HIPOTECAS. LOS CAMBIOS NECESARIOS
Julio Rodriguez López 25.2.2012
Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en
situación de morosidad ascendían en España,
a 30 de septiembre de 2011, a
17.600 millones de euros. Dichos créditos,
en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en
2011 a un ritmo significativo. Lo anterior,
unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los
procesos de ejecución hipotecaria en España
contra los hogares que no pueden hacer
frente a los pagos de las cuotas de los
préstamos citados.
El procedimiento de ejecución hipotecaria
vigente en España da lugar a que la mayoría de
dichos hogares permanezcan endeudados con las entidades financieras después de
perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con
empleo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una
proporción importante durante un largo periodo de tiempo.
La gravedad del problema obliga a plantearse
la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el gobierno
desarrolle actuaciones inmediatas a
través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema o
complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de
los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última Encuesta de
Condiciones de Vida del INE.
Dicha
circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que
la politica de vivienda estatal debería de
canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas
sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone
solo el 2% del parque de viviendas
familiares de España, muy por debajo de
las proporciones correspondientes a los países de Europa occidental.
El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías
hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en
España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados, y ello para los nuevos préstamos que se concediesen
a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.
En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse
en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil realizada a través del Real
Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece
desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución
hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias.
Entre las nuevas modificaciones destacarían las correspondientes a la
elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la
cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de
resultar desierta la subasta (ahora es el 60%). Se deben de regular los intereses de demora practicados
por la entidad prestamista en el periodo
que transcurre entre el fallido y la subasta, y también se debe de acortar el
periodo citado, todo ello con el fin de impedir
un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar
mas transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la
fianza ahora exigida los participantes
en la misma.
Las reformas citadas hasta aquí como
precisas no impiden que el gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades
financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta
imprescindible establecer cualquier tipo
de ayuda para los hogares afectados. En todo caso, las reformas a acometer en
materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.
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