DACION EN PAGO. UNA MEDIDA DE
ALCANCE LIMITADO
Julio Rodríguez López 19.3.2012
Con el RDL 6/2012, “de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (BOE de 10 de
marzo de 2012), el gobierno pretende actuar sobre el problema creciente de los hogares
incapaces de atender el pago de la cuota periódica de la hipoteca con la que
se adquirió la vivienda. El ámbito del Real Decreto es el de los prestatarios hipotecarios incluidos en
el denominado “umbral de exclusión”.
Los hogares incluidos en dicho ámbito podrán
beneficiarse de un procedimiento,
regulado en un “Código de Buenas Prácticas”, de adhesión voluntaria por
parte de las entidades de crédito. El procedimiento en cuestión incluye la reestructuración del préstamo, una posible
“quita” del principal del mismo y, en el
caso más extremo, podrá terminar en la dación en pago de la vivienda como
medida liberatoria de la deuda.
A pesar de la trascendencia del problema de los impagos hipotecarios, se
conoce mal el alcance del mismo. El Consejo General del Poder Judicial publica
desde no hace mucho tiempo una estadística trimestral de los procesos
judiciales asociados con la crisis
financiera presente.
De dicha estadística se obtiene información
sobre las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados y también sobre
los denominados “lanzamientos”. Las ejecuciones hipotecarias presentadas entre
2008 y 2011 se aproximan a las 320.000, mientras que los lanzamientos han ascendido
a unos 168.000 en el mismo periodo. Ejecuciones y lanzamientos se
refieren a viviendas ocupadas por los propietarios morosos y también a otros bienes hipotecados.
El Art. 3.1 del citado Real Decreto Ley establece que estarán situados
en el “umbral de exclusión” los
deudores de préstamos vigentes que
cumplan varias condiciones adicionales. Las
más relevantes son, en primer lugar, que
todos los miembros de la unidad familiar
carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
En segundo
lugar, la cuota hipotecaria debe de superar
el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad
familiar. Además, no entrarán en el citado intervalo los hogares endeudados con
garantías adicionales, como es el caso del aval complementario frecuente en
este tipo de préstamos, salvo que los avalistas se encuentren en una posición
tan debilitada como los avalados.
Según la última Encuesta Financiera de las
Familias publicada (Banco de España, “Encuesta Financiera de las Familias (EFF)
2008: métodos, resultados y cambios desde 2005”. Boletín Económico, diciembre de
2010), el 21,3% de los hogares en los que no trabaja nadie tenía algún tipo de
deuda. Junto a lo anterior, el 22,5% de dichos hogares sufría una carga de
deuda superior al 40%.
En resumen,
menos del 4,8% de los hogares en condiciones equivalentes a los que establece el citado “umbral” soportaba una carga financiera de más del 60%. Según la EPA del INE, en el último trimestre de 2011 habia
1.575.000 hogares en los que todos estaban parados. Un 4,5% de dicho total supondría alrededor de
71.000 hogares, siempre que no tengan aval de titulares solventes.
Otra condición restrictiva del alcance del objetivo propuesto se
encuentra en el artículo 5 del RDL 6/2012,
que establece unos precios máximos de adquisición de las viviendas afectadas según el número de habitantes de las
poblaciones (200.000 euros para
municipios de más de un millón de habitantes, 120.000 euros en el caso de
municipios de hasta 100.000 habitantes).
A la vista de la población española a 1º de enero de 2011 en los
diferentes tipos de municipios que incluye dicho articulo, el precio medio de venta de una vivienda sería
de unos 146.000 euros, supuesto que las
viviendas en cuestión tuviesen una
superficie construida de 90 metros cuadrados.
Según la estadística de precios de venta del
Mº de Fomento, en 2007 el precio medio de venta de una vivienda de dicha
superficie fue de 185.071 euros. Esto implica que los precios tomados como
referencia están por debajo de los precios medios reales del mercado. Al menos
para 2007 tales precios superaban al precio medio máximo en un 26,8%. En el
caso de la Comunidad de Madrid dicha subvaloración resulta mas intensa, puesto
que el precio medio de la vivienda de 90 m2 en dicha autonomía superaba al máximo
en un
35%.
En síntesis, todo indica que el número de
hogares favorablemente afectados por la aplicación del Real Decreto Ley será reducido.
El limitado número de hogares que pueden entrar en el mencionado “umbral de
exclusión”, las exigencias adicionales
que implican la ausencia de avalistas
solventes exigida y los bajos precios de
compra de las viviendas afectadas son los principales elementos reductores de
dicho alcance. La amplia aceptación del “Código de Buenas Prácticas” por parte
de las entidades de crédito puede implicar más una cuestión de imagen que un
cambio sustancial en las condiciones de superación del problema mencionado.
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