2013 volvió a ser un año de recesión en el mercado de
vivienda en España. Dicho resultado fue compatible con una mayor presencia de compradores
extranjeros dentro del total de las
ventas (alrededor del 17%), destacando sobre todo las adquisiciones realizadas
por fondos de inversión. La presencia de inversores fue más acusada en las zonas turísticas con mayor stock de
viviendas de nueva construcción no vendidas. En
2013 cerca de un 40% de las
compraventas registradas se realizaron sin emplear un préstamo hipotecario. Una
parte sustancial de las ventas realizadas no respondió, pues, a una recuperación en profundidad de la
demanda de vivienda en España.
Las citadas compras de viviendas por fondos de inversión han afectado
a la baja al exiguo parque de viviendas sociales de alquiler de España. De
unos 100 fondos especulativos operando en España en 2014, unos 22 se dedican en
exclusiva al subsector inmobiliario, “sobrevolando el territorio a la búsqueda
de gangas (Conchi Lafraya, “España, capital de los fondos buitres”, La
Vanguardia, 23.2.2014). Un hecho destacable es que los gobiernos autónomos de
Madrid y de Cataluña han vendido a tales fondos importantes “paquetes” de viviendas
sociales de alquiler, viviendas que tardaran poco en perder tal condición de
sociales.
En 2013, según
Tinsa, el retroceso agregado de los precios de las viviendas fue del 9,2% (-11,3% en 2012). La disminución
acumulada de dichos precios en la fase de recesión entre diciembre de 2007 y el mismo mes de 2013
ha sido del 39,4%, según dicha empresa
tasadora. Los indicadores de los precios de las viviendas confirman que una parte sustancial de los descensos
acumulados se concentraron en 2012-13. Fueron
los cambios introducidos en la normativa bancaria en 2012 (“decretos Guindos”)
los principales factores explicativos de tales descensos, junto a la
persistencia de la restricción crediticia y al empeoramiento de la situación de
los hogares que desean acceder a una vivienda.
2013 fue el primer año en el que presentó un retroceso la serie de
hogares, estimada en España por el INE,
dentro de la Encuesta de Población Activa.
El stock de viviendas de nueva construcción no
vendidas creció entre 2004 y 2009 y
descendió en los cinco años posteriores. Las mayores aportaciones al stock no
vendido tuvieron lugar entre 2007 y 2009, año este en el que el stock en
cuestión alcanzó las 650.000 viviendas. Según
Fomento, a fines de 2012 todavía quedaban en España 593.453 viviendas de nueva
construcción sin vender. Tres autonomías, Comunidad Valenciana, Andalucía
y Cataluña, concentraban el 50% de dicho total de viviendas no vendidas.
Las provincias con
un número mayor eran Barcelona (47.466 viviendas), Alicante (47.022) y Madrid (42.821),
seguidas por las del sur del arco mediterráneo y por Toledo, al calor de la
proximidad de Madrid. Las tres provincias citadas habían sido sedes de importantes cajas de ahorros (Catalunya Caixa, CAM y
Bankia, respectivamente) que sufrieron quebrantos tan relevantes que justificaron la petición de ayuda de España al Eurogrupo
de 100.000 millones de euros en junio de 2012, línea de crédito de la que se
dispuso al final de 42.000 millones.
En los últimos años los bancos centrales han realizado amplios
programas de expansión de la base monetaria o de “alivio cuantitativo”
para impulsar a la economía, aportando liquidez abundante a tipos de interés muy reducidos. Destaca la relevancia de las aportaciones
de la Reserva Federal para la financiación de los países
emergentes. Se considera que el alcance relativo de las operaciones previstas por el Banco de
Japón hace palidecer, por su mayor intensidad, a las llevadas a cabo por la Reserva Federal
de Estados Unidos.
Dicha
circunstancia ha provocado un aumento generalizado de la liquidez a escala
mundial y ha favorecido las compras de
activos, en especial de acciones en bolsa
y de vivienda, y ello a escala mundial. En 2013 fue compatible la presencia de
unos débiles ritmos de crecimiento del
PIB en la economía mundial con aumentos destacados en los precios de las acciones cotizadas. De hecho han aparecido “espumas de burbujas” en
algunos mercados de viviendas, como es el caso de Londres, donde las
propiedades en la zona central se han convertido en una “moneda de reserva”.
En 2014, el
comportamiento de los fundamentos de la demanda de vivienda (emigración
significativa, estabilización o ligero descenso del número de hogares,
retroceso de la renta disponible familiar) y la persistente escasez de crédito
no facilitarán que en España se recupere
la demanda de vivienda por los nuevos hogares.
Todo indica que el mercado de vivienda “tocará fondo” en
2014, aunque no parece, sin embargo, que
dicho mercado vaya a suponer un apoyo significativo al crecimiento de la
economía española previsto para este
ejercicio. En este año se dejará sentir
la influencia del descenso de la nueva oferta, con lo que se iniciaran más
viviendas allí donde el ajuste a la baja de la nueva construcción haya sido
especialmente intenso.
Una versión de este articulo se ha publicado en la revista
El Siglo el 3 de marzo de 2014
