INTRODUCCIÓN
Julio Rodríguez López1
El libro El vicio del ladrillo. La
cultura de un modelo productivo
de Lluís Pellicer, editado por Los LIbros de la Catarata, aporta una
amplia panorámica de las variables
básicas descriptivas de la incidencia
del negocio inmobiliario
sobre el más reciente ciclo de la
economía española.
Este último transcurrió,
aproximadamente, entre 1997 y
2013. Dentro del mismo se incluye una
etapa primera de
auge que se prolongó alrededor de una
década, entre 1997 y
2007, y una fase posterior de recesión
que se extendió entre
este último ejercicio y 2013.
El último ciclo de la economía
española resultó especialmente
abrupto, por el acusado contraste
entre las dos
fases que incluye. La etapa expansiva
inicial se caracterizó
por la intensidad del crecimiento: el
PIB de la economía
española creció a un ritmo medio anual
del 3,8%, el empleo
aumentó con una tasa media del 3,5%,
correspondiente a
una creación anual de más de 560.000
nuevos empleos.
El PIB por habitante de la economía
española creció
desde un nivel del 67,1% de la media
de la Eurozona hasta el
85% en 2007. El sector de la
construcción, donde destacó la
expansión del segmento residencial,
aportó directamente 14
casi la tercera parte del crecimiento
total de la economía. El
papel de la financiación crediticia al
subsector inmobiliario
fue decisivo. Para atender a la
demanda de crédito las entidades
financieras apelaron masivamente a los
mercados
mayoristas de dinero.
El “huracán” que vino de América,
según una expresión
del autor del libro, provocó un cambio
radical de la economía
a partir del verano de 2007. Después
de este año y hasta 2013
el PIB de la economía española
retrocedió a un ritmo medio
anual del 1%. Asimismo, el empleo
descendió una media del
3,2%, correspondiente a una caída
anual del empleo superior
a los 350.000 puestos de trabajo.
El PIB por habitante se situó en 2013
en el 77% del nivel
medio de la Eurozona. El saldo vivo
del crédito inmobiliario
a finales de 2013 era un 24% inferior
al del mismo periodo
de 2007. El retroceso del sector de la
construcción en la
etapa de recesión superó al sufrido
por el conjunto de la economía,
que no cayó con más fuerza por la
aportación positiva
de las exportaciones al crecimiento.
El número de viviendas
de nueva construcción no vendidas en
2014 no debe de estar
lejos de las 500.000 y confirma el
exceso de construcción de
viviendas producidas durante la etapa
de expansión.
La deuda pública, que ascendía al
36,2% del PIB a finales
de 2007, se ha aproximado al 100% en
2014, resultando
asimismo elevado el endeudamiento
exterior de la economía
española. Las cifras macroeconómicas
pueden resultar equivalentes,
pero el grado de desmoralización y de
bajas expectativas
de la sociedad española en 2014 supera
ampliamente
al de 1997, año de inicio del último
ciclo. Para llegar a dicha
situación ha sido relevante la
negativa evolución reciente de
la economía española después de 2007 y
el modelo productivo
en el que se apoyó la economía en la
fase de expansión.
Una buena parte de los problemas que
todavía arrastra
la economía española en 2014 procede,
pues, de los excesos 15
cometidos en la fase de crecimiento
transcurrida entre 1997
y 2007. Tales excesos no fueron
exclusivos de España y tuvieron
un origen sobre todo financiero. En
dicha etapa fallaron
las entidades bancarias, fallaron los
bancos centrales, los
reguladores financieros, las empresas
no financieras y hasta
los consumidores2.
En la mencionada etapa de auge hubo en
España una
amplia complicidad social en lo que
estaba sucediendo, en
especial por parte de las
administraciones públicas más
favorecidas por el proceso de
construcción masiva de nuevas
viviendas. El libro de Lluís Pellicer
subraya que una proporción
muy elevada del negocio inmobiliario
procedió de las
transacciones de suelo. Una de las
empresas más representativas
de la etapa en cuestión se presentaba
como “gestora
de suelo”.
El negocio consistía
básicamente en adquirir
suelo rústico a precios reducidos y en
vender después ese
mismo suelo, una vez conseguida la
oportuna recalificación
urbanística por las autoridades
competentes en la materia,
esto es, ayuntamientos y comunidades
autónomas.
En 2007 existían abundantes falacias
populares sobre la
vivienda, entre las que destacaban la
de que “el precio de
la vivienda no puede bajar”, y la de
que “alquilar supone un
derroche” o “no tire el dinero,
compre”3. Aunque tras el
breve auge inmobiliario de 1985-1991
hubo descensos
moderados en los precios de venta de
las viviendas, la idea de
que las viviendas no podían bajar de
precio estaba muy
extendida en la sociedad española.
Dicha circunstancia contribuyó
a la formación de una burbuja
inmobiliaria conforme
iba entrando el nuevo siglo.
Las administraciones públicas
competentes crearon la
normativa precisa para que fuesen
mínimos los obstáculos a
la producción masiva de nuevas
viviendas. La exposición de
motivos del Real Decreto Ley 6/1998,
emanado del primer
Gobierno Aznar, contenía toda una
declaración de intenciones 16
más provista de ideología que de
evidencias. Según dicho
texto, a la vista de la carestía
creciente de las viviendas, bastaría
con calificar como urbanizable el
máximo posible de
suelo para impulsar la nueva
construcción, con lo que se
bajarían los precios.
La norma citada consagraba la
valoración del suelo
según las expectativas urbanísticas,
en lugar de hacerlo
según los resultados de las
actividades desarrolladas sobre el
mismo. Las amplias expectativas
generadas y la evidencia de
que había financiación crediticia
abundante dispararon el
coste del suelo, con lo que se aceleró
la subida de los precios
de las viviendas. En dicho proceso no
hubo diferencias apreciables
en el comportamiento de los
ayuntamientos según
los partidos políticos dominantes: el
autor habla de transversalidad
política.
La Ley Urbanística de la Comunidad
Valenciana —Ley
6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora
de la Actividad
Urbanística (LRAU)— destacó por la
creación de la figura del
“agente urbanizador”, “investido de
poderes como si de un
agente público delegado se tratase”4.
Dicha figura legal estuvo
asociada con algunas de las
actuaciones más especulativas
desarrolladas en el periodo citado.
Del modelo urbanístico de “ciudad
compacta” se pasó al
modelo extensivo. Las denuncias de los
residentes extranjeros
afectados por el urbanismo invasor
motivaron la realización
de dos informes del Parlamento
Europeo. En dichos
informes se subrayó que los planes
locales de urbanismo no
se ajustaban en España al aumento
previsto de la población,
sino que respondían a la ambición de
los gobernantes locales.
En algunas ciudades los
europarlamentarios no fueron
recibidos por los responsables
políticos locales, sino por
promotores inmobiliarios con intereses
en tales ciudades.
El dejar el desarrollo de las ciudades
en manos de los
promotores fue otra consecuencia de la
burbuja inmobiliaria 17
y de la, con frecuencia, gestión
municipal poco responsable
del suelo y de la ciudad. La
depredación medioambiental y la
expulsión de actividades productivas
sostenibles fueron las
consecuencias más inmediatas. La
década expansiva fue una
etapa de abusos, de alejamiento de las
personas mayores
de los centros urbanos, de presencia
frecuente de sucesos de
“mobbing inmobiliario”.
El encarecimiento de la vivienda,
cuyos precios aumentaron
en España en un 200% durante la década
citada, complicó
el acceso al alojamiento a numerosos
hogares y produjo
abundantes situaciones de excesivo
endeudamiento. Esta
circunstancia favoreció la elevada
morosidad bancaria posterior,
que se vio impulsada también por la
reducida oferta
de viviendas de alquiler de España y,
sobre todo, por la
ausencia de un parque social de
viviendas de alquiler.
Al final de la década de expansión la
estructura productiva
española había cambiado en favor de la
construcción y
en contra de la producción de
mercancías —agricultura,
ganadería e industria—. El fuerte
volumen de crédito destinado
al mercado de vivienda fue una prueba
más del desvío
de recursos realizado en España por
parte del mercado
inmobiliario. Esta evolución afectó de
forma negativa a la
capacidad de competir de la economía
española.
En la fase expansiva fueron frecuentes
los procesos de
fusiones y de compras de empresas
apoyados en un elevado
apalancamiento financiero de las
empresas resultantes.
Cuando se hizo más evidente la llegada
de la crisis abundaron
las salidas de empresarios
inmobiliarios españoles al
resto del mundo, en especial a América
Latina y a Europa
Oriental. Los resultados globales
obtenidos no parecen
haber sido brillantes, por lo general.
El modelo habitual de
comprar suelo barato y, tras la
oportuna recalificación, proceder
a su venta una vez revalorizado, no
resultó de fácil
implantación fuera de España.18
El crédito inmobiliario —a promotor, a
constructor y a
comprador de viviendas—, que ascendía
en 1997 al 28,4%
del PIB había llegado a suponer el
102,5% en 2007. La participación
de dicha financiación en el conjunto
del crédito al
sector privado de la economía creció
desde el 40% en 1997
hasta el 60% en 2007. En numerosas
cajas de ahorros, al
llegar la crisis, las partidas ligadas
a la actividad inmobiliaria
superaban el 50% del balance.
Tras las alarmas del verano de 2007, a
pesar de la ausencia
de títulos respaldados por créditos
“subprime” entre los
activos bancarios en España, la
recesión empezó a advertirse
pronto por la restricción crediticia
que siguió a las citadas
alarmas. El cierre para los bancos
españoles de los mercados
de capitales cortó en seco la
financiación a promotor.
Se advirtió en 2008, al inicio de la
crisis, que los precios
de las viviendas bajaban lentamente y
que el ajuste se estaba
concentrando en el descenso de la
construcción de nuevas
viviendas. La morosidad empezó a
crecer con rapidez en los
créditos bancarios. La intervención de
Caja Castilla-La
Mancha por el Banco de España en 2009
puso de manifiesto
el alcance de la crisis y su fuerte
impacto en las cajas de ahorros.
Entre 2009 y 2011 tuvo lugar un
proceso de concentración
bancaria impulsado desde el Banco de
España, y ello
con el propósito de hacer frente a los
problemas de solvencia
—escasez de recursos propios— y de
liquidez de buena parte
del sistema financiero, en especial de
las cajas de ahorros.
Dicho proceso resultó complicado por
el carácter compartido
de la supervisión bancaria de las
cajas de ahorros entre el
Banco de España y las comunidades
autónomas.
Se acudió a las “fusiones frías vía
SIP”, obligándose
legalmente a que desde 2011 las
concentraciones de cajas de
ahorros efectuadas por dicha vía
dieran paso a los bancos.
Las concentraciones bancarias se establecieron
de forma 19
que las cajas de ahorros fusionadas no
eran una caja mayor,
sino un banco, lo que vino a ser el
“toque de difuntos” de las
cajas de ahorros en España.
En 2012 tuvo lugar el desenlace final
del ajuste bancario
tras las fuertes obligaciones de
provisiones bancarias a los
activos inmobiliarios derivadas de los
dos “Reales Decretos
Guindos”. Estos acentuaron los
descensos en los precios de
las viviendas y favorecieron que los
activos inmobiliarios
problemáticos pasaran a engrosar los
activos bancarios. El
Memorándum firmado por el Gobierno
español con la
Comisión de la Unión Europea en el
verano de 2012 dio paso
a la creación del “banco malo”, Sareb,
en noviembre de ese
mismo año.
Sareb compró activos inmobiliarios por
una cuantía de
alrededor de 50.700 millones de euros
a los bancos de los
grupos 1 y 2, activos que adquirió con
un descuento del 63%
respecto de su valor contable. Para
dicha compra, Sareb ha
realizado emisiones de deuda en forma
de títulos avalados
por el Gobierno y que cuentan con la
liquidez del Banco
Central Europeo. Se ha previsto
desarrollar el proceso de
venta de los activos adquiridos en un
plazo de 15 años.
A partir del verano de 2013 ha tenido
lugar un cambio
cualitativo importante en el mercado
inmobiliario español.
Los precios de las viviendas han
iniciado un proceso de estabilización,
aunque el descenso no ha terminado de
forma
definitiva. Los fondos de inversión
iniciaron en dicho periodo
la compra de activos inmobiliarios
españoles, adquiriendo en
principio bloques de viviendas de
administraciones autonó
micas y de ayuntamientos ocupados, en
régimen de alquiler en
su mayor parte, por hogares con
ingresos medios y bajos.
En un año dichos fondos han realizado
compras en España de activos
inmobiliarios por una cuantía de
15.000 millones de
euros. Las operaciones de venta de
paquetes de activos de Sareb
han atraído asimismo a inversores
extranjeros. 20
Desde las autonomías de Madrid y de
Cataluña se ha
intentado impulsar la instalación del
proyecto recreativo
Adelson, dentro del cual la actividad
del juego iba a tener el
mayor peso. El proyecto no ha cuajado
en Madrid, mientras
que en Cataluña el proyecto Barcelona
World parece seguir
adelante de la mano de uno de los
promotores asociados con
los proyectos más sobredimensionados y
fracasados de la
etapa de expansión inmobiliaria.
El comportamiento de las autoridades
autonómicas
citadas confirma la persistencia de la
propensión española a
implantar actividades que conlleven
importantes desarrollos
inmobiliarios. Los ayuntamientos
siguen viendo en las
nuevas promociones la solución a su
crónica escasez de
recursos. El ideal más generalizado
entre las autoridades
locales y autonómicas radica en que
desde el resto del mundo
se compren cuantas más viviendas sea
posible en España. Se
aspira a dinamizar el denominado
“turismo residencial”,
que no resuelve precisamente los
problemas de empleo una
vez terminada la construcción de las
nuevas viviendas.
El autor de este libro se pregunta
finalmente qué sucederá
con las viviendas y con las carteras
de créditos adquiridas
a bajo precio por los fondos “buitre”.
También destaca la
conveniencia de que en el futuro, una
vez recobrada la normalidad
en el mercado de vivienda, se
planifique mejor la
actividad de la promoción y se tengan
en cuenta las necesidades
de los territorios en los que se
disponga de terrenos.
Conforme se normaliza la situación de
la economía
española vuelve a reaparecer el
déficit exterior, que en 2007
llegó al 10% del PIB. En los cinco
primeros meses de 2014 el
déficit comercial de España aumentó en
un 82% sobre el año
anterior. La citada evolución del
déficit confirma la dificultad
de competir de dicha economía con el
resto del mundo.
Este problema se acentúa por la
integración de la economía
española en una unión monetaria cuya
moneda, el euro, 21
tiene una notable fortaleza. Esta
circunstancia reduce el
supuesto impacto favorable sobre la
competitividad de los
draconianos procesos de “devaluación
interna” empleados
por el Gobierno de Rajoy después de
2012.
Los años de bonanza no sirvieron,
pues, “para establecer
un modelo productivo estable que
permitiera un crecimiento
seguro apoyado en las exportaciones
industriales y
agroindustriales”6. La ausencia de un
proceso trascendente
de transición a un nuevo modelo
productivo implica que la
“miopía del desastre” volverá a
funcionar y que no será
extraño que la economía española pase
de nuevo por circunstancias
como las que han dado lugar a la
difícil situación
actual.
ESTE TRABAJO SE INCLUYÓ COMO INTRODUCCIÓN EN EL LIBRO "EL VICIO DEL LADRILLO. LA CULTURA DE UN MODELO PRODUCTIVO" DE LLUIS PELLICER, EDITADO EN 2014 POR "LOS LIBROS DE LA CATARATA"
NOTAS
1. Julio Rodríguez López es doctor en
Ciencias Económicas. Fue presidente
del Banco Hipotecario de España y de
Caja Granada.
2. “Crash course”, The Economist, 7 de
septiembre de 2013.
3. J. García Montalvo, De la quimera
inmobiliaria al colapso financiero,
Antonio Bosch editor, 2008.
4. J. M. Naredo y A. Montiel Márquez,
El modelo inmobiliario español y su
culminación en el caso valenciano,
Icaria editorial, 2011.
5. El País, 17 de julio de 2014.
6. I. Sotelo,”Lo mejor de nuestra
historia contemporánea”, El País, 17 de
julio de 2014
