21 enero 2016

EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA EN 2015. Julio Rodríguez López


1.    (I) LOS PRECIOS

  El mercado de vivienda en España  ha  acentuado el perfil expansivo a lo largo de 2015 en los componentes de precios, demanda, financiación y reacción de la oferta. Esta evolución es coherente con la registrada en otros países de la Eurozona. El índice de precios de vivienda del INE, tras retroceder en el primer trimestre de 2015,  aceleró el crecimiento en el trimestre siguiente, colocándose un 4% sobre el año anterior.  La estadística de precios de  tasación  del Ministerio de Fomento también registró un aumento,  más moderado,  en el trimestre citado, con lo que se situó en un nivel superior al del año precedente en un1, 2%. 2015 aparece así como un año de recuperación de los precios de la  vivienda en los principales indicadores de precios disponibles.

El precio medio de tasación (estadística del Ministerio de Fomento)  fue de 1476,8 euros/m2 en el segundo trimestre de 2015. El precio más elevado correspondió al País Vasco (2441,2 euros/m2), seguido por Madrid (2.078) y por la provincia de Barcelona (1.900,2). Extremadura presentó los precios más reducidos (885,9 euros/m2). Canarias (4%) y Madrid (3,5%) registraron los aumentos interanuales más acusados,  apareciendo todavía descensos interanuales  en Castilla-La Mancha (-1,5%) y Murcia (-1,3%).

  El índice de precios de vivienda del INE parece presentar una estacionalidad a la baja en el primer trimestre del año y al alza en el trimestre segundo. Ello explicaría la intensidad de la variación intertrimestral de dicho indicador en el segundo trimestre de 2015. En cuanto al comportamiento de dicho índice por autonomías, Baleares presentó la mayor variación interanual en el segundo trimestre de 2015 (7,3%), seguida de Madrid (6,4%),  mientras que Asturias (0,9%) y Galicia (0,8%) registraron los  aumentos más moderados en dicho  trimestre. Las zonas más turísticas y las áreas metropolitanas parecen estar experimentando los aumentos de precios más acusados.

 En cuanto a los alquileres, la estadística de Fotocasa  revela que en julio el alquiler medio fue de 7,10 euros por m2-mes en España, lo que supuso una variación interanual del 4,8%. .Los datos del primer trimestre de 2015 presentaron al  País Vasco como la autonomía con precios de alquiler más elevados (10,07 euros2-mes), mientras que los alquileres más reducidos fueron los de Castilla-.La Mancha (4,65 euros/m2-mes). 

  La comparación entre los precios de los alquileres (Fotocasa) y  los de la vivienda (índice trimestral del INE) señalan que desde 2007 han sido más intensos, en general,  los descensos de los precios de venta de las viviendas. El retroceso de estos últimos  entre 2007 y 2015 todavía supera el 30%, mientras que la caída acumulada  de los alquileres no llega a dicho nivel (-29,5%), lo que confirma una reacción al alza más viva en estos últimos.
En 2015, en lo relativo a la variación interanual de los diferentes indicadores de precios,  el mayor aumento sobre 2014 ha correspondido a los precios de los alquileres según Fotocasa (4,8%), seguido por el importe medio de las hipotecas (4,2% en junio de 2015). Solo registró  una  variación interanual negativa  la estadística de precios de vivienda de Tinsa (-0,9% en agosto).

 En cuanto a los descensos acumulados desde el inicio de la recesión hasta 2015, correspondió a Tinsa (-41,8%) la caída mayor, seguida por el índice de precios de vivienda del INE, cuy retroceso acumulado  ha sido  del 33,6%.El menor recorrido a la baja lo ha presentado la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento, con un 29,7% de descenso.

2.    MERCADO DE VIVIENDA (II). DEMANDA Y FINANCIACIÓN

Los indicadores de demanda de vivienda mantuvieron un claro perfil expansivo en el primer semestre de 2015. Endicha evolución influyeron sobre todo las mejoras del nivel de empleo y las más favorables condiciones de financiación.
En el primer trimestre de 2015 la renta disponible de los hogares, según estimación del INE, registró un aumento del 3,2% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho aumento fue del 3,8% una vez deflactado con los precios de consumo. Dicha evolución facilitó, en general, unos mayores niveles de consumo de los hogares y pudo contribuir a elevar la demanda de vivienda.

Según la Encuesta de Población Activa, el empleo creció en un 3% en el segundo trimestre de 2015 sobre el año anterior, lo que supuso un aumento interanual  del empleo en 513.600, el 3%. El empleo temporal y a tiempo parcial tiene un peso elevado en el conjunto de la ocupación, cuyos niveles salariales resultan reducidos en el caso de los nuevos empleos. La previsión del INE es de un aumento interanual  de 35.800 nuevos empleos en el segundo trimestre de 2015.

Utilizando los datos de final de mes, el empleo medido por la afiliación a la Seguridad Social creció en un 2,2% entre agosto de 2015 y el mismo mes del año precedente, lo que supuso una cierta desaceleración respecto del aumento interanual de meses anteriores.  Destacó el mayor aumento del empleo en la construcción, sector en el que los afiliados crecieron en dicho mes en un 4,1% sobre 2014.
 El mejor comportamiento del empleo en la construcción  ha elevado la participación de dicho sector en el empleo al entorno del 6% del total. Se ha producido un cambio de signo  en la prolongada tendencia a la baja de dicha participación desde el inicio de la crisis, evolución reveladora del profundo impacto bajista que la recesión posterior a 2007 ha tenido en dicho sector.
La mejora de las condiciones de financiación se advierte sobre todo en el prolongado descenso de los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda registrado entre 2014 y 2015.  El diferencial de los tipos de interés con el Euribor a doce meses, que es el indicador más empleado como índice de referencia, se ha mantenido en torno a los dos puntos de diferencia .Este último es un diferencial significativo,  que puede acentuar las potenciales elevaciones de los tipos de interés en el caso de producirse aumentos  notables en el  indicador de referencia citado.

 Los datos del Banco de España confirman  la presencia de un fuerte aumento  en el volumen de nuevos préstamos concedidos para compra de vivienda. El aumento interanual citado fue del 27,1% en enero-julio de 2015, lo que señala que el volumen en cuestión se acercará a los 35.000 millones de euros en el conjunto de 2015. El saldo vivo de crédito a comprador ha vuelto a sufrir un descenso interanual del 3,4%   en julio de 2015, lo que confirma  la persistencia  de un proceso importante de desapalancamiento en los hogares.

La morosidad de los préstamos a comprador de vivienda volvió a descender en el segundo trimestre de 2015, situándose en una  tasa del  5,25%, que está muy por debajo del 11% correspondiente al conjunto de préstamos al sector privado de la economía, Se mantiene muy elevada la tasa de morosidad  de los préstamos a promotor inmobiliario (32,1%) y al sector de la construcción  (29,8%). El persistente descenso de la morosidad en los préstamos a comprador facilitará la concesión de nuevos créditos por parte de los bancos.

La mejoría en las condiciones de financiación se advierte asimismo en el ligero aumento sufrido por el plazo medio de los préstamos a comprador de vivienda, que fue de 23 años en el segundo trimestre de 2015, según la estadística registral inmobiliaria. También ha crecido la proporción de nuevos préstamos en la que la relación préstamo/valor se sitúa por encima del 80%, el 14,6% de los nuevos préstamos en el 2º trimestre., según el Banco de España.

Los bajos tipos de interés y los plazos medios próximos a los 25 años han mejorado la accesibilidad en el caso del acceso en propiedad mediante préstamo hipotecario a largo plazo. El mayor aumento de los precios del alquiler  ha incrementado el esfuerzo medio de acceso a dicha  forma de tenencia desde el 32,4% de los ingresos familiares  hasta el 33,6% en 2015, en el caso de una  familia que ganase el salario  medio y comprase con un préstamo a 25 años. Para el mileurista el alquiler resulta de  muy difícil acceso, y es evidente que con dicho nivel de ingresos resulta difícil acceder a un préstamo bancario para adquirir una  vivienda.

Como se  dijo antes, las mejores condiciones de financiación y el aumento del empleo y de la renta disponible  de los hogares ha impulsado un mayor volumen de compras de viviendas. Según  se indicó en el número anterior de esta publicación, las transmisiones inmobiliarias (notarios) crecieron en un 4,4% sobre 2014 en el primer trimestre de 2015.  Endicha evolución destacaron las ventas de viviendas  usadas (8,8%) y las ventas a extranjeros (23%).

La estadística de compraventas registradas presentó un aumento interanual del 10,5% en el periodo enero-julio de 2015 respecto del año precedente.  Resulta espectacular la diferencia entre el aumento de las  compraventas de viviendas usadas (42,9%)  frente a la caída sufrida por las compraventas de viviendas nuevas (-36,8%). El ritmo de compraventas registradas en enero-julio implica que en 2015 se pueden registrar unas 353.000 compraventas de viviendas, frente a las 319.400 de 2015.

Por autonomías, País  Vasco (19,5%) y Asturias 814,3%) presentaron los mayores aumentos anuales en las compraventas registradas, destacando el descenso sufrido por Rioja (-7.7%), siempre según la estadística registral inmobiliaria.  En los dos primeros trimestres de 2015 se ha reducido  el peso de las ventas a extranjeros en el total de las ventas de viviendas.

Los datos registrales señalan una cierta elevación en la proporción de compraventas financiadas mediante  préstamos hipotecarios en 2015.  Frente a una proporción inferior al 65% en 2013-2014, en el primer semestre de 2015 dicha proporción se ha elevado hasta el 69,7%, quedando un 30% de compraventas que se financian al contado. Dicha evolución indica el paso a una situación más normal en el mercado de vivienda.


3.    MERCADO DE VIVIENDA (III). LA NUEVA OFERTA DE VIVIENDAS

 La mejora de las ventas y unas condiciones de  financiación más relajadas han impulsado la construcción de nuevas viviendas en España durante la primera parte de 2015. En 2014 dejó de caer el total de viviendas iniciadas, pero apenas  hubo recuperación de la nueva construcción residencial en dicho ejercicio.

 En el periodo enero-mayo de 2015 el número de viviendas iniciadas, estimado por los visados de dirección de obra nueva de los colegios de arquitectos técnicos, aumentó en un 28,1% sobre el mismo periodo de 2014. De mantenerse este ritmo durante todo el ejercicio  de 2015 el total de viviendas iniciadas se aproximaría a las 45.000, muy lejos todavía de los niveles alcanzados con anterioridad  a la etapa de fuerte expansión inmobiliaria 1997-2007.
Las viviendas terminadas, estimadas  a partir de los certificados de fin de obra de los arquitectos técnicos, descendieron en un 7,6% respecto del mismo periodo del año precedente. De mantener se el ritmo de enero-mayo,  el número de viviendas terminadas en 2015 se situaría por debajo de las 45.000.

Según  la  Contabilidad  Nacional Trimestral del INE, la construcción residencial aumentó en un 2,9% en el primer semestre de 2015 sobre el año anterior, a precios constantes. Dentro de la construcción, fue mayor el crecimiento de la construcción no residencial (6,7%), posiblemente como consecuencia de la mayor realización de inversiones públicas que suele impulsar  la celebración de  elecciones municipales, en este caso  en 2015.

 En el primer semestre de 2015 la construcción creció ampliamente por encima del PIB (5,1% contra 2,9%). Conviene   tener en cuenta que dicho sector ha arrancado en 2014-15  de unos niveles de actividad  muy reducidos, consecuencia del prolongado periodo de recesión  por el que atravesó después de 2007.  El peso de la construcción en el PIB descendió desde el 21,1% en 2007 (lado de la demanda) hasta el 9,6% en 2014, previéndose para 2015 un nivel del 9,8%.

La recuperación de la construcción en 2015 la confirma el aumento interanual del 8,6% en el consumo aparente de cemento en el primer semestre de 2015, que en este ejercicio puede pasar a aumentar  tras siete años de caída continuada, en la que el retroceso medio anual fue del 21%.
El Ministerio de Fomento ha estimado un número de  viviendas de nueva construcción no vendidas de 535.734 a 31.12.2014.  Dicha cifra implicó un descenso del 5% sobre el stock existente a fines del año anterior. El mayor volumen absoluto de viviendas nuevas no vendidas corresponde a la Comunidad Valenciana (98.087), seguida por Andalucía (85.081)  y Cataluña (82.753).

En Cantabria y Extremadura se ha estimado por el Ministerio de Fomento que  no existen viviendas de nueva  construcción no vendidas. Rioja  y Castilla-La Mancha son las autonomías en las que las viviendas en cuestión suponen una participación mayor en el parque de viviendas correspondiente, proporción que era del 2,1% para el conjunto nacional.

4.    POLITICA DE VIVIENDA
  La cuestión de los desahucios se ha mantenido en  un primer plano de actualidad en 2015, aunque la mayoría de los indicadores apunta hacia una reducción del número de nuevos lanzamientos realizados. Así, los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados en 2015 relativos a viviendas han  descendido en un 8,2% en el primer semestre de 2015, según  la nueva estadística del INE. En cuanto a las viviendas habituales de personas  físicas el descenso fue a algo más reducido (-8,4%). El total de procedimientos iniciados  sobre viviendas habituales en 2014 fue de 34.682, total que puede  resultar inferior a los 32.000 en 2015 de mantenerse el ritmo del primer semestre.

  El Banco de España ha publicado información sobre las entregas de viviendas a las entidades de crédito como consecuencia de la ejecución de impagos de préstamos hipotecarios. El total de viviendas entregadas  ascendió a 46.591 en 2014, delas que 36.519 fueron vivienda habituales. De estas últimas, 16.489 fueron daciones en pago (“entregas voluntarias”, según denominación del Banco de España) y 17.113 fueron entregas judiciales, delas que 1.801 se efectuaron estando la vivienda ocupada.

Los datos publicados por el Banco de España sobre entregas de viviendas a bancos  revelan que en 2013-14 los niveles de entregas fueron inferiores a los de 2012, primer año para el que se dispone de información, pero aun así la cifra de entregas continuó teniendo relevancia en 2014.

  El Ministerio de Fomento ha informado que se ha concedido  el 58% de las ayudas directas al alquiler previstas en el Plan estatal de Vivienda 2013-16. Dichas ayudas son de 200 euros al mes, siendo destinatarios los hogares con unos ingresos  máximos brutos anuales de 22.365 euros /año.  El alquiler no debe de superar los 600 euros/mes. Las ayudas a los arrendatarios  tienen una duración de 12 meses, aunque pueden prorrogarse hasta diciembre  de 2016, fecha de terminación del programa citado. La gestión del programa citado corresponde a las comunidades autónomas.

Una versión de este artículo se publicó en la revista del Ministerio de Fomento “Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, CYTET “, Nº 186,  Invierno 2015