26 marzo 2013

¿SE VENDIERON MAS VIVIENDAS EN 2012? Julio Rodriguez López[1]



   2012 no fue un año positivo para el mercado de vivienda en España. A la hora de analizar lo sucedido, los cambios introducidos en la normativa financiera y  la creación del “banco malo”, Sareb, afectan a algunos de los indicadores de dicho  mercado. Esta circunstancia hace  difícil  conocer la realidad  de las ventas de viviendas en dicho ejercicio. Si parece claro que las compras de  viviendas por parte de  extranjeros experimentaron un importante aumento sobre el año precedente, llegando a superar el 12% del total de las  viviendas vendidas en 2012. Por el contrario, las ventas a residentes nacionales debieron de disminuir, a pesar del dato de las transmisiones  publicado por el Ministerio de Fomento.

 En 2012  la abrupta caída del empleo total, que descendió en un 4,8% en ese año, provocó  la desaparición de 850.000 puestos de trabajo, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE. Dicha evolución fue consecuencia tanto del descenso del PIB (-1,4%) como de  la aplicación de la nueva normativa laboral. La misma EPA señala que, como consecuencia de la negativa situación del mercado de trabajo y  de la significativa emigración  neta al resto del mundo desde España, solo se crearon en el año  11.600 hogares, un 0,1% más que en el último trimestre de 2011.  Dicha variación anual del número de hogares  es la menos positiva  desde que se dispone de resultados de la EPA sobre dicha variable. 

El estancamiento del número  de hogares, junto al descenso de la renta disponible de las familias en 2012 explicó la persistente debilidad de la demanda de viviendas,  a pesar de   la  disminución del   12,8% sufrida por los precios de la vivienda. Desde el primer trimestre de 2008 dichos  precios han retrocedido en España en un 31,8%, según  la estadística de precios de vivienda del INE.  Esta circunstancia no favorece la entrada de inversores en el mercado de vivienda, sobre todo cuando no parece que haya terminado el proceso de descenso de  los precios de la vivienda en España. 

  Como consecuencia de la negativa evolución de los factores citados,  las ventas de viviendas debieron descender en 2012. Asi lo señala   el indicador de compraventas registradas de viviendas, que sufrió  una caída  del 11,3% sobre 2011,  lo que implica un total de 319.058  compraventas. Asimismo, las hipotecas registradas sobre viviendas  disminuyeron en un 27,2%,  sobre el año anterior, con lo que el total de hipotecas solo  ascendió a 274.700 en el pasado ejercicio. 
.
  Sin embargo, el indicador de transmisiones inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento, elaborado  a partir de las  ventas formalizadas ante notarios,   señala la presencia de un total de 361.631 transmisiones en 2012, un 3,6% mas que en 2011. Dicho crecimiento lo explican en principio las ventas de viviendas usadas, que aumentaron en un 11,5%, mientras que descendieron las ventas de viviendas nuevas.  Como ya se ha señalado, según dicho indicador,  en 2012 crecieron las ventas de viviendas a extranjeros, residentes y no residentes en España. 

 Dichas ventas  a extranjeros aumentaron  un 26,6% sobre 2011, elevándose a 44.087, el 12,2% de las ventas de viviendas vendidas en 2012.  La proporción de ventas a extranjeros sobre el total de ventas  superó el 30% en las autonomías de Baleares y Canarias y se aproximó a dicho nivel en  la Comunidad Valenciana. Las ventas a residentes españoles aumentaron  en un 1,6% en 2012 sobre el año anterior, lo que supuso  un total de 317.544 viviendas vendidas a españoles residentes en España.

En 2012 los “decretos Guindos” impulsaron la creación de “bancos malos” dentro de las entidades  de crédito, en forma de sociedades de gestión de activos, lo que implicó transmitir viviendas desde dentro de los bancos a dichas entidades. Sareb se creó en el otoño de 2012 y en diciembre del pasado año se transmitieron a dicha entidad  unos 17.000 millones de euros en  activos fijos, básicamente suelo y viviendas (Juan Peñalosa, “Efectos estadísticos sobre los balances de las entidades de crédito españolas de las operaciones recientes de reestructuración y recapitalización”, Banco de España, Boletín Económico, febrero, 2013).

  Se ha informado desde   Sareb que esta entidad  ha adquirido unas 42.500 viviendas, lo que resulta coherente con  las transmisiones de activos fijos que se han efectuado desde los bancos a dicha entidad.  La mitad de los 17.000 millones de euros transferidos en activos fijos  supondrían casi 60.000 viviendas a los precios de mercado de 2012 (143.000 euros fue el precio medio de tasación de  una vivienda de 90 metros cuadrados en 2012). Por otra parte, las viviendas iniciadas  cayeron en un 45% en 2012, bajando hasta menos de 45.000 iniciaciones. Dicha  evolución  confirma la deprimida situación de la demanda. 

  Todo apunta, pues, a que los datos de las transmisiones inmobiliarias publicados por el Ministerio de Fomento incluyen una cuota significativa de viviendas transferidas desde los bancos a  las sociedades de gestión de activos, incluida Sareb. Lo anterior  implica, pues,  que en 2012  debieron volver a retroceder las ventas de viviendas a residentes, a pesar del aparente aumento de dicha magnitud en  la estadística de transmisiones. Las ventas a Sareb inflaron, pues,  en 2012,  la realidad de  transmisiones reales  de viviendas. 

En todo caso, algo parece moverse en la inversión exterior en vivienda en España. Los inversores institucionales han comprado viviendas con amplios descuentos en los dos últimos años. Se trata de una demanda que busca sobre todo precios reducidos y que puede contribuir a que descienda el amplio stock de viviendas nuevas  no vendidas.


[1] JRL es economista y miembro del colectivo “Economistas frente a la Crisis”


  

18 marzo 2013

Sentencia de Luxemburgo y ordenamiento español.Julio Rodriguez López

                        

  La tramitación del Real Decreto-Ley  27/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, como proyecto de ley, está resultando más que accidentada. En febrero de 2013 el Congreso de los Diputados aceptó a trámite la Iniciativa Legislativa Popular (ILP), que defiende la dación en pago como forma liberatoria de los préstamos para compra de vivienda impagados. Después, el jueves 14 de marzo de 2013 el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo,  estableció el carácter opuesto de la  Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre clausulas abusivas en los contratos con consumidores con  el procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España.

El  citado RDL 27/2012 (BOE de 16.11.2012) se limitaba a suspender durante dos años los desahucios (lanzamientos) de las familias en especial riesgo de exclusión. Tal suspensión  favorece solo a las familias cuyos ingresos no superen  tres veces el IPREM (19.170 euros anuales, el 83% de salario medio, según el INE), en los que, además,  la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar y que reúnan un conjunto de requisitos. 

 Entre estos últimos  destacan el que se trate de una  familia numerosa, que haya algún deudor parado que haya agotado las prestaciones de desempleo y  que en los últimos cuatro años hayan sufrido una alteración significativa de la situación económica. 

  Una Disposición Adicional Única del Real Decreto Ley comentado  preveía la creación de un Fondo Social de Viviendas  a partir de las aportadas por las entidades de crédito, con el fin de alojar a familias expulsadas de sus viviendas por el impago de un préstamo hipotecario. Mediante un convenio firmado entre el gobierno y 33 entidades de crédito estas se comprometieron en enero de 2013 a poner a disposición de los desalojados un total de 5.891 viviendas en forma de un alquiler. La duración del contrato sería de dos años y la renta mensual se situaría  entre 150 y 300 euros al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos familiares.

Una vez convalidado en el Congreso de los Diputados el citado Real Decreto Ley, se inició la tramitación del mismo como proyecto de ley. Se han presentado  numerosas enmiendas, destacando el que las procedentes del Grupo Parlamentario Popular vienen a suponer un nuevo marco legal para el problema de los deudores hipotecarios.  Dichas enmiendas prevén abundantes correcciones al Procedimiento de Ejecución, mediante modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil que lo regula.

   En la segunda semana de febrero y  por práctica unanimidad, el Congreso de los Diputados aprobó la aceptación a trámite de la ILP presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), iniciativa que tenía detrás el respaldo de más de 1,4 millones de firmas y que se había presentado en noviembre de 2011.  El texto de la ILP tiene solo dos artículos y considera la dación en pago como la fórmula preferente para solucionar la cuestión de los impagos hipotecarios en el caso de la vivienda habitual. 

Según la propuesta citada, no habría lanzamientos (desahucios)  derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria, la adjudicación de la vivienda liberaría de deudas al deudor moroso, siempre que se tratase de la vivienda habitual y hubiese buena fe en el deudor. La vivienda adjudicada tras la subasta se convertiría  en una vivienda social para el deudor  durante cinco años después de la adjudicación. El deudor pagaría durante dicho periodo una renta  no superior a la tercera parte de los ingresos familiares. El texto de la ILP se ha incorporado a las enmiendas al RDL 27/2012 en el Congreso de los Diputados. 

  Tras el episodio de febrero, quedaba pendiente la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, la cual se produjo el jueves 12 de marzo de 2013. El Juzgado Mercantil numero 3 de Barcelona preguntó al citado Tribunal de Justicia de la UE en 2011 sobre la conformidad del derecho español  con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5.4.1993, sobre clausulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
 La Sentencia en cuestión critica el carácter irreversible de la adjudicación final del bien hipotecado tras el procedimiento de ejecución, regulado  este último en España por la Ley de Enjuiciamiento Civil. El ordenamiento jurídico de los estados miembros de la UE no puede ser menos favorable que  lo que rige en otras situaciones  ni tampoco pueden ser de aplicación  imposible los derechos de los consumidores regulados en la Directiva mencionada. 

  Tras la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo contraria al ordenamiento jurídico español del procedimiento de ejecución,  dicho  procedimiento debe de modificarse, estableciendo la posibilidad de que el juez  lo pueda paralizar si existe alguna clausula abusiva.  El mejor ejemplo de una clausula abusiva es la presencia en el contrato de préstamo hipotecario de un tipo de interés de demora  excepcionalmente elevado. En el caso sometido a consulta al citado Tribunal, el tipo de demora previsto era del 18,75% y ello  en un año, 2010, en el que el tipo de interés legal del dinero era del 5%. Se ha considerado asimismo como posible clausula abusiva el que un banco inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria con solo un impago del la cuota del préstamo, así como el que el banco pueda presentar la liquidación del importe para iniciar el procedimiento. 

No debe de bastar con que el gobierno en sus enmiendas contemple limitar el interés de demora a  tres veces el interés legal del dinero (12% en 2013) ni a que se obligue a los bancos a que haya tres impagos para iniciar el procedimiento. La modificación debe de ser más amplia, impidiendo vuelva a funcionar la “tijera” consistente en que la deuda crece  de manera abusiva y que el valor de la vivienda se deprecie hasta el 50% del valor de  tasación. 

Resulta un escándalo no ya el que la ley hipotecaria establezca la garantía universal de los bienes del deudor, sino la realidad de un procedimiento de ejecución  que provoca que el deudor pierda la vivienda, que además se quede con mas deuda de la inicial al llegar la subasta, que  se embargue su salario, si es que lo tiene, y  que encima el ayuntamiento donde este situada la vivienda le exija pagar  el impuesto sobre las supuestas plusvalías de una vivienda que no se vendió, sino que se perdió.


La nueva normativa que salga del Congreso de los Diputados, una vez producida la Sentencia  citada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, debe, pues,  reformar a  fondo la  Ley de Enjuiciamiento  Civil. También  tiene que  abrir desde ahora las puertas a la denominada  “ley de segunda oportunidad”, de forma que el deudor de buena fe disponga de tiempo para pagar la deuda y siga ocupando su vivienda habitual.

02 marzo 2013

EL SISTEMA BANCARIO QUE VIENE Julio Rodríguez López



   El año 2012 fue trascendente en  el camino de  la solución a la crisis del sistema bancario español. En dicho ejercicio se  profundizó en   la restructuración realizada en ejercicios precedentes. Se  sanearon  las entidades más afectadas por la crisis y se  recapitalizó  una parte importante del sistema crediticio. Con dicho fin se pidió un rescate a la Comisión Europea, que abrió  para ello una línea de financiación de hasta 100.000 millones de euros, tras la firma de un Memorándum de Entendimiento con el gobierno español en julio de 2012. A fines de año  se habían utilizado unos 42.000 millones..

Se considera que en el caso español la salida a la crisis del sistema bancario  ha resultado un tanto tortuosa.  La tardanza en reaccionar, el condicionamiento de las ayudas a la concentración bancaria, la transformación obligada de las cajas fusionadas en bancos, el retraso en resolver la cuestión de la escasez de capital de las entidades, la falta de condicionalidad en las ayudas concedidas a  los bancos, el olvido de  los deudores,  además de la complicación que supuso  una supervisión bancaria compartida entre el Banco de España y las comunidades autónomas, han sido algunos de los factores  que han condicionado  el proceso seguido entre ente 2008 y 2012 (Antón Costas, “¿Para quién las cajas nacionalizadas?”, El Periódico 12.1.2013, y Joaquín Muns, “Una crisis exacerbada por los errores” , La Vanguardia, 20.1.2013).

 Junto a los impactos más directos de la crisis económica, evidenciados en la caída de la actividad productiva y en la destrucción intensa  de empleos, el sistema financiero ha enviado abundantes señales negativas a los ciudadanos. La restricción crediticia, el aumento de la morosidad y de los desahucios ligados a los préstamos hipotecarios, la fuerte reducción de las plantillas de los bancos (55.000 fue el numero de reducciones de empleos en 2012), la cuestión de las cuotas preferentes, vendidas como imposiciones a plazo fijo cuando eran una participación en el capital de los bancos sin apenas derechos para el ahorrador, la extinción de la obra social de las cajas de ahorros, han sido algunos de los hitos  bancarios  que han afectado  negativamente a los ciudadanos.

En el sistema bancario que echa a andar en 2013, con el banco malo, Sareb, buscando una estrategia,  tras las abruptas  medidas de 2012 para aproximar al valor de mercado los activos ligados al negocio inmobiliario, destaca en primer lugar la sensible concentración registrada.  En 2009 había 50 entidades de crédito que suponían la mayor parte de los activos bancarios, de las que siete eran bancos y 43 eran cajas de ahorros. 

 Después de cuatro años de fusiones, ajustes, intervenciones de cajas y de actuaciones del FROB, en 2012 son catorce las entidades que controlan el 90% de dichos activos. Cinco entidades proceden de bancos (Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankinter), que controlan el 47% de los activos bancarios nacionales, Las nueve restantes, que concentran el 43%, tienen su origen en cajas de ahorros fusionadas  o que han sido absorbidas por otras de mayor dimensión, entre las que Caixabank es  la de mayor tamaño. 

 En segundo lugar, las cajas de ahorros como entidades de crédito han desaparecido prácticamente del panorama bancario español, que ha perdido así diversidad en la tipología de dichas entidades. Esto  difiere de lo sucedido  en Alemania, donde las cajas de ahorros siguen manteniendo una fuerte presencia en el negocio bancario. El que sobrevivan cajas de ahorros que han resistido la crisis y que han mantenido una solvencia razonable (Caixa, Kutxa, Ibercaja, Onteniente, Pollensa) implica que el modelo no era necesariamente ineficiente.

  Ha sido la conexión entre el poder político territorial, gerentes de las cajas problemáticas y los  intereses privados más especulativos, los responsables de los problemas de excesiva concentración de riesgo inmobiliario,  junto a una alimentación financiera apoyada en gran parte en recursos captados en los mercados mayoristas. La citada desaparición de las cajas de ahorros, que nacieron  en España en el siglo XIX para luchar contra la exclusión bancaria y la intensa concentración que, favorecida desde el gobierno,  está teniendo lugar en el sistema bancario, no dejan de resultar preocupantes.

  2013 ha empezado con algunos hechos positivos,  como son la colocación de bonos en los mercados por parte de los bancos mayores y la fuerte mejoría de las cotizaciones bursátiles de las acciones bancarias. Sin embargo, el aumento de la morosidad (se ha pasado desde una tasa de morosidad del 7,5% en noviembre de 2011 al 11,4% en noviembre de 2012), la evidencia de que la restricción crediticia sigue afectando seriamente a las empresas españolas, en especial a las Pymes,  y la necesidad de mejorar la situación de los hogares afectados por los desahucios de la vivienda habitual,  son problemas que afectan a la evolución futura de las entidades de crédito. .
 
 Algunas cajas de ahorros saneadas con recursos públicos deben de volver a su territorio de origen, siguiendo las pautas de actuación fijadas por la Comisión Europea a los bancos saneados hasta ahora controlados por las cajas de ahorros. El papel del ICO en el sistema crediticio español se debe de reforzar y de clarificar, de forma que su tarea de agencia financiera del gobierno resulte fortalecida. Debe de  aumentar  la transparencia sobre sus operaciones activas y pasivas. El ICO tiene que conseguir financiación mediante la apelación a los mercados de capitales y por medio de las  recuperaciones procedentes de  su cartera de préstamos vivos.

 La banca que viene trabajará, pues, en un contexto más regulado, supervisada desde 2014  por el Mecanismo Único de Supervisión dependiente del BCE. Deberá eliminar todas las reservas sobre los activos tóxicos inmobiliarios que queden en  sus balances. El resto del sistema bancario, sobre todo cooperativas de crédito, tiene por delante la tarea de animar la competencia interna dentro del sistema crediticio, llegando a rincones del territorio en el que nunca estará la banca privada. Por último, en 2013  resulta imperioso conseguir una recuperación del crédito bancario para que la economía real empiece a “tirar” de una vez. 



[1] Julio Rodriguez es economista y estadístico. Forma parte del colectivo “Economistas frente a la crisis”.