30 diciembre 2006

2006, un año de profundos cambios institucionales


Julio Rodríguez López
Un año de nuevos estatutos y de nuevas realidades nacionales

El año 2006 ha sido un periodo en cuyo perfil han incidido especialmente los importantes cambios institucionales acaecidos en España, entre los que destaca el avance hacia un modelo territorial profundamente descentralizado. Los cambios en cuestión apuntan más hacia un futuro esquema confederal, en el que destaca la presencia de abundantes bilateralidades en las relaciones entre el Estado y determinadas comunidades autónomas. La tradicional división política izquierda-derecha ha dado paso a un nuevo tipo de debate, en el que los temas de carácter territorial han primado sobre los que habitualmente han inspirado la tensión entre los dos lados tradicionales del espectro político.

La economía española ha mantenido un importante ritmo de crecimiento, más de un punto superior al de la eurozona. Dicho crecimiento se ha apoyado, un año más y de forma decisiva, en el carácter expansivo del sector de la construcción y en el tirón del consumo derivado de los altos precios alcanzados por las viviendas. De los 519.800 empleos en que creció, el número de ocupados en España entre el tercer trimestre de 2006 y el mismo periodo de 2005, unos 200.000, el 38,5% del total, correspondieron al sector de la construcción. El intenso endeudamiento de los hogares ha mantenido muy dinámico el consumo, a costa de provocar significativos descensos en los niveles de ahorro familiar.

El año 2006 ha terminado con una inacabable saga de denuncias sobre corruptelas urbanísticas en un amplio número de ayuntamientos de España. De acuerdo con la información aportada, numerosas operaciones de desarrollo inmobiliario, apoyadas en bastantes casos en convenios urbanísticos de contenido bastante poco transparente, se habrían visto favorecidas por la presión de determinados intereses privados frente al teórico interés general. Se considera que la escasez de recursos económicos de los ayuntamientos ha facilitado un excesivo sesgo de dichas administraciones en favor de la construcción residencial.

La relativa frecuencia de las irregularidades y de unos desarrollos inmobiliarios a todas luces excesivos ha arrojado algunas dudas sobre la bondad de un modelo en el que el Estado apenas tiene competencias en materia de urbanismo. Este último, ha quedado prácticamente en manos de los ayuntamientos y de los gobiernos autónomos. Estos últimos, no parecen haber contribuido a racionalizar de forma clara la acción de los municipios, destacando el hecho de que algunas de las irregularidades más notables han sido favorecidas desde algún gobierno autónomo. No parece, pues, tan claro y diáfano eso de que sea conveniente quitar cuantas más competencias mejor al Estado, para traspasarlas a las autonomías. El urbanismo no es un ejemplo brillante de las consecuencias de la descentralización.

Motril, en la cresta de la ola

Los datos disponibles apuntan hacia el mantenimiento de un relativo dinamismo en la evolución socioeconómica de Motril en 2006. Sin embargo, en los últimos meses del año han asomado algunas sombras sobre un panorama que en los últimos años ha presentado un carácter acusadamente optimista Motril (56.605 habitantes en el Padrón Municipal de Población de 2005), debe ser la ciudad 23ª en cuanto a volumen de población dentro de Andalucía, una vez que Roquetas de Mar, que era la ciudad situada inmediatamente detrás de Motril en el Censo de 2001, superara ampliamente los 65.000 habitantes en 2005. En los siete años transcurridos entre 1998 y 2005, la población de Motril aumentó a un ritmo medio anual del 1,75%, alcanzando en este último año el 48,7% de la población de la comarca de la Costa de Granada. Según el citado Padrón de 2005, el 7,3% de la población de Motril corresponde a inmigrantes, porcentaje muy superior al de la media de la provincia (4,2%), aunque inferior a los de Almuñecar (14,3%) y Salobreña (8,4%). El crecimiento demográfico de Motril supera al de España, Andalucía y la provincia de Granada. Dentro de esta última, los ritmos más intensos de expansión demográfica corresponden a las ciudades del Área Metropolitana de la capital, excluida Granada, que sigue perdiendo población a un ritmo significativo.

Los resultados del Censo de Viviendas de 2001 pusieron de manifiesto que en dicho año había en Motril 12.437 viviendas secundarias y vacías, el 43,1% del parque de viviendas familiares, una de las proporciones más elevadas de entre las ciudades andaluzas de más de 50.000 habitantes. Entre dichas ciudades Marbella se aproximaba en la misma fecha a una proporción de más del 53% de dicho tipo de viviendas. La estadística de las transmisiones inmobiliarias intervenidas por los notarios, publicadas por el Ministerio de Vivienda, revelan que en los tres últimos años (2004-2006) las viviendas vendidas en Motril se han debido aproximar a las 1.700 al año, de las que el 45% serian viviendas de nueva construcción (en torno a las 700 al año). El precio medio de las viviendas tasadas en Motril en el tercer trimestre de 2006 fue de 1.640 euros/metro cuadrado. Esto implica que el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos se aproximó en esta ciudad a los 25 millones de antiguas pesetas en dicho periodo de tiempo. Un joven que tratase de acceder al disfrute de una vivienda de dicho precio, debería destinar casi el 45% de sus ingresos a cubrir el servicio de la deuda derivada de un préstamo, a 25 años, que cubriese el 80% del precio de venta citado, al tipo de interés de mercado en octubre de 2006 (el 4,5% anual). Se supone que dicho joven gana el salario medio de Andalucía (unos 1.455 euros/mes). De ganar solo unos mil euros al mes, dicho esfuerzo de acceso ascendería hasta el 65% de los ingresos familiares, circunstancia que complica sustancialmente el acceso al disfrute de una vivienda. La construcción de viviendas protegidas para la venta y para el alquiler es una necesidad latente a todas luces en Motril y ello no es posible sin una participación aun mas decidida desde el ayuntamiento local, por más que se considere que el suelo de la ex -vega no tiene filosofía como para que sobre el mismo se construyan viviendas protegidas.

El Plan de Urbanismo vigente en Motril apunta por la recalificación de un volumen más que considerable de nuevas viviendas, al margen del crecimiento demográfico de la ciudad. La agricultura tiene todavía peso en la comarca, aunque parece presa fácil de la recalificación a ladrillos en los próximos años. Habrá que preguntarse en qué van a trabajar los jóvenes motrileños en el futuro.

El año 2006 termina en España con indicios abundantes de una cierta saturación de la oferta inmobiliaria en numerosos mercados locales, en especial en los más especializados en la vivienda de temporada. Por más que la demanda presente indicios de menor presión, ante la realidad de unos tipos de interés más elevados, la oferta inmobiliaria no parece retroceder. La morosidad bancaria, por primera vez en mucho tiempo, empieza a crecer de forma significativa y el aumento de los precios de venta de las viviendas se desacelera a todas luces. Es de esperar, que los responsables del gobierno local de Motril tomen buena nota de estos datos y, que 2007 traiga consigo un cierto retorno los caminos de la racionalidad en materia de gobierno del suelo.

Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá (Madrid)

11 diciembre 2006

Implicaciones de los más altos tipos de interés

especulación inmobiliaria en España

Julio Rodríguez López
Economista y estadístico

El cambio en el comportamiento de los tipos de interés

En 2006 los tipos de interés han modificado su comportamiento respecto de años anteriores, tras un prolongado periodo de descensos casi ininterrumpidos. Los indicios de una mayor inflación y la firmeza de un ritmo de crecimiento superior en la economía mundial, han llevado a elevar los tipos de interés de intervención por parte de los bancos centrales de países tales como Australia, Reino Unido, Estados Unidos y los de la eurozona.

En informes previos, el Fondo Monetario Internacional advirtió de que el mercado inmobiliario se estaba convirtiendo en un factor de riesgo destacado en las previsiones económicas. La burbuja o sobrevaloración inmobiliaria contiene el riesgo de un ajuste a la baja en los precios de venta de las viviendas y del consumo de los hogares, riesgos que en 2006 aparecen como algo probable.

Los mercados de suelo y de vivienda se caracterizan por su opacidad y por la heterogeneidad de los productos vendidos en los mismos. Estas características impiden que se produzcan movimientos uniformes a la baja en los precios en casos de excesos de oferta. El ajuste suele tener lugar no tanto por la vía de que los precios de venta se aminoren, sino a través de descensos en el número de transacciones efectuadas. Los vendedores, tanto de vivienda nueva como usada, prefieren aguantar antes que aceptar descensos en los precios de venta.

Frente a un discurso reiterado en España que atribuye a supuestas restricciones en las políticas locales de urbanismo la mayor responsabilidad en las intensas subidas de los precios de las viviendas, los organismos internacionales (OCDE, 2005) han concedido bastante más relevancia a los bajos tipos de interés y a las restantes óptimas condiciones de financiación (prolongados plazos de amortización de los préstamos y alta relación préstamo/valor). La permisiva política monetaria desarrollada en los últimos años, visible sobre todo en los bajos tipos de interés practicados, habría sido, pues, el factor desencadenante de las intensas elevaciones de los precios inmobiliarios entre 1997 y 2006.

Las restricciones de oferta derivadas de políticas urbanísticas restrictivas han tenido relevancia en países como el Reino Unido, donde se prefiere mantener una mayor superficie de zonas verdes antes que calificar como urbanizable una mayor proporción del suelo disponible. Aun a costa de mantener en dicho país un parque de viviendas de peor calidad media que en los países europeos continentales. El grado de descentralización de la política urbanística británica es muy inferior al que existe en España.

Si los bajos tipos de interés han sido el principal motor del auge inmobiliario registrado en un conjunto amplio de países occidentales, las elevaciones moderadas de los tipos registradas en 2005-2006 en algunos de dichos países ejercerán una clara influencia bajista sobre el nivel de demanda de vivienda.

Los bajos tipos de interés y el modelo de crecimiento español

El gráfico 1 subraya la estrecha conexión existente entre los bajos niveles alcanzados en España por los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda y los intensos volúmenes de viviendas iniciadas y de construcción residencial derivada. A lo largo del presente decenio los citados tipos de interés han sido inferiores en España a la tasa de inflación.

El Banco Central Europeo, autoridad monetaria del conjunto de la eurozona desde la implantación del euro, ha fijado desde su creación los tipos de interés a corto plazo teniendo en cuenta la situación del conjunto de países de dicha área económica. Los tipos de interés reales establecidos por dicha institución resultan reducidos en el caso de España; y, en cambio, son normales para países de escasa tradición inflacionista, como sucede en Alemania. Los bajos tipos de interés han estimulado en España la sustitución de ahorro bancario por vivienda, por parte de numerosos hogares; impulsando la presencia de inversores en el mercado de la vivienda.

Sin embargo, pasado algún tiempo, el bajo coste de la financiación y la amplia disponibilidad de las entidades de crédito a financiar la promoción y compra de viviendas han contribuido a los aumentos espectaculares de los precios de las viviendas. Dicho precios implican que en 2006 sea necesario destinar más de nueve años de salarios para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados; que en el caso de la Comunidad de Madrid se eleva a doce años. Las consecuencias de los bajos tipos de interés han sido de signo contrario.

Por una parte, los reducidos tipos de interés, junto a la amplia disponibilidad de financiación hipotecaria a largo plazo, han contribuido a elevar sustancialmente los precios de las viviendas. Complicando así el problema de acceso a la vivienda, en especial para el segmento de jóvenes hogares; y se ha retrasado el proceso de emancipación de los jóvenes.

Por otro lado, el impulso aportado a la construcción residencial y al consumo por las citadas condiciones excepcionales de financiación ha permitido un ritmo de crecimiento económico en España ampliamente superior al del resto de la eurozona (gráfico 2). El aumento del consumo se ha efectuado a partir de un crecimiento excepcional del endeudamiento de los hogares, realizado sobre todo en forma de créditos a tipos de interés variables. Esta circunstancia acrecienta la vulnerabilidad de las familias de ingresos más reducidos ante posibles elevaciones de los tipos de interés.

La estructura productiva de España se ha reorganizado en el mismo periodo de tiempo en contra de los sectores productores de mercancías (agricultura e industria) y a favor de la construcción, sobre todo de la residencial, y de servicios tales como hostelería, promoción y venta de viviendas, transportes...

El papel desempeñado por los Ayuntamientos en dicha reorganización ha sido decisivo. Es patente la escasa disponibilidad de la mayoría de los gobiernos locales al desarrollo de actividades agroindustriales y la evidente propensión de los mismos a impulsar la construcción residencial mediante la calificación previa de la mayor superficie posible de suelo como urbanizable.

El espectacular déficit exterior es la expresión más visible de los cambios efectuados en la composición de la oferta productiva española tras la prolongada etapa de expansión del mercado de la vivienda 1997-2006. Los cambios introducidos plantean algunas dudas acerca de la sostenibilidad del crecimiento cuando el mercado de la vivienda se haya normalizado y descienda sustancialmente el volumen de la nueva construcción residencial.

Los más altos tipos de interés provocarán, en primer lugar, un aumento no inferior al 10% en la cuota media mensual de las cantidades a pagar por los hogares a las entidades de crédito. Esto último será la factura a pagar por los créditos empleados en el inmediato pasado para financiar el acceso a la vivienda y un mayor nivel de gasto de consumo duradero y corriente. En segundo lugar, se complicará aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares; puesto que los precios de venta de las viviendas se resistirán a reducirse, al menos en una primera fase. Y en tercer lugar, si llegase a descender la oferta de nuevas viviendas y se frenara el consumo, se desaceleraría el crecimiento del PIB y del empleo.

Este panorama no es el de 2006, pero podría aproximarse a la realidad en 2007 si continuasen subiendo los tipos de interés. Afortunadamente, el notable descenso de los precios del petróleo en la segunda mitad de 2006 permitirá que las subidas de los tipos de interés resulten más reducidas que lo previsto (figura 3, Crooks, 2006). En esta situación, lo que suceda en el mercado de la vivienda puede ser decisivo tanto en Estados Unidos como en España para el comportamiento del conjunto de la economía.

El encarecimiento de los intereses originará, pues, un retroceso aún mayor del ahorro financiero de los hogares, esto es, del ahorro remanente tras el pago de las cuotas de los préstamos “vivos” para compra de vivienda. Los más altos tipos, en presencia de unos precios de la vivienda rígidos, no tendentes a la baja, expulsarán de los mercados de vivienda a los jóvenes hogares, que verán así aún más dificultado el acceso a la vivienda. Todo indica que los cambios anunciados en la normativa de mercado hipotecario en España irán en el sentido de abaratar el coste total (comisiones y fiscalidad) de la novación de los préstamos; novación encaminada a alargar el plazo de los préstamos y también a facilitar el desplazamiento desde los préstamos a tipo variable hacia los préstamos a tipo fijo.

Referencias

Crooks, Ed (2006), “Falling oil prices come to rescue of world economy”. Financial Times, 27 de septiembre.

OCDE (2005), “Recent house developments: the role of fundamentals”. Economic Outlook, nº 78, diciembre.

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