04 julio 2014

Lenta reacción del mercado de vivienda, 2013-2014. Julio Rodriguez Lopez


Los precios (I)  

En 2013 volvieron a retroceder las ventas de viviendas, los precios descendieron  con menos  fuerza y la nueva oferta se redujo hasta alcanzar los niveles más bajos desde que se dispone de información sobre viviendas iniciadas. La financiación mantuvo un tono restrictivo, volviendo a descender de forma significativa el crédito a la promoción y compra de vivienda. En 2013 aparecieron algunos nuevos elementos en el mercado de vivienda de España, que pueden marcar una evolución diferente en el mercado de vivienda en 2014. Las ventas de vivienda a  extranjeros  mantuvieron un ritmo de aumento importante y fue significativa la presencia del comprador inversor. Hubo asimismo una mayor heterogeneidad en la evolución de los mercados de vivienda.

  En 2013 el descenso de los precios de la vivienda fue inferior al de 2012. El  retroceso de  dichos precios se concentró en 2011-13, en contraste con la  aparente estabilidad de los precios  en el periodo inicial de la crisis,  2008-2010. En 2014 los precios de la vivienda  han seguido descendiendo, según Tinsa (-7,6%), aunque han aparecido elevaciones en algunos puntos, como Madrid (2,1% en 2013).

      Sobre  una caída acumulada del 40,5% según Tinsa entre diciembre de  2007 y febrero de 2014, han presentado mayor intensidad los descensos de la Costa Mediterránea (-48,6%), Capitales-Grandes Ciudades (-43,4%), mientras que fue menor el retroceso acumulado en las islas,  Baleares-Canarias (-32,2%).Los descensos acumulados de los precios de las viviendas en la etapa de crisis varían según los indicadores empleados. Los descensos más moderados son los de la estadística de tasaciones del Mº de Fomento (-30,2%), por debajo del IPV del INE (-37,1%, -43,4%en las viviendas de 2ª mano) y Tinsa (-40,6%).  El descenso de los alquileres ha sido  superior al 32%, lo que podría indicar que los precios de venta de la vivienda en propiedad  han sufrido unos retrocesos superiores a las de los alquileres durante la recesión del mercado de vivienda.

     Los precios de tasación estimados por el Ministerio de Fomento descendieron en 2013 en un 4,2%, descenso inferior al del año precedente (-10%). En 2013 presentaron, por el contrario, ritmos interanuales de variación positiva  los precios correspondientes a Baleares (3,6%), Canarias (0,5%) y Madrid (2,1%). En el caso de las islas dicha evolución indica que el buen año turístico favoreció una recuperación de las ventas de viviendas, mientras que en el caso de Madrid la evolución comentada puede reflejar la presencia de inversores institucionales  que aprovechan  las oportunidades del mercado.

     En 2012 fueron decisivos los cambios de la normativa bancaria a efectos de explicación de las caídas de precios más abruptas desde el inicio de la crisis. Dicha circunstancia desempeñó en  2013 un papel menos relevante, dejándose sentir en el mercado la presencia de Sareb, el “banco malo”. La creación del “banco malo”, Sareb, fue consecuencia de la ayuda concedida a España en el verano de 2012 por parte del Eurogrupo  para capitalizar los bancos afectados por la caída del mercado de vivienda. Una vez en marcha, Sareb puede ser en 2014 un protagonista significativo del mercado de vivienda de España, en especial en  operaciones  de venta a inversores mayoristas. Tras las pérdidas, por otra parte previsibles,   de Sareb en 2013, 2014 puede ser un año importante para dicha entidad, en el que sus resultados  dependerán de la calidad de las  estrategias de desinversión puestas en marcha.

E   En el mes de julio  de 2012  la Unión Europea  se comprometió a aportar hasta 100.000 millones de euros a España, tras las pruebas de evaluación a las principales entidades de crédito en condiciones muy favorables (0,5% anual de tipo de interés y plazo de 15 años). El destino era  la recapitalización del sistema financiero español. Los requisitos para recibir la financiación consistían en seguir  una  hoja de ruta para dicha recapitalización, en modificar la normativa de gestión de las crisis bancarias y en  la creación de un “banco malo”. Este último debería de adquirir   los activos problemáticos de los bancos para que estos reanudasen la actividad crediticia normal.
  
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   Tras  los  resultados de las pruebas de estrés practicadas a los catorce mayores grupos bancarios españoles a fines de septiembre de 2012, que   señalaron unas  necesidades de capitalización comprendidas entre  25.900 y 53.645 millones de euros,  el gobierno decidió  tomar unos 42.000 millones de euros de los cien mil millones ofrecidos por el Eurogrupo. Dos  grupos de bancos concentraron la mayor parte de las ayudas necesarias, los del Grupo  0, correspondiente a los bancos controlados por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa, NC Galicia y Banco  de Valencia) y los del Grupo 1 (Caja 3, Banco  Ceiss, BMN y Liberbank).

 Entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron   a Sareb, creada en noviembre de 2012,  activos problemáticos de  nueve bancos. Sareb adquirió por 36.600 millones de euros activos de los bancos del Grupo 1   y  por 14.000 millones los de los bancos del Grupo 2. Dichos traspasos de activos se realizaron a precios sustancialmente rebajados respecto de su valor bruto  en libros (más del 50%). El Frob cubrió  las carencias  de recursos propios que resultaron en dichos bancos por la venta de activos a precios inferiores al contable. Para ello empleó los recursos procedentes de la financiación aportada por el Eurogrupo.

 Sareb adquirió en poco tiempo los activos problemáticos citados de los bancos a capitalizar por el Frob y emitió “deuda sénior”,  para pagar  a los bancos. Sareb tiene unos recursos propios (capital, prima de emisión y deuda subordinada a 15 años al 8%) que ascienden a 4.800 millones de euros, pero compró activos con un valor superior a los 50.000 millones de euros.

 El Frob, instrumento español de resolución bancaria, controlado por el gobierno,  tiene la mayor participación en los recursos propios de Sareb, 2.192 millones de euros, equivalentes al 45,7% del total, inversión que se  realizó con  recursos procedentes  del empréstito  del Eurogrupo.  El 54,3% restante del capital de Sareb  está distribuido entre un amplio conjunto de inversores privados, entre los que destacan el Banco de Santander (16,6%) y CaixaBank (12,1%). Los activos se compraron a los bancos a un coste total  de alrededor de 50.800 millones de euros, con un descuento medio del 52,5%, que en el caso de los activos inmobiliarios llegó a ser del 65%.

 La deuda sénior emitida por Sareb lo ha sido   a plazos cortos de uno, dos y tres años, con diferenciales sobre el euribor a tres meses de hasta  casi tres puntos porcentuales. Dicha deuda está  avalada por el gobierno y  permite obtener  financiación en el BCE.  Como puede apreciarse, el Estado español resulta decisivo para  la obtención de los recursos de Sareb.

Entre las compras de Sareb, 39.424 millones  de euros son activos financieros, básicamente créditos,  y 11.357 son activos inmobiliarios (89.000 viviendas y  13 millones de m2 de suelo). Sareb, que no es un banco ni  un instrumento de política de vivienda, tiene 15 años de plazo para vender los activos citados a precios que minimicen el coste para los contribuyentes de  la  capitalización de los bancos problemáticos.

   Es posible que Sareb vuelva a  tener  perdidas en los primeros años de funcionamiento. Los activos los está vendiendo  de forma directa y a también a través de canales mayoristas. Puede crear vehículos conjuntos con compradores mayoristas vía Fondos de Activos Bancarios (FAB), con participación minoritaria. Según el último  informe de la Comisión de la Union Europea  y del BCE de enero de 2014, las ventas de activos inmobiliarios por parte de Sareb han sido hasta ahora inferiores a lo previsto, pero los ingresos derivados de los préstamos a promotor han  superado las previsiones.  Para 2014 los principales problemas para Sareb serán los derivados de la evolución del mercado de vivienda, donde muestran mayor dinamismo las compras por parte de extranjeros. También le planteará problemas  la posible entrada en mora de una porción creciente de la cartera de préstamos a promotor.

En una intervención en el Congreso de los Diputados,   el Ministro de Economía señaló que el “banco malo” es un instrumento para ganar tiempo, y que trata fundamentalmente con promotores y con grandes riesgos. El Ministro comentó que Sareb ha comprado a los bancos más afectados por  la crisis activos  que aparecían en los balances bancarios por un valor de  100.000 millones de euros, y  que ello lo ha realizado  con un descuento de alrededor del 50%. También recordó que en  Bankia el gobierno  ha aportado 22.000 millones de euros en capital y  que, además,  Sareb  ha comprado a dicho banco nacionalizado un paquete importante de activos.

También  señaló que Sareb ha ayudado a modificar la percepción del sistema financiero español y de la economía española. Sareb ha cumplido en principio el  papel asignado en el “Memorándum”, esto es,  comprar activos a los bancos más afectados por el ajuste para que estos recuperasen la actividad normal.

Demanda, financiación y accesibilidad (II)

  La caída del empleo  debilitó el ritmo de creación de hogares, que en 2013 descendieron ligeramente (-1.800,  el -0, 01%), según la EPA. Junto a los retrocesos salariales, que reducen la renta disponible familiar, dicha evolución deprime la demanda de vivienda en propiedad por los hogares de nueva creación. Como antes  se ha indicado, la afiliación a la SS ha avanzado de forma moderada en el primer trimestre de 2014, lo que podría mejorar los resultados de 2014 si tal evolución persiste a lo largo del año.  
    La restricción crediticia ha seguido afectando al mercado de vivienda en España. El saldo vivo  del crédito a promotor retrocedió  de forma espectacular en 2012-13 (-21,1% en 2013), resultando más moderado el descenso del  crédito a comprador (-4,9%). En los dos primeros meses de de 2014 los nuevos créditos a comprador han superado en un 27,2% al volumen de 2013, aunque el nivel absoluto de las nuevas operaciones  resulta todavía reducido. Los tipos de interés de las nuevas operaciones se han mantenido en el entorno del 3,25% en los dos primeros meses de 2014, manteniendo así el perfil reducido de los años precedentes.

En los primeros meses de 2014 persistió  el aumento de la morosidad, que ascendió al  13,53% a 31 de enero de 2014 para el conjunto de los préstamos al sector privado de la economía. Dentro de dicho total destaca el  nivel más elevado de la morosidad en los préstamos a promotor, el  38% y en el sector de la construcción, el 34,3%,  y la menor tasa del crédito a comprador, el 6%. En este caso la cifra absoluta de morosidad resulta  elevada, unos 36.000 millones de euros, lo que puede anticipar nuevos aumentos de las ejecuciones hipotecarias.

 En cuanto a la accesibilidad,  el esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad  ha descendido de forma acusada en la fase de recesión del mercado de vivienda por los menores precios de venta y por  los reducidos tipos de interés. Sin embargo,  el crédito a comprador todavía no resultó accesible con  normalidad en 2013 y las condiciones de los nuevos hogares han retrocedido respecto de la etapa pre-crisis. Además, en el caso del crédito a comprador   hay un 20% del  precio de venta de las viviendas que debe de aportarlo el comprador.
La caída de los alquileres, el -32,1% desde el inicio de la crisis, según Fotocasa,  ha reducido el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler para el hogar con el salario medio, que retrocedió desde el 50,7% de 2007 hasta el 33,3% de 2013. Esta proporción de esfuerzo superó en 2013  a la que resultaría con un préstamo a comprador,  el 27,2%, aunque esta última estimación no deja de ser un cálculo virtual,  por las circunstancias antes comentadas de restricción crediticia y de descenso de las rentas salariales para el acceso a la vivienda  en propiedad.

En 2013 las transacciones de viviendas (notarios) sufrieron un  nuevo descenso de las ventas en 2013 (-17,4%). Las ventas a extranjeros crecieron en un 12,6%, con lo que ganaron peso dentro del total de ventas, llegando a suponer el 16,5% del total  (Figura 14), mientras que descendieron en un 21,5% las ventas a españoles residentes. La proporción citada de las ventas a extranjeros es la más elevada desde que se dispone de estadísticas de transmisiones inmobiliarias  obtenidas a partir del registro de los notarios.

 Por comunidades autónomas, las ventas a extranjeros supusieron el 38,8% en Baleares, el  35,9% en Canarias y el 20,9% en Murcia. Dicha presencia fue muy inferior en el interior,  suponiendo solo el 5,9% en Madrid,  el 1,7% en Galicia y el 1,3% en Extremadura (Figura 15). En cuanto a la variación de las ventas de viviendas  sobre el año precedente (Figura 16), solo registró una variación positiva  la autonomía de Canarias, el 1,4%, correspondiendo los retrocesos más intensos a Rioja (-34,6 %), Extremadura (-36,3%) y Asturias (-37,7%). Los descensos de las ventas de 2013 fueron menos acusados en las zonas más  turísticas, que no por ello dejaron de experimentar disminuciones acusadas en las ventas a  españoles residentes.
  En 2013 la proporción de viviendas vendidas con préstamo hipotecario descendió hasta el 63%, proporción que volvió a descender hasta el 57,5% en enero de 2014. Dicha evolución confirma la presencia de una proporción destacada de inversores entre los adquirentes.


Nueva oferta (III)

 En 2013 se mantuvo el descenso en las viviendas iniciadas, estimadas por los visados de obra nueva de los Colegios de Aparejadores, que alcanzaron en 2013 el nivel histórico más reducido, 33.900 viviendas (337.300 en 1997, al inicio de la burbuja), un 23,3% por debajo del año precedente. Esta evolución ha continuado en enero de 2014, mes en el que los visados de obra nueva descendieron en un 20% respecto del mismo mes de 2013.
 En la evolución de la nueva edificación residencial destaca el comportamiento de la rehabilitación, que tras descender en solo un 1,8% en 2013, en enero de 2014 ha presentado un aumento del 7,1% sobre enero de 2013. De este modo la presencia de la rehabilitación dentro del total de visados ha aumentado hasta situarse  en el 47,2% en enero de 2014. 
 
Como se ha indicado, las viviendas iniciadas cayeron en un 23,3% en 2013 sobre el año anterior, destacando la intensidad de los descensos en Castilla-León, 59,6%, Asturias, 50,4% y la recuperación en Cantabria (14,8%)  C. Valenciana (12,7%) y Murcia (2,9%), territorios estos últimos conectados con el turismo (Figura 19). Los descensos más acusados fueron los de Asturias (-56,4%) y Castilla y León (-59,6%).

 En 2013 se terminaron 64.600 viviendas, todavía por encima de las 54.600 viviendas de nueva construcción vendidas, lo que implica que puede seguir existiendo un elevado stock de viviendas sin vender. Según el Ministerio de  Fomento, a 31.12.2012 había 583.453 viviendas nuevas no vendidas, correspondiendo  la mayor concentración a  la C. Valenciana (103.522).  La presencia de dicho stock de viviendas nuevas sin vender no excluye la construcción de nuevas viviendas. El stock citado no se puede desplazar desde donde hay excedente a donde hay necesidad de nuevas viviendas, aunque la política de vivienda no puede dejar de tener en cuenta dicha circunstancia.

Este trabajo forma parte de un articulo publicado en la revista Ciudad y Territorio, , nº 180, verano 2014