09 noviembre 2015

LA POLITICA DE VIVIENDA Y LOS NUEVOS RETOS DERIVADOS DE LOS DESAHUCIOS Julio Rodríguez López

  La presencia de un volumen elevado de desahucios judiciales de hogares de sus viviendas habituales ha supuesto un problema adicional a los que tradicionalmente debe de responder la política de vivienda. En este trabajo se repasa la problemática global de dicha política y se resumen los componentes más relevantes de la misma en España.

1.    La política de vivienda. Nuevos y viejos problemas

 Desde la segunda mitad de 2013 la actividad productiva y el empleo han iniciado una recuperación moderada  en España, que ha tomado más vigor en 2015. El final de la recesión no implica que se hayan superado las negativas consecuencias de la pasada  crisis económica. El número de empleos existente en el tercer trimestre de 2015, 18,1 millones según la EPA, es inferior en un 12,6% al nivel  máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.Hay 2,6 millones de empleos menos que en el momento más elevado de la fase de expansión previa  a la recesión de 2008-2013

La fuerte caída del empleo posterior a 2007 explica que la creación de puestos de trabajo haya sido el objetivo principal de la política económica después de 2008. La política de vivienda tradicional, cuyo objetivo  es el de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares con menos recursos,  ha perdido protagonismo en este periodo de tiempo. Pero la cuestión de la difícil  accesibilidad  a la vivienda reaparecerá en cuanto  se consolide la recuperación.

Una nueva circunstancia derivada de la crisis ha aumentado los problemas de la política de vivienda. Desde 2008 han crecido las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de hogares de sus viviendas  habituales, consecuencias de  los impagos de préstamos hipotecarios. La tasa de morosidad de los créditos a comprador de vivienda (compra y rehabilitación)  se elevó desde el 0,43% de diciembre de 2006 hasta el 6,3% en marzo de 2014, descendiendo hasta el 5,93% en  junio de 2015

El  saldo vivo de los créditos para compra de vivienda morosos ascendía a 29.606 millones de euros a 30.6.2015. Dicha  cifra  supone un volumen susceptible de provocar abundantes conflictos  adicionales derivados de posibles nuevos desahucios.

En España, entre 2008 y 2014 se presentaron en los juzgados  unos 579.000 procedimientos de ejecución hipotecaria  y se recibieron  379.000 lanzamientos. Según el Banco de España, en el periodo 2012-2014 se entregó una media anual de  36.700 viviendas habituales, de las que la mitad fueron voluntarias y el resto correspondió a entregas judiciales. Aplicando proporciones, resulta un  total de 203.800 viviendas entregadas entre 2008 y 2014. Las  estadísticas del Poder Judicial indican que existe, además, un volumen importante de lanzamientos provocados por el impago del alquiler, una media anual de 37.000 en 2013-2014.

Las abundantes expulsiones de hogares de su vivienda habitual  han evidenciado  la dureza del procedimiento de ejecución hipotecario español. Dicho procedimiento provoca que el deudor pierde la vivienda y continúa endeudado con el banco. Esta deuda la componen  los intereses de demora y el sumando adicional derivado del  hecho de que el valor de la vivienda se pueda reducir hasta el 50%  del precio de compra,  si en el momento de la subasta no hay oferentes. Además,  la entidad prestamista puede embargar buena parte del salario del deudor.

Desde 2015 se vienen produciendo aumentos significativos  de los  precios de la vivienda en la nueva etapa de expansión. Junto  a los bajos niveles salariales de los nuevos empleos, lo anterior anticipa que se va a endurecer el acceso a la vivienda. Un hogar no debe destinar al pago de la vivienda más de la tercera parte de sus ingresos. En julio de 2015 el alquiler medio de una vivienda en España, según Fotocasa, era de 7,10 euros por metro cuadrado y mes. Para una familia cuyos ingresos equivaliesen al salario medio, estimado por el INE en unos 1.831,7 euros/mes en el primer trimestre de 2015, el esfuerzo de acceso a una vivienda de 90 m2 alquilada sería del 34,9% de los ingresos.

Los  actuales precios de los alquileres en España  implican que si un mileurista pretende acceder a una vivienda la superficie de la misma deberá ser inferior a los 50 m2  si va a destinar al pago del alquiler la tercera parte de los ingresos. La consecución de un crédito bancario para compra de una vivienda no resulta posible para los hogares de nueva creación. El alquiler se ha convertido así  en la única vía para acceder a una vivienda para un amplio conjunto de hogares. Ello se advierte en indicadores como la Encuesta Continua de Hogares del INE, según la cual  en 2014  la proporción de hogares que vivía de alquiler  era del 16,6%, proporción más próxima  a los niveles propios de los países de Europa Occidental.

La política de vivienda tradicional, la que pretende ayudar a  hogares de rentas reducidas  a acceder a una vivienda con un esfuerzo razonable, volverá a ser necesaria en la nueva etapa que se inicia. El importante volumen de  desahucios y de lanzamientos adicionales de las viviendas habituales provocado por la crisis y la morosidad implican, pues, nuevas tareas para dicha política.

Frente a dicha situación, en la práctica no hay en España política estatal de vivienda en  2015. No hay objetivos cuantitativos anuales ni mecanismos de seguimiento en el conjunto de normas comprendidas en el Plan 2013-16, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,  del Ministerio de Fomento.  En la presentación del oscuro Plan citado se aludió  a un total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas. No se han divulgado objetivos desagregados para cada autonomía. El gobierno ha firmado convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma genérica,  las actuaciones recogidas en el Plan en el periodo de vigencia del mismo. Han transcurrido tres  años del periodo de duración previsto  y no se conocen los resultados.


2.    Rasgos destacados de la regulación de los mercados de vivienda e hipotecario en España

  La política de vivienda está integrada por un  amplio conjunto de normativas, que responden  a diferentes objetivos  y se aplican por  parte  de distintas administraciones. En la Unión Europea, el último ciclo de la vivienda  tuvo consecuencias diferentes  en los estados miembros, reflejo de  las distintas estructuras institucionales que inciden sobre el mercado de vivienda[2]. Las áreas por  las que la regulación afecta al comportamiento del mercado de vivienda son las correspondientes a la fiscalidad,  a la regulación financiera macroprudencial, a la normativa sobre suelo y a la regulación de  los alquileres.

En cuanto a la fiscalidad,  en la Unión Europea han predominado los incentivos al acceso a la vivienda en propiedad, corregidos a la baja después de 2008. En España, ha desaparecido  la diferencia  tradicional de tratamiento fiscal existente entre la propiedad y el alquiler. Un IVA (estatal) que grava las ventas de nuevas viviendas con un tipo del 10%, el impuesto de transmisiones patrimoniales, que fiscaliza la venta de viviendas de segunda mano  y cuyo tipo impositivo varía en cada comunidad autónoma,  un Impuesto sobre Bienes Inmuebles (local) cuya base imponible procede de unos valores catastrales que se actualizan con retraso, son las piezas más destacadas del marco fiscal.

  La regulación macroprudencial pretende aumentar la capacidad de los bancos para hacer frente a situaciones de crisis. En España el plazo medio de los préstamos para compra de vivienda se sitúa en torno a los 25 años y predominan los préstamos a interés variable. La relación préstamo/valor (LTV) está situada en el 80%, aunque hay cierta flexibilidad en el uso de este instrumento. No se ha empleado la restricción de obligar a los prestamistas a que la cuota a pagar no supere un determinado nivel de ingresos de los prestatarios.

 La normativa sobre suelo está muy descentralizada en España (hay 17 leyes de suelo) y es limitado el papel estatal en este terreno. La iniciativa urbanística descansa, por lo general, en los ayuntamientos, que establecen Planes de Ordenación Urbana. Corresponde a las autonomías la aprobación definitiva de dichos planes. El control autonómico es más de legalidad que de contenido. La actuación de los ayuntamientos favorece la maximización de ingresos derivados del planeamiento, es proclive a un urbanismo difuso y no facilita la diversificación del modelo productivo.

 La normativa sobre alquileres incide sobre la forma de tenencia de la vivienda. En España ha destacado mucho tiempo la baja presencia del alquiler. Los últimos cambios normativos han fortalecido el papel del propietario, que puede fijar el nivel del alquiler con toda libertad y que  solo está obligado a efectuar dos prórrogas de contrato. La mayor presencia del alquiler en España tiene que ver con las duras condiciones de los nuevos contratos de trabajo.

  Las viviendas de protección oficial (VPO) han reducido su presencia  tras la restricción crediticia asociada con la crisis. El sistema tiene un elevado componente de política de fomento de la construcción residencial y  suele favorecer a hogares que pueden acceder a una vivienda en el mercado. Para ser útil a una política social de vivienda  el sistema requiere de una actualización radical, tarea que el gobierno de España debería  de acometer.

 En materia de desahucios, las reformas de 2011-2015 no han sido ambiciosas. Las suspensiones temporales  de los lanzamientos para hogares vulnerables tienen un ámbito limitado y suponen solo un paliativo. Son  tímidas las limitaciones introducidas para los intereses de demora. Se  impide al deudor optar entre un procedimiento judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la banca.

 La última novedad, el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, “de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social “ (BOE de 28.2.2015) pretende, según la Exposición de Motivos, “que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer”
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  La norma citada se inspira en el modelo germánico, amplia el acceso a la dación en pago, pero no establece un sistema universal para tratar la cuestión de la insolvencia particular en España, pues se basa en la “responsabilidad moral de la persona que contrae la deuda. La posible dación en pago y remisión de deuda está vinculada a una serie de “condicionantes” y “requisitos” que el legislador considera “merecedores” para negociar una reestructuración de deuda. La nueva normativa, deja, pues, un amplio margen para la persistencia de un volumen elevado de nuevos desahucios, lo que plantea importantes retos a la política de vivienda.

Una versión de este artículo se publicó en la revista mensual “Temas para el debate”, de noviembre de 2015










[1] JRL es doctor en CC. Económicas,  miembro de Economistas frente a la Crisis y Vocal del Consejo Superior de Estadística
[2] “Institutional features and regulation of housing and mortgage markets”, Quaterly Report  on the Euro Area, Volume 13, No 2, 2014