25 mayo 2015

CINCO AÑOS MÁS DE CONSERVADORES EN EL REINO UNIDO Julio Rodríguez López

 El éxito conservador en las elecciones generales celebradas en el Reino Unido el pasado 7 de mayo  tiene una trascendencia  evidente para  el conjunto de la izquierda socialdemócrata europea. A partir de  ahora, durante cinco años, el gobierno conservador, que sucede a un gobierno de coalición con los liberales, podrá así  aplicar políticas  socioeconómicas de corte más neoliberal que las desarrolladas en el quinquenio precedente, además de convocar un referéndum  sobre la permanencia o no del Reino Unido en la Unión Europea.

El Reino Unido  sufrió las consecuencias de la crisis con intensidad. Así, entre 2006 y 2010 el crecimiento medio del PIB fue allí del 0,5%, por debajo del correspondiente a la Eurozona, el 0,8%. Desde 2012 el crecimiento pasó a ser mayor en el Reino Unido, que alcanzó el 1,7% en el promedio de 2012-14,  frente a un ligero descenso del PIB de  la Eurozona en el mismo periodo de tiempo.  Fue relevante para este cambio  que la economía británica no estuviese integrada en el euro, con lo que los recortes presupuestarios fueron inferiores a los de dicha área económica y resultó inferior el debilitamiento de la demanda interna.

 Además, en la segunda fase de la crisis, 2010-2013,  el Banco de Inglaterra pasó a aplicar  importantes inyecciones de liquidez (“quantitative easing”) al sistema bancario, lo que contribuyó sin duda al reforzamiento de la demanda interna, cuyo aumento en 2014, el 3,3%, superó ampliamente  al de la Eurozona, el 0,8%.  Lo anterior lo confirma el hecho de que el déficit público del Reino Unido  fuese del 5,7% del PIB en 2014, mientras que en la Eurozona  dicha magnitud ascendió no pasó del 2,4%.

 En resumen, el Reino Unido  no ha sufrido el “corsé” que para  numerosos países de la Eurozona, en especial para los periféricos, ha supuesto   el ”austericidio” practicado en la misma, sin dejar de lado el papel impulsor de la demanda desempeñado por la  política del Banco de Inglaterra.  Sin unos tipos de interés próximos a cero y sin las inyecciones masivas de liquidez citadas el comportamiento de la economía británica habría sido muy diferente, así como el resultado electoral.

Los hechos económicos son susceptibles de interpretaciones muy dispares. Así, un conocido historiador conservador, el escoces Niall Ferguson,  agitó las aguas al escribir en el Financial Times del 10 de mayo que “el partido laborista debería culpar a Keynes de su derrota electoral”. El manejo de las tasas  de crecimiento  por parte de Ferguson en dicho artículo no pudo ser más frívolo,  al comparar  2014, año de conservadores y de recuperación mundial, con  2009, cuando había un gobierno laborista y la crisis estaba en el peor momento  a nivel mundial..

¿Por qué comparar 2014 con 2009, que, además de ser el último año completo en el que gobernó  el partido laborista, también fue el año de mayor  caída general del PIB en la recesión  que siguió a la crisis financiera global? “Un párrafo como el citado podría permitirle a Ferguson acceder a la condición de  escritor de discursos para un político conservador, pero suspendería a un estudiante de primer curso de economía o de historia si lo incluyera en un examen. ¿Se da cuenta Ferguson que la política de alimentar la base monetaria por parte de la mayoría de los bancos centrales  es economía  keynesiana? ...Esta clase de debate ilustra lo problemático del debate público sobre política macroeconómica (Simon Wren-Lewis, “On Niall Ferguson blaming Keynes”, Social Europe 18.5.2015).

Los victoriosos conservadores  anticipan mayores exigencias legales  de voto de los trabajadores  para declarar una huelga, así como nuevas restricciones  a la libertad de expresión  en nombre de los valores británicos. Un ministro conservador ha anunciado “una oleada de privatizaciones”. No son solo los conservadores los que pretenden llevar la política británica hacia la derecha. Los laboristas afines a Blair han aprovechado la reciente derrota  para lanzar una oferta  con el fin de tomar de nuevo el control del partido.

Entre los laboristas de Blair abundan los análisis que  no toman en consideración el origen de  la crisis financiera de 2008, que ahora parece que  nunca existió. “Los medios de comunicación afines  han vuelto a presentar a los “blairistas” como modernizadores, en su lucha por el retorno al control del partido, pero esa visión es una forma retorcida  e incorrecta de entender el impacto y el legado de la crisis económica de 2008” (Seumas Milne, “The return of the Blairites is the last thing Labour needs”, The Guardian, 13.5.2015). En su celo por parecer respetables, algunos diputados laboristas apoyan  el citado referéndum  de  Cameron sobre  la permanencia o no en la Unión Europea.

Por un lado, el fanatismo neoliberal lleva a olvidar que para Keynes (Lucifer según Pedro Schwarz) la política de dinero barato era decisiva para estimular la demanda interna, que es lo que ahora hacen los bancos centrales. Por otro, los laboristas liberales de Blair, con abundantes afines en España, pasan de tomar en consideración que los excesos de la economía financiera llevaron a la crisis de 2008. En todo caso, tanto los laboristas en el Reino Unido como los socialistas en España deben de convencer a la opinión pública de que ellos no trajeron la crisis y que no están solo por corregir desigualdades sino por elevar los niveles generales de ingresos. Una tarea difícil.

Una versión de este artículo se publicó en la revista “El Siglo de Europa” el 25 de mayo de 2015






[1] JRL es miembro de Economistas frente a la crisis  y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE

09 mayo 2015

LOS CUATRO AJUSTES DEL MINISTRO GUINDOS Julio Rodríguez López

  En una entrevista en el diario El País del domingo 3 de mayo de 2015, el Ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, declaró  que en España ya ha tenido lugar el final de los ajustes,. Tales ajustes  habrían tenido lugar en el sector bancario, en el terreno presupuestario, en el mercado inmobiliario y también en el mercado de trabajo. La salida de la crisis se conseguirá manteniendo esas variables “en unos parámetros de normalidad, evitando excesos, y continuar con reformas y ajustes”.

  Para el ministro,  si el PIB de la economía española crece a un ritmo nominal del  4% cada año, todo resultará más sencillo. En principio, es de destacar que dicho  crecimiento nominal citado todavía no se ha conseguido. Así, según  la reciente previsión de primavera  de la Comisión Europea sobre España, el PIB  nominal va a crecer en 2015 en un 3% y en 2016  en un 3,4%, tasas que quedan por debajo del escenario de normalización del ministro.

 La argumentación del Ministro de Economía parece  implicar, además, que  el crecimiento real del PIB va  a seguir acelerándose de forma indefinida en el tiempo que viene por delante. Pero en las recientes  previsiones de la economía española, tanto el Fondo Monetario Internacional como la Comisión Europea,  anticipan desaceleraciones del crecimiento español en 2016 respecto del año anterior.

 Por otra parte, la recuperación de la economía española, en línea con el cambio cíclico de Europa Occidental y  de buena parte del resto del mundo, no implica necesariamente que los cuatro  ajustes mencionados por el ministro hayan terminado. Parece evidente que en todos los casos mencionados todavía  queda mucho por hacer.

  En primer lugar, en el sector bancario mejoraron  las cuentas de resultados en 2014. Sin embargo,  ello fue consecuencia de unos descensos más que notables en las provisiones para insolvencias y en las pérdidas por deterioro en los activos financieros. El margen de intereses creció solo un 1,1% en 2014 y el margen  bruto retrocedió, llegándose al final a unos beneficios  contables  que equivalen solo al 0,44% de los activos totales medios.

 El contexto actual de bajos tipos de interés, que se va a prolongar, no permite  grandes alegrías. Los bajos márgenes no soportarían nuevos aumentos de la morosidad. El ajuste bancario  no ha acabado de producirse, y  los problemas de  Sareb siguen ahí, agrandados cada día que pasa.

En segundo lugar, según el ministro Guindos, “el ajuste presupuestario  se ha producido”. En el Programa de Estabilidad 2014-2017 remitido recientemente a Bruselas por el gobierno  la deuda pública bruta  alcanzó el nivel del 99,5% del PIB en 2014, por encima del 96,2% previsto hace un año. En 2016 deberá reducirse el déficit público al 2,8% del PIB, frente al 4,2% previsto para 2015. Esto exigirá una disminución del déficit de 2016 en unos 15.000 millones adicionales sobre la previsión para el presente año, ajuste que no resultará fácil de conseguir.

El inmobiliario es el tercero de los ajustes citados por el ministro. La realidad del mercado de vivienda  es que  los precios parecen haber tocado fondo  y que hay un volumen importante de compras efectuadas con fines especulativos por fondos de inversión. Además, los bajos tipos de interés animan a comprar a numerosos inversores individuales.

 Persiste  un volumen elevado de viviendas nuevas sin vender, y es alto el ritmo de desahucios por hipotecas pendientes y por impago de alquileres. Los nuevos empleos  son incapaces de generar ahorro para acceder a la vivienda en propiedad. El alquiler es con frecuencia  la única salida para dichos hogares, pero los niveles de los alquileres no son asumibles en los casos de hogares de nueva creación. No se sabe muy bien  que significa el comentario de que el fin del ajuste llegó a dicho mercado.

  El cuarto y último ajuste citado por el ministro es el laboral. En este caso se ha dejado de destruir empleos  y el número de ocupados crece a un ritmo anual del 3% según  la Encuesta de Población Activa del INE del primer trimestre de 2015. Pero el aumento  efectivo del empleo es menor, pues el número  total de horas trabajadas solo creció en un 1,7% en el primer trimestre de 2015.

 El menor incremento de las horas trabajadas  fue  consecuencia de la mayor presencia del trabajo a tiempo parcial. La  jornada media de trabajo retrocedió en un 1,7% en el mismo periodo de tiempo. En todo caso, con una tasa de desempleo del  23,8% de los activos,  como sucedió en  el primer trimestre de 2015,  se está lejos de un ajuste en el mercado de trabajo.

  Ni los bancos tienen el camino despejado, ni el déficit  público se ha ajustado a las previsiones del Programa de Estabilidad, ni es fácil acceder a una vivienda en España,  donde hay un amplio excedente de pisos sin vender. Por último, en el mercado de trabajo sigue habiendo un fuerte exceso de oferta de mano de obra. A pesar del optimismo de Luis de Guindos, que pareció inspirarse en Fukuyama en su declaración a El País, se está lejos del final de la historia en la economía española.

Una versión de  este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa” de 11 de mayo de 2015




[1] JRL es miembro de Economistas  frente a la crisis  y  Vocal del Consejo  Superior  de Estadística del INE

SE PERFILA LA RECUPERACION DEL MERCADO DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


(I). Los precios
  Los precios de la vivienda tendieron a estabilizarse en España en la segunda parte de 2014. Destacó  la evolución del índice trimestral de precios de vivienda del INE, que  registró aumentos moderados en los trimestres segundo y tercero de 2014. Dicha  evolución contrastó con los continuados descensos anuales  que dicho índice sufrió en el periodo comprendido entre 2007 y 2013. El aumento acumulado de los precios de la vivienda, según el índice en cuestión, fue del 1,6% en los tres primeros trimestres de 2014.
   La variación interanual de los precios de vivienda del índice citado  fue del 0,3% en el tercer trimestre de 2014. Por autonomías, destacaron los mayores aumentos interanuales  registrados en  Madrid (2,8%), Cantabria (2%) y Murcia  (1,5%). Los descensos interanuales  de dicho índice de precios fueron todavía significativos en las zonas de interior, en especial en Rioja (-3,5%) y Navarra (-6,9%).
 Los restantes indicadores de precios de vivienda, obtenidos a partir de tasaciones, experimentaron descensos moderados en 2014, inferiores a los de años precedentes. El precio medio de venta de una vivienda en España era de 1.455,8 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2014, según la  estadística de precios de tasación  del Ministerio de Fomento. Dicho precio todavía era  inferior en un 2,6% al del mismo periodo del año precedente.
  El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados  en España en 2014, según la estadística citada de Fomento equivalía a 5,8 veces el salario medio anual estimado por el INE, lejos del valor de 9,0 que dicho coeficiente alcanzó en 2007, el año del “pinchazo de la burbuja”. Sin embargo, dicha relación era superior a la de 4,3  de 1997, al inicio de la etapa expansiva.
  Los precios de la vivienda, según Tinsa, descendieron en diciembre de 2014 en un 3% sobre el mismo mes del año anterior (-9,2% en 2013). Dichos precios apenas bajaron en las Áreas Metropolitanas (-0,2%). Los mayores retrocesos correspondieron  a las zonas de “Costa Mediterránea” (-4,5%) y “Resto de Municipios” (-4,7%) (Figura 7). 
 Es de destacar que en diciembre de 2014 el precio medio de las viviendas aumentó, según Tinsa, en un 2,1% sobre el mes precedente. Dicho aumento fue consecuencia de los importantes incrementos intermensuales registrados en dicho mes por los precios de las “Áreas Metropolitanas”  y por los de “Capitales y grandes ciudades”.  
  El retroceso acumulado de los precios de la vivienda entre 2007 y 2014 fue del 36,1%, según el índice trimestral del INE. El mayor descenso acumulado de los precios de vivienda desde el inicio de la crisis  lo registró la estadística de precios de la empresa tasadora Tinsa, que experimentó una disminución  del  41,2% hasta diciembre de 2014.
  Según la estadística de Fotocasa los alquileres también parecían estabilizarse al final de 2014, aunque la variación interanual  todavía era negativa en noviembre, el -2,4%. El alquiler medio en España en dicha fecha  era de 6,76 euros/mes  por metro cuadrado. El descenso acumulado de los alquileres en la fase de recesión del mercado de vivienda, el 33,2%, estuvo en línea con  la evolución de los precios de la vivienda. 
 Como en el caso de los precios, los alquileres de las  zonas más turísticas,  junto a Madrid y Cataluña, en especial en la provincia de Barcelona, registraron también variaciones alcistas significativas en la segunda mitad del año. El mayor aumento interanual de precios de vivienda en Madrid, según el índice de precios de vivienda del INE, fue paralelo con el mayor aumento de las ventas y de las viviendas iniciadas experimentados en dicha Comunidad Autónoma en 2014.

 (II) Ventas de viviendas  y financiación
 Las ventas de viviendas registraron un aumento interanual  del 22,5% en los tres primeros trimestres de 2014 (-17,3% en 2013). En el mismo periodo de tiempo  crecieron algo más las ventas a extranjeros (24,5%), a la vez que las ventas a españoles  aumentaron  en un 22,1%. Las ventas a extranjeros mantuvieron en 2014 una cuota próxima al 17% respecto del total de ventas.
 En 2014 destacó el crecimiento de las ventas en  autonomías en las que el peso de las ventas a extranjeros no alcanzó los niveles más  significativos, como fue el caso de  Madrid (44,2%), Navarra (39,3%), Cantabria (35,1%) y País Vasco (32,8%). La estadística de  compraventas registradas elaborada por los Colegios de Registradores  indica que los mayores aumentos de ventas se produjeron  en las más importantes áreas metropolitanas (Madrid y Barcelona), en zonas turísticas (Baleares, Canarias y Málaga),  y  también en zonas donde  la diversificación económica es mayor y es menor la dependencia del turismo (Navarra).
 El peso de las ventas a extranjeros fue sobre todo elevado en Canarias (38,6%), Comunidad Valenciana (36,3%) y Baleares (33%).Será necesario disponer de datos para el conjunto de 2014  para conocer el alcance  real del crecimiento anual  del conjunto de las ventas en dicho año, que se situará entre el 15% y el 20%.
  El número de préstamos a comprador de vivienda  descendió sobre el año precedente  en un 3,8% en los tres primeros trimestres de 2014, según el Banco de España. Dicho descenso  contrastó con el importante aumento de las ventas en el mismo periodo de tiempo. En 2014 ha vuelto a descender, pues,  la proporción de compraventas de viviendas  financiadas con un préstamo hipotecario. Dicha proporción puede ser inferior al 60% en el conjunto del año (habrá unas 200.000 nuevas hipotecas para compra de vivienda frente a unas 360.000 viviendas vendidas).
 El fuerte desfase entre préstamos y compras confirma que en 2014 volvió a ser importante la presencia de inversores entre los adquirentes de vivienda, que no suelen necesitar de un préstamo para efectuar la compra.  Los bajos tipos de interés de los depósitos bancarios,  que convierten en escasamente atractiva la colocación de ahorro en depósitos,  impulsan la compra de vivienda como forma de colocación del ahorro.
 Los fondos de inversión, que solo en 2013-14 han aumentado en 190 su presencia en España,  según la Comisión Nacional del Mercado de Valores[2], han tenido una presencia importante en  el mercado de vivienda de España en 2014, destacando sobre todo el empuje aportado al  segmento “prime” de dicho mercado.
 Junto a la presencia de inversores extranjeros y nacionales, en 2014 la evolución de los fundamentos económicos contribuyó a mejorar la demanda de vivienda en España. En primer lugar, la recuperación del crecimiento del PIB en dicho año (1,3% es la previsión) estuvo acompañada de aumentos destacados en el empleo.
  La variación  interanual de los ocupados EPA fue del 1,6% en el tercer trimestre de 2014. Esto supuso un aumento neto de 274.000 empleos  en un año. Los hogares  aumentaron  en 135.300 en el mismo periodo de tiempo, también según la EPA. El número de afiliaciones a la Seguridad Social aumentó en 2014 por encima de los 300.000, como se comentó en un apartado anterior. El aumento del empleo  implica una mayor demanda de vivienda, que se puede estar desviando hacia el alquiler con más fuerza que en el pasado, por las condiciones de menor retribución y mayor inestabilidad de los nuevos puestos de trabajo.
   Frente al claro aumento del empleo, la renta disponible real  de los hogares se aproximó al estancamiento  en 2014 tras haber retrocedido en los cuatro años precedentes. El aumento del consumo de los hogares, superior al  2% anual en 2014, redujo el ahorro familiar, que debió de descender en torno a unos tres puntos porcentuales en  proporción de la renta (6,6% fue la media de los tres primeros trimestres de 2014  frente a 9,6% en 2013).  El comportamiento de la renta disponible de los hogares implicó que dicha variable no ejerció una influencia claramente negativa sobre las compras de vivienda, aunque el descenso del ahorro no ayuda a la adquisición de vivienda.
  En tercer lugar, en 2014 siguieron bajando los tipos de interés y mejoró la disponibilidad de financiación para los adquirentes de viviendas. Entre diciembre de 2013 y noviembre de 2014 el tipo de interés medio de los préstamos a comprador disminuyó en medio punto porcentual, hasta el 2,61%TAE.  Se redujo asimismo hasta 2,3 puntos porcentuales  el diferencial de  los tipos de interés con el Euribor a doce meses. Este último  es el principal índice de referencia de dichos préstamos cuando se formalizan a interés variable.
  El saldo vivo de los préstamos a comprador retrocedió en septiembre de 2014 en un 3,7% sobre la misma fecha del año anterior (-4,6% en 2013). En cambio, el volumen de financiación aportada por medio de   nuevos préstamos a comprador de vivienda creció el 19,5% en el periodo enero-noviembre de 2014 sobre el año precedente. La previsión es de una cifra absoluta superior  a los 26.000 millones de euros en nuevos préstamos a comprador en 2014. Se advierte, pues, que las amortizaciones de los créditos vivos a comprador todavía superaron en 2014 a los desembolsos bancarios efectuados a los compradores.
 En cuanto a la morosidad de los préstamos a la compra y rehabilitación de  vivienda, la cifra absoluta de préstamos morosos alcanzó el nivel máximo al final del primer trimestre de 2014, 37.858 millones de euros, lo que implicó una tasa de morosidad del 6,32%. En los dos trimestres siguientes  el saldo de préstamos morosos descendió, con lo que la tasa de morosidad  se situó en el 6,01% en septiembre de 2014.
   El descenso de la morosidad de los préstamos a comprador de vivienda ha sido menos acusado que en el conjunto de los préstamos al sector privado de la economía, que se situó en  el 13,01% en la fecha indicada.  La tasa de morosidad descendió ligeramente en los préstamos a la promoción y construcción de viviendas, aunque  continuó siendo muy elevada, por encima del 37% del saldo vivo de dichos préstamos, que han sido el componente crediticio más problemático tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La mayor parte de los activos adquiridos por Sareb a los bancos (unos 50.000 millones de euros) correspondió  a préstamos a promotor, con frecuencia  correspondientes a promociones de viviendas en curso o a adquisiciones de suelo.
   En 2015 los tipos de interés se mantendrán en niveles reducidos y será inferior la tasa negativa de variación de los saldos de crédito a promotor y a comprador. El aumento de los nuevos préstamos se fortalecerá en este año, lo que revela  no solo una actitud más proclive de los bancos a prestar al mercado de vivienda, sino también una mayor demanda de financiación por parte de potenciales compradores.
 (III). La nueva oferta de viviendas
   El aumento anual  de las ventas en 2014, superior al 15%, junto al  descenso del stock de viviendas  nuevas sin vender explicó la recuperación, todavía débil, de la oferta de nuevas viviendas. Los visados de obra nueva de los colegios de aparejadores aumentaron en enero-octubre de 2014 en un 6,7% sobre el mismo periodo del año precedente. Las viviendas terminadas descendieron en un 27,8% en los diez primeros meses de 2014 sobre el año precedente, reflejo del fuerte descenso de las viviendas iniciadas en años anteriores.
 Las iniciaciones de viviendas estarán por debajo de las 40.000 en 2014 (33.900 en 2013),  lejos de los niveles de nueva construcción anteriores a los tiempos de la burbuja. Entre enero y octubre de 2014 destacaron los aumentos de nuevas promociones en las provincias de Barcelona (51,8%) y Madrid (26,4%) . Dicha evolución confirma  el mayor dinamismo del mercado de vivienda en las  correspondientes aglomeraciones urbanas. La Comunidad de Madrid volvió a ser en 2014 la autonomía con el mayor volumen absoluto  de iniciaciones de nuevas viviendas, unas 7.800, más del 21% del total de España.
 Según la Contabilidad Nacional de España, la construcción residencial descendió en un 4,1% en los tres primeros trimestres de 2014 sobre el año precedente. El nivel mínimo de construcción residencial a precios constantes se produjo en el segundo trimestre de 2014, puesto que a partir del tercero  el volumen de obra nueva y de  rehabilitación  ha vuelto a crecer.
   En 2014 la financiación a promotor   todavía resultó difícil de obtener para los promotores  de viviendas. Estos  están siendo sustituidos por los propios bancos, de forma directa o por medio de convenios con empresas promotoras. Los bancos disponen de importantes disponibilidades de suelo urbano  consolidado procedentes de las daciones en pago de promotores. Sareb ha reanudado en 2014  la construcción de unas 5.000 viviendas  que estaban en curso de construcción cuando tuvo lugar el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria. Los fondos de inversión también han entrado directamente en el negocio de la promoción de nuevas viviendas.
  La escasez de financiación bancaria a promotor  ha podido  impulsar la creación de cooperativas de viviendas,  y no precisamente de viviendas sociales, sino de  socios con ahorro suficiente para aportar autofinanciación a la nueva promoción. Pasará tiempo hasta que los bancos vuelvan a prestar a los promotores en las condiciones del pasado. En este momento los bancos no financian la compra de suelo, la relación préstamo/valor es inferior al 100% y se exigen ventas previas a la concesión del préstamo.  Dicha actuación implica un retorno a la práctica tradicional “sana” en la financiación inmobiliaria.
  Las viviendas terminadas en 2014, un  -27,8% en enero-octubre de 2014 respecto del año anterior,  se situaron en unas 47.000 viviendas. Los descensos sufridos por  las terminaciones de viviendas en 2014 por parte de cooperativas y de administraciones públicas fueron menos acusados que el del conjunto de viviendas terminadas. Las viviendas terminadas  promovidas por cooperativas y administraciones públicas  supusieron en 2014 el 9,4% del total, proporción equivalente a la de los años inmediatamente anteriores a la etapa expansiva 1997-2007.
 Tras seis años consecutivos de descenso de las viviendas terminadas, el empuje de las ventas de viviendas, que fue menor en el caso de las viviendas nuevas que en el de las usadas (se prevén unas ventas de alrededor de  59.000 viviendas nuevas en 2014),  debió de acelerar el descenso del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas  en 2014.
Dicho descenso ha podido superar al 5% de dicho stock, que posiblemente se redujo el pasado año desde las casi 564.000 viviendas  sin vender a fines de 2013 hasta unas 535.000 al final de 2014. A fines de 2013 tres autonomías, Valencia, Andalucía y Cataluña, concentraban más del 50% del stock de viviendas de nueva construcción  no vendidas.

(IV). Accesibilidad a la vivienda. Desahucios.
  Después de 2008, como consecuencia de la crisis general y de la fuerte recesión del mercado de vivienda, tuvieron lugar  descensos importantes  en los precios de la vivienda y en  los  alquileres, junto a retrocesos de los tipos de interés, mientras que los salarios medios han permanecido estables. Todo lo anterior  ha provocado un retroceso del esfuerzo teórico  de acceso a la vivienda,  evolución que  persistió en 2014, puesto que las elevaciones de precios  solo se advirtieron en la segunda parte del año y no fueron generalizadas.
    La restricción crediticia, la caída prolongada del empleo y las características de los nuevos puestos de trabajo impidieron que  las mejores condiciones generales de acceso a la vivienda se tradujesen en  mayores niveles de compras o de alquileres de viviendas después de 2008.
  En 2014 el esfuerzo de acceso  se situó en el 26,4% de la renta familiar media, en el caso de acceder a  un préstamo bancario para compra de vivienda que cubriese el 80% del precio de venta. Dicho esfuerzo seria del 33% de los ingresos  si el préstamo cubriese el 100% de dicho precio. Una vivienda de 90 m2, al  alquiler medio nacional se llevaría el 32,2% de los ingresos del hogar monosalarial medio. El  esfuerzo resultaría  sustancialmente más elevado en las principales áreas metropolitanas, en las que la renta supera ampliamente la media nacional  de 6,76 euros por metro cuadrado y los salarios solo son levemente más elevados.
 La creación de empleos de reducido nivel salarial y elevada inestabilidad ha debido  reforzar la demanda de vivienda de alquiler. A título de ejemplo, un hogar monosalarial mileurista neto debería destinar el 60,6% de los ingresos para acceder a una vivienda de alquiler o el 62,1% si  adquiere una vivienda en propiedad  mediante un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta. A la vista de lo excesivo de dicho esfuerzo, que supera ampliamente la tercera parte de los ingresos del hogar, este deberá buscar, pues, una vivienda de alquiler  de superficie más reducida o compartir una vivienda con otros hogares, pero no está en condiciones de acceder a la propiedad  a través de un préstamo bancario. 

 En la práctica está vigente el “Plan 2013-16”, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril del Ministerio de Fomento (BOE de 10.4.2013).  En la presentación del Plan citado  se aludió desde dicho Ministerio   a un objetivo total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas, sin más detalle.
El nuevo Plan 2013-16 incluye siete programas, entre los que destaca el relativo a las ayudas al acceso al alquiler. Dicho programa recupera las ayudas directas, que cubrirían el 40% del alquiler durante doce meses prorrogables,  hasta un máximo de 2.400 euros anuales. Las ayudas se destinaran a los inquilinos con ingresos no superiores a tres veces el IPREM (22.365,4 euros/año) y que  no paguen más de 600 euros al mes de alquiler.
No se han divulgado objetivos desagregados para cada autonomía. El gobierno ha firmado convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma genérica,  las actuaciones recogidas en el Plan en el periodo de vigencia del mismo. No se han publicado los resultados de la aplicación del mismo.
 La gestión y aplicación  de las actuaciones previstas en el Plan 2013-16  se ha dejado en manos de las comunidades autónomas. La elevada relación entre  los precios de las viviendas y los niveles de ingresos salariales puede reducir la intensidad de la recuperación.
  Junto a la cuestión del esfuerzo de acceso al disfrute de una vivienda en propiedad o en alquiler, la política de vivienda presenta en 2014 una problemática adicional que afecta a numerosos hogares. La significativa morosidad de los préstamos a comprador de vivienda  ha provocado un volumen notable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. En 2014 persistió el fuerte ritmo de los últimos años. El que los desahucios se hayan convertido en una noticia frecuente no reduce la gravedad del problema.
  Los datos más antiguos sobre la cuestión en España son los de ejecuciones hipotecarias (procedimientos  iniciados y lanzamientos), trimestrales, procedentes del  Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según dicha fuente, entre 2008 y 2013 los totales acumulados fueron de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y  310.000 lanzamientos. Las magnitudes recogidas   en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios. A partir de 2013 el CGPJ  ha desagregado los lanzamientos practicados por los Tribunales Superiores de Justicia  entre los procedentes de  ejecuciones hipotecarias (25.811 en 2013)  y los derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (38.141).
  En mayo de 2013 el Banco de España inició la publicación de “Notas Informativas” en las que se recogen datos estadísticos  sobre las viviendas entregadas a los bancos  como consecuencia de impagos de préstamos. En 2013 se entregaron a los bancos 38.961 viviendas habituales, según el Banco de España. El 33,8% de las viviendas entregadas fueron  daciones de pago. En el primer semestre de 2014 tales  entregas de viviendas a los bancos disminuyeron en un 30% respecto del mismo periodo de 2013 (Figura 21).
 Se puede aproximar que en los seis años transcurridos  entre 2008 y 2013  pudo haber en España unas 150.000 entregas de viviendas habituales a bancos derivadas de la morosidad de los préstamos garantizados por hipoteca.
 La tercera fuente estadística es la del INE. Desde 2014 dicho organismo publica una nueva estadística trimestral  de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas. En los tres primeros trimestres de 2014 se ha certificado el inicio de 25.862 procedimientos de  ejecución hipotecaria de viviendas habituales, un 4.4% más que en 2013.
 De las tres fuentes estadísticas disponibles (CGPJ, Banco de España  e INE), las del Banco de España se aproximan más al   problema de los desahucios. Las del INE informan sobre procedimientos iniciados, que pueden o no terminar en desahucios, y las del CGPJ no desagregan entre los activos inmobiliarios.
 Se debería de aproximar la normativa española a  las prácticas frecuentes en Europa Occidental y  en otros países desarrollados (ley de sobreendeudamiento).La última norma establecida en España es la Ley 1/2013, que supuso un avance sobre el marco previo, a pesar de lo cual  se está lejos todavía del marco frecuente en Europa Occidental y  en Estados Unidos. El FMI ha subrayado la conveniencia de reformar  el sistema de insolvencia relativo a las personas físicas  y aproximarlo a las recomendaciones de la Comisión Europea.
(V)          Política de vivienda
 En 2014 se produjeron cambios significativos en la fiscalidad de la vivienda. La ley 26/2014, de 27 de noviembre, BOE de 28.11.2014, modificó el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Dicha ley mantiene los coeficientes de abatimiento para transacciones de viviendas realizadas desde 2015, con un límite global de 400.000 euros. Desaparecen los coeficientes de corrección monetaria para la venta de viviendas compradas antes de 1994, lo que implica una presión fiscal mayor sobre dichas ventas en concepto de plusvalía dentro del impuesto en cuestión.
  A partir de 2015 desaparece la desgravación fiscal  por alquiler de vivienda habitual, que disfrutaban los hogares con rentas inferiores a 24.107 euros anuales. Se  suprime, además, la desgravación del 100% de que venían disfrutando los propietarios que arrendaban viviendas a arrendatarios para uso habitual con edades comprendidas entre 18 y 30 años.  
  En 2014 se pondrán en marcha los programas de ayudas al alquiler y a la rehabilitación previstos en el Plan 2013-16, de forma separada por parte de cada comunidad autónoma. Es previsible que la cuestión de los desahucios y de las viviendas vacías  esté muy presente en las campañas electorales previstas para 2015.
La construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler  se está reduciendo de forma sustancial, a la vista de la caída sufrida por las calificaciones provisionales de dicho tipo de viviendas. En los nueve primeros meses de 2014 el total de calificaciones descendió en un 13,5% sobre el mismo periodo  de 2013, lo que habrá situado  dicho total por debajo de las 6.000 en 2014. Las ventas de viviendas protegidas crecieron alrededor de un 20% en 2014 sobre el año anterior, con lo que la proporción de viviendas protegidas dentro del total de ventas habrá estado en torno al 5% en el pasado año. La cifra absoluta anual  de ventas de viviendas protegidas se ha podido situar  por encima de las 18.000 en 2014.

Una versión de este  artículo se publicó en la revista “Ciudad y Territorio. Estudios territoriales”, del Ministerio de Fomento, nº 183.





[1] Julio Rodríguez López es doctor en CC. Económicas, miembro de Economistas frente a la crisis y Vocal del C.S. de Estadística del INE
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