Introducción
En 2012 destacó la mayor intensidad de los
descensos de precios en el mercado de vivienda respecto de los cuatro años de
ajuste precedentes. En dicho ejercicio persistió la reducción de la nueva oferta de viviendas.
La construcción residencial detrajo
medio punto porcentual a la variación anual del PIB. Destacaron los cambios en la regulación,
tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más
afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó
la introducción de medidas de protección a los hogares más vulnerables. El año se cerró
con la creación del “banco malo”, del que
destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar una estrategia clara de actuación en 2013.
1 Mercado de vivienda en 2012. Cambios
normativos y mayor ajuste en los precios
En 2012 tuvo
lugar el mayor descenso anual de
los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis. El ajuste total
a la baja de los precios de la
vivienda en España se ha aproximado al 31% en algo menos de cinco años, segun
el índice de precios de vivienda del INE. Este indicador descendió en un -15,2% en el tercer trimestre de 2012 sobre
el mismo periodo del año precedente (Gráfico 1). El
descenso fue mayor en 2012 en el caso de las viviendas usadas (-16,4%). El
precio medio de mercado de una vivienda fue de 1.531,2 euros/m2 en el 4º trimestre
de 2012 (137.808 sería el precio de venta de una vivienda de 90 m2 en España en
dicho periodo de tiempo), según la estadística de precios de vivienda del Mº de
Fomento, obtenida a partir de una amplia muestra de tasaciones de viviendas.
Según la estadística de la empresa tasadora Tinsa, sobre un descenso acumulado del 33,3%
entre diciembre de 2007 y el mismo mes de 2012, los mayores retrocesos de precios se
han producido en el area de la Costa Mediterránea (-40,1%), resultando tales descensos
menos acusados en el área de Baleares- Canarias (-26,7%) (Gráfico 2). Según el citado índice de precios del INE, por
autonomías el descenso acumulado mayor
fue el de Cataluña (-41%), mientras que el menos intenso fue el de Extremadura
(-12,4%). Junto a las concentraciones de nueva oferta de viviendas en la costa
mediterránea, en la intensidad del
ajuste bajista de los precios de la vivienda parece desempeñar una influencia directa el
carácter más urbano de la población.
Los
mayores descensos de los precios aparecen
ligados a los cambios en la regulación
que supusieron los dos Reales Decretos “Guindos”, esto es, los RR. DD. LL.
2/2012 y 18/2012, introducidos en
el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a aumentar sustancialmente en 2012 las provisiones correspondientes a los “activos tóxicos” asociados con el
mercado inmobiliario existentes a 31.12.2011 en los balances bancarios (suelo,
viviendas terminadas y promociones en curso). El descenso del valor contable de
los activos reales y de los préstamos afectó a la baja a los precios de mercado.
Los factores determinantes de la demanda de
vivienda presentaron una evolución poco favorable a la expansión de la demanda
de vivienda en 2012. Por una parte, la renta disponible de los hogares, influida
por la caída del empleo, por la
desaceleración salarial y por la mayor
presión fiscal directa, retrocedió en 2012 por tercer año consecutivo. Dicho descenso real fue del 5% en los tres primeros
trimestres de 2012 sobre el año anterior, más acusado que el de los dos años precedentes.
El retroceso interanual del empleo superó
los 835.000 ocupados en el tercer trimestre de 2012, según la Encuesta
de Población Activa. La evolución negativa del empleo continuó desacelerando el ritmo de creación
de hogares, cuya variación neta anual
fue de 100.000 en el tercer trimestre de 2012 (Gráfico 3). La
previsión para fin de 2012 es de 17,5
millones de hogares y de 16,3 millones
de empleos en España.
En
este sentido, el último Censo de Población de 2011 realizado por el INE,
referido al 1º de noviembre de 2011, ha subrayado el importante envejecimiento experimentado en
los últimos años en la población
española. El intervalo de población situado entre los 20 y los 35 años, que
aporta la mayor creación neta de hogares, ha descendido en casi 600.000
personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio
negativo iniciado en 2011 y que se ha reforzado en 2012, implica que el ritmo
potencial de creación de nuevos hogares
puede descender de forma acusada en España.
Las mejores
condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España en 2012, derivadas de los descensos de los precios de
las viviendas y de los menores tipos de interés (el esfuerzo medio ha
descendido hasta el 28,9% de los ingresos familiares de un nuevo hogar en 2012),
no han estado acompañadas de mayores
volúmenes de financiación a comprador (Gráfico 4). El impulso dado desde
el gobierno a la consolidación bancaria
no ha sido precisamente un estimulo a la concesión de nuevos préstamos. Las
entidades de crédito han financiado las
compras de viviendas situadas en sus
balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de vivienda
usada.
En 2012 se
aceleró el descenso del saldo vivo de crédito inmobiliario (-5,1% fue el
ritmo interanual de septiembre de 2012). Dicho retroceso fue mayor en el
segmento de la promoción de viviendas (-7,6%) y de la construcción (-14,1%) que en el caso del crédito a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas (-2,5%)
(Gráfico 5). Por tercer año consecutivo las compraventas de viviendas superaron a
las hipotecas registradas para compra de
viviendas.
Así, se
aproximó al 40% en 2012 la proporción aparente
de viviendas adquiridas sin financiación hipotecaria (Gráfico 6).
Esto puede indicar que una parte significativa de las ventas de viviendas se ha realizado en 2012 sin préstamo hipotecario, posiblemente por
inversores, fondos de inversión y
extranjeros, situación que, al menos desde que se dispone de series estadísticas relativas a ambas variables, no se había producido en España con anterioridad.
La
morosidad del crédito inmobiliario refleja también la situación del subsector. Después de 2007 dicha variable ha crecido de forma más que notable en las magnitudes correspondientes a la
financiación del mercado de vivienda (Gráfico
7). El crecimiento mayor de la morosidad ha correspondido a los créditos
destinados a la promoción de viviendas
(“servicios inmobiliarios”) a 30.9.2012, donde la tasa de morosidad alcanzó el
30,4% en septiembre de 2012. Le sigue el
crédito a la construcción, donde la tasa citada ascendió al 26,4% en la misma
fecha.
La tasa de morosidad relativa a la
adquisición y compra de vivienda
ascendió al 3,63%, que está muy por debajo de la correspondiente al
conjunto del crédito a otros sectores residentes (sector privado, básicamente).
Con la creación del “banco malo”, Sareb, es previsible que en los datos de
diciembre de 2012 haya disminuido la morosidad del crédito inmobiliario.
Esto implica que una parte sustancial de
la morosidad derivada de la crisis del mercado de de vivienda se ha
trasladado a dicha entidad a fines de 2012, conforme a lo previsto.
Lo más trascendente de la financiación a la
vivienda en 2012 fue que persistió en dicho año una situación de racionamiento
de crédito, atenuada por la débil demanda de financiación crediticia. La mayor
parte de la nueva financiación aportada
por el conjunto de entidades de crédito al mercado de vivienda lo ha sido a
través de préstamos a compradores. Estos últimos adquirieron viviendas en poder de la banca procedente
de daciones en pago de los promotores y de las
ejecuciones hipotecarias.
2. Mercado
de vivienda. ¿Habrá superado el parque de viviendas los 26 millones?
La debilidad de la demanda de vivienda se tradujo en 2012 en
un nuevo descenso de las ventas de viviendas. Según la información procedente de los notarios, las transmisiones
de viviendas descendieron sobre 2011 en un -5,1% (datos hasta el tercer
trimestre) situándose próximas a las 330.000 viviendas vendidas en el año (98.500 nuevas y 226.200 usadas), casi la tercera parte de las ventas alcanzadas en 2006, el máximo
anual de la fase de auge.
Destacó
asimismo el fuerte retroceso de las ventas de viviendas nuevas (-19,2%) y la moderada recuperación de las ventas de
viviendas usadas (2,2%). Las ventas de viviendas a extranjeros residentes y a
no residentes aumentaron en un 15,3%
sobre 2011 en dicho periodo, llegando a suponer dichas ventas a extranjeros y no residentes el 12,6% del total de las
ventas (10% en 2011).
Según la estadística de visados de obra nueva,
las viviendas iniciadas descendieron en un 43,6% en 2012 (diez primeros meses),
mientras que las terminadas cayeron en un 29,2%. El descenso de los visados
para rehabilitación fue menos intenso que el de los de obra nueva (Gráfico 8).
Se terminaron, pues, unas 118.000
viviendas y se vendieron 98.500 viviendas de nueva construcción, lo que en
principio supuso que el stock de viviendas terminadas y no vendidas haya debido
mantenerse en un nivel elevado, equivalente al del año precedente.
La
inversión en vivienda descendió en - 7,3% en los tres primeros trimestres de
2012 respecto del año precedente. La construcción residencial volvió a detraer casi
medio punto porcentual a la variación del PIB en 2012 (-1,3% fue la
posible caída del PIB en dicho ejercicio) (Gráfico 9). La estimación del
Mº de Fomento situó en 676.035 el número de viviendas de nueva construcción no
vendidas a 31.12.2011, cifra equivalente
al 2,6% del parque de viviendas de España en la misma fecha. La Comunidad Valenciana siguió concentrando
el mayor volumen absoluto de dicho stock, con 139.273 viviendas no vendidas,
seguida de Andalucia (107.138) (Gráfico 10).
En abril de 2013 se conocerán los resultados del
Censo de Viviendas de España referidos al 1º de noviembre de 2011. Dicha
información podrá contrastarse con las estimaciones del parque de viviendas de
España a fin de año, entre 2001 y 2011, estimaciones realizadas
por el Ministerio de Fomento y apoyadas
sobre todo en las viviendas terminadas cada año. En 2001 la dimensión de dicho
parque, según el Censo de Viviendas de dicho año, rozaba los 21 millones de viviendas
familiares, mientras que a 31.12.2011 superaba los 26 millones según la estimación citada.
Esta evolución supuso un aumento del 23,7% del stock de viviendas
en diez años y situaba la relación viviendas/hogares (1,5) en España en un nivel espectacularmente elevado a escala
internacional.
3. La
nueva política de vivienda y el alquiler. Los cambios fiscales
La restricción crediticia, la mayor
inseguridad de los nuevos empleos, el descenso de la renta disponible por
habitantes son factores que han contribuido
a reforzar el peso de las viviendas de alquiler en España tras el
desarrollo pleno de la actual crisis económica. Dicha forma de acceso puede ser ahora la única
posibilidad de acceso a la vivienda para amplios segmentos de la población,
ante la desaparición de la construcción
de viviendas protegidas para la venta y el alquiler, y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a
los inquilinos.
La Encuesta de Condiciones de Vida del INE
de 2012,
correspondiente a 2011, revela que la proporción de hogares que vive de
alquiler en España supone el 12,1% del total de hogares correspondiente,
correspondiendo a Cataluña la proporción mas elevada, el 19,5%..
El proyecto de nueva ley de arrendamientos
urbanos tramitado en el Congreso de los Diputados implica un estimulo a los arrendadores. El plazo máximo de los contratos desciende
desde cinco hasta tres años, no se establece de antemano ningún indicador para la
actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda
sin demasiado esfuerzo por razones familiares,
sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento.
La fiscalidad ha sido estimulante de la
demanda de vivienda en 2012, aunque no ha logrado modificar el perfil deprimido
de la demanda en este ejercicio. La ley de Presupuestos Generales del Estado de
2012 (PGE 2012) consagró la reintroducción de la desgravación tradicional a la
compra de vivienda y dejó el IVA en el 4%, tipo favorable que afecta a los precios de la vivienda de nueva construcción.
En el verano
de 2012 se conoció la posición de la Comisión Europea hostil a la
reaparición citada de la desgravación a la compra de vivienda habitual, lo
que supuso un aviso de que a 1º de enero de 2013 dicha desgravación (el 15% de
9040 euros por contribuyente en cada ejercicio fiscal) volvería a desaparecer. El
gobierno anunció, con motivo de la
elevación general del IVA, que desde en
2013 el tipo impositivo de dicho
impuesto correspondiente a la vivienda habitual
se situaría en el 10%. De lo anterior
se deriva, pues, que en la segunda mitad de 2012 hubo, pues, un
importante estimulo fiscal para adquirir vivienda habitual antes del fin
de dicho ejercicio, situación que
posiblemente ha impedido un mayor retroceso de la demanda de vivienda en un
contexto económico general seriamente deprimido.
El nuevo
Plan de Vivienda previsto, que prioriza la rehabilitación y el alquiler de
vivienda, tiene escaso empuje económico. Por otra parte, la
nueva ley de Costas, que legaliza un amplio volumen de viviendas construidas fuera
de los límites permitidos, revela la
distancia entre un discurso político favorable a la medicación del modelo productivo y una actuación práctica a todas luces prolongadora del viejo
modelo. Resulta evidente que este último
ha contribuido a la situación actual de la
economía española, por lo que llama la atención la insistencia política
en la perpetuación del mismo que se deriva del relato de la política medioambiental.
4. Las
novedades de fines de 2012. Moratoria a
los desahucios y creación del banco malo
El aumento de las ejecuciones hipotecarias y
de los lanzamientos creó un clima de inquietud social en el que se promulgó el Real Decreto Ley 27
/2012 (BOE de 15 de noviembre), que
suspende por dos años el lanzamiento para un colectivo restringido
de hogares. Los ingresos de dicho colectivo no deben de superar los 1600
euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de
demora. El porvenir de los hogares afectados no es precisamente
halagüeño al término de los dos años.
Una novedad de dicha norma es la creación de
un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que
se pretende ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un
alquiler ajustado. El Fondo citado se ha constituido en enero de 2013 con unas
6.000 viviendas procedentes de las entidades de crédito. La exposición de
motivos del citado Real Decreto reconoce
la necesidad de abordar una reforma más profunda del marco jurídico
de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas y de mejorar
el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Por otra parte, en el “Memorándum de
Entendimiento” firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio
de 2012, que instrumentó la ayuda a
España para sanear el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad
de gestión de activos, que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los
administraría con el fin de obtener su
valor a largo plazo”. Dicha sociedad, Sareb, creada con mayor capital privado que publico, compra los activos a los bancos participantes
(Grupos 1 y 2) con un descuento medio
del 63% en los activos reales y
del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos básicos de Sareb para
efectuar tales compras procederán sobre
todo de emisiones de deuda de dicha
entidad con garantía estatal.
La transferencia de los activos tóxicos de
los bancos nacionalizados del Grupo 1 (Bankia, NovaCaixa Galicia, Cataluña Bank
y Banco de Valencia) al balance de Sareb se ha realizado en 2012, con un valor aproximado de 35.000
millones de euros. Los activos
procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance
de Sareb ascenderá a 60.000 millones de euros en 2013. El “banco malo”
administrará así unos 89.000 pisos y
unos 13 millones de metros cuadrados de suelo. La
presencia de Sareb en el mercado de vivienda
será un dato a considerar desde
2013. De vez en cuando habrá que tener
en cuenta que dicha entidad está
ahí para ayudar al sistema financiero a
sanearse y que “deberá de minimizar las posibles distorsiones en los mercados
que se deriven de su actuación” (BCE, 2012).
5. ¿Qué aportará 2013?
El
inicio de 2013 se presenta
problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales existentes hasta 2012. Como consecuencia de
los PGE 2013, desde el 1º de enero
de 2013 el tipo del IVA aplicable a
las ventas de viviendas habituales de nueva construcción ascenderá hasta el 10%, manteniéndose el tipo del 4% exclusivamente
para las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública.
Desaparece, pues, en los PGE 2013 y en línea
con lo antes comentado, la desgravación
en el IRPF por compra de vivienda habitual
desde la misma fecha, Quienes estén pagando la vivienda podrán seguir
deduciendo el 15% de lo amortizado,
sobre un máximo de 9040 euros, hasta que
termine la citada amortización del préstamo. La cuenta-vivienda tampoco
desgravará y se mantiene la exención por
reinversión en vivienda habitual. Persiste la reducción por reinversión en la vivienda habitual para
propietarios que alquilen (del 100% si alquilan a inquilinos
entre 18 y 35 años con ingresos superiores al SMI), asi como también se
mantiene la reducción de la cuota correspondiente a los inquilinos.
En 2013 será decisiva la evolución del
crédito bancario en el comportamiento del mercado de vivienda. Las mayores provisiones introducidas en 2012,
el difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de
crédito españolas y el amplio volumen de
activos reales inmobiliarios en los balances bancarios, han explicado hasta
ahora la persistente restricción crediticia. Está por ver si este panorama
mejorará en el nuevo año, una vez mas avanzada la reforma del sistema
financiero.
Se considera que los precios de las viviendas
en España aun están sobrevalorados (The Economist 2013), por lo que en 2013 debe persistir el descenso de los precios.
Otras posibles líneas de evolución de este ejercicio (Fotocasa, 2013) serán, entre
otros aspectos, la mayor presencia del alquiler, cuyos precios bajarán por la mayor oferta. Continuará el
aumento de la cifra de desahucios hipotecarios, con toda
la tensión social que ello implica y se
mantendrá el bajo nivel del euribor a doce meses.
Esto último, consecuencia de la “laxa” política
monetaria del BCE, ayudará a estabilizar en niveles reducidos los tipos de interés de los créditos
a comprador de vivienda, que terminaron 2012 situados en el 3%, con un euribor del 0,55%. La situación del
mercado de trabajo, la oferta de nuevos préstamos por parte de las entidades de
crédito y la actuación de Sareb serán piezas básicas determinantes de la
evolución del mercado de vivienda en 2013.
Referencias
-Banco
Central Europeo-BCE-, 2012.. “DICTAMEN
DEL BANCO CENTRAL EUROPEO de 14 de diciembre de 2012 sobre las sociedades
de gestión de activos (CON/2012/108).
-Economist,
The, 2013… “Global house prices. Home truth”. 12 de enero.
-Fotocasa. es, 2013… ”5
previsiones inmobiliarias para 2013”, 3 de enero.
Resumen
Los descensos anuales de los precios de la
vivienda en 2012 fueron los más intensos desde el inicio de la crisis en el
mercado de vivienda. En 2012 fue
relevante la incidencia sobre tales precios de la nueva normativa bancaria, que
reforzó las provisiones sobre los
“activos inmobiliarios tóxicos” en los balances de las entidades de crédito. El
descenso de la renta disponible de los hogares, el intenso retroceso del empleo
y las negativas previsiones sobre los precios de la vivienda no ayudaron a mejorar la situación de la demanda de
vivienda, a pesar de las mas favorables
condiciones de accesibilidad. Los cambios fiscales introducidos en 2013 a
través de los Presupuestos Generales del
Estado no facilitarán la recuperación de la demanda, que depende profundamente de la evolución del nivel de empleo y de la disponibilidad crediticia para la compra
de vivienda. La mejoría de las ventas de
viviendas a extranjeros y a no residentes contrarrestará el perfil
negativo de las ventas a residentes.
Publicado en Economistas. Revista del Colegio de Economistas de Madrid. España 2012. Un balance
