VENTA DE VIVIENDAS A EXTRANJEROS. . LOS FONDOS APRIETAN


Julio Rodríguez López           30 de mayo de 2012

El resto del mundo y, sobre todo, los mercados de capitales, véase acreedores, desconfía de dos aspectos de la economía española, Por una parte existen reservas sobre la situación real de los bancos, especialmente sobre los créditos ligados al subsector inmobiliario. En segundo lugar se desconfía de la situación real de déficit presupuestario y déficit de las comunidades autónomas.

A la vista de los descuentos de valor que suponen las mayores provisiones exigidas a los bancos respecto de los créditos ligados a la construcción y venta de viviendas, parece cobrar mayor fuerza la presencia de inversores institucionales en el mercado de vivienda español. Sin embargo, el alcance real medio de las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes resulta todavia limitado.

Como se ha subrayado con frecuencia, en la fase de desarrollo de la burbuja inmobiliaria, España se endeudó de forma sustancial para construir no una base industrial y productiva para su economía, sino que se vino a construir una especie de ”pirámide” escasamente productiva, que todavia está por pagar. Ante la insuficiencia de los recursos procedentes de los depósitos bancarios, se apeló masivamente a los mercados mayoristas para cubrir la expansión del crédito.

No hay estimaciones directas del alcance del stock de viviendas terminadas y no vendidas, pero debe de oscilar entre 700.000 y un millón de viviendas. En las islas y en el arco mediterráneo, asi como en la periferia de Madrid, sobre todo en las provincias de Toledo y Guadalajara, se concentra la mitad de dicho stock.

El riesgo inmobiliario derivado de la financiación crediticia de dicho proceso de construcción y venta de viviendas llevó a que  el riesgo en cuestión superase el billón de euros, esto es, una cuantía equivalente al PIB de la economía española. El 30% correspondió al crédito a promotor, el 10% al crédito a constructor de viviendas y el 60% restante es el relativo al crédito a comprador. La tasa de morosidad de tales créditos inmobiliarios oscila ahora entre el 2,8% en el caso de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de viviendas y el 20% en el caso de los préstamos a promotores.

Los Reales Decretos Leyes 2/2012 y 18/2012, con los que el gobierno ha desarrollado en 2012 la reforma del sistema financiero, han elevado sustancialmente la cuantía de las provisiones y de las dotaciones al capital que los bancos deben de realizar para reflejar la realidad del valor de dichos riesgos inmobiliarios. Destacan las relativas al suelo problemático, el 80%, y las correspondientes a las promociones en curso, el 65%. Con tales provisiones, a los bancos les resulta equivalente el mantener devaluados en sus balances tales activos o venderlos con un descuento equivalente a la provisión citada, situación que favorece la salida al mercado de activos hasta ahora remansados en los balances bancarios..

Las dos estadisticas disponibles sobre las compras de viviendas de extranjeros en España crecieron en 2011. Así, según el Banco de España, la cuantía de las inversiones extranjeras en inmuebles creció en un 26,7% en 2011 sobre el año precedente, alcanzando los 4.748 millones de euros. Si se supone que la dimensión media de la vivienda adquirida por extranjeros es de 90 metros cuadrados, a los precios medios de mercado con dicha inversión se pudieron comprar 30.316 viviendas, el 8,7% de las ventas totales de viviendas en 2011.

La estadística de transacciones de viviendas de Fomento indica que en 2011 las ventas de viviendas a extranjeros residentes en España y a no residentes ascendieron a 34.829 viviendas, el 10% del total de ventas del pasado ejercicio. Las autonomías de Valencia, Andalucia, Cataluña, Canarias y Baleares concentraron cerca del 85% del total de ventas de viviendas a extranjeros. En Baleares se alcanzó en 2011 la mayor proporción de ventas de viviendas a extranjeros, el 30,7% del total, seguida de Canarias (26,6%) y Valencia (22,2%).

Lo anterior confirma que la inversión extranjera en inmuebles residenciales en España se concentra sobre todo en las zonas de “sol y playa” y es escasamente significativa en el interior de la península. Se advierte un descenso de las ventas a “clientes finales”, no inversores, que buscan una vivienda vacacional. Las mayores provisiones estan atrayendo a fondos de inversión, sobre todo árabes, que buscan complejos residenciales en bloque, en los que encuentran posibilidades de revalorización a medio y largo plazo (compran para revender).

En una situación tan complicada como la de la economía española a la llegada del verano de 2012, cualquier factor que contribuya a “tirar” de la demanda y a mejorar las ventas debe de tomarse en consideración. La recuperación del crédito parece imprescindible, incluso para impulsar las exportaciones, que han impedido un mayor hundimiento de la actividad productiva.

EL CALOR DE MAYO TRAE NUEVAS REFORMAS

Julio Rodriguez López

( 20 Mayo 2012)

   Los resultados electorales del 7 de mayo en Francia y en Grecia confirmaron que las crisis económicas resultan difíciles de superar por los gobiernos en ejercicio.  En poco tiempo numerosos jefes de gobierno en la Eurozona han perdido elecciones o han sido apartados del poder sustituidos por tecnócratas.  A las dificultades de la crisis iniciada en 2007 se unen unas expectativas negativas tanto sobre la Eurozona como sobre  algunos países miembros. La salida de Grecia de dicha area económica  se presenta ya como algo probable. Por otra parte, en España,  la toma por parte del gobierno de una mayoría accionarial de control en Bankia, entidad sucesora de Caja Madrid, ha supuesto una nueva complicación a la salida de la crisis.

   Los resultados electorales de Grecia del pasado 7 de mayo revelaron el malestar de una mayoría de  votantes respecto de la política de ajustes impuesta a dicho país para reducir el fuerte endeudamiento público. Ante la impaciencia de los organismos internacionales, los griegos no parecen dispuestos a que se prolongue la situación de los últimos años, caracterizada por la presencia de todos los elementos que acompañan a una fuerte depresión, como son el retroceso de la actividad productiva, el  fuerte aumento del desempleo y el  sustancial ajuste a la baja de  las prestaciones sociales (educación, sanidad, pensiones).

 La quiebra de la economía griega puede ser aplazada o inmediata, según si  dicho país continúe o no en el euro, respectivamente (W. Munchau, “Default now or default later, that is the question”, FT, 14.5.2012). Junto al agravamiento de la situación de Grecia  por el resultado electoral citado, el ganador de las elecciones presidenciales francesas, François Hollande, ha subrayado su pretensión de aportar  a Europa una dimensión de crecimiento y de prosperidad. El margen de maniobra del nuevo presidente francés es limitado. Desde su elección se ha puesto de nuevo en cuestión la dura política de austeridad seguida en la eurozona,  especialmente en los países más afectados por la crisis de la deuda, como son  los casos de Grecia, Portugal, Irlanda, Italia y España.

 Las previsiones de primavera de la Comisión de la Unión Europea (European Commission, “European Economist Forecast, Spring 2012) han subrayado el ajuste que está en marcha en la economía española,  tras el abrupto cambio de situación  sufrido por el subsector inmobiliario y por el resto de la construcción. El apartado relativo a España de dicha publicación  subraya la profunda debilidad de la demanda interna, acentuada por la reducción del gasto público, por la persistente restricción crediticia y por la reducción del empleo.

  Un  aspecto positivo señalado en el citado informe de la Comisión de la UE es el relativo a las exportaciones españolas. Se considera que la reducción de los costes salariales unitarios y la favorable diversificación regional  han mejorado  la cuota de mercado. El conjunto de las exportaciones de bienes y servicios ha crecido en España desde el   26,9% del PIB en 2007 hasta el 30,1% en 2011, destacando la mejoría correspondiente a las exportaciones de mercancías.   Pero el dinamismo de las exportaciones no compensa el retroceso de la demanda interna. Según el informe en cuestión, España registrará un descenso del PIB del -1,8% en 2012 y otro del -0,3% en 2013.

  Las previsiones de la UE para España son más negativas que las del gobierno. Además,  la Comisión de la UE advierte contra riesgos adicionales, como el acentuamiento de la crisis de deuda pública, unos  precios de la energía superiores  a los previstos y un mayor deterioro de los resultados bancarios. La situación de los bancos y el comportamiento presupuestario de las comunidades autónomas son los puntos más débiles de España ante los organismos internacionales (Fondo Monetario Internacional,  Comisión de la UE y  Banco Central Europeo).

Tales inquietudes explican la aprobación  en Consejo de  Ministros del 11 de mayo de un nuevo Real Decreto Ley, el 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sistema financiero. Las mayores provisiones sobre los activos inmobiliarios en situación “normal”, la segregación obligatoria de los activos problemáticos , la valoración independiente  de  determinados activos de los balances bancarios  y la disponibilidad de fondos públicos para apoyar las reformas son los aspectos más destacados de la nueva reforma del sistema financiero.

 La clarificación de la situación del sistema financiero español es precisa para que se recupere el flujo crediticio hacia la economía española. Está por ver si la previsión inicial de aportación de nuevos recursos públicos al saneamiento bancario va ser o no suficiente. La pesada nube de aire africano que ha elevado las temperaturas en mayo no impide concluir que  lo urgente está en resolver de una vez el problema financiero en cuestión, aunque ello implique pedir ayudas adicionales en el exterior, 

NUEVOS GOBIERNOS. EL PSOE CONSERVA  URBANISMO EN ANDALUCIA

Julio Rodríguez López

5.5.2012

  Los resultados electorales más recientes están provocando abundantes cambios de gobierno en Europa. A ello se une  el acceso a la presidencia de algunos gobiernos de personalidades de perfil tecnocrático, en las que se confía para sacar adelante la economía del país ante las enormes dimensiones de la crisis. En este segundo caso sufre la democracia, puesto que los partidos políticos no ofrecen soluciones rigurosas  a los problemas planteados y la propia economía acaba imponiendo a  los candidatos.

  En Andalucía,  tras las elecciones autonómicas recientes,   no ha habido  cambio en la presidencia del gobierno, pero José Griñan tendrá que   trabajar con un gobierno de coalición PSOE-IU  para disponer de mayoría parlamentaria. En el reparto competencial resultante para formar el nuevo gobierno  no parece haberse llevado ninguna competencia trascendental el nuevo socio de gobierno.  Cuando se anunció que la Consejería de  Obras Públicas y Vivienda pasaba a manos de IU, algunos pensaron que, como sucedió en las primeras elecciones municipales de 1979,  dicha coalición  se iba a quedar con la poderosa competencia de política territorial o urbanismo.

  Sin embargo, la competencia de Urbanismo o gobierno del suelo  se ha  integrado en la de Agricultura en el nuevo gobierno, formando así una extraña y poco frecuente combinación de competencias. Como ha sucedido en los presupuestos generales del Estado,  pocos recursos pude haber en estas circunstancias  para nuevas inversiones públicas, que son las que aportan nervio a Obras Públicas. El Presupuesto ha vuelto a quedar en manos socialistas, junto a Economía.  Como dijo el portavoz del PP, Carlos Rojas, IU daba mucho a cambio de unas competencias de escaso alcance, sobre todo en  tiempos de crisis económica.

  En cambio, con las competencias de Urbanismo se puede incidir en el destino del suelo y en la configuración de las áreas urbanas. Entre la Constitución de 1978, los Estatutos de Autonomía y las tremendas Sentencias del Tribunal Constitucional sobre el particular, el destino del suelo se decide en España a nivel de política municipal y autonómica. España es el único país de Europa Occidental en el que el gobierno del Estado nada tiene que decir sobre el destino del suelo. A título de ejemplo, en la vecina Francia una dirección general del gobierno del Estado decide tal destino del suelo, lo que subraya el interés del estado republicano sobre la asignación del suelo a diferentes fines.  

   Los ayuntamientos deben de someter los planes locales de Urbanismo a la aprobación del gobierno autónomo, en este caso la Junta de Andalucía. Asimismo  las decisiones más relevantes sobre el destino del suelo deben también de someterse a la aprobación del gobierno regional. De lo anterior se deriva que la cuestión de la política de suelo se reparte entre ayuntamientos y gobierno autónomo.  La iniciativa corresponde, por lo general, al gobierno local, en el que el concejal de Urbanismo  tiene un peso relevante, el más importante tras la preparación del presupuesto local.

  Un ejemplo  de la trascendencia de la política de suelo se produce en Motril con el caso del previsto polígono empresarial próximo al Puerto. El aumento de dimensión del Puerto citado ha sido espectacular en la última década. Sin embargo, ello no ha estado acompañado de la creación de un área territorial para la instalación de nuevas empresas. El polígono en cuestión está parado mas de diez años, cuando las necesidades de crear nuevos empleos en esta ciudad resultan angustiosas para numerosas familias. No parece que el tema haya interesado demasiado al gobierno regional ni tampoco se han oído los lamentos motrileños sobre dicha carencia. El urbanismo frena así el aumento del empleo.

 En Motril se presenta  con frecuencia al turismo no tanto como una actividad productiva generadora de empleos, sino más bien como una especie de religión. Bajo el pretexto del fomento del turismo se han adoptado en Motril decisiones sobre el destino del suelo que poco han favorecido al desarrollo de dicha actividad. En  el fondo se trataba de simples promociones inmobiliarias devoradoras de suelo, generadoras  de grandes beneficios empresariales  pero que  no crearon  empleos permanentes.

Motril, como Andalucía, adolece de un tejido industrial poco diversificado, en el que ha pesado demasiado la construcción  y en el que ha perdido peso la agricultura, sometida a una competencia feroz por parte de la producción procedente de Marruecos.  La industria tiene una participación muy reducida.  En las ciudades   en las que hay alguna instalación industrial la opinión pública  parece enterarse de la trascendencia de dichas empresas el día en que se anuncian problemas en las mismas.

  En el inminente verano que viene se cumplirán cinco años desde el inicio de la crisis económica. Esta última está golpeando a España con intensidad, situación complicada asimismo por el defectuoso diseño de la Eurozona. La moneda común, el euro,  ha reunido a países con perfiles económicos  muy diferentes  (compárese Alemania con Grecia) sin mecanismos fiscales compensatorios y con un banco central que no orienta sus actuaciones hacia el logro de unos ritmos de crecimiento económico satisfactorios.

  El urbanismo andaluz  ha sido complaciente con la construcción masiva de viviendas, como lo confirma el que Andalucía llegase a construir más viviendas que el Reino Unido, unas 100.000 al año en la pasada etapa de auge inmobiliario, cuando el máximo ritmo de creación neta de hogares no pasó de 50.000 en algunos años. El urbanismo andaluz y,  dentro del mismo, el urbanismo desarrollado en Motril,  no  ha estimulado, sino al contrario,  la instalación de empresas y ha vuelto la espalda al campo, cuando no ha sido hostil al mismo, situación que se vivió en su día con la cuestión de los invernaderos.

  Es de desear buena fortuna al nuevo gobierno andaluz. En su toma de posesión  como nuevo presidente de la república, el 15 de mayo, François Hollande  dijo expresamente que prefería la creación de empleos estables a la obtención de grandes beneficios especulativos. Es de desear que el eco de dicha palabras llegue a España y a Andalucía.

ESPERANDO A EUROPA


30.4.2012

Julio Rodriguez López

Los últimos resultados disponibles sobre la evolución de la economía española han acentuado el perfil pesimista de dicha evolución. Por una parte, la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE relativa al primer trimestre de 2012 ha arrojado nuevas evidencias de que persiste la destrucción de empleo y el aumento del paro. En segundo lugar, el avance del INE sobre la evolución de la actividad señala la presencia de un nuevo retroceso del PIB en el mismo periodo, el -0,3%.

La caída de la actividad refleja el hundimiento de la demanda interna. Este retroceso está siendo reforzado por el perfil deflacionario de la politica fiscal que suponen tanto el proyecto de Presupuestos Generales del Estado como el “Programa de Estabilidad 2012-2015 y Programa Nacional de Reformas 2012”. Este último fue aprobado en el Consejo de Ministros del pasado 27 de abril.

Los resultados de la EPA del primer trimestre de 2012 resultan un tanto descorazonadores. La pérdida de empleos en un año ha sido de 718.500, de los que todavía el sector de la construcción ha expulsado 307.300, el 42% del descenso total del empleo. Al retroceso inicial de la construcción residencial ha sucedido la caída de la construcción no residencial, explicada por el abrupto descenso de la inversión pública iniciado en 2010.

Cuando van transcurridos cuatro años y medio de crisis, la destrucción de empleo ha superado los tres millones de puestos de trabajo, la mitad de los cuales procede de la construcción. El retroceso de dicho sector también ha influido sobre el descenso de la ocupación en las actividades industriales y de servicios estrechamente ligadas a la construcción.

De forma paralela a la destrucción de empleos, la actividad productiva ha retrocedido en un -4,4% en los cuatro años transcurridos entre el primer trimestre de 2008 y el mismo periodo de 2012. La construcción ha descendido en un 35%, mientras que el resto de la actividad productiva, la no construcción, ha crecido ligeramente. A pesar de tal evidencia, el “Programa de Estabilidad 2012-2015” no vacila en atribuir la caída del empleo a “una excesiva rigidez y a un mercado (de trabajo) ineficiente”.

El gobierno rechaza tozudamente que haya desempleo keynesiano, esto es, desempleo derivado de la debilidad de la demanda. Hacía tiempo que no se sufrían en España las consecuencias de una politica económica tan ideologizada como la que ahora se está llevando a cabo, en este caso de carácter a todas luces conservador y neoliberal. La reforma del mercado de trabajo y la deflación presupuestaria son las piezas claves de dicha politica. Según el Programa citado, en España se van a perder empleos en 2012 y 2013, mientras que allá por 2014 habrá una recuperación de la ocupación, y ello gracias al fuerte tirón de las exportaciones.

La política económica española se desenvuelve dentro del marco de austeridad previsto para la Eurozona, que implica una reducción abrupta del déficit público hasta 2013. Dicha política responde a lo que Paul Krugman denomina “el gran engaño europeo”, esto es, a “la creencia de que la crisis europea se debe ante todo a la irresponsabilidad fiscal”, La deuda, excluida Grecia, solo se disparó tras la llegada de la crisis (El País de los Negocios, 29.4.2012). Fue la crisis la que trajo el déficit y no al revés.

Resulta difícil en el marco europeo presente establecer en España una politica de perfil expansivo. Se trataría de establecer una politica macroeconómica mas expansiva no solo para España, sino para Europa, concretamente para la Eurozona.”Difícilmente pasa un mes sin que tenga lugar una nueva crisis del euro, con la consiguiente imposición de mayor austeridad. Es como si Keynes nunca hubiese existido. Los países mas endeudados necesitan ciertamente reestructurar sus sectores públicos a largo plazo, pero no pueden hacer frente al pago de la deuda, a corto y a largo, cuando están en recesión. El creciente desempleo y la deprimida demanda frenan el crecimiento y no son de utilidad para nadie” (Simon Jenkins, “”Europe’s terrible blunder can be rectified. Remember 1931”, The Guardian, 26.4.2012).

Un viento de duda recorre el ámbito de los estados miembros de la Eurozona. Hasta el presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi, se apunta a un “pacto por el crecimiento”. Antes de conocerse el resultado de las elecciones presidenciales en Francia, el mensaje reformista del candidato Hollande ha surtido efectos positivos. En España no cabe esperar cambios en el actual gobierno, que responde a las protestas con amenazas de mas reformas del mismo signo un viernes tras otro.  A fines de la etapa franquista, los Consejos de Ministros se clasificaron en deliberantes y decisorios. En la revista “Hermano Lobo”, Chumy Chumez clamaba “Arrepentíos, se acerca un decisorio”. Un tiempo desabrido arrastra recuerdos de otros tiempos aun mas desabridos. Una vez más, Europa puede ser la solución.

¿PORQUE ES TAN REDUCIDO ELPARQUE DE VIVIENDAS DE ALQUILER EN  ESPAÑA? 

        

21 Abril 2012

Julio Rodriguez López

  El retroceso de la vivienda de alquiler en la segunda mitad del siglo veinte  fue más acusado en España que en el resto de los países occidentales. Entre los factores explicativos de dicho descenso destaca la más estricta regulación de los alquileres, flexibilizada a partir de los años ochenta del pasado siglo.  El mal funcionamiento del sistema judicial ha perjudicado al  alquiler dentro del mercado de vivienda. 

  La proporción de las viviendas de alquiler en España, dentro de las viviendas principales, pasó desde el 50,4% en 1950 al 11,4% en 2001, según los resultados de los Censos de Viviendas decenales realizados por el INE. A 1º de noviembre de 2001 el total de viviendas de alquiler en España ascendía a  1,6 millones. Ello  implica que alrededor de 3,3 millones de personas residían en España bajo dicha forma de tenencia de la vivienda.

 La presencia del alquiler era mayor en 2001 en las provincias y autonomías con mayor peso del turismo y también en las grandes áreas metropolitanas. Las encuestas del INE, concretamente la Encuesta de Condiciones de Vida, anual, parecen señalar que después de 2006 se está  produciendo una recuperación del alquiler. En 2010 la proporción de hogares que vive en dicho tipo de viviendas ascendió al 11,8%, frente al 10,4% de 2004.  España tiene la menor proporción de viviendas de alquiler dentro de la Eurozona, lejos del 50% correspondiente a Alemania.

En general el alquiler ha reducido su presencia en los países del mundo occidental  como consecuencia de la sustancial mejora de las condiciones de financiación que se produjo a partir de los años ochenta. Dicha circunstancia tuvo su origen  en la integración plena de los mercados hipotecarios dentro de los sistemas  bancarios, lo que permitió un crecimiento mayor de dicho tipo de préstamos.

 El auge de los  créditos hipotecarios fue posible por la mejoría experimentada en las condiciones de los mismos. Así, descendieron los tipos de interés  de forma espectacular hasta la mitad de la primera década del siglo veintiuno. Crecieron los plazos de los préstamos  y   se elevó la relación prestamo/valor, que con frecuencia se aproximó al 100%.  Todo lo anterior facilitó un abaratamiento relativo de la vivienda en propiedad.

Dicha tendencia ha resultado ser más acusada en España.  Tras la guerra civil se estableció una regulación restrictiva de los alquileres, a través de las leyes de arrendamientos urbanos de 1945, 1956 y 1964. De lo anterior se derivó un autentico control de los alquileres que favoreció a los inquilinos ya situados, pero que deprimió de forma radical la nueva oferta de viviendas destinadas al alquiler.

 Cuando se modificó dicha normativa, primero con el “Decreto Boyer” de 1985 y después con la nueva LAU de 1994, ya habia descendido de forma espectacular el número de viviendas de alquiler. Una segunda circunstancia que afecta al alquiler es el  deficiente funcionamiento del sistema judicial. Esto se  advierte cuando el  propietario arrendador tiene que ejercer sus derechos  en  casos tales como   la recuperación del piso pasado el plazo fijado en el contrato,  o cuando el arrendatario no paga la renta o si la vivienda sufre de amplios desperfectos.

 El formalismo judicial del sistema español, visible en el lento funcionamiento de los juzgados,  supera al de los países occidentales, con lo que el arrendador no puede ejercer los derechos recogidos en el contrato de alquiler. Ello desalienta el número de arrendadores potenciales, puesto que son amplias las incertidumbres acerca de la posibilidad de obtener una rentabilidad normal mediante el alquiler de la vivienda (Juan S.  Mora-Sanguinetti,  “Algunas consideraciones sobre el mercado del alquiler en España”,  Boletín Económico del  Banco de España, noviembre 2011).

  En España destaca el trato fiscal mas favorable que ha disfrutado la vivienda en propiedad  desde que con la democracia se estableció un autentico Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Dicha  norma introdujo una desgravación potente para la vivienda en propiedad en los inicios de la democracia. Posteriormente se  suavizó  hasta el 15% de una base imponible de 9020 euros cada año y contribuyente, en el caso de la vivienda adquirida con un prestamo.  La desgravación al alquiler es menos potente y generalizada que en el caso de la vivienda en propiedad.

  Por último, la política activa de fomento de la oferta de viviendas en España, la vivienda de protección oficial, no introdujo hasta 2002 las ayudas a la promoción de viviendas protegidas de alquiler. La vivienda protegida de alquiler no resulta atractiva para las entidades de crédito, que advierten la menor posibilidad de realizar ventas cruzadas con dicho producto.  El menor peso del alquiler en España es todo menos una casualidad, viniendo a ser, pues, un reflejo de las políticas de vivienda desarrolladas hasta el momento. 

LOS ACTIVOS “TOXICOS” FOMENTAN LA CONCENTRACION BANCARIA


EL Pais, 2 de abril de 2012


Julio Rodríguez López

   El Real Decreto Ley 2/2012, de saneamiento del sistema financiero, es el paso más reciente en el camino hacia la consolidación del sistema bancario español. Se   pretende  reforzar dicho sistema con la nueva normativa, saneando los balances y clarificando  así la situación de las entidades integrantes. Dicho Real Decreto Ley   clasifica a los activos inmobiliarios que afectan a los balances bancarios en viviendas terminadas, promociones en curso y suelo. La excesiva exposición del sector bancario  a tales activos es el principal lastre que afecta al mismo al inicio de 2012, más de cuatro años después del inicio de la crisis.

  La reducción de los precios de venta de la vivienda,  la recuperación del   crédito bancario en general y   un nuevo avance en la consolidación del sector bancario son los principales objetivos.  Las mayores provisiones sobre los créditos y  los activos adjudicados  y una mayor exigencia de capital, son  los  instrumentos empleados  para lograr los objetivos citados. Frente al afloramiento inmediato en los balances del impacto sufrido en el mercado de vivienda seguido en los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda, en España se ha seguido una vía más lenta en lo que a actualización de los balances se refiere. Dicha vía se acelera con la nueva norma.

     Una parte sustancial de la financiación canalizada hacia el subsector inmobiliario en España se ha originado  a partir de créditos concedidos inicialmente a los promotores inmobiliarios.  Los compradores de las viviendas construidas se subrogan en tales créditos en el momento de la compra. La financiación al mercado de vivienda, el crédito inmobiliario, está compuesta, pues,  por el crédito a hogares para adquisición y compra de vivienda, por el crédito a constructores de edificios  y por el crédito destinado a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 el conjunto del crédito inmobiliario aumentó en España a un ritmo medio anual (22,3%) ampliamente superior al del  sector privado.

   Como consecuencia de lo anterior, la cuota del crédito inmobiliario dentro
del conjunto del crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del total
de dicha magnitud en 1997 hasta el 60% de 2007. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB  pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el 100% de 2007.
 
    El fuerte aumento entre 1997  y 2007 del  crédito inmobiliario fue  la contrapartida financiera de la expansión de la construcción residencial y de su relevante presencia en la actividad productiva y en el empleo de la economía española.  El que el crédito a promotor creciese más  que el crédito a comprador  anticipaba en su momento la realidad de  un ritmo de construcción de nuevas viviendas superior al de las ventas.

  Las variables no financieras del mercado de vivienda  registraron aumentos importantes paralelos a la expansión crediticia mencionada.  La fuerte demanda  dio lugar a que las  ventas de viviendas ascendiesen a 955.200 en 2006, casi un 50% mas que en 1997.  Los precios de las viviendas aumentaron en la década 1998-2007 en un 200%, una media anual del 11,4%. Se reforzó asi  la entrada en el mercado del comprador inversor, atraído por las continuas elevaciones de precios de la vivienda.

 La nueva oferta de vivienda reaccionó iniciándose  unos seis millones de viviendas en los diez años del periodo citado, mientras que el aumento neto del número de hogares en dicha etapa no llegó a los cuatro millones. La inversión en vivienda, que mide el volumen de  construcción residencial en España,  creció desde el 4,7% del PIB en 1997 hasta el 12,2% en 2007. El parque de viviendas de España, tras alcanzar los 21 millones según los datos del Censo de 2001,  rozaba los 26 millones a fines de 2011. En España  hay 1,5 viviendas por hogar, muy por encima de los 1,1 de la Eurozona. El total de viviendas de nueva construcción terminadas y no vendidas oscilaba  entre 700.000 y 1.100.000 a  fines de 2011.

  La realidad del euro evitó  las políticas restrictivas de  demanda ante el creciente déficit exterior, que llegó alcanzar el 10% del PIB en 2007. La  etapa de expansión 1997-2007    fue   bastante más prolongada  en España que las   fases similares de los precedentes ciclos del mercado de vivienda (1971-74, 1986-90). Un aumento tan intenso  del crédito fue posible porque el sector bancario realizó una apelación intensa al ahorro externo, y ello bajo la forma de colocaciones de deuda bancaria en los mercados de capitales.

 Cuando llegó la crisis financiera en 2007 el mercado de vivienda en España ya iniciaba un “aterrizaje suave” que en breve se hizo abrupto.  El racionamiento del crédito frenó en seco la demanda de vivienda en 2007-08. Las ventas de viviendas descendieron  hasta las 347.300 de 2011. El ajuste derivado de las menores ventas se concentró en la nueva oferta, donde las viviendas iniciadas retrocedieron hasta las 78.300 de 2011,  el nivel mas reducido desde que se dispone de series de visados de arquitectos y de aparejadores. La inversión en vivienda, segun la Contabilidad Nacional de España, vio bajar   su cuota del PIB  hasta el 6,9% en 2011. Dicho descenso de la construcción residencial explicó por si solo el 60% de la pérdida de empleo  sufrida en España entre 2007 y 2011.

   El descenso de los precios de vivienda en España, el 21,7% en cuatro años,   según la estadística del INE,  ha sido inferior al de países en los que  apareció un exceso de oferta de vivienda equivalente al registrado en España. Un descenso más acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo en el subsector inmobiliario. Los créditos morosos y los activos adjudicados  procedentes del mercado inmobiliario se han convertido en una palanca para la consolidación y el adelgazamiento del sistema bancario español, en  el que las cajas de ahorros han desaparecido prácticamente como entidades de crédito.

  El saldo vivo de crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) equivalía en España  a fines de 2011 al 95,5% del PIB y al 57% de la cartera de créditos al sector privado del sistema bancario español. Dentro del mismo, los  riesgos asociados al crédito a promotor y a constructor (unos 400.000 millones de euros, a 30.9.2011) son sustancialmente superiores a los correspondientes al crédito a hogares para compra de vivienda (unos 630.000 millones).  Lo que el presidente del gobierno denominó como “activos tóxicos” llevan pesando demasiado tiempo de forma relevante en los balances de las entidades de crédito. La situación de dichos activos, en especial su antigüedad en el balance, varía entre banco y banco.  No es seguro que el mayor aprovisionamiento  fuerce a los bancos a vender tales activos, sobre todo si tienen  calidad y existen expectativas de revalorización de los mismos.  

   Los cambios en el mercado de  vivienda dependerán de cómo  evolucione la demanda.  Todo indica  que el alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada. Será trascendente la disponibilidad de financiación crediticia desde los bancos, que aun necesitan  de aportaciones de liquidez adicionales  para  que “fluya” normalmente el crédito.  Entre las aportaciones del Banco Central Europeo, la concentración  bancaria que el Real Decreto Ley está favoreciendo y el paso del tiempo acabarán por ejercer alguna influencia, aunque es posible que el plazo resulte demasiado largo para la economía española.

UNA SEMANA INTENSA DE MARZO

Julio Rodríguez López   1.4.2012 

  En la última semana de marzo de 2012 se acumularon las novedades. Primero fueron  las  dos elecciones autonómicas celebradas el domingo 25 de marzo, en las que el resultado de Andalucía no  confirmó las previsiones.  En segundo lugar, el jueves 29 de marzo tuvo lugar una huelga general frente a la ley de Reforma Laboral del gobierno del Partido Popular, con impacto significativo en cuanto a seguimiento y presencia popular en las manifestaciones. 

  En la misma semana, el viernes 30 de marzo,  el gobierno de Rajoy aprobó el  Proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2012. El proyecto en cuestión recoge un fuerte recorte del  gasto público y apela  a una significativa amnistía fiscal para situar el déficit en el nivel fijado por la comisión de la UE (-5,3% del PIB).

  Del resultado de las elecciones autonómicas en Andalucía se deriva que puede gobernar  en Andalucía una coalición PSOE-IU, frente a los abundantes sondeos de opinión que daban mayoría absoluta al Partido Popular.  La distancia en que ha quedado este partido respecto de la mayoría absoluta  puede  indicar el recelo de la opinión pública respecto de la política social de los primeros cien días de gobierno  del PP. Las formas políticas del actual gobierno, un tanto sobrado de  arrogancia y de dogmatismo liberal en su política económica,  han frenado sin duda el trasvase de votos desde el PSOE hacia el PP. 

  Una parte del voto de izquierda se ha pasado en Andalucía desde el PSOE   a Izquierda Unida (11,3% del voto y 12 escaños).  El castigo al PSOE se ha reflejado en el fuerte descenso del voto popular a dicho partido (un 30% menos) respecto de 2008. No solo hay cansancio popular en la valoración que se hace de la gestión de los socialistas en el ejecutivo andaluz,  sino que también  se han ido hacia IU anteriores votantes del PSOE,  para los cuales los socialistas han abandonado buena parte del reformismo socialdemócrata que debió  de impregnar mucho más su gestión pasada.

  Del resultado electoral se deriva que  el próximo gobierno de Andalucía  deberá  introducir reformas sustanciales en los cuatro próximos años. Izquierda Unida, que debería entrar en el nuevo gobierno, tendría que contribuir a reforzar el reformismo del gobierno andaluz. Este debería de fortalecer los instrumentos de control del gasto público y tendría que  actuar para que esta autonomía refuerce y diversifique su base productiva.  Andalucía necesita fomentar la presencia de actividades productivas con mayor posibilidad de competir en el marco globalizado actual.

  La convocatoria de huelga general del jueves 29 de marzo fue objeto de un seguimiento desigual, según las diferentes ramas de actividad. En contra de la convocatoria influyó   el clima de miedo a las represalias empresariales a que ha dado lugar el contenido de la reforma laboral del  gobierno popular. Las manifestaciones de la tarde del  jueves 29 contaron con una abundante presencia de participantes. Lo anterior indica que la opinión pública  parece no estar  conforme con  que la reforma laboral en cuestión sea  el eje central de la lucha contra el desempleo en España.

  La mayor parte del empleo perdido en España desde el inicio de la crisis se debe al fuerte descenso de la actividad de la construcción y  a la debilidad de la base productiva española, que cada vez tiene más difícil el  competir.  Asimismo, la reforma laboral “significará una alteración singular de la distribución funcional de la renta, en detrimento de las rentas del trabajo sin que ello signifique...la incorporación de estímulos a la creación de empleo neto” (Santos Ruesga,”Una reforma fuertemente desequilibrada”, Diario Progresista, 1 de abril de 2012).

   El tercer evento de la última semana de marzo fue la  aprobación del proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2012. El gobierno popular  ha estado atento a la imposición fijada por Unión Europea de que en este ejercicio el déficit de las administraciones publicas no supere en España el 5,3% del PIB (8.5% en 2011), del que el 3,5% correspondería al Estado y a la Seguridad Social. 

  En 2012 deberá descender, pues,  el déficit del Estado más Seguridad Social en 27.300 millones de euros. Ello exigirá realizar descensos del gasto, que serán importantes sobre todo  en la inversión pública, que caerá en casi un 20% sobre 2011. En cuanto al necesario aumento de ingresos, destaca la amnistía fiscal establecida para la repatriación de capitales españoles no declarados a Hacienda, que deberán tributar entre un 8% y un 10%,  con los que se espera recaudar unos 2500 millones de  euros.

  El gobierno no ha estimado la incidencia de dichos presupuestos sobre el crecimiento y el empleo  de la economía. La restricción aprobada del gasto implica un impacto negativo de más de un cuarto de punto sobre la variación del PIB en este ejercicio, lo que sin duda contribuirá  a  deprimir  aun más el crecimiento de la economía en este ejercicio.

LA SORPRESA ELECTORAL DEL DIA DE LA ENCARNACIÓN

Julio Rodríguez López   (25 a 26 de marzo de 2012)

  El resultado de las elecciones regionales de Andalucía del domingo 25 de marzo  ha sido, antes que nada, sorprendente. Las previsiones de las encuestas  y el desarrollo del juicio de los ERE  en pleno periodo electoral  apuntaban hacia una victoria clara del Partido Popular y de su candidato eterno, Javier Arenas.

  El resultado en cuestión, del que se deriva que puede gobernar  en Andalucía una coalición PSOE-IU,  podría indicar que una parte significativa de la opinión pública recela de la política social del gobierno del PP. También pueden provocar reservas las formas políticas que está evidenciando el actual gobierno, en el que andan sobrados de ideología liberal  y de descalificaciones a cuanto se mueva  en contra de sus planteamientos socioeconómicos.  Las reservas europeas a la política presupuestaria de Rajoy son ya más que evidentes.

El que una parte del voto de izquierda se haya pasado en Andalucía  a Izquierda Unida también  puede revelar que hay ciudadanos que opinan que los socialistas se han escorado en exceso hacia posiciones  en exceso posibilistas, renunciando en buena medida al reformismo que debió  de impregnar mucho más su gestión pasada.

  El resultado electoral también puede implicar que el próximo gobierno de Andalucía  no tiene porque resultar marcadamente continuista con lo que ha sido  la gestión de los socialistas en tiempos de mayorías absolutas ya  pasados. Izquierda Unida, que debería entrar en el nuevo gobierno, tendría que contribuir a reforzar el reformismo del gobierno andaluz. Se debe de  trabajar sobre todo para que esta autonomía llegue a tener una base productiva más solida, luchando para que tengan un mayor peso actividades productivas con mayor posibilidad de competir en el marco globalizado actual.

  La idea repetida de Arenas de que  Andalucía vale como una inmensa ciudad dormitorio de europeos resulta a todas luces empobrecedora del potencial de la economía andaluza. El aprovechamiento pleno de las posibilidades turísticas de Andalucía no está reñido con la necesaria potenciación de otras actividades.

Una advertencia a la política socioeconómica del PP, un recordatorio al PSOE de que un partido socialdemócrata debe de ser,  antes que nada,  reformista,  y un  rechazo al anuncio de Arenas de centrar su política económica y urbanística solo  en el “turismo residencial” son algunas de las lecciones de la noche electoral del día de la Encarnación de 2012. 

HACIA EL QUINTO AÑO DE RECESION EN EL MERCADO DE VIVIENDA

(El País de las Propiedades, 22.3.2012)

Julio Rodriguez López

  2011 fue el 4º ejercicio anual  de recesión del mercado de vivienda en España,  tras el máximo cíclico alcanzado en la primera mitad de 2007. La mejoría de las ventas de viviendas en 2010 no dejó de ser una consecuencia inmediata de los atractivos fiscales introducidos en dicho ejercicio. Al no  encontrar continuidad  tales estímulos en  el primer semestre de 2011, el declive del mercado  se agudizó de nuevo. La rebaja del IVA hasta el 4%, que afecta a las viviendas de nueva construcción y que se introdujo muy avanzado el verano, apenas se advirtió en el mercado.

  La desaceleración y retroceso de la actividad en el segundo semestre de 2011 ejerció  una negativa incidencia sobre las ventas de viviendas. El descenso de la renta disponible derivado de la nueva caída  del empleo y el persistente endurecimiento crediticio frenaron de nuevo la demanda en 2011. En este año se aceleró el descenso de los precios de la vivienda (-6,8% frente al -5% del año anterior). El descenso acumulado  desde el primer trimestre de 2011 ha sido del 19 % en el caso de la estadística del Ministerio de Fomento, el  21,7% en el caso de la estadística del INE.

El ajuste del mercado de vivienda ha seguido descansando sobre todo en el descenso de la nueva construcción, visible en el “record” a la  baja alcanzado por los visados de obra nueva en 2011, 78.300. La caída de las ventas de viviendas de nueva construcción  ha superado a las viviendas terminadas, con lo que en 2011 siguió creciendo el stock de viviendas terminadas y no vendidas. 

 En 2012 todo indica que se mantendrán  las líneas básicas citadas del mercado de vivienda Los muy bajos niveles de viviendas terminadas pueden  estimular la nueva oferta en los mercados menos afectados por la crisis,. De ahí que  hasta sea posible que en  2012 no persista el descenso de las viviendas iniciadas, que podrían tocar fondo dentro de este año. 

DACION EN PAGO. UNA MEDIDA DE ALCANCE LIMITADO

Julio Rodríguez López                                             19.3.2012

    Con el RDL 6/2012, “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (BOE de 10 de marzo de 2012), el gobierno pretende actuar sobre el problema creciente de los hogares incapaces de atender el pago de la cuota periódica de la hipoteca con la que se  adquirió la vivienda.  El ámbito del Real Decreto es el  de los prestatarios hipotecarios incluidos en el denominado “umbral de exclusión”. 

 Los hogares incluidos en dicho ámbito podrán beneficiarse de un procedimiento,  regulado en un “Código de Buenas Prácticas”, de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. El procedimiento  en cuestión  incluye la reestructuración del préstamo, una posible “quita” del principal  del mismo y, en el caso más extremo, podrá terminar en la dación en pago de la vivienda como medida liberatoria de la deuda.

  A pesar de la trascendencia del problema de los impagos hipotecarios, se conoce mal el alcance del mismo. El Consejo General del Poder Judicial publica desde no hace mucho tiempo una estadística trimestral de los procesos judiciales asociados con la  crisis financiera presente.

 De dicha estadística se obtiene información sobre las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados y también sobre los denominados “lanzamientos”. Las ejecuciones hipotecarias presentadas entre 2008 y 2011 se aproximan a las 320.000, mientras que los lanzamientos  han ascendido  a unos 168.000 en el mismo periodo. Ejecuciones y lanzamientos se refieren a viviendas ocupadas por los propietarios morosos  y también a otros bienes hipotecados.

   El Art. 3.1 del citado Real Decreto Ley establece que estarán situados en el “umbral de exclusión”  los deudores  de préstamos vigentes que cumplan varias condiciones adicionales.  Las más relevantes son, en primer lugar,  que  todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

  En segundo lugar, la cuota hipotecaria  debe de superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar. Además, no entrarán en el citado intervalo los hogares endeudados con garantías adicionales, como es el caso del aval complementario frecuente en este tipo de préstamos, salvo que los avalistas se encuentren en una posición tan debilitada como los avalados.

 Según la última Encuesta Financiera de las Familias publicada (Banco de España, “Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2008: métodos, resultados y cambios desde 2005”. Boletín Económico, diciembre de 2010), el 21,3% de los hogares en los que no trabaja nadie tenía algún tipo de deuda. Junto a lo anterior, el 22,5% de dichos hogares sufría una carga de deuda superior al 40%. 

 En resumen,  menos del 4,8% de los hogares en condiciones equivalentes a  los que establece el  citado “umbral”  soportaba una carga financiera de más del 60%.  Según la EPA del INE,  en el último trimestre de 2011 habia 1.575.000 hogares en los que todos estaban parados.  Un  4,5% de dicho total supondría alrededor de 71.000 hogares, siempre que no tengan aval de titulares solventes.

  Otra condición restrictiva del alcance del objetivo propuesto se encuentra en el  artículo 5 del RDL 6/2012, que establece unos precios máximos de adquisición  de las viviendas afectadas  según el número de habitantes de las poblaciones  (200.000 euros para municipios de más de un millón de habitantes, 120.000 euros en el caso de municipios de hasta 100.000 habitantes). 

  A la vista de la población española a 1º de enero de 2011 en los diferentes tipos de municipios que incluye dicho articulo,  el precio medio de venta de una vivienda sería de unos 146.000 euros, supuesto que  las viviendas en cuestión tuviesen  una superficie construida de 90 metros cuadrados. 

 Según la estadística de precios de venta del Mº de Fomento, en 2007 el precio medio de venta de una vivienda de dicha superficie fue de 185.071 euros. Esto implica que los precios tomados como referencia están por debajo de los precios medios reales del mercado. Al menos para 2007 tales precios superaban al precio medio máximo en un 26,8%. En el caso de la Comunidad de Madrid dicha subvaloración resulta mas intensa, puesto que el precio medio de la vivienda de 90 m2 en dicha autonomía superaba al máximo  en un  35%.

 En síntesis, todo indica que el número de hogares favorablemente afectados por la aplicación del Real Decreto Ley será reducido. El limitado número de hogares que pueden entrar en el mencionado “umbral de exclusión”,  las exigencias adicionales que implican  la ausencia de avalistas solventes exigida  y los bajos precios de compra de las viviendas afectadas son los principales elementos reductores de dicho alcance. La amplia aceptación del “Código de Buenas Prácticas” por parte de las entidades de crédito puede implicar más una cuestión de imagen que un cambio sustancial en las condiciones de superación del problema mencionado.  

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA  DESCENDIERON EN 2011 DE FORMA SIGNIFICATIVA

Julio  Rodríguez López       15.Marzo.2012

   El INE  publicó el jueves 15 de marzo el nivel alcanzado por el índice de precios de vivienda correspondiente al 4º trimestre de 2011. Dicho nivel implicó  un descenso intertrimestral del 4,2% y un retroceso del 11,2% sobre el nivel del mismo periodo de 2010. El descenso anual fue más acusado en las viviendas usadas (-13,7%) que en las de nueva construcción (-8,5%).  Por autonomías, la Comunidad de Madrid registró en 2011 el descenso más intenso (-15,7%), junto a Cataluña (-14,3%). Los descensos de precios fueron menos fuertes en las áreas turísticas.

    Desde el inicio de la crisis el  citado índice de precios de vivienda del INE ha registrado una caída acumulada del 21,5 %, superior a la experimentada por la estadística de precios elaborada por el Ministerio de Fomento (-19%). Las metodologías de las estadísticas comentadas son muy diferentes, más sofisticada la del INE, apoyada en el método de la regresión hedónica, mientras que la de Fomento aporta cifras absolutas de precios de vivienda.

    Es posible que la mayor fiscalidad soportada por las viviendas usadas (alrededor del 8%-media nacional- en concepto de impuesto sobre transmisiones patrimoniales) en relación con las viviendas de nueva construcción (IVA del  4%) desde el verano de 2011 haya contribuido algo al mayor descenso de los precios de las viviendas usadas. 

  En todo caso, la evolución de los precios de la vivienda en España en 2011 resultó  coherente con el importante descenso de las ventas de viviendas, próximo al 30%. El contexto económico general apunta a que en 2012 persistirá el descenso de precios de la vivienda en España, aunque posiblemente con menos intensidad que en 2011. 

LAS NEGRAS PREVISIONES DE 2012

(El Siglo, 12.3.2012)

Julio Rodriguez López

  El nuevo gobierno popular inició su gestión en diciembre de 2011  con un programa apoyado en el aumento de los tipos impositivos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (R.D. L. 20/2011, BOE de 31.12.2011). Dicho  programa, previo a unos Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2012 que no se aprobarán hasta fines de marzo, incluyó  la reducción en unos 8.900 millones de euros del gasto público en 2012. Todo lo anterior supone  una disminución del déficit público en unos 15.200 millones de euros en 2012, el 1,5% del PIB de la economía española.

 Se ha conocido después el alcance del déficit de todas las administraciones públicas en 2011 (estado y seguridad social, comunidades autónomas y corporaciones locales). Dicho déficit se situó en el 8,5% del PIB (-9,3% en 2010), más de 91.200 millones de euros. La mayor desviación al alza del déficit respecto de las previsiones correspondió a las autonomías. En 2011 el PIB de la economía española creció en un 0,7% (-0,1% en 2010), resultante de un crecimiento positivo del 1% en la primera mitad del año y de un estancamiento en el segundo semestre. La Comisión de la UE ha previsto  para España  una variación negativa del PIB del -1% en 2012.

  Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 2 de marzo de 2012 ha recogido una nueva previsión sobre el comportamiento de los principales agregados macroeconómicos en 2012. Es de suponer que los PGE de 2012 resultarán coherentes con dichas previsiones. Los aspectos mas destacables de las previsiones citadas, en primer lugar,  son los correspondientes al mayor retroceso previsto para el PIB, el -1,7%, explicado sobre todo por la fuerte debilidad de la demanda interna,  y al intenso descenso del empleo  (-3,7%, equivalente a  una disminución en 635.100 del número de puestos de trabajo equivalentes).  La tasa media de desempleo de este año  se aproximará al 25% de la población activa, según la previsión citada del gobierno del PP.

En segundo lugar, destacan las previsiones de los principales desequilibrios de la economía. El aumento previsto de los precios de consumo es de una variación del 1,5% en diciembre (2,4% en 2011). La debilidad de la demanda interna tiraría hacia abajo de las  importaciones, lo que reduciría el desequilibrio exterior  desde el -3,4% de 2011 hasta el -0,7% en 2012. La previsión más interesante desde el punto de vista de la politica económica es la correspondiente al déficit de las administraciones públicas, que descendería desde el -8,5% del PIB de  2011 hasta el -5,8% en 2012.  Esto último implica un déficit superior al -4,4% inicialmente recogido para este  ejercicio en el Programa de Estabilidad 2011-2014 enviado al comienzo del pasado año a la Comisión de la UE.

  El déficit publico previsto para 2012, 62.000 millones de euros, supone, pues, un ajuste inferior en casi 15.000 millones de euros al que tendría que haber sido el objetivo en este año, según el citado Programa de Estabilidad. El  gobierno mantiene la previsión de alcanzar un déficit del 3% del PIB en 2013, aunque el ritmo  de reducción resultaría menos abrupto en 2012 que lo inicialmente previsto. “La Comisión Europea y los halcones del déficit de Europa del Norte están dispuestos a salvar la credibilidad del nuevo sistema, mientras que  Madrid trata desesperadamente de evitar sumergirse en una espiral de declive económico del tipo de Grecia a través de recortes presupuestarios todavía mas drásticos” (Paul Taylor, “Euro zone reassured, but wary”, IHT, 6.3.2012).

Un factor que ha calmado  de momento a  los mercados de deuda ha sido la segunda aportación de liquidez efectuada en dos meses por el Banco Central Europeo (BCE). Entre diciembre de 2011 y febrero de 2012 dicha entidad  ha suministrado más de un billón de euros hacia las instituciones de crédito de la Eurozona, de los que más de 200.000 millones han debido de ir a los bancos españoles.  Dicha aportación ha mejorado la posición de  liquidez de dichos bancos y la previsión de resultados de los mismos, puesto que el dinero prestado lo ha sido a un tipo de interés muy reducido (1%) y a un plazo de tres años. “Las aportaciones de liquidez del BCE permiten ganar tiempo pero no curan los problemas básicos de solvencia y de competitividad” (“Easy money comes with many risks for Europe”, IHT, 6.3.2012).

Un ajuste a la baja de casi tres puntos porcentuales del  PIB de España  a través de los PGE no deja de ser importante, además del efecto deflacionista adicional del anuncio de que en 2013 el ajuste volverá a  ser de nuevo similar.  El panorama de reducción del empleo y de aumento del paro no deja de ser desolador para la economía española. Este horizonte  mejoraría con  una actuación  decidida en favor del crecimiento por parte de los países con equilibrio, caso de Alemania y de los “halcones” protestantes del norte de Europa, países que parecen estar muy lejos de adoptar dicha estrategia.

Primer  domingo de marzo: Tomas Gómez sigue al frente del PSM.

Julio Rodríguez López.     4.3.2012

   Esta semana se ha confirmado a Tomas Gómez como secretario general del PSM. Su reelección implica que dicho partido no será una prolongación del PSOE federal, lo que es importante. Así  será  más posible, aunque no seguro,  que los socialistas de Madrid tengan un perfil propio entre el conjunto de los socialistas de España. De este modo podrán aportar ideas y propuestas para los muchos problemas de España en 2012.

 Tomas Gómez  participa plenamente del discurso pro-estado bienestar   propio de los dirigentes socialistas en España. Sin embargo, a la hora de aproximar que tipo de modelo productivo o de economía quiere para Madrid, el discurso de Tomas Gómez resulta más elusivo, mas tópico. Con frecuencia señala que  Madrid crece a menor ritmo que lo que dice su triunfalista presidenta autonómica, o que Madrid ha pasado a ser la  3ªautonomia en PIB por habitante (AM Carmona ha debido pasarle una dato anticuado, pues en la última publicación correspondiente del INE  la Comunidad de Madrid es la 2ª, no la 3ª). Sin embargo, a estas alturas,    con esa crítica  no se llega muy lejos. A los que viven en Madrid no les preocupa demasiado el ritmo de crecimiento de la economía regional. 

  A dichos ciudadanos les preocupan más, en ese sentido, aspectos tales como la invasión masiva del territorio de esa autonomía (España, 90 habitantes por km2, Comunidad de Madrid, 900 hh. /Km2),    el hundimiento del empleo,   la crisis  del comercio, que pesa mucho en Madrid, los intentos de dinamizar a dicha  actividad desregulándolo todo en la misma, como horarios, apertura de nuevos comercios, libertad en principio para hacer obras de reforma,  la desaparición masiva de la industria, su expulsión hacia otras autonomías vecinas, la rapidez con la que los municipios recalifican a residencial el suelo que ocupaba una fabrica que se ha mudado fuera de Madrid.

 También preocupa la forma subrepticia con la que la Aguirre ha ido cambiando de arriba abajo la ley de suelo de tiempos de Gallardón, año a año, ley de acompañamiento tras ley de acompañamiento,    la realidad de unos planes de urbanismo locales en los que está previsto construir cuantas más viviendas mejor (si no se ha hecho es porque no hay financiación), planes que el gobierno autónomo “pasa” de coordinar. Madrid tiene unas 50.000 viviendas de nueva construcción  terminadas  y no vendidas. Es un clamor la escasez de crédito para PYMES y cooperativas para construir viviendas protegidas, la opacidad del mercado de alquiler, ahora imprescindible para los nuevos hogares, ante el tipo de empleos que va a dar lugar la reforma del mercado laboral.

 Tomas Gómez hace una defensa correcta de las prestaciones sociales. Quizá resulte  menos fuerte su defensa del transporte público  y de la calidad medio ambiental en esta autonomía. La mejor defensa del estado bienestar es defender antes una economía fuerte y competitiva,  sin que para lograr dicho objetivo  sea imprescindible transformar el modelo de relaciones laborales en algo  más propio de Asia que de Europa, como va a suceder con la nueva legislación.  Está bien que Tomas  Gómez defienda un banco público, pero  no parece haberle interesado mucho en estos años el destino de Caja Madrid, o al menos no se le han conocido propuestas para el futuro de dicha  entidad, hoy subsumida en Bankia  y en  la que todo son incertidumbres, en especial  sobre el futuro de su hasta ahora potente obra social.

 No hay mucho tiempo para aproximar más el discurso del reelegido secretario general de los socialistas de Madrid a la realidad de esta autonomía. Solo tiene 3 años por delante, el  que va de aquí a las elecciones municipales y autonómicas de 2015, pero dicha aproximación resulta imprescindible.  Conviene que el éxito del momento no le haga olvidar a Tomas Gómez que será difícil cambiar el sentido decreciente de la tendencia del voto a los socialistas en la Comunidad de Madrid y, sobre todo,   que va a trabajar sobre una base electoral  menguante y que va a mandar sobre un partido profundamente debilitado.

¿CUÁNTO BAJAN LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS?

Julio Rodríguez López

(El Siglo, 27 de febrero de 2012)

   Con el Real Decreto Ley 2/2012 (BOE de 4.2.2012), de saneamiento del sistema financiero,  el gobierno pretende la recuperación del ritmo del crédito bancario y  una mayor consolidación del sistema financiero. Los planes de fusión bancaria  deberán incluir, según dicha norma,  compromisos y objetivos para incrementar el crédito  a las PYMES y colocar en el mercado  los activos inmobiliarios propiedad de las entidades.

  El suelo para promociones inmobiliarias, las promociones en curso y las viviendas teminadas son los activos que requerirán de mayores provisiones  o de recapitalizaciones adicionales. Las mayores provisiones reducirán el valor neto contable de los activos inmobiliarios citados. Las entidades de crédito podrán así  aceptar sin pérdidas unos descuentos mayores en el valor de los activos que lo que ha sido la pauta general hasta el momento. 

 No está clara la incidencia efectiva de la nueva norma sobre los precios de las viviendas.  En el caso de los activos inmobiliarios de menor calidad las entidades financieras estarán más dispuestas a vender. En el caso de los activos inmobiliarios más atractivos la decisión de los bancos dependerá sobre todo de las expectativas sobre  el valor real de mercado de dichos activos. Las ventas de tales activos estarán ligadas a la demanda existente de viviendas, ahora muy debilitada por la pésima situación del mercado de trabajo.

  Dicha situación frena la creación de nuevos hogares, que es la variable clave a efectos de explicar el comportamiento de las ventas de viviendas.  Los 140.000 hogares netos efectivamente creados en 2011, según la Encuesta de Población Activa,  quedan muy por debajo de las cifras que con frecuencia se citan  como “de crucero”  de la economía española.  Junto a lo anterior, el ritmo de ventas dependerá de la existencia efectiva de crédito bancario. Según los cálculos del gobierno, el mayor saneamiento de los activos facilitará la captación de recursos en los mercados por parte de los bancos, lo que a su vez impulsaría el  

ritmo de concesión de nuevos créditos.

 Los precios de las  viviendas son el mejor indicador de la situación del mercado.   Las características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen tres problemas que hacen especialmente difícil la medida de los precios de forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre la realización de una compraventa y el momento en el que la estadística administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la misma.

 El segundo es el de los cambios continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas.

  Como sucede asimismo en otros países, abundan en España las estadísticas de precios de viviendas. Entre las más divulgadas, destacan la realizada por el Ministerio de Fomento, trimestral,  que se apoyan en los precios de tasación de un número importante de viviendas, la de la empresa tasadora Tinsa, mensual,  que tiene la mayor cuota de mercado y que también se apoya en los precios de tasación, y la del INE, trimestral,  que tiene como datos básicos los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario. Esta última corrige los resultados de los cambios de calidad de las viviendas.

 Desde el inicio de la crisis, las tres estadísticas citadas ha experimentado retrocesos significativos: según Tinsa,  los precios de las viviendas  han descendido en un 25%, en el caso de la estadística del Ministerio de Fomento dicho descenso ha sido del 19%, mientras que  el índice de precios de viviendas del INE ha descendido en un 18,2%, aunque en este caso el periodo de comparación es algo inferior.

 Se  considera que el caso español ha sido  de “vía lenta”, puesto que la evolución del mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios, lo que contrasta con los ajustes más rápidos seguidos en los casos de países tales  como Reino Unido, Estados Unidos e Irlanda. En estos ejemplos  el impacto del retroceso de los precios inmobiliarios fue casi inmediato, registrándose disminuciones en los precios de la vivienda superiores al 30%. Ahora que con la nueva norma se puede acelerar el ajuste a la baja  de los precios de la vivienda en España, se reactiva el interés por la evolución de las estadísticas de precios mencionadas, en especial de las realizadas por las administraciones públicas, INE y Ministerio de Fomento, que aportan informaciones complementarias y que en algún caso pueden requerir alguna actualización de la metodología. 

HIPOTECAS. LOS CAMBIOS NECESARIOS

Julio Rodriguez López     25.2.2012

  Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en situación de morosidad ascendían en España,  a 30 de septiembre de 2011,  a 17.600 millones de euros. Dichos créditos,  en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en 2011 a un ritmo significativo. Lo anterior,  unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los procesos de ejecución hipotecaria en España  contra los hogares  que no pueden hacer frente a los  pagos de las cuotas de los préstamos citados. 

 El procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da  lugar a que  la mayoría de  dichos hogares permanezcan endeudados  con las entidades financieras después de perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con empleo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una proporción importante durante un largo periodo de tiempo.

 La gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el gobierno desarrolle  actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema o complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE. 

 Dicha  circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la politica de vivienda estatal debería de  canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2%  del parque de viviendas familiares de  España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa occidental.

  El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados,  y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.   

  En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil realizada a través del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias. 

  Entre las nuevas modificaciones destacarían las correspondientes a la elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de resultar desierta la subasta (ahora es el 60%). Se deben de  regular los intereses de demora practicados por la entidad  prestamista en el periodo que transcurre entre el fallido y la subasta, y también se debe de acortar el periodo citado, todo ello con el fin de impedir  un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar mas transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la fianza ahora  exigida los participantes en la misma.

Las reformas citadas hasta aquí como precisas no impiden que el gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta imprescindible establecer  cualquier tipo de ayuda para los hogares afectados. En todo caso, las reformas a acometer en materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.