Julio Rodriguez López
2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.
Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).
El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.
La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.
Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.
El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos)vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.
(El País de las Propiedades, 31.12.2009)
