18 enero 2015

LA REPENTINA POTENCIA DEL MERCADO DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID Julio Rodríguez López


 El cambio en ciernes del mercado de vivienda es uno de los aspectos más destacados de la realidad económica actual de España. Al término de 2014, precios de la vivienda  y los alquileres parecían estabilizarse o subir ligeramente, las ventas subían a buen ritmo sobre los bajos niveles del año anterior, se iniciaban más viviendas, y el crédito a comprador parecía empezar a fluir. La política de vivienda estuvo casi desaparecida en 2013-2014 y los nuevos empleos, hijos de la reforma laboral,  solo pueden aspirar a alquilar  o a compartir viviendas con otros hogares.

En la Comunidad de Madrid el mercado de vivienda parece estar dando indicios claros de una mayor vitalidad que en el resto de España, donde la heterogeneidad es la nota dominante. La autonomía madrileña alberga a una población  de casi seis millones y medio de personas, el 13,7% del total de España, con una superficie  de solo el 1,6% de España, inferior a la provincia de Ávila.

  La Contabilidad Regional de España señala que en 2013 Madrid  obtuvo el 17,9% del PIB, proporción solo superada por Cataluña. El PIB por habitante de Madrid (26.700 euros por habitante en 2013) está por encima de la media nacional en un 30%, nivel solo inferior al del País Vasco. Los servicios tienen una presencia  excepcionalmente elevada en Madrid, donde el peso de  la industria en su economía es solo superior al de las autonomías de Baleares y Canarias.

Las políticas desarrolladas en Madrid en los 20 años de gobierno del Partido Popular han facilitado la  invasión  del mas bien  escaso  territorio con todo tipo de construcciones, sobre todo de vivienda, mandando la industria a  las vecinas provincias de Guadalajara y Toledo, sobre todo. No ha habido en este tiempo estrategia territorial alguna. Madrid es, pues,  la aglomeración humana más poblada de España, con casi 810 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces la media nacional (93,4), seguida de cerca solo por la provincia de Barcelona (718,4).

 En cuanto al mercado de vivienda, frente al modesto aumento interanual de precios del 0,3%  en España en el tercer trimestre de 2014, en la Comunidad de Madrid  dicho aumento fue del 2,8%.   En el mismo periodo de tiempo los alquileres disminuyeron en España en un 3,5%  sobre el año precedente, mientras en Madrid  aumentaron casi en un 1%.

El mayor aumento de los precios en Madrid en 2014 estuvo acompañado de  un importante incremento de las ventas de viviendas, según la estadística del Ministerio de Fomento procedente de los notarios. En los tres primeros trimestres de 2014 dichas ventas crecieron en Madrid en un 44,2% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho aumento superó al de España (22,5%) y fue el más elevado  del conjunto de las autonomías. Las ventas de viviendas en Madrid se aproximaron al 14% del total de España en 2014.

 La reacción de la nueva oferta de viviendas ha sido también más acusada en Madrid durante 2014 que en el resto de España. En los diez primeros meses las viviendas iniciadas en Madrid crecieron en un 26,4% sobre el año anterior, muy por encima del ritmo medio de España, que fue del 6,7%. Las 7.832 viviendas iniciadas en Madrid en el periodo citado supusieron el  21,7% del total de iniciaciones de España.

 El dinamismo del mercado de vivienda en Madrid no estuvo acompañado de un crecimiento económico  acusadamente mayor en 2014. La  afiliación a la Seguridad Social creció  en Madrid en  diciembre de 2014 en un 2,92%, casi  cuatro décimas por encima de España. Por otra parte, más del 20% de las ventas registradas de viviendas en Madrid lo fueron al contado, sin préstamo hipotecario. Esto  confirma la presencia significativa entre los adquirentes de inversores establecidos en España, personas físicas o jurídicas (fondos de inversión). El peso de las ventas a extranjeros  fue en Madrid (7,6%) inferior a la media de España (17,1%) en 2014.

El salario medio en Madrid se situó un 18% por encima del de España. El precio de la vivienda superó en Madrid a la media nacional en un 36,1% (en los alquileres dicho exceso es del 37,3%). Acceder a la vivienda en Madrid resulta más costoso que en el resto  del territorio nacional. Dicha  diferencia se puede acentuar de persistir la evolución de los precios de la vivienda en 2014. Con los actuales niveles de alquileres en Madrid, un mileurista  no podría pasar de una superficie de 35 m2 a fin de que el acceso a la vivienda  no superase  la tercera parte de su salario.

Los inversores han potenciado el segmento “prime” de la vivienda en Madrid, pero los  niveles  salariales de los  nuevos empleos y la inestabilidad de los mismos no permiten comprar tanto producto  de “alta gama. El repentino dinamismo del mercado de vivienda en Madrid puede  convertirse en una nueva burbuja si los precios de la nueva y vieja oferta de vivienda no se adaptan a lo que es la realidad de la demanda.


Este articulo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa de 19 de enero de 2015



[1] JRL es  Vocal del Consejo Superior  de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis