impulsado los préstamos hipotecarios y han contribuido a crear una situación  de recalentamiento próxima a la burbuja.

  En 2013  los bancos centrales realizaron  amplios programas de “alivio cuantitativo” para  impulsar  a la economía. Para ello  aportaron  liquidez abundante  a tipos de interés muy reducidos. Se favoreció  la compra de activos, en especial acciones en bolsa y vivienda. En 2013 ha sido compatible la presencia de unos ritmos moderados de crecimiento del PIB en la economía mundial, acompañados de tasas de desempleo elevadas, con aumentos destacados en los precios de las  de las acciones  cotizadas. De hecho   han aparecido “espumas de burbujas” en algunos mercados de viviendas (N. Roubini, “De nuevo las burbujas inmobiliarias”, Expansión, 4.12.2013). 

En el 2º trimestre de 2013 los precios de las viviendas en la Eurozona descendieron  un -2,4% sobre el mismo periodo de 2012. La disparidad de situaciones en los mercados nacionales de viviendas la confirma el que,  en dicho periodo   el aumento máximo de precios llegase hasta el  12%, en Estonia,  mientras que el mayor retroceso de precios fue  el -12% de  España.  La evolución de los precios de la vivienda en la Eurozona puede ser coherente con los fundamentos, pero a nivel de país dicha situación puede distar  de dicha coherencia (BCE, “Recent house price developments in the Euro Area,  Boletín Mensual, noviembre 2013). Las perspectivas para 2014 son más favorables para los mercados europeos de vivienda y también para la preparación de nuevas burbujas.  
  
Una versión de este artículo ha aparecido en la revista “Escritura Pública” (del Consejo General del Notariado), de enero de 2014


20 enero 2014

2014 NO SERA UN AÑO FACIL. Julio Rodríguez López



 El menor crecimiento económico registrado en 2013 en amplias  áreas de la economía mundial  estuvo acompañado de importantes aumentos en los precios de los activos. En 2014  puede persistir dicha evolución  dual de la economía mundial. Los  bancos centrales aplazarán el momento de retirar los apoyos al crecimiento. La recuperación de la economía española,  hasta ahora modesta,   podría reforzarse  en 2014. Dicha  evolución dependerá estrechamente  del comportamiento del conjunto de la eurozona.

En 2013 la economía mundial desaceleró el crecimiento (3,3%) respecto del año anterior (3,8%). Dicha evolución fue consecuencia de  la debilidad prolongada de los países avanzados, sobre todo de  la Eurozona,   y del relativo “bache” sufrido por las economías emergentes. En los países avanzados, incluso en los casos de mayor crecimiento, el ritmo de aumento de la actividad productiva resulta débil, muy por debajo del  alcanzado en las fases iniciales de recuperación  de  ciclos precedentes.

Algunas circunstancias no contribuyeron a impulsar el crecimiento en 2013. Entre las mismas destacan las adversas reacciones que produjo   en los mercados el anuncio de que la Reserva Federal  de Estados Unidos iba a reducir significativamente las inyecciones de liquidez realizadas mediante las compras de activos, sobre todo   deuda pública. Fue necesario mantener  una intensidad equivalente en dichos estímulos monetarios   para reducir el impacto  a la baja que dicho anuncio tuvo en las bolsas. Por otra parte,  sobre   Estados Unidos planeó el problema del tope impuesto por la mayoría republicana en el Congreso  a las emisiones de deuda federal, lo que provocó serias incertidumbres dentro y fuera de dicho país.

En la Eurozona el avance producido en el camino hacia la Unión Bancaria Europea con la creación de un supervisor único, el Banco Central Europeo (BCE) se frenó con la negativa alemana,  materializada en la “cumbre” de diciembre de 2013,   a que se crease en un plazo razonable un mecanismo único de resolución bancaria. Dicho mecanismo  habría de dotarse  de los   recursos  necesarios para acompañar las actuaciones del supervisor único. A la vista de lo anterior, se confirma de nuevo que  el camino realmente seguido por la Eurozona es el del ajuste fiscal,  unido  a   la devaluación competitiva en los países de la periferia,  como forma de ganar cuota de mercado y de reactivar la economía. Pero el simple ajuste salarial no puede lograr a la vez la competitividad y el crecimiento preciso para rebajar el peso de la deuda pública respecto del PIB ni la estrategia alemana se puede exportar a todos los países: no se puede aspirar  a que la Tierra tenga superávit con Marte.

De cumplirse las previsiones de crecimiento del 1,1% en 2014 para la Eurozona, esta no alcanzará el nivel de PIB obtenido al inicio de la crisis hasta el último trimestre de 2015. Una situación  prolongada de débil crecimiento, junto a unos niveles del  PIB  y del empleo  lejanos de  su potencial, añadidos a unos bajos tipos de interés, se podría caracterizar como de “estancamiento secular” (L. Summers, “Washington must not settle for secular stagnation”, FT, 2014). Tal estancamiento puede tener lugar incluso en un marco de intensas elevaciones de los precios de los activos y de las viviendas, en línea con lo sucedido en 2013. Podría haber tanta burbuja y especulación como en  2005-2007  sin apenas crecimiento.

Según  Summers, la actuación exclusiva por el lado de la oferta en la política económica solo produce resultados en un clima de demanda suficiente. Sin un mínimo nivel de  demanda las políticas  de oferta tienen a corto plazo efectos deflacionistas sobre la economía. Además, políticas de estimulo monetario como las que están desarrollando numerosos bancos centrales  no pueden controlarse solo por la vía de la regulación.  Esas políticas  pueden provocar   burbujas especulativas en algunos mercados de activos y de productos, junto a aumentos del apalancamiento de empresas y de hogares, sin estar garantizada una recuperación solida del crecimiento.

   Para evitar el citado “estancamiento secular” invocado por Summers  la política económica debe de conseguir un nivel de demanda suficiente, que  permita un crecimiento razonable del PIB y del empleo, manteniendo  la estabilidad financiera. Los impulsos de la demanda no deben de ocasionar déficits externos elevados, procurándose que una parte mayor de lo que se demanda se cubra con producción nacional.

El PIB de la economía española del  tercer trimestre de 2013  se situó un 7,4% por debajo  del correspondiente al primer trimestre de  2008. El PIB del tercer trimestre de  2013 estuvo un 17% por debajo del nivel que  habría alcanzado dicha magnitud de haberse seguido una tendencia de crecimiento del 2% anual. La economía española ha dejado de obtener entre 2008 y 2013 el 60% del  PIB de 2013.

En 2014 la economía española puede volver a registrar una tasa positiva de crecimiento que podría situarse en el entorno del 0,5%. Dicho crecimiento se apoyaría en las exportaciones y en una evolución menos negativa de la demanda interna. El empleo puede volver a registrar tasas positivas de variación, pero todo indica que serán muy moderadas y se concentrarán en empleos temporales. El nivel de actividad del primer trimestre de 2008 no se alcanzará posiblemente hasta 2016.

El ajuste a que obliga el Pacto Fiscal  Europeo puede llevar a España a una situación próxima al estancamiento secular mencionado. Con el   final  de la recesión y con el paso a una situación de aumento moderado del empleo, la política económica   tiene por delante la tarea de lograr una   reducción significativa   del importante  número de empleos destruidos y de compensar  la desaparición de un amplio número de empresas durante la prolongada etapa de crisis.  Debe de evitarse, además, que persista la  reducción del alcance de  numerosas prestaciones sociales, impidiendo el avance de las desigualdades. El logro de la recuperación y la mejora de la competitividad de la economía española  no debe lograrse a costa de romper eequilibrio  social. Demasiadas tareas para 2014.


 Una versión  de este  articulo se ha publicado en la revista "El Siglo" de 20.1.2014

16 enero 2014

La Política estatal de vivienda para 2014 Julio Rodriguez Lopez


 Los Presupuestos Generales del Estado para 2014 incluyen un conjunto de partidas destinadas a favorecer los objetivos de la política de vivienda y a facilitar el acceso a la misma a través de ayudas fiscales o indirectas. En dichos presupuestos se considera como pieza central de tal política estatal  al nuevo Plan 2013-2016.  Dicho Plan supone un “vuelco absoluto” en los objetivos respecto de planes precedentes.

 El fomento del alquiler y de la rehabilitación, la renovación y la regeneración urbana son los ejes básicos del Plan en cuestión, que a finales de 2013 no había sido objeto de un desarrollo normativo adicional a la norma inicial que estableció dicho Plan (Real Decreto 233 /2013, de  5 de abril, BOE de 10.4.2013).

 El  epígrafe presupuestario  “Acceso a la Vivienda y fomento de la edificación”  tiene una dotación de 799,6 millones de euros, repartida en tres programas (Rehabilitación y ayudas al acceso, ordenación y fomento de la edificación,  y urbanismo y política de suelo). En 2013 no se ha desarrollado el nuevo plan plurianual, previéndose el inicio de su ejecución en 2014. Dentro del importe antes citado se incluyen 302 millones destinados a atender a obligaciones derivadas de los planes anteriores.

El epígrafe mencionado incluye 40 millones de euros destinados a atender  las ultimas ayudas correspondientes a la Renta Básica de Emancipación, cuya cuantía se ha reducido en un 30% (ha pasado de 210 euros/mes a 147 euros/mes) y cuya vigencia posiblemente termine en este ejercicio.
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Los Presupuestos Generales del Estado para 2014 incluyen asimismo un conjunto de ayudas fiscales a la vivienda, cuyo importe asciende a 3.475,4 millones de euros. El componente más destacado es el relativo a las desgravaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: 1.785,4 millones  de euros corresponden a la desgravación por compra de vivienda habitual realizada antes del 1º de enero de 2013. El alcance previsto de la desgravación  a los arrendadores de vivienda (personas físicas) es de 479,5 millones.

  La previsión del importe de  la desgravación a los arrendatarios de rentas medias y bajas asciende a 148,4 millones.  Para  la exención por reinversión en vivienda  se ha estimado un importe de 258 millones. El resto de las ayudas fiscales (784,1 millones de euros) incluye la estimación del coste de la aplicación de un tipo  reducido del IVA del 10%,   que grava a las ventas  de viviendas  de nueva construcción,  y las deducciones  en el impuesto de Sociedades  a las empresas dedicadas al alquiler de  viviendas.

 El coste total de las ayudas directas y fiscales, 4.275 millones de euros, equivale al 0,41% del PIB. El alcance de la política de vivienda se ha reducido de forma significativa  en 2014 respecto de  periodos precedentes. Lo importante es que se atienda de hecho a los nuevos objetivos (fomento de la rehabilitación y del alquiler) de la política de vivienda. Esta última pasaría  a situarse en el primer plano en el caso de  de conseguirse una recuperación significativa de la economía, si esta implicase una creación importante de nuevos empleos,  que a su vez generarían aumentos de la demanda de vivienda por parte de los hogares de nueva creación.


 El ritmo de desarrollo del Plan 2013-16 resulta a todas luces insatisfactorio. La eliminación de los estímulos a la promoción de nuevas viviendas protegidas se ha advertido en el descenso  sufrido en las viviendas protegidas promovidas y también por las ventas de las mismas.  En 2013  las ventas de viviendas protegidas descendieron en casi un 50% sobre el año anterior en los tres primeros trimestres. La previsión de ventas para 2013 es de 18.350 viviendas, el 5,6% del  total de ventas de viviendas en el pasado ejercicio. Mas bien podría hablarse de falta  de política de vivienda, en un momento en el que  se está vendiendo  el exiguo parque de viviendas sociales de alquiler existente en poder de autonomías y ayuntamientos.

12 enero 2014

Apuntes sobre 2014. Julio Rodríguez


Al inicio del año se han conocido los resultados de dos estadísticas de interés relativas al mercado de vivienda. El Ministerio de Fomento ha estimado el número de viviendas de nueva construcción no vendidas a 31 de diciembre de 2012, situándolas en 583.543. 

La Sociedad de Tasación ha publicado la estimación de los precios de la vivienda a fines de 2013. El precio medio de las viviendas  de nueva promoción  en capitales de provincia,  2,039 euros por metro cuadrado a 31 de diciembre de 2013, un 7,8% por debajo de diciembre de 2012, se situó en un nivel un 30% inferior al correspondiente al inicio de la crisis.

En 2014 el continuo retroceso de las viviendas nuevas terminadas puede acelerar el descenso del stock de  dichas viviendas, si la demanda  se mantiene en los niveles de 2012-2013. Queda aun margen para nuevos descensos de los precios en algunas zonas  con más viviendas sin vender.

 Pero los fundamentos de la demanda de vivienda (intensa emigración, descenso del número de hogares, retroceso de la renta disponible familiar) y la persistente escasez de crédito no apuntan  hacia una mejoría de la demanda de vivienda por parte de los  hogares españoles. En 2014  el mercado de vivienda no será un apoyo significativo al crecimiento previsto de la economía española

07 enero 2014

Entrevista Heraldo de Aragón, 5.1.2014, Julio Rodriguez



Julio Rodríguez, hace tres semanas en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria.

MAITE SANTONJA

Se cerró 2013 con multitud de mensajes
económicos positivos lanzados por el Gobierno
y por presidentes de bancos y multinacionales.
¿Comparte el optimismo?
Esas palabras tienen más de deseo que de
realidad. Es cierto es que la actividad productiva
ha dejado de caer. Pero eso es como
cuando un incendio ha asolado una sierra y
el fuego se ha parado. Ha dejado a más de 3,5
millones de personas sin trabajo desde 2008
y se han perdido miles de empresas. El hecho
de que el incendio deje de arder no significa
que estemos bien. El proceso de recuperación
se está mostrando muy débil para
reparar el daño sufrido por casi seis años de
crisis. La recesión ha terminado pero la crisis
persiste en la medida de que hay una tasa
de desempleo altísimo que podría ser más
importante si no emigrara tanta gente. El enfermo
ha dejado de empeorar pero sigue
muy grave. A mi entender se está haciendo
una exhibición exagerada de las mejoras. Los
datos siguen siendo muy negativos pese a
que hayan dejado de empeorar.

Como reputado especialista en el el mercado
inmobiliario, ¿qué análisis efectúa de
2013?
El conjunto del año arrojará una caída en la
venta de viviendas con unos comportamientos
muy distintos en las ventas a españoles
residentes (caerán un 10% aproximadamente)
y a los extranjeros (subirá un 20%). Esa
ha sido precisamente la principal novedad,
la creciente presencia de compradores extranjeros,
sobre todo fondos de inversión.
Incluso han adquirido unas 5.000 viviendas
sociales de la Comunidad de Madrid. Eso da
una sensación de dinamismo al mercado.
Son operaciones que han realizado en territorios
muy ligados al arco mediterráneo y a
las islas. En el resto del territorio nacional
apenas hay presencia de extranjeros. En resumen,
en 2013 ha persistido la caída de las
ventas y de los precios y la novedad es la presencia
de nuevos inversores atraídos por los
precios reducidos.

Ha citado el ejemplo de la venta de las viviendas
sociales de la Comunidad de Madrid.
Muchos de los arrendatarios se ven
forzados a abandonarlas al concluir su contrato
de alquiler y contar con una opción
de compra muy alta a pagar a esos fondos
de inversión que han abonado un tercio de
la cantidad que ahora exigen.

Entiendo que las comunidades autónomas
quieran hacer caja en una situación de dificultad.
Lo que no se puede consentir es que
una promoción de viviendas sociales se convierta
en un asalto a los arrendatarios. Hasta
2008 se sacaban viviendas sociales en alquiler
con opción de compra. Lo que quieren
los fondos de inversión es rentabilizar
su dinero al máximo y nos encontramos con
personas con ingresos por debajo de la media
y que tienen en frente a un tiburón que
ansía una rentabilidad inmediata. No es una
actuación responsable ni justa.

¿El impacto de estos fondos de capital extranjero
es positivo o negativo?
Estos fondos de inversión se nutren del mercado
inmobiliario. Compran oficinas, naves
industriales, viviendas... Algo animan el
mercado pero no es un movimiento de fondo.
Una cosa es que las familias españolas
volvieran a comprar viviendas y se crearan
empleos y otra muy distinta es este fenómeno
derivado de un proceso a nivel mundial
con el dinero fresco que inyectan el BCE, la
FED, el Banco de Inglaterra y el Banco de Japón.
Eso se nota también en la bolsa. Las
economías no están tan boyantes como lo
que indican las bolsas. Va ligado al mercado
inmobiliario. Los fondos tienen mucha liquidez
y se lanzan a por operaciones muy ventajosas.
Pero, insisto, eso no significa que se
está recuperando la demanda ni creando
empleo. Una prueba es que está subiendo el
alquiler.

En España está poco instaurada la cultura
del alquiler, como sí ocurre en otros países.
¿Cree que se va revirtiendo esa tendencia?
No creo que haya saltos espectaculares. Han
sido muchos los años en España con una fiscalidad
muy proclive a la vivienda en propiedad
y eso ha echado raíces en la mentalidad
del ciudadano. En el franquismo hubo
un movimiento muy fuerte en contra del alquiler
y con la democracia la fiscalidad ha
perjudicado al alquiler. Ahora hemos
llegado a una situación en que ha desaparecido
la desgravación por compra de vivienda
pero tenemos escasez de oferta de alquiler.
No hay que olvidar que en Europa occidental
el país con menor porcentaje de alquiler
es España. En Alemania hay un 40%.
Nosotros teníamos un 10%en 2007 y lo normal
es que lleguemos al 15 o 20% en los próximos
años.

La pregunta del millón. ¿Seguirán cayendo
los precios de la vivienda en 2014?
Dependerá de cómo evolucione el crédito
bancario y del propio ritmo de crecimiento de
la economía española. Lo que sí apunta es que
la gente más joven prefiere alquilar y de eso
se han dado cuenta los propios inversores.

Usted fue el primer consejero de Economía
de la Junta de Andalucía. ¿Qué recuerda de
aquella etapa?

Recuerdo la gran ilusión que nos impulsaba
para poner en marcha una nueva administración.
Andalucía era una autonomía que
padecía y sigue padeciendo un nivel de renta
per cápita  (PIB por habitante) que se sitúa un 25% por debajo
de la media española. En aquel momento
pensaba que la administración autonómica
serviría para mejorar la gestión y que sería
un factor de dinamización de la economía.
En este aspecto creo que no se ha estado a
la altura. Yo trabajé para que la economía andaluza
se diversificara, que no fuera solo ladrillo
y turismo. Las autonomías podrían haber
dado más de lo que han dado.

J. F. LOSILLA EIXARCH

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