16 julio 2007

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá