07 noviembre 2007

El Euribor bajó en octubre, pero el mercado ha cambiado


Julio Rodríguez López

Los meses de septiembre y octubre han estado dominados por las incertidumbres sobre el alcance de la crisis de los prestamos “subprime”, concretamente sobre la extensión de las compras de bonos “basura” (fallidos en una proporción significativa), directas o por medio de intermediario, por parte de las entidades financieras, en los mercados de capitales.

Las actuaciones de los bancos centrales han contribuido a normalizar los mercados, destacando la importante liquidez aportada por dichas instituciones a los mercados de dinero. La Reserva Federal de Estados Unidos ha reducido el tipo de intervención en dos ocasiones consecutivas, alcanzando las reducciones de tipos los 0,75 puntos porcentuales. El Banco Central Europeo ha mantenido estable el tipo de intervención en el 4% después del verano, dejando para otro momento la nueva subida anunciada para el otoño.

El fuerte aumento del principal índice de referencia de los préstamos a comprador de vivienda, el euribor a doce meses, ha sido en España el aspecto mas inquietante de la nueva situación. Dicho índice mantuvo un perfil creciente hasta el mes de septiembre, en el que alcanzó el 4,75%, para pasar a descender a lo largo del mes de octubre, en el que alcanzó el nivel medio del 4,65%, el primer descenso mensual en bastante tiempo.

Los aumentos del euribor se trasladaron a los tipos de interés de los préstamos a promotor y comprador de vivienda, lo que ha frenado la demanda de vivienda. Las elevaciones del euribor han afectado seriamente al ahorro de las familias que adquirieron en su día una vivienda y que tienen por delante un mas que largo periodo de amortización del préstamo correspondiente. Se ha endurecido la actitud de las entidades de crédito en cuanto a financiación de nuevas operaciones de préstamo inmobiliario. Dicho cambio de “talante” afectará sobre todo al crédito a promotor, el gran protagonista del pasado auge inmobiliario.

Los indicadores que más han acusado el cambio del perfil cíclico en el mercado de vivienda han sido los de hipotecas registradas sobre viviendas, que disminuyeron en enero-agosto de 2007 en un -3,8% sobre el año anterior, y los nuevos prestamos formalizados para compra de vivienda, que retrocedieron en un -10,7% en los nueve primeros meses de 2007 sobre el año anterior.

Al descenso de las ventas de viviendas le ha sucedido una disminución en más de un 10% en las iniciaciones de nuevas viviendas en los ocho primeros meses de 2007. El número de parados en la construcción ha crecido en un 17,2% en el tercer trimestre de 2007 sobre el año precedente, según la encuesta de población activa del INE. La desaceleración de los precios de la vivienda ha llevado al 5,3% el aumento interanual en el tercer trimestre de 2007. Se advierte una posición más proclive a negociar precios a la baja en los vendedores de vivienda usada, mientras que los promotores parecen menos dispuestos a reducir los precios. Las compraventas registradas de viviendas de nueva construcción descendieron con más intensidad que las de viviendas usadas en el primer semestre de 2007. El cambio de perfil del ciclo de la vivienda empieza a advertirse en la evolución de la economía española.

26 julio 2007

El miedo del mercado inmobiliario español (comentario)



  1. Resulta evidente el tono un tanto dramatizante del contenido del vídeo, sin duda motivado por el hecho de que España ha estado muy en primera línea por su alto ritmo de crecimiento en los últimos años en los informes de las instituciones internacionales. No resulta raro que dichos éxitos se traten de relativizar en reportajes como éste de la BBC.

    Pero es también evidente que desde el subsector de la promoción inmobiliaria se está tratando:

    a) De no aludir para nada al cambio de signo del ciclo de la vivienda, mejor aún si ni siquiera se habla de ciclo de la vivienda.

    b) De decir a todo grito y hasta con malos modos que no ha habido estos años compradores-inversores (adquirentes de viviendas-hucha, que diría Carlos Hernández Pezzi), pues la presencia más que evidente de tales adquirentes revela la inestabilidad de la demanda y lo innecesario de tanta promoción inmobiliaria que destroza el paisaje y expulsa otras actividades productivas.

    Julio Rodríguez López



16 julio 2007

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá

05 julio 2007

Reflexiones ante el nuevo gobierno local de Motril

Julio Rodríguez López. Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá.

Los resultados de las elecciones municipales de 27 de mayo situaron al Partido Popular como la fuerza política más votada en Motril, aunque no llegase a alcanzar la mayoría absoluta. La coalición formada por el PP y un grupo político de perfil un tanto heterogéneo ha permitido el acceso del centro-derecha al gobierno local de Motril. La izquierda política, que ha gobernado Motril en 27 de los 28 años de ayuntamientos democráticos, ha quedado fuera del gobierno y tiene ahora por delante un periodo de tiempo suficiente como para intentar adecuar sus propuestas políticas a las realidades y problemas de esta ciudad. La alternancia política es la clave de la democracia, junto al respeto a las leyes y a las minorías. En los últimos años las diferencias ideológicas se han ido atenuando de forma sustancial, como si las convicciones se hubiesen debilitado. La globalización de la economía ha reducido los márgenes de maniobra de las políticas nacionales, lo que no implica, sin embargo, que sólo haya una política posible. Puede que a nivel local se adviertan menos las diferencias ideológicas que a nivel autonómico o de gobierno de España. Volviendo a Motril, en 2006 esta ciudad tenía una población de casi 58.000 habitantes, situándose así entre las 25 mayores ciudades de Andalucía. El 8,1% de dicha población corresponde a extranjeros, proporción que casi duplica la correspondiente al conjunto de la provincia de Granada (4,9%). Motril sigue ocupando una posición central en la comarca de la Costa, la primera en dinamismo demográfico de la provincia, por encima del Área Metropolitana de Granada. En esta última destaca el estancamiento de la población de la capital y el intenso crecimiento de buena parte de los pueblos colindantes de la Vega de Granada. El crecimiento futuro de Motril aparece condicionado por la situación resultante de la culminación de las dos autovias que confluyen en la Costa. En este sentido debería de procurarse que la ciudad mayor de la comarca no resulte afectada negativamente en su desarrollo por las restricciones de infraestructura derivadas de la realización de la inversión citada, por otra parte bastante necesaria. Asimismo, Motril debe de «esponjar» más su estructura urbana, bastante colmatada en este momento, en especial en el centro de la ciudad.El desarrollo urbano de Motril debe de resultar respetuoso con el mantenimiento y expansión de actividades económicas. Esta ciudad debe crecer sin reducir su base productiva. Las decisiones urbanísticas del nuevo ayuntamiento deben de superar la «tiranía» de lo inmediato. Al fin y al cabo, «el porvenir dura mucho tiempo». Junto a lo anterior, existen algunas carencias llamativas. Así, Motril debe disponer de una estación de autobuses digna, sobre todo tratándose de una ciudad sin ferrocarril (lo del tanatorio en Salobreña es otra extraña peculiaridad motrileña). Motril necesita, además, que se construyan bastantes viviendas protegidas, en propiedad y en alquiler, si se quiere facilitar el acceso al disfrute de una vivienda a los jóvenes. Parece oportuna la creación de una concejalia de vivienda en el nuevo equipo de gobierno.La expansión del puerto debe de tener su continuidad en la realización de un parque o polígono de actividades productivas en el entorno del mismo, debiendo impedirse la invasión de dicha área por la construcción residencial. El futuro de Motril descansa en gran parte de lo que suceda con el puerto, que debe de mantener y reforzar su carácter mercantil. Los puestos de trabajo estables de los jóvenes motrileños estarán en dicha área, si se la potencia debidamente desde el gobierno local.En cuanto a la ya consolidada feria de muestras y recinto ferial de la ciudad, situados en el espacio del Cortijo del Conde, se anunció su desaparición y la venta del terreno a una gran superficie comercial, decisión por cierto bastante discutible. Se debe clarificar donde se van a situar el ferial y la nueva feria de muestras, instalación esta última más que necesaria para la promoción económica de Motril, cuyo futuro depende en gran parte de cómo venda sus productos al exterior. Si va a producirse el cambio de ubicación de la feria de muestras, no debe de haber ningún periodo en el que la misma desaparezca. Motril necesita asimismo de un auditorio y de un Palacio de Congresos. El tan citado desarrollo turístico no se logra sólo construyendo viviendas.Un concejal de la fuerza política que apoya al PP en el actual gobierno local de Motril ha anunciado su propósito de iniciar los trámites de segregación de Motril de los actuales anejos del llano de Carchuna. Esta circunstancia, de producirse, provocaría asimismo la segregación de Torrenueva, todo ello en línea con el perfil identitarista de la España actual (el identitarismo aquí tendría más que ver con quién tiene la competencia en materia de licencias de obras). Conviene recordar que las zonas más dinámicas de la economía de Motril han correspondido en los últimos años a dichos anejos.Sería importante que la fuerza política mayoritaria en el ayuntamiento clarificase su posición sobre este asunto. También deberá de tenerse en cuenta la opinión de la oposición de izquierda. Los últimos alcaldes de Motril han subrayado con frecuencia la dimensión de Motril como segunda ciudad de la provincia y su carácter central en la comarca de la Costa de Granada. Un Motril sin los anejos en cuestión es evidente que sería una ciudad sustancialmente menos importante.El centro-derecha político gobierna ahora Motril. Debe de gobernar para todos. Esta ciudad es lo suficientemente importante como para desear que su gestión resulte afortunada. También es conveniente que la izquierda política ofrezca alternativas atractivas a lo largo del actual periodo de gobierno, y que la travesía del desierto que esta etapa le va a suponer le resulte de provecho.

08 junio 2007

Acerca de la vivienda en España hoy o de cómo los pobres no heredarán la tierra

Por Alberto Campo Baeza* - 06/06/2007

Hay mucha gente en España que para vivir debe morir. Que para acceder a una vivienda digna debe dejarse toda su vida en ello. Un tanto por ciento muy elevado de gente está endeudada hasta las cejas para poder pagarse su vivienda. El precio de las casas hoy día es desorbitado.
Muchos jóvenes se quedan a vivir hasta muy tarde en casa de sus padres porque, ni empeñándose, les es posible acceder a una vivienda digna. No es fácil soportar las hipotecas necesarias para poder pagar ese desmedido precio. Un tanto por ciento muy elevado de gente a la que ni conozco ni sé dónde están, pero existen, se está forrando económicamente a base de engañar, timar y estafar a los anteriores. Entre los que se enriquecen de esa manera hay muchos promotores y arquitectos que navegan en el proceloso mar inmobiliario.
Y, finalmente, un tanto por ciento menos elevado de gente a la que sí se conoce y sí se sabe dónde trabajan, está permitiendo, protagonizando y promoviendo tamaño desatino. Y salen en los periódicos. Y deben estar enriqueciéndose ellos o sus mujeres (lo suelen poner a nombre de ellas que, claro, no salen en los periódicos), porque si no, no tiene explicación esta situación absurda. Entre éstos se encuentran muchos políticos de uno y otro bando, y también muchos arquitectos y conseguidores varios. Como decía un buen amigo mío, todos ellos con un gran espíritu de recogimiento.
Pues si no, ¿cómo se explica que la construcción en 2005 cueste unos 600 euros por metro cuadrado y luego en el mercado (no sólo de Madrid) se venda 10 veces más, a 6.000 euros por metro cuadrado? Que se haga esto con cualquier otro producto puede parecer bien a algunos (el mercado del libre comercio le llaman). Pero no debería parecer bien a nadie el que esto ocurra y se permita con el bien de primera necesidad por excelencia que es la vivienda.
Se nos dirá entonces que no es así. Que la vivienda social que ellos promueven, los políticos de ambos bandos, sólo cuesta la mitad, 3.000 euros por metro cuadrado. Pues a mí me sigue pareciendo inmoral. ¡Cinco veces más que el precio de coste! Es como matar, no se mata menos si se mata la mitad. No se roba menos si se roba la mitad. Y es que a algunos nos enseñaron a no matar y a no robar, sin más.
¿Y dónde esta el quid de esta cuestión tan peliaguda? ¿en el coste de la construcción? No. Cualquier constructor honrado, que los hay, haciendo bien las cosas, con buenos materiales y en los plazos precisos y con una buena calidad, puede construir una vivienda hoy, en el año 2005, a 600 euros por metro cuadrado. Y ganándolo bien.
¿Será entonces cuestión del suelo? Pues sí. Es el dichoso suelo. La tierra, “la buena tierra” de aquella preciosa novela de Pearl S. Buck, se ha convertido en el quid de la cuestión. Un suelo que no vale 'nada' un día, al día siguiente, por mor de una 'declaración de suelo urbano', puede valer mil veces más. Claro que lo suele comprar por 'nada' el mismo que luego lo declara 'urbano'. Con personas interpuestas ¡claro!, con testaferros. ¿No les parece a ustedes muy significativo que ninguno de los partidos políticos, ni cuando llegan ni cuando se marchan, ni cuando vuelven a llegar ni cuando vuelven a marcharse, digan nada del tema... del tema que más nos preocupa a todos y a cada uno de los que somos ciudadanos de a pie? Curioso. Aquello de que “los pobres heredarán la tierra" debe ser mentira. Los pobres heredarán otra cosa. Pero no la tierra. Pero no el suelo. Y mucho menos si es suelo 'urbanizable'.
Socializar el suelo o morir. Así es porque creo que, a estas alturas, es la única posible solución para acabar de raíz con este cáncer de la sociedad en la que vivimos. ¡Ya empezamos! Dirán algunos. Pues eso, ¡a ver si empezamos! Porque una Ley del Suelo muy antigua (del 56), que parece que sigue vigente, preveía un alto porcentaje de reserva del suelo urbano para vivienda social. Vivienda social, ¿les suena? O no se ha cumplido o se la han saltado a la torera.
Yo les podría decir que la última vivienda que ahora tengo entre manos, a punto de terminarse, se levanta sobre un rectángulo de 18 por 30 metros , con dos jardines y una amplia piscina, con un cuarto de estar de 80 metros cuadrados y un techo de ocho metros de altura, y con cuatro dormitorios y tres baños, y que va a costar menos de 250.000 euros. A lo mejor no se lo creen. Pues es verdad. ¿El secreto? El suelo, que es eso que ahora llaman gratis total. A lo mejor a esto se le puede llamar 'vivienda social' con toda propiedad.
Claro que la última vivienda que construí, mayor que la anterior, costó también 300.000 euros hace sólo dos años. Tiene más de 450 metros cuadrados y ha sido publicada en medio mundo. Por hermosa que no por barata. Y la anterior a ésta sólo costó 120.000 euros y anda ya por varias portadas de libros de Arquitectura. El secreto, una vez más, era el suelo, que en ambos casos era asequible.
Han llegado las cosas a tal extremo que la única solución es cortar por lo sano, como con el cáncer. Socializar el suelo, liberalizarlo, nacionalizarlo si fuere preciso, que lo es. Ni yo, ni ningún arquitecto que quiera dar lo mejor de sí a la sociedad puede acabar haciendo sólo casas para ricos. Una vez que intenté hacer viviendas sociales me echaron porque me negué a la corrupción que me proponía el correspondiente organismo oficial que, por cierto, todavía sigue vivo y coleando. Muy vivo y muy coleando.
Sonaba hace años una pegadiza canción de un estupendo grupo canario, los Sabandeños, que tras enumerar diversos signos de poder económico preguntándose “¿de quién es este…?”, volvía siempre al estribillo que repetía: “Es de los intermediarios en el negocio frutero”. Pues eso, el tema de la vivienda hoy día ha acabado como lo de la fruta canaria. En manos de los intermediarios. Con la diferencia de que la fruta es prescindible y la vivienda no.
* Alberto Campo Baeza es arquitecto.

11 abril 2007

LA SINECURA

Gabriel Tortellá*

Hay dos concepciones de lo que es un cargo público; puede concebirse como un empleo remunerado cuyo objetivo es el bien común; o bien se lo puede ver como una sinecura o incluso como una satrapía. Naturalmente, todos creemos que es, y debe ser, lo primero; pero hay abundante evidencia de que en muchos momentos y latitudes ha predominado de hecho la segunda concepción, por supuesto, sin que se proclame abiertamente. Recordemos que “sinecura”, en latín “sin cuidado”, es un empleo o situación que no da trabajo y, sin embargo, está bien remunerado; y que los sátrapas, gobernadores del antiguo imperio persa, eran famosos por su codicia y despotismo.

Pues bien, en España (y no sólo en España, en toda la Europa absolutista) hay una larga tradición de concebir los empleos públicos como, en el mejor de los casos, sinecuras, y, muy frecuentemente, algo parecido a las satrapías. No hay prueba más clara de esto que la acendrada práctica de la “venta de oficios” en la España de los Austrias, comenzada por Carlos V.

Esta práctica consistía en que la Corona exigiera un pago determinado para nombrar a un individuo a un cargo público. La venta de cargos u oficios se convirtió pronto en una saneada fuente de ingresos para las arcas públicas, hasta el extremo de que se multiplicaron estos puestos, que se creaban simplemente para allegar fondos al erario. Los que más frecuentemente se concedían eran los de regidor (concejal) y jurado (empleado de abastos). Puede imaginarse que quien compraba estos cargos no lo hacía por afán de servir al pueblo, sino de cobrar un sueldo sin trabajar y, a ser posible, de utilizar sus prerrogativas para compensarse del desembolso inicial y enriquecerse. Al fin y al cabo, el flamante funcionario se sentía más propietario que nunca del cargo, puesto que lo había pagado. En consecuencia, el oficio era un bien de capital, como pudiera serlo una casa o una finca, y era lógico que así actuara el oficial; tratando de maximizar la renta que de él obtenía. El bien común sería, lógicamente, la última de sus preocupaciones.

Estos empleos tenían, por tanto, sinecuras y satrapías. Por ser comprado el cargo, el designio del titular sería enriquecerse con él; pero como, por otra parte, la Corona creaba los puestos no porque se necesitaran, sino porque lo que se necesitaba era el dinero que pagaban los aspirantes, había muchos más empleados de los necesarios por lo que poco tendrían que hacer; las sinecuras se multiplicaban sin justificación administrativa posible.

La política de cargos podría parecer suicida, puesto lo que el Estado ingresaba con el precio en el momento de la venta, lo perdía gradualmente al pagar un sueldo por no hacer nada; e incluso es natural suponer que el empleo fuera doblemente oneroso para el Estado por lo que el funcionario pudiera detraer de un modo u otro para resarcirse del desembolso inicial. Pero había en ella un lógica perversa, porque esos sueldos no sólo eran exiguos sino que casi siempre se pagaban a costa de los erarios municipales, mientras que el pago inicial se recibía en la Hacienda real. Y precisamente lo odiosa que era esta práctica la hacía muy útil a la Corona, porque municipios y súbditos estaban dispuestos a pagar para que se aboliesen estos empleos, y así lo hacían para librarse de tanto funcionario ocioso y rapaz. De modo que la Corona cobraba por crear los cargos y por suprimirlos.

Esta práctica aberrante desapareció definitivamente con el reformismo borbónico. Pero, como dije, hay muchos indicios de que la idea subyacente persistió, en España y no sólo en ella. Es, por ejemplo, tradicional que en Estados Unidos muchas embajadas vayan a parar a los más generosos contribuyentes a la campaña presidencial del partido ganador en las elecciones; lo cual explica las meteduras de pata, a menudo muy graves, de algunos embajadores. A la memoria viene la embajadora en Irak que en 1991 dio a entender a Sadam que Estados Unidos no se opondría a la invasión de Kuwait.

En España hoy, es práctica rara que a un alto funcionario de nombramiento político se le nombre por su competencia, más bien los criterios básicos son los compromisos y equilibrios políticos, y también las presiones y recomendaciones del candidato y sus amigos. La conveniencia de los gobernados, que depende en primer lugar de la idoneidad del nombrado, es la última de las consideraciones. La presente obsesión por la paridad sexual (o, de género según la impropia moda anglosajona al uso) en los cargos políticos traiciona palmariamente la misma idea. El cargo es una sinecura que a quienes conviene en primer lugar es quien lo desempeña: por eso se ve como una injusticia que predomine en lo cargos un sexo u otro. Pero, ¿qué mas le da al ciudadano el sexo de los altos cargos? Incluso si no le es totalmente indiferente, el sexo es mucho menos importante que la competencia y la honradez en el desempeño; en esto, por desgracia, se hace muy poco hincapié. Y, además, en nombre de esa pretendida igualdad, la libertad del elector se ve recortada. Si ya las listas cerradas y bloqueadas (que en 1977 se nos dijo que eran transitorias) son un atentado a la libertad de elegir, la cremallera electoral es un trágala más, tanto para las electoras como para los electores. Y una prueba más de que nuestros gobernantes consideran los cargos públicos como sinecuras, si no satrapías.

A algunos miembros de la élite en el poder podrá parecerles que estas disposiciones de la recién aprobada Ley de Igualdad son el camino hacia un sueño; para la sufrida mayoría, la dimensión política de esta Ley es otra vuelta de tuerca a la agobiante imposición de lo “políticamente correcto”; un paso más hacia la minoría de edad política del común de los ciudadanos, que quizás en mas de una ocasión estarían dispuestos a pagar, como en la España de los Austrias, para que les libraran de algún político de cuota.


*Publicado el 11 de Abril en El País, el autor es catedrático de Historia Económica de la Universidad de Alcalá de Henares, es autor del libro Los orígenes del siglo XXI.

13 marzo 2007

Vivienda: el auge toca techo

Julio Rodríguez López

El análisis de la evolución del mercado de la vivienda en España en 2006 obliga a emplear bastante imaginación, en ausencia de un panel amplio de información específica. El indicador “decano” del mercado en cuestión, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse después de marzo de 2006. Este vacío no ha sido cubierto por ningún indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de la vivienda en España con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situación de los Estados Unidos. En ese país se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en España: viviendas vendidas, nuevas y usadas. Stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcción, hasta cinco índices de precios de la vivienda de metodología dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en España en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del año anterior, según datos de los registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho año. Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un crédito a 25 años cercana al 15 %.. La Encuesta de Población Activa reflejó una creación neta de 497.000 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanzó el record anual de visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, 863.000 viviendas, mas de dos veces y media por encima del ritmo correspondiente a 1997, año inmediatamente anterior al inicio del último auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo de crédito a promotor de las entidades financieras aún crecía por encima del 45 % anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, según las tasaciones, el aumento anual se desaceleró desde el 12,8 % de 2005 hasta el 9,1 % en 2006. Los nuevos años de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2 % (media anual del 12,3 %), que superó el 200 % en las autonomías costeras de Andalucía, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleración del aumento de los precios de venta esté siendo aún más intensa. El indice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez “venden por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuido sen las tasaciones” (JM Naredo “El ecologista nº 46”.

Los más altos tipos de interés y un aumento de precios que casi triplicó al de los salarios implican más dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales núcleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los “monstruos” periféricos edificados en las zonas de mayor permisividad urbanística, o a esperar salir en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de la vivienda.

El subsector “motor” de la economía española presentó pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta última aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de interés y por las menores expectativas de revalorización, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el último año de oferta creciente en un auge inmobiliario atípico por su larga duración. Esta última se explica ampliamente por la ausencia de restricción exterior sobre la economía española y por la persistencia de unos tipos de interés extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y compra de viviendas previos al mismo. El ajuste será, de momento suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.

Publicado en El País 11 de Marzo 2007

05 febrero 2007

Perplejidades británicas

Raimundo Ortega (Economista)

Tres días después del atentado del 30 de diciembre recogía en la T4 de Barajas a mi viejo amigo Norman que llegaba de Londres para pasar unos días en Madrid. Aunque apenas pudimos ver la masa de escombros en que quedó convertido el estacionamiento, aquello provocó inmediatamente una serie de preguntas por parte del gran conocedor de la actualidad española que es este entusiasta hispanista.
Repasamos la resolución aprobada por el Congreso con motivo del debate sobre el estado de la nación en mayo de 2005, que después de afirmar que el destino de ETA era disolverse y deponer las armas, condicionaba el diálogo para el fin de la violencia a la existencia de actitudes inequívocas que manifestas en una clara voluntad de terminar con la misma, advirtiendo que aquel respetaría el principio según el cual la cuestiones políticas se resolverían únicamente a través de los representantes legítimos de la voluntad popular.

Como es normal, imaginaba mi amigo la esperanza que ello despertó entre los ciudadanos, especialmente entre aquellos que en el País Vasco viven protegidos por escoltas y acosados por la indiferencia general ante sus temores. Para no pocos de ellos ese diálogo era oportuno porque ETA estaba derrotada y tan fuerte era su comprensible esperanza que a quienes expresábamos tímidamente alguna duda -basada en lo sucedido en ocasiones anteriores- nos tildaban de acólitos de una política agorera negada al razonamiento. En todo caso, se afirmaba, no había precio que pagar que requiriera el pacto con el PNV.

Recordaba Norman que a finales de junio de ese año el presidente ZP anunció en un salón del Congreso -no en el hemiciclo- que el Gobierno no pagaría un precio político por la paz, que se mantendría la vigencia de la Ley de Partidos, que se respetarían las decisiones de los vascos... si éstas respetaban a su vez las normas y procedimientos legales, y que el ministro del Interior informaría del 'proceso' a finales de septiembre.

¿Y después qué sucedió? Mi respuesta a esta pregunta fue cauta y me limité a decirle que durante el verano y el otoño el Gobierno guardó un silencio que fue interpretado como discreción impuesta por unas conversaciones difíciles, al tiempo que buena parte de la opinión pública se alarmaba paulatinamente por las noticias indicando que, no obstante los desmentidos del Gobierno, la banda terrorista podía estar utilizando esos meses para reorganizarse y rearmarse. Por su parte diversos portavoces del nacionalismo radical, e incluso de la propia ETA, advirtieron que 'las cosas' no marchaban bien, pero a mediados de diciembre la prensa anunciaba que días antes representantes del Gobierno y de ETA se habían reunido sin llegar a acuerdo alguno, si bien los primeros no temían por la continuidad del proceso. Sin duda confiado en esas informaciones, el presidente del Gobierno afirmó el día antes del atentado su confianza en que el futuro próximo sería mejor que el pasado cercano.

Durante su estancia en Madrid, seguimos conversando largamente y poco a poco mi amigo comenzó a opinar. Repitió que no sólo el caso del Ulster era muy diferente del vasco sino que, en su opinión, Tony Blair había cometido varios errores, el principal de los cuales fue que después de asegurar que no permitiría que representantes de la voluntad popular se viesen obligados a compartir el Gobierno y las instituciones democráticas con un partido ligado a una organización terrorista acabó cediendo al Sinn Fein el papel de elemento básico del proceso, a pesar de incumplir las reglas democráticas, simplemente calculando que así se lograría el alto el fuego del IRA.

Me temo que en España, añadió, se haya cometido el mismo error; es decir, aceptar hablar de cuestiones políticas antes que de la renuncia a las armas -dos semanas después la prensa revelaba que ETA había exigido la constitución de la mesa de partidos con prioridad a las medidas relativas a sus presos-. Una vez realizado el atentado del 30-D la posición de Zapatero es, pensaba, muy delicada porque, pese al malicioso intento de arrinconar al PP, una nueva bomba de ETA podría acabar con su carrera política mientras que corre el riesgo de que cesiones imprudentes ante el chantaje de la banda o su entorno le enfrenten a una mayoría de la opinión pública española, con las consiguientes secuelas para las elecciones de 2008. La única forma de romper ese peligroso dilema consistiría, me dijo, en un gran acuerdo con el PP.

No entendía las razones del encarnizamiento entre los dos dirigentes y sus dos partidos: ni John Major dejó jamás de contar con el apoyo y la opinión de Blair, ni éste, con una mayoría absoluta aplastante desde mayo de 1997, se permitió ignorar al Partido Conservador. En esto sí deberíamos mirarnos en el espejo inglés.

Publicado en 5 Días (05-02-2007)

30 diciembre 2006

2006, un año de profundos cambios institucionales


Julio Rodríguez López
Un año de nuevos estatutos y de nuevas realidades nacionales

El año 2006 ha sido un periodo en cuyo perfil han incidido especialmente los importantes cambios institucionales acaecidos en España, entre los que destaca el avance hacia un modelo territorial profundamente descentralizado. Los cambios en cuestión apuntan más hacia un futuro esquema confederal, en el que destaca la presencia de abundantes bilateralidades en las relaciones entre el Estado y determinadas comunidades autónomas. La tradicional división política izquierda-derecha ha dado paso a un nuevo tipo de debate, en el que los temas de carácter territorial han primado sobre los que habitualmente han inspirado la tensión entre los dos lados tradicionales del espectro político.

La economía española ha mantenido un importante ritmo de crecimiento, más de un punto superior al de la eurozona. Dicho crecimiento se ha apoyado, un año más y de forma decisiva, en el carácter expansivo del sector de la construcción y en el tirón del consumo derivado de los altos precios alcanzados por las viviendas. De los 519.800 empleos en que creció, el número de ocupados en España entre el tercer trimestre de 2006 y el mismo periodo de 2005, unos 200.000, el 38,5% del total, correspondieron al sector de la construcción. El intenso endeudamiento de los hogares ha mantenido muy dinámico el consumo, a costa de provocar significativos descensos en los niveles de ahorro familiar.

El año 2006 ha terminado con una inacabable saga de denuncias sobre corruptelas urbanísticas en un amplio número de ayuntamientos de España. De acuerdo con la información aportada, numerosas operaciones de desarrollo inmobiliario, apoyadas en bastantes casos en convenios urbanísticos de contenido bastante poco transparente, se habrían visto favorecidas por la presión de determinados intereses privados frente al teórico interés general. Se considera que la escasez de recursos económicos de los ayuntamientos ha facilitado un excesivo sesgo de dichas administraciones en favor de la construcción residencial.

La relativa frecuencia de las irregularidades y de unos desarrollos inmobiliarios a todas luces excesivos ha arrojado algunas dudas sobre la bondad de un modelo en el que el Estado apenas tiene competencias en materia de urbanismo. Este último, ha quedado prácticamente en manos de los ayuntamientos y de los gobiernos autónomos. Estos últimos, no parecen haber contribuido a racionalizar de forma clara la acción de los municipios, destacando el hecho de que algunas de las irregularidades más notables han sido favorecidas desde algún gobierno autónomo. No parece, pues, tan claro y diáfano eso de que sea conveniente quitar cuantas más competencias mejor al Estado, para traspasarlas a las autonomías. El urbanismo no es un ejemplo brillante de las consecuencias de la descentralización.

Motril, en la cresta de la ola

Los datos disponibles apuntan hacia el mantenimiento de un relativo dinamismo en la evolución socioeconómica de Motril en 2006. Sin embargo, en los últimos meses del año han asomado algunas sombras sobre un panorama que en los últimos años ha presentado un carácter acusadamente optimista Motril (56.605 habitantes en el Padrón Municipal de Población de 2005), debe ser la ciudad 23ª en cuanto a volumen de población dentro de Andalucía, una vez que Roquetas de Mar, que era la ciudad situada inmediatamente detrás de Motril en el Censo de 2001, superara ampliamente los 65.000 habitantes en 2005. En los siete años transcurridos entre 1998 y 2005, la población de Motril aumentó a un ritmo medio anual del 1,75%, alcanzando en este último año el 48,7% de la población de la comarca de la Costa de Granada. Según el citado Padrón de 2005, el 7,3% de la población de Motril corresponde a inmigrantes, porcentaje muy superior al de la media de la provincia (4,2%), aunque inferior a los de Almuñecar (14,3%) y Salobreña (8,4%). El crecimiento demográfico de Motril supera al de España, Andalucía y la provincia de Granada. Dentro de esta última, los ritmos más intensos de expansión demográfica corresponden a las ciudades del Área Metropolitana de la capital, excluida Granada, que sigue perdiendo población a un ritmo significativo.

Los resultados del Censo de Viviendas de 2001 pusieron de manifiesto que en dicho año había en Motril 12.437 viviendas secundarias y vacías, el 43,1% del parque de viviendas familiares, una de las proporciones más elevadas de entre las ciudades andaluzas de más de 50.000 habitantes. Entre dichas ciudades Marbella se aproximaba en la misma fecha a una proporción de más del 53% de dicho tipo de viviendas. La estadística de las transmisiones inmobiliarias intervenidas por los notarios, publicadas por el Ministerio de Vivienda, revelan que en los tres últimos años (2004-2006) las viviendas vendidas en Motril se han debido aproximar a las 1.700 al año, de las que el 45% serian viviendas de nueva construcción (en torno a las 700 al año). El precio medio de las viviendas tasadas en Motril en el tercer trimestre de 2006 fue de 1.640 euros/metro cuadrado. Esto implica que el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos se aproximó en esta ciudad a los 25 millones de antiguas pesetas en dicho periodo de tiempo. Un joven que tratase de acceder al disfrute de una vivienda de dicho precio, debería destinar casi el 45% de sus ingresos a cubrir el servicio de la deuda derivada de un préstamo, a 25 años, que cubriese el 80% del precio de venta citado, al tipo de interés de mercado en octubre de 2006 (el 4,5% anual). Se supone que dicho joven gana el salario medio de Andalucía (unos 1.455 euros/mes). De ganar solo unos mil euros al mes, dicho esfuerzo de acceso ascendería hasta el 65% de los ingresos familiares, circunstancia que complica sustancialmente el acceso al disfrute de una vivienda. La construcción de viviendas protegidas para la venta y para el alquiler es una necesidad latente a todas luces en Motril y ello no es posible sin una participación aun mas decidida desde el ayuntamiento local, por más que se considere que el suelo de la ex -vega no tiene filosofía como para que sobre el mismo se construyan viviendas protegidas.

El Plan de Urbanismo vigente en Motril apunta por la recalificación de un volumen más que considerable de nuevas viviendas, al margen del crecimiento demográfico de la ciudad. La agricultura tiene todavía peso en la comarca, aunque parece presa fácil de la recalificación a ladrillos en los próximos años. Habrá que preguntarse en qué van a trabajar los jóvenes motrileños en el futuro.

El año 2006 termina en España con indicios abundantes de una cierta saturación de la oferta inmobiliaria en numerosos mercados locales, en especial en los más especializados en la vivienda de temporada. Por más que la demanda presente indicios de menor presión, ante la realidad de unos tipos de interés más elevados, la oferta inmobiliaria no parece retroceder. La morosidad bancaria, por primera vez en mucho tiempo, empieza a crecer de forma significativa y el aumento de los precios de venta de las viviendas se desacelera a todas luces. Es de esperar, que los responsables del gobierno local de Motril tomen buena nota de estos datos y, que 2007 traiga consigo un cierto retorno los caminos de la racionalidad en materia de gobierno del suelo.

Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá (Madrid)

11 diciembre 2006

Implicaciones de los más altos tipos de interés

especulación inmobiliaria en España

Julio Rodríguez López
Economista y estadístico

El cambio en el comportamiento de los tipos de interés

En 2006 los tipos de interés han modificado su comportamiento respecto de años anteriores, tras un prolongado periodo de descensos casi ininterrumpidos. Los indicios de una mayor inflación y la firmeza de un ritmo de crecimiento superior en la economía mundial, han llevado a elevar los tipos de interés de intervención por parte de los bancos centrales de países tales como Australia, Reino Unido, Estados Unidos y los de la eurozona.

En informes previos, el Fondo Monetario Internacional advirtió de que el mercado inmobiliario se estaba convirtiendo en un factor de riesgo destacado en las previsiones económicas. La burbuja o sobrevaloración inmobiliaria contiene el riesgo de un ajuste a la baja en los precios de venta de las viviendas y del consumo de los hogares, riesgos que en 2006 aparecen como algo probable.

Los mercados de suelo y de vivienda se caracterizan por su opacidad y por la heterogeneidad de los productos vendidos en los mismos. Estas características impiden que se produzcan movimientos uniformes a la baja en los precios en casos de excesos de oferta. El ajuste suele tener lugar no tanto por la vía de que los precios de venta se aminoren, sino a través de descensos en el número de transacciones efectuadas. Los vendedores, tanto de vivienda nueva como usada, prefieren aguantar antes que aceptar descensos en los precios de venta.

Frente a un discurso reiterado en España que atribuye a supuestas restricciones en las políticas locales de urbanismo la mayor responsabilidad en las intensas subidas de los precios de las viviendas, los organismos internacionales (OCDE, 2005) han concedido bastante más relevancia a los bajos tipos de interés y a las restantes óptimas condiciones de financiación (prolongados plazos de amortización de los préstamos y alta relación préstamo/valor). La permisiva política monetaria desarrollada en los últimos años, visible sobre todo en los bajos tipos de interés practicados, habría sido, pues, el factor desencadenante de las intensas elevaciones de los precios inmobiliarios entre 1997 y 2006.

Las restricciones de oferta derivadas de políticas urbanísticas restrictivas han tenido relevancia en países como el Reino Unido, donde se prefiere mantener una mayor superficie de zonas verdes antes que calificar como urbanizable una mayor proporción del suelo disponible. Aun a costa de mantener en dicho país un parque de viviendas de peor calidad media que en los países europeos continentales. El grado de descentralización de la política urbanística británica es muy inferior al que existe en España.

Si los bajos tipos de interés han sido el principal motor del auge inmobiliario registrado en un conjunto amplio de países occidentales, las elevaciones moderadas de los tipos registradas en 2005-2006 en algunos de dichos países ejercerán una clara influencia bajista sobre el nivel de demanda de vivienda.

Los bajos tipos de interés y el modelo de crecimiento español

El gráfico 1 subraya la estrecha conexión existente entre los bajos niveles alcanzados en España por los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda y los intensos volúmenes de viviendas iniciadas y de construcción residencial derivada. A lo largo del presente decenio los citados tipos de interés han sido inferiores en España a la tasa de inflación.

El Banco Central Europeo, autoridad monetaria del conjunto de la eurozona desde la implantación del euro, ha fijado desde su creación los tipos de interés a corto plazo teniendo en cuenta la situación del conjunto de países de dicha área económica. Los tipos de interés reales establecidos por dicha institución resultan reducidos en el caso de España; y, en cambio, son normales para países de escasa tradición inflacionista, como sucede en Alemania. Los bajos tipos de interés han estimulado en España la sustitución de ahorro bancario por vivienda, por parte de numerosos hogares; impulsando la presencia de inversores en el mercado de la vivienda.

Sin embargo, pasado algún tiempo, el bajo coste de la financiación y la amplia disponibilidad de las entidades de crédito a financiar la promoción y compra de viviendas han contribuido a los aumentos espectaculares de los precios de las viviendas. Dicho precios implican que en 2006 sea necesario destinar más de nueve años de salarios para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados; que en el caso de la Comunidad de Madrid se eleva a doce años. Las consecuencias de los bajos tipos de interés han sido de signo contrario.

Por una parte, los reducidos tipos de interés, junto a la amplia disponibilidad de financiación hipotecaria a largo plazo, han contribuido a elevar sustancialmente los precios de las viviendas. Complicando así el problema de acceso a la vivienda, en especial para el segmento de jóvenes hogares; y se ha retrasado el proceso de emancipación de los jóvenes.

Por otro lado, el impulso aportado a la construcción residencial y al consumo por las citadas condiciones excepcionales de financiación ha permitido un ritmo de crecimiento económico en España ampliamente superior al del resto de la eurozona (gráfico 2). El aumento del consumo se ha efectuado a partir de un crecimiento excepcional del endeudamiento de los hogares, realizado sobre todo en forma de créditos a tipos de interés variables. Esta circunstancia acrecienta la vulnerabilidad de las familias de ingresos más reducidos ante posibles elevaciones de los tipos de interés.

La estructura productiva de España se ha reorganizado en el mismo periodo de tiempo en contra de los sectores productores de mercancías (agricultura e industria) y a favor de la construcción, sobre todo de la residencial, y de servicios tales como hostelería, promoción y venta de viviendas, transportes...

El papel desempeñado por los Ayuntamientos en dicha reorganización ha sido decisivo. Es patente la escasa disponibilidad de la mayoría de los gobiernos locales al desarrollo de actividades agroindustriales y la evidente propensión de los mismos a impulsar la construcción residencial mediante la calificación previa de la mayor superficie posible de suelo como urbanizable.

El espectacular déficit exterior es la expresión más visible de los cambios efectuados en la composición de la oferta productiva española tras la prolongada etapa de expansión del mercado de la vivienda 1997-2006. Los cambios introducidos plantean algunas dudas acerca de la sostenibilidad del crecimiento cuando el mercado de la vivienda se haya normalizado y descienda sustancialmente el volumen de la nueva construcción residencial.

Los más altos tipos de interés provocarán, en primer lugar, un aumento no inferior al 10% en la cuota media mensual de las cantidades a pagar por los hogares a las entidades de crédito. Esto último será la factura a pagar por los créditos empleados en el inmediato pasado para financiar el acceso a la vivienda y un mayor nivel de gasto de consumo duradero y corriente. En segundo lugar, se complicará aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares; puesto que los precios de venta de las viviendas se resistirán a reducirse, al menos en una primera fase. Y en tercer lugar, si llegase a descender la oferta de nuevas viviendas y se frenara el consumo, se desaceleraría el crecimiento del PIB y del empleo.

Este panorama no es el de 2006, pero podría aproximarse a la realidad en 2007 si continuasen subiendo los tipos de interés. Afortunadamente, el notable descenso de los precios del petróleo en la segunda mitad de 2006 permitirá que las subidas de los tipos de interés resulten más reducidas que lo previsto (figura 3, Crooks, 2006). En esta situación, lo que suceda en el mercado de la vivienda puede ser decisivo tanto en Estados Unidos como en España para el comportamiento del conjunto de la economía.

El encarecimiento de los intereses originará, pues, un retroceso aún mayor del ahorro financiero de los hogares, esto es, del ahorro remanente tras el pago de las cuotas de los préstamos “vivos” para compra de vivienda. Los más altos tipos, en presencia de unos precios de la vivienda rígidos, no tendentes a la baja, expulsarán de los mercados de vivienda a los jóvenes hogares, que verán así aún más dificultado el acceso a la vivienda. Todo indica que los cambios anunciados en la normativa de mercado hipotecario en España irán en el sentido de abaratar el coste total (comisiones y fiscalidad) de la novación de los préstamos; novación encaminada a alargar el plazo de los préstamos y también a facilitar el desplazamiento desde los préstamos a tipo variable hacia los préstamos a tipo fijo.

Referencias

Crooks, Ed (2006), “Falling oil prices come to rescue of world economy”. Financial Times, 27 de septiembre.

OCDE (2005), “Recent house developments: the role of fundamentals”. Economic Outlook, nº 78, diciembre.

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29 septiembre 2006

Unas gotas de psicoanálisis


Alvaro Delgado-Gal
... Los hijos y nietos del 68, en fin, han abordado los dos problemas máximos de la España actual, que son el territorio y la inmigración, en un estado de confusión mental absoluto, y esta confusión ha dimanado de una fuente común: no darse cuenta de lo que es una nación moderna...
Todo el mundo ha oído, allá por los ochenta o noventa, en un taxi camino del aeropuerto o como música de fondo en unos grandes almacenes, una canción que a cuatro voces entonaban Ana Belén, Serrat, Miguel Ríos y Víctor Manuel. En la pieza se hablaba de barbukas, mezquitas, y otras bellezas transfronterizas. Y luego se repetía el estribillo que sigue: “Contamíname, mézclate conmigo que bajo mi rama tendrás abrigo”.
La canción no es azarosa. Resume, eficazmente, las nociones dominantes que a la sazón cultivaba la izquierda sobre el fenómeno migratorio, muy incipiente todavía. El segundo verso insinúa que el tamaño de España es infinito: no hay muchedumbre, no hay suma de gentes, que el país no pueda acoger bajo su fronda generosa. El hemistiquio final del primer verso exalta las virtudes del mestizaje. Y el anterior lo mismo, aunque en términos más bien desafiantes. Las connotaciones de contaminar son, de hecho, negativas. Contaminar, según el D.R.A.E., equivale a alterar, dañar alguna sustancia la pureza o el estado de alguna cosa. En el medio en que se movían los cuatros bardos, el verbo encerraba, sin embargo, un matiz positivo.
Retrocedamos cuatro siglos y volvamos a los tiempos de Cervantes. En el capítulo LXV de la Segunda Parte de Don Quijote, declara el Morisco Ricote, víctima anuente del decreto de expulsión de Felipe III: (...) Con el gran don Bernardino de Velasco, conde de Salazar, a quien dio Su Majestad cargo de nuestra expulsión, no valen ruegos, no promesas, no dádivas, no lástimas; porque aunque es verdad que él mezcla la Misericordia con la justicia, como él ve que todo el cuerpo de nuestra nación está contaminado (cursivas mías) y podrido, usa con él antes el cauterio que abrasa....
No creo que Ana Belén o Miguel Ríos estuvieran polemizando con Cervantes. Pero sí con la España católica y una que se asociaba a Franco, y por simpatía o contigüidad, a la derecha. Esa España, o mejor, su caricatura, concentró sobre sí las fobias de la izquierda. Urgía diluir en ácido lustral el pesado bloque de granito español, la dura materia con que se había edificado el monasterio de El Escorial o tallado el rodillo que serviría para aplastar, a lo largo de centurias ingratas, a los disidentes y marginales y a los espíritus libres en general. La España reivindicada por don Marcelino Menéndez Pelayo, calificada despectivamente de eterna o reaccionaria, constituyó el punto de referencia por el que se definieron, por antífrasis, los muchachos del 68. Una muchachada que no tuvo oportunidad, conviene señalarlo, de celebrar el 68. La resistencia al régimen, por esas calendas, corría a cargo del Partido Comunista, sujeto a una disciplina militar. No, no tuvimos nuestro 68 hasta diez años más adelante. Pero ésta es otra historia. La canción, devuelta a su contexto, se preña de sentido y ayuda a explicarse retrospectivamente cosas misteriosas o irregulares. Por ejemplo: que el anhelo de un Pentescostés cultural y étnico, todavía presente, por inercia, en muchos discursos estrictamente contemporáneos, no excluyera, en ambientes de izquierda, el compadreo sentimental con los nacionalistas, volcados hacia el pulimentado y acrisolamiento de sus rodales respectivos. Detrás de la contradicción está quizá el hecho de que en el inconsciente colectivo -y asimismo en la gramática- dos negaciones operan como una afirmación. El no a la España una, se convirtió en un sí a la España múltiple, por las bravas y de corrido.
żSe han acabado las contradicciones? Pas encore, que diría un afrancesado.La España una, trabajada primero por la Monarquía absoluta y promovida más tarde por el Estado liberal, no suprimió sólo fueros y privilegios, sino que echó las bases de la ciudadanía universal y de los sistemas de redistribución que le son anejos. Hizo posible, en una palabra, el Estado social, inseparable de cualquier concepción de izquierdas reconocible como tal. La izquierda no reparó en el detalle, o ha comenzado a hacerlo demasiado tarde. Y en su afán por enmendarle la plana, no sólo al déspota, sino a los jirones de historia que el déspota había recibido, y que no eran invento suyo sino herencia de todos los españoles, dio un salto hacia atrás que pasaba por encima de los siglos modernos y nos retrotraía, más allá incluso del austracismo, a los tiempos medievales. Se aprecia en la visión que del multiculturalismo todavía cultivaban los biempensantes hace tres o cuatro años. ¡Tres o cuatro años nada más!
El multiculturalismo a la española consistió en rehabilitar el Toledo de las tres culturas. O sea, la España en figura de losanges en que convivían cristianos, árabes y judíos. żConvivían felizmente cristianos, árabes y judíos? No muy felizmente. Pero sí, convivían. No lo hicieron sin embargo, y aquí reside lo decisivo, en igualdad de derechos. La propia noción de igualdad de derechos era aún ininteligible, lo mismo en Toledo que en Córdoba o en Roma. La confesión religiosa determinaba profesiones, estilos suntuarios, y grados de participación en el poder. Confundir la diversidad medieval con la heterogeneidad de costumbres y códigos que la inmigración trae consigo, implica no haber comprendido nada. La diversidad, en el siglo XI, conformaba a la sociedad desde dentro, como lo siguió haciendo en el Imperio Otomano hasta el advenimiento del XX. No constituía un factor de desorden sino de orden, puesto que las sociedades estaban basadas en la desigualdad. Esa misma diversidad, instilada en sociedades democráticas e igualitarias, entraña por el contrario un reto que sólo últimamente, y con dificultades, empezamos a comprender.
Los hijos y nietos del 68, en fin, han abordado los dos problemas máximos de la España actual, que son el territorio y la inmigración, en un estado de confusión mental absoluto. Y esta confusión ha dimanado de una fuente común: no darse cuenta de lo que es una nación moderna. Se constata, con amargura, el daño enorme que no sólo mientras duran, sino también luego, en diferido, infligen las dictaduras. Los que oprimen no piensan, y los oprimidos pierden la noción de la realidad. Dio la sensación en los setenta de que habíamos logrado los españoles superar el síndrome fatal. Pudo haber sido, sin embargo, un espejismo.
No quiere ello decir que la izquierda haya sido la causante del Problema migratorio. La izquierda no es culpable del gradiente de pobreza que atrae a muchos necesitados hacia nuestras fronteras. Ni de nuestra bajísima tasa de natalidad. La emigración, además, empezó a adquirir proporciones desmesuradas cuando los populares estaban en el poder. El PSOE se dedicó a decir sobre todo tonterías, bien es cierto. Pero la demagogia es relativamente disculpable cuando se está en la oposición. Lo que no es discutible, es que el gobierno Zapatero tomó el timón en las manos con la cabeza convertida en una leonera. Y que Caldera añadió, a la oscuridad de ideas, dosis notables de oportunismo. Mejorar las cifras de la S.S. bien vale una misa... durante un rato. Luego se pide ayuda a la policía, o sea, al ministro de Interior. Descontamíname, al guardia de la porra: para dar ese salto, se necesita pértiga.

Publicado en ABC 28 Sep 2006.

04 septiembre 2006

Motril debe ir más allá del ladrillo



Julio Rodríguez López

En nueve años de auge inmobiliario se han construido más de cinco millones y medio de viviendas en España, casi el doble que lo que ha crecido el número de hogares. Sólo Andalucía construyó en 2005 más viviendas que el Reino Unido, unas 150.000. Los españoles han sustituido masivamente ahorro bancario por viviendas, adquiridas en una alta proporción como forma de colocación del ahorro.

Se advierte una tendencia en los municipios a estimular la construcción residencial, en detrimento de otro tipo de desarrollos alternativos. Se confunde el aumento del parque de viviendas con el de la población, que crece a un ritmo muy inferior. Son elevados los riesgos de cambio en la coyuntura inmobiliaria, ante la debilidad del tejido productivo que subsistirá al aluvión de la construcción de nuevas viviendas.

En enero de 2005, un cartel colocado a la entrada del puerto motrileño calificaba como de "basurero municipal" a la instalación de una determinada fábrica en el área de expansión del Puerto, en cuyo desarrollo está teniendo un cierto papel la Junta. Dicha fábrica podría haber generado unos cien nuevos puestos de trabajo. Cada empleo industrial viene a crear unos cuatro puestos de trabajo adicionales en el sector de los servicios. En abril de 2006, otro cartel descalificaba el desarrollo empresarial de dicha área con el agresivo rótulo de "quieren poner un polígono industrial", cosa que ¿por lo visto� debe ser una desgracia para los autores de dicho comentario. La trascendencia del contenido de dichos carteles resulta mayor cuando se advierte el amplio eco de los mismos en el discurso político local.

El Puerto de Motril se construyó por el Estado en las dos primeras décadas del siglo XX para favorecer el desarrollo de toda la provincia de Granada y ha sido objeto de una importante ampliación en los últimos años, que puede reforzar su papel en la economía de la provincia y de Andalucía. El área de expansión del Puerto podría contribuir a que en Motril se generasen nuevos empleos estables, que subsistirían cuando amaine el ritmo de construcción de nuevas viviendas.

Según el Censo de Población de 2001, los empleos ligados a la agricultura (unos 4.700) se aproximaban en dicho año a la cuarta parte del empleo total de Motril. La caída de rentabilidad de la horticultura en los últimos años, derivada sobre todo de la fuerte oferta de dichos productos procedente del norte de África, provocará posiblemente la desaparición de numerosas explotaciones y empleos agrícolas en la Costa.

El ritmo de construcción residencial de los últimos años no va a continuar ni tampoco serán un foco de creación de puestos de trabajo permanentes los 'bosques' de viviendas que se están construyendo en las vegas, vieja y nueva, de Motril, como tampoco lo serán los nuevos campos de golf que van a proliferar como reclamos publicitarios de las nuevas viviendas.

En estas condiciones, el Puerto de Motril es el principal activo de futuro de esta ciudad, el mayor foco económico potencial de la misma en cuanto a creación de actividad y de nuevos empleos estables. Dicha circunstancia justifica compatibilizar la actividad de tráfico de mercancías de dicho puerto con cualquier posible uso adicional del mismo derivado de la expansión inmobiliaria residencial que está teniendo lugar en la zona oeste de la antigua vega de Motril.

El tipo de interés de los préstamos para compra de vivienda ha crecido en un punto en un año, pasando desde el 3,20% de julio de 2005 al 4,23% en julio de 2006. Se prevé que el tipo de interés citado se situará en las proximidades del 4,50% en diciembre de 2006. Esta evolución supone un incremento próximo al 13% en la cuota a pagar por un préstamo a 25 años de la misma cuantía, lo que debilitará la demanda de vivienda en los próximos meses.

En tales circunstancias, resulta conveniente redimensionar el tamaño de las promociones. Si se quiere disponer de un puerto deportivo para impulsar la venta de un 'paquete' importante de nuevas viviendas en tiempos menos boyantes que los de los años anteriores no se debe de sacrificar el alcance real y potencial de la dársena motrileña, de la que tanto depende el futuro de Motril. Un posible parque empresarial en el área de expansión del Puerto es una fuente potencial de creación de actividades empresariales y de empleos y no precisamente un basurero.

La fábrica de papel construida en plena vega en los años 60 del pasado siglo aportará más a Motril que las urbanizaciones que están ocupando dicha vega, sobre todo cuando haya terminado la construcción de las mismas. Cualquier rebaja de capacidad o de categoría que se efectúe del Puerto de Motril no supondrá para esta ciudad un camino de progreso, sino de estancamiento o decadencia, además de constituir un derroche de la fuerte inversión realizada en el mismo en los últimos años



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18 agosto 2006

Diálogos para después de la violencia

José Ramón Recaldea b

Malo es que el Partido Nacionalista Vasco pretenda cambios en el Estatuto, obviando el procedimiento legal previsto; es algo que no se puede aceptar sin que quede negada la Constitución. Y es malo, porque manifiesta el soberanismo desde el que pretende entrar en el diálogo político. La petición es extravagante, pues discurre fuera de la legalidad, Sin embargo, aún así, provoca, como si fuera una vacuna, una reacción positiva: nos conmina a que los interlocutores en ese diálogo tengamos cautela, comportamiento que se debe mantener siempre pero más en los momentos que preceden y que siguen a la proclamación oficial del cese de la violencia de ETA.

¿Por qué se reproduce ahora el soberanismo que estaba en el fondo de la traición de Lizarra (pacto del bloque que nacionalista, perpetrado entre nacionalistas democráticos y los no democráticos, mas confabulaciones clandestinas con ETA) y que constituía el antecedente directo del Plan Ibarretxe? La vía anticonstitucional en la que de nuevo se insiste es la pacífica correspondiente a la que ETA pretendía conseguir con la violencia.

La sustitución de la violencia por la política supone, desde luego, un cambio radical; no sólo en los actores, pues no es lo mismo a que el interlocutor sea ETA (o Batasuna), aún después de su derrota, a que lo sea el PNV, que ha planteado, y plantea, sus objetivos, negando la violencia; cambio también en el contenido de esas pretensiones, que dejan de ser las fundamentalistas del irredentismo sobre Navarra y el País vasco francés. Pero, de todos modos, el procedimiento ilegal que reitera el PNV busca cobrar réditos por la recuperación de la paz ciudadana. Para el PNV se trata de recoger las nueces caídas del nogal agitado por los violentos. Para el Partido Socialista. Aceptar el pago de estos réditos sería, no pagar un precio político a ETA derrotada, pero sí al nacionalismo, como albacea de la derrota.

El PNV propone que el eventual pacto entre los partidarios democráticos de Euskadi se convierta inmediatamente en derecho positivo, sin pasar por la aprobación de las Cortes. Esto supondría abonar al nacionalismo un precio político por la derrota de ETA. Pero no se acaba aquí el problema: El Partido Socialista, el PSE en Euskadi, no debe solamente plantear objeciones fundamentales al procedimiento; pues, aunque este fuera constitucionalmente depurado, los socialistas tendrían que oponer otros reparos básicos a la oferta nacionalista.

El PSE tendrá que buscar el acuerdo político con una idea clara: la aceptación básica del sistema político autonómico; esto supone que ni las competencias centrales ni las autonómicas se justifican por sí mismas.

A la regla del nacionalismo se le opone otra: el máximo de autonomía no es el óptimo de autonomía. El óptimo supondrá siempre una distribución de competencias, unas centrales y otras autonómicas. La construcción, consolidación y modificación del sistema autonómico es un proyecto que se planteará en dos niveles: el primero la reivindicación del propio programa de distribución óptima de competencias; el segundo, la aceptación, en busca del consenso con las otras fuerzas políticas, de un acuerdo que suponga cesiones parciales de todas ellas, desde el óptimo hasta el mejor posible. Pero composición de fuerzas es algo muy distinto a claudicación ante las fuerzas de nuestros interlocutores.

El modelo con el que el Partido Socialista tiene que plantearse el diálogo entre partidos permanece abierto, incluso a distintas opciones dentro del mismo socialismo. En efecto, el sistema autonómico permite propuestas menos o más autonómicas que yo calificaría según el quantum de federalización (la “federación” es una cualificación que nunca ha asustado a los socialistas). Pero, en todo caso si es un modelo federal o federalizante, no es un modelo confederal: es opuesto a entender la autonomía como una relación bilateral entre el poder central y la comunidad autónoma, salvo en casos muy particulares. Si el modelo socialista busca la división óptima entre competencias centrales y autonómicas, busca también el fortalecimiento de la multilateralidad o relación entre las distintas autonomías, frente a la bilateralidad o relación entre el poder central y el autónomo.

También el modelo que los socialistas presenten para el diálogo político debe enfrentarse a los símbolos de identificación nacionalista: el estatuto vigente y las leyes que lo desarrollaron supusieron una claudicación de los no nacionalistas en aras de la concordia. Ante una modificación estatutaria habría que modificar esta actitud: no se trata de que los símbolos nacionalistas disminuyan (algo difícil de conseguir, por ahora, aunque ¡sería tan bien recibido el cambio del himno nacional vasco!), sino que se compensen con símbolos que fortalezcan, frente a valores insolidarios, los de colaboración entre los pueblos de España, los que propongan una comunidad española y la profundización en los valores ciudadanos comunes.

Queda, como campo abierto para una construcción común un proyecto de Estatuto en el que los socialistas dejen oír sus reivindicaciones: una idea social, solidaria y común de la educación, de la cultura y de los servicios; la construcción de los servicios públicos y de una sociedad laica, precisamente como garantía de la igualdad ciudadana. En resumen, que la reforma del estatuto no puede verse con la óptica nacionalista de que la autonomía supone una base ya consolidada, sobre la que hayan de plantearse mas reivindicaciones nacionalistas, sino, por el contrario, un nuevo debate sobre el bien común.

A este debate es muy importante que se incorporen otras fuerzas políticas, principalmente el Partido Popular, al que corresponde una importante función de vigilante de una eventual deriva nacionalista del proceso. Pero también el resto de partidos, con una salvedad: por no cumplir con el mínimo exigible que es la renuncia a la violencia y la aceptación de la democracia constitucional, con Batasuna no se puede establecer todavía ningún acuerdo.

El punto de partida para el diálogo político quedará señalado, en consecuencia, con los siguientes rasgos: aceptación por todos del sistema constitucional; negación de una base común nacionalista; entrada en el diálogo en condiciones de igualdad, lo que excluye tanto una presidencia institucional del lehendakari como otro pacto de Ajuria-Enea.

El campo del debate es el de la confrontación entre todos los dialogantes que plantean sus distintos modelos de convivencia democrática entre los vascos, esto es, entre los nacionalistas vascos, pero también los nacionalistas españoles y los que no somos nacionalistas (pido perdían a los nacionalistas de uno y otro signo que no comprenden que algunos no les acompañemos en su ideología y nos atribuyen el nacionalismo opuesto al suyo: los no nacionalistas somos aquellos que, si caemos en esa tentación, por lo menos pensamos que es un vicio que hay que dominar, en lugar de una virtud). Debe quedar claro, en todo caso, que quienes quedan fuera del debate son quienes plantean su modelo desde la violencia o desde fuera de la democracia (ETA y Batasuna).

El lugar de encuentro es el que saldrá, si sale, de un debate libre sobre el sistema autonómico y el bien común, a librar con la razón y con la fuerza de los votos y en el que, como hemos partido de un anterior acuerdo democrático, Constitución y Estatuto, y como este anterior acuerdo ayudaba a la convivencia en una sociedad como la vasca, difícilmente vertebrada, no es razonable que se modifique si no hay consenso mejor que el que ya teníamos. Que nadie pretenda, en todo caso, imponer sus propias tesis de partida, sino modificarlas en busca de un acuerdo ampliamente consensuado.

a Publicado en El País 17 Agosto de 2006

b José Ramón Recalde fue consejero socialista del Gobierno Vasco y víctima de un atentado terrorista de ETA del que, afortunadamente, pudo salvar su vida.



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08 agosto 2006

Subida del tipo de interés

Sr. Director de El Pais
Madrid

En su interesante articulo del 4 de agosto, El BCE y el futuro, Angel Laborda ha puesto de manifiesto que no le convence demasiado la nueva subida del tipo de interés de intervención efectuada por el Banco Central Europeo el jueves 3 de agosto.

Laborda dice que la inflación permanece estable, pero lo hace medio punto por encima del objetivo establecido para 2006. La inflación subyacente empieza a dar indicios generalizados de que una "segunda vuelta" puede tener lugar.

Pero sobre todo conviene destacar lo que recientemente subrayó Leon Brittan en un artículo publicado en el Financial Times: si los bancos centrales sólo se interesan por las burbujas provocadas en los mercados de activos (por ejemplo, vivienda) en función de su incidencia sobre el índice de precios de consumo, entonces harán demasiado poco y también lo harán demasiado tarde.

Una subida moderada de los tipos de interés puede contribuir a desacelerar (que no a reducir) con mas intensidad la subida de los precios de la vivienda y tambien contribuirá, de paso, a colaborar al necesario proceso de diversificacion de la actividad productiva en Espanha. Esto último es una condicion necesaria para facilitar un mayor aumento de la productividad y de paso reforzará la tasa de ahorro familiar.

Atentamente,

Julio Rodriguez López


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