26 marzo 2018

MERCADO DE VIVIENDA. NUEVA POLITICA ESTATAL Julio Rodríguez López


    Los indicadores del mercado de vivienda disponibles en España confirman la fuerza de la  recuperación del mercado de vivienda en los dos últimos ejercicios y al inicio de 2018. Los  aumentos de precios de la vivienda en España superaron ampliamente la media de la eurozona en el tercer trimestre de 2017. La construcción está creciendo por encima del PIB, impulsada sobre todo por el componente de la edificación residencial. El gobierno ha aprobado el nuevo Plan Estatal de Vivienda, 2018-21, cuyo alcance dependerá de la asignación presupuestaria definitiva.

 Los impulsos de la demanda de vivienda  son diversos. La creación de empleos, las excepcionales condiciones de financiación crediticia (en 2016-17 los tipos de interés a comprador de vivienda fueron inferiores al 2%), la importante compra de viviendas por extranjeros, la presencia de abundantes inversores, personas  físicas y jurídicas, son algunas de las variables explicativas de la mayor demanda,.

 Las duras condiciones de los nuevos empleos (bajos niveles salariales, importante presencia de empleos a tiempo parcial e inestabilidad derivada de la elevada cuota de empleos temporales) obligan a  amplios segmentos de población a buscar  alojamiento en el  mercado del alquiler privado. La mayor demanda de alquileres se enfrenta a una oferta  reducida de viviendas de alquiler, tanto por el mayor ritmo de venta de viviendas ante los más elevados precios (numerosos propietarios se pasaron al alquiler  en la fase de recesión, ante la paralización del mercado),  como por la llegada de los “alquileres turísticos”. Estos últimos  reducen  la oferta de viviendas hasta ahora destinadas al alquiler estable.  Las ventas  de viviendas protegidas supusieron solo el 4% de las ventas en 2017.

 En el presente contexto de un mercado de vivienda donde lo más notable es la subida de los alquileres, el gobierno ha aprobado un nuevo  Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (RD 106/2018, BOE de 10 de marzo). Este último tiene como elementos más relevantes las subvenciones en un 40% de los alquileres (50% a los hogares de menos de 35 años)  durante tres años, a hogares de  ingresos no superiores  a los 3 IPREM (22.559 euros anuales),  las subvenciones a las promociones  de nuevas viviendas que se destinen al alquiler  durante 25 años, para  alquilarlas  a hogares de ingresos  bajos y medios. Las ayudas estatales  serán cofinanciadas por  las autonomías, a las que corresponde la ejecución de las actuaciones previstas en el citado Plan.

 La dotación presupuestaria prevista es de 1.442 millones de euros para  los  cuatro años del Plan, que requerirá para su implantación  la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado para 2018. El nuevo Plan carece de objetivos cuantitativos precisos, no tiene previsto publicitar  periódicamente  los resultados. Llevará tiempo la  puesta en marcha del mismo, pues primero habrán de firmarse convenios entre el Ministerio de Fomento  con cada una de las autonomías. Después, estas desarrollaran normativas específicas para la aplicación del Plan en su territorio.

 Las ayudas directas al alquiler a los inquilinos pueden aumentar la demanda de viviendas de alquiler. Esto  provocaría  mayores subidas de los alquileres y beneficiaría  a los propietarios de las viviendas. El programa de fomento de las viviendas de alquiler es el más trascendente, al pretender aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Dicho programa requerirá colaboración por parte de los ayuntamientos, que deberían favorecer la calificación de suelo  destinado a la  construcción de las viviendas para el alquiler.

Este artículo se publicó en la revista digital “El siglo de Europa” de 23 de marzo de 2018



[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística, ex presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada. Es miembro de Economistas frente a la Crisis



15 marzo 2018

SOBRE LA CONVERGENCIA ENTRE LAS AUTONOMIAS DE ESPAÑA Julio Rodríguez López


 En 2016  la autonomía de Madrid alcanzo un nivel de PIB por habitante (concepto aproximado al de renta per cápita) del 136,5% (España=100), el primer puesto entre las comunidades autónomas. La autonomía situada en último lugar fue Extremadura, con un nivel del 68,3%, esto es, 31,7 puntos porcentuales por debajo de la media.

 En un trabajo publicado por el Banco de España en el pasado mes de septiembre de 2017, “Convergencia regional en España, 1980-2015”, cuyo autor es Sergio Puente,  se analizó la evolución seguida por la convergencia entre las diferentes autonomías en el periodo citado. La principal conclusión de dicho trabajo es que la concentración de capital público y privado en las autonomías más  pobres es un factor destacado en el logro de una mayor convergencia interregional.

  Entre 1997 y 2007 tuvo lugar un fuerte aumento del nivel de PIB por habitante en España, proceso al que siguió una profunda recesión. A pesar de la recuperación experimentada después de 2013, en 2016 no se había alcanzado todavía el nivel de PIB por habitante de 2007. Dicha evolución revela  la profundidad alcanzada por la recesión posterior a la “burbuja” inmobiliaria, tanto  en España como entre las autonomías.

  En comparación con el resto de países de la Unión Europea (UE), las divergencias de nivel de desarrollo de las diferentes regiones españolas no resultan especialmente acusadas. En materia de PIB por habitante la dispersión media en España en  2014 era del 21%  del nivel medio de PIB, mientras que en la UE dicha dispersión  era del 38%.

 En los 25 años del periodo analizado en el trabajo mencionado, ha existido en España una convergencia muy moderada. Dicha  evolución se  correlaciona con tres factores: la productividad del trabajo, el nivel de ocupación (la inversa del desempleo) y la tasa de actividad de la población (la proporción  de población que trabaja o que busca activamente empleo). La productividad del empleo ha crecido en las autonomías menos desarrolladas. El desempleo ha ejercido una influencia débil sobre el nivel de paro, esto es, más parados han provocado más paro, aunque la relación haya resultado débil.

La productividad del factor trabajo viene a ser la variable más relevante a la hora de explicar la moderada convergencia observada entre las regiones españolas en el periodo objeto de análisis. En el trabajo mencionado se ha  analizado la incidencia de los componentes de dicha variable, esto es, la productividad total de los factores y la relación capital /trabajo.
La acumulación de capital, privado y público, en las autonomías menos desarrolladas, ha desempeñado un papel destacado en la convergencia producida entre las comunidades autónomas, resultando más relevante la incidencia del capital privado. La situación relativa del mercado de trabajo no ha ayudado a mejorar la convergencia.

 Las diferencia salariales no han contribuido al logro de una mayor convergencia, a pesar de las significativas diferencias existentes En el tercer trimestre de 2017 la autonomía  del País Vasco tenía el nivel salarial más alto, 2.200 euros por persona y mes, frente a los 1.488 euros de Extremadura, que tenía el nivel salarial más reducido.

En resumen, las disparidades de niveles de desarrollo entre las regiones españolas no son las más acusadas dentro de la Unión Europea. Pero el proceso de convergencia resulta lento en España.  Pasan los años y persisten diferencias  de niveles de PIB por habitante y de salarios como las antes mencionadas. Y para reducir tales divergencias el estudio  del Banco de España viene a decir que es la acumulación de capital, sobre todo privado, la variable que puede atenuar las crónicas diferencias.

Este articulo se publicó en la revista digital "El  Siglo de Europa" el 9 de marzo de 2018


[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis