Sareb se pondrá a prueba en 2014 (II) Julio Rodríguez López

La creación del “banco malo”, Sareb, fue consecuencia de la ayuda concedida a España en el verano de 2012 por parte del Eurogrupo  para capitalizar los bancos afectados por la caída del mercado de vivienda. Una vez en marcha, Sareb puede ser en 2014 un protagonista significativo del mercado de vivienda de España, en especial en  operaciones  de venta a inversores mayoristas. Tras las previsibles perdidas de Sareb en 2013, 2014 puede ser un año importante para dicha entidad, en el que sus resultados  dependerán de la calidad de las  estrategias de desinversión puestas en marcha.

En  Julio  de 2012  la Unión Europea  se comprometió a aportar hasta 100.000 millones de euros a España, tras las pruebas de evaluación a las principales entidades de crédito en condiciones muy favorables (0,5% anual de tipo de interés y plazo de 15 años). El destino era  la recapitalización del sistema financiero español. Los requisitos para recibir la financiación consistían en seguir  una  hoja de ruta para dicha recapitalización, en modificar la normativa de gestión de las crisis bancarias y en  la creación de un “banco malo”. Este último debería de adquirir   los activos problemáticos de los bancos para que estos reanudasen la actividad crediticia normal.

   Tras  los  resultados de las pruebas de estrés practicadas a los catorce mayores grupos bancarios españoles a fines de septiembre de 2012, que   señalaron unas  necesidades de capitalización comprendidas entre  25.900 y 53.645 millones de euros,  el gobierno decidió  tomar unos 42.000 millones de euros de los cien mil millones ofrecidos por el Eurogrupo. Dos  grupos de bancos concentraron la mayor parte de las ayudas necesarias, los del Grupo  0, correspondiente a los bancos controlados por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa, NC Galicia y Banco  de Valencia) y los del Grupo 1 (Caja 3, Banco  Ceiss, BMN y Liberbank).

 Entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron   a Sareb, creada en noviembre de 2012,  activos problemáticos de  nueve bancos. Sareb adquirió por 36.600 millones de euros activos de los bancos del Grupo 1   y  por 14.000 millones los de los bancos del Grupo 2. Dichos traspasos de activos se realizaron a precios sustancialmente rebajados respecto de su valor bruto  en libros (más del 50%). El Frob cubrió  las carencias  de recursos propios que resultaron en dichos bancos por la venta de activos a precios inferiores al contable. Para ello empleó los recursos procedentes de la financiación aportada por el Eurogrupo.

 Sareb adquirió en poco tiempo los activos problemáticos citados de los bancos a capitalizar por el Frob y emitió “deuda sénior”,  para pagar  a los bancos. Sareb tiene unos recursos propios (capital, prima de emisión y deuda subordinada a 15 años al 8%) que ascienden a 4.800 millones de euros, pero compró activos con un valor superior a los 50.000 millones de euros.

 El Frob, instrumento español de resolución bancaria, controlado por el gobierno,  tiene la mayor participación en los recursos propios de Sareb, 2.192 millones de euros, equivalentes al 45,7% del total, inversión que se  realizó con  recursos procedentes  del empréstito  del Eurogrupo.  El 54,3% restante del capital de Sareb  está distribuido entre un amplio conjunto de inversores privados, entre los que destacan el Banco de Santander (16,6%) y CaixaBank (12,1%). Los activos se compraron a los bancos a un coste total  de alrededor de 50.800 millones de euros, con un descuento medio del 52,5%, que en el caso de los activos inmobiliarios llegó a ser del 65%.

 La deuda sénior emitida por Sareb lo ha sido   a plazos cortos de uno, dos y tres años, con diferenciales sobre el euribor a tres meses de hasta  casi tres puntos porcentuales. Dicha deuda está  avalada por el gobierno y  permite obtener  financiación en el BCE.  Como puede apreciarse, el Estado español resulta decisivo para  la obtención de los recursos de Sareb, por lo que no cabe quedarse con el aparente carácter privado de dicha entidad.

Entre las compras de Sareb, 39.424 millones  de euros son activos financieros, básicamente créditos,  y 11.357 son activos inmobiliarios (89.000 viviendas y  13 millones de m2 de suelo). Sareb, que no es un banco ni  un instrumento de política de vivienda, tiene 15 años de plazo para vender los activos citados a precios que minimicen el coste para los contribuyentes de  la  capitalización de los bancos problemáticos.

   Es posible que Sareb tenga perdidas en los primeros años de funcionamiento. Los activos los está vendiendo  de forma directa y a también a través de canales mayoristas. Puede crear vehículos conjuntos con compradores mayoristas vía Fondos de Activos Bancarios (FAB), con participación minoritaria. Según el último  informe de la Comisión de la Union Europea  y del BCE de enero de 2014, las ventas de activos inmobiliarios por parte de Sareb han sido hasta ahora inferiores a lo previsto, pero los ingresos derivados de los préstamos a promotor han  superado las previsiones.  Para 2014 los principales problemas para Sareb serán los derivados de la evolución del mercado de vivienda, donde solo muestran dinamismo las compras por parte de extranjeros. También le planteará problemas  la posible entrada en mora de una porción creciente de la cartera de préstamos a promotor.

En una reciente interpelación  socialista en el Congreso de los Diputados  al Ministro de Economía sobre Sareb, este dijo que el “banco malo” es un instrumento para ganar tiempo, y que trata fundamentalmente con promotores y con grandes riesgos. El Ministro comentó que Sareb ha comprado a los bancos más afectados por  la crisis activos  que aparecían en los balances bancarios por un valor de  100.000 millones de euros, y  que ello lo ha realizado  con un descuento de alrededor del 50%. Luis de Guindos  recordó que en  Bankia se han metido desde el gobierno  22.000 millones de euros en capital y  que, además,  Sareb  ha comprado a dicho banco nacionalizado un paquete importante de activos.

También  señaló que Sareb ha ayudado a modificar la percepción del sistema financiero español y de la economía española. Esto último  resulta un tanto excesivo. Sareb ha cumplido en principio el  papel asignado en el “Memorándum”, esto es,  comprar activos a los bancos más afectados por el ajuste para que estos recuperasen la actividad normal. Eso es una cosa y otra es la  forma en que Sareb va a enajenar tales activos, la segura colusión de intereses con algunos de los accionistas privados  y también el procurar no salir “afectado” por las relaciones peligrosa (los “grandes riesgos” que diría el Ministro)  con las que se va a desenvolver para vender los problemáticos activos adquiridos.

Una versión reducida de este articulo se publicó en El Siglo de 17 de febrero de 2014

EPA. NUEVOS RESULTADOS Julio Rodríguez López

Una vez disponibles los datos definitivos de población y vivienda de 2011, procedentes de los correspondientes Censos decenales, es preciso  modificar los factores de elevación muestral de la Encuesta de Población Activa (EPA), elaborada y publicada  por el INE, con el fin de mejorar la representatividad de los resultados de dicha encuesta. El INE va a realizar  dicha modificación en 2014, concretamente a partir de los resultados correspondientes al primer trimestre de dicho ejercicio.

La publicación por el INE de los resultados de la EPA correspondientes al primer trimestre de 2014 irá acompañada de la publicación de los principales resultados modificados de dicha encuesta para el periodo 2002-2013. Habrá una discontinuidad en los resultados de la EPA  entre 2001 y 2002.

 La modificación de los citados factores de elevación  corresponderá a la introducción de los nuevos datos de población, puesto que  el tamaño muestral de la EPA no se modifica. Esta se obtiene a partir de  unas 60.000 viviendas, resultantes de la selección de  18 a 20 viviendas por cada una de las 3.822 secciones censales previamente elegidas al inicio del muestreo.

Los resultados del Censo de Población de 2011 difieren de forma significativa de los niveles que en ese año presentaban  las variables de las que se obtienen los factores de elevación empleados hasta ahora en la EPA. En 2011, según el Censo de Población, había 432.100  (0,94%) habitantes más que  los  estimados por la EPA  a partir de los resultados censales de  2001. La diferencia era sobre todo importante en el caso de la población extranjera, donde el resultado del Censo de 2011 era inferior a la cifra estimada para  la EPA en   212.100, el  4,6% de dicha estimación.

En los nuevos resultados de la EPA pesarán menos, pues,  los procedentes de la población extranjera. Esta última se caracteriza, entre otros aspectos, por sufrir una tasa de desempleo más elevada que la población española. En los nuevos resultados de la EPA los activos y los ocupados crecerán más que los parados.

La trascendencia de los resultados de la EPA para el análisis de la situación económica  resulta evidente.  La publicación de los nuevos resultados debe de ir acompañada de una explicación detallada por parte del INE de la metodología empleada  y de la necesidad de actualizar los  factores de elevación muéstrales. Puesto que los factores de elevación no son unas cifras fijas, sino que cambian cada año, debe también de especificarse como se actualizan cada año  los datos de origen de los mismos,   obtenidos a partir de los resultados del último Censo de Población y  de la evolución de las cifras empleadas para efectuar el calibrado.

Por último, en el último ejercicio ha cobrado interés la evolución de las cifras desestacionalizadas de la EPA. El cambio de las cifras de la EPA conllevará una modificación de los coeficientes empleados para desestacionalizar los resultados. Ello implica que las nuevas series de resultados EPA para el periodo 2002-2013 deberán de publicarse originales y corregidas de estacionalidad, aunque tal dualidad de resultados se limite a las variables más trascendentes (activos, ocupados, parados e inactivos).

Sareb, el "banco malo": origen, recursos y socios. Julio Rodriguez López

En  Julio  de 2012  la Unión Europea  se comprometió a aportar hasta 100.000 millones de euros a España, tras las pruebas de evaluación a las principales entidades de crédito. Dicha financiación se concedió en unas condiciones muy favorables : 0,5% anual de tipo de interés, plazo de 15 años. El destino era  la recapitalización del sistema financiero español.

Los requisitos para recibir la financiación consistían en seguir  una  hoja de ruta para la recapitalización, en realizar una amplia  modificación de la normativa de gestión de las crisis bancarias en España y en  la creación de un “banco malo”,  que comprase los activos problemáticos de los bancos para que estos reanudasen la actividad crediticia normal.

El 28.9.2012 los  resultados de las pruebas de estrés  señalaron unas  necesidades de capitalización comprendidas entre  25.900 y 53.645 millones de euros. Al final se decidió  tomar unos 42.000 millones de euros de la cuantía ofrecida por el Eurogrupo. Dos  grupos de bancos concentraron la mayor parte de las ayudas necesarias, el Grupo  0 , el de los controlados por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa, NC Galicia y Banco  de Valencia) y el Grupo 1 (Caja 3, Banco  Ceiss, BMN y Liberbank).

 Entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron   a Sareb, creada en noviembre de 2012, los activos problemáticos de  9 bancos de ambos grupos (37.000 +14.000 millones de euros), a precios sustancialmente rebajados respecto de su valor en libros. El Frob cubrió  las carencias  de recursos propios derivadas de dicho traspaso de activos a precio inferior al contable. Para ello  empleó los recursos procedentes de la financiación del Eurogrupo.

 En cuanto a  Sareb, esta entidad tiene unos 5000 millones de euros de capital (55% privado, correspondiente  a bancos “sanos”, 45% del Frob, que es el mayor accionista, con 2500 millones, procedentes del emprestito citado) y unos activos de alrededor de 51.000 millones de euros. La diferencia entre los activos adquiridos y el  capital  se ha logrado emitiendo deuda con la que se ha pagado  a  los  bancos que transmitieron los activos .  Dicha deuda, avalada por el gobierno,  permite obtener  financiación  en el BCE. El carácter privado de Sareb encierra  una financiación de sus operaciones en la que el Estado español resulta decisivo para  la obtención de los recursos.

Del total de activos de Sareb, 39.400 millones  de euros son créditos y 11.300 son propiedades, que  incluyen 89.000 viviendas y  13 millones de m2 de suelo. Sareb es una sociedad de gestión de activos, no es un banco, y  tiene 15 años de plazo para vender los activos, básicamente  de origen inmobiliario y   procedentes de los bancos que han recibido ayudas publicas para su capitalización. Según el diario  

El Economista (4.2.2014), Sareb  tiene  50.449 millones de euros en  197.474 activos (107.000 son Activos  Inmobiliarios y  90.500 son Activos Financieros, básicamente créditos y participaciones).

 Se dijo,  con motivo de su constitución,  que Sareb debía de obtener un 15% de rentabilidad,  previsión  a todas luces problemática. Es posible que esta entidad tenga perdidas en los primeros años de funcionamiento. Sareb tiene una estrategia cambiante,y en su operativa destaca   la creación de vehículos conjuntos con los compradores mayoristas a través de los Fondos de Activos Bancarios (FAB), en los que Sareb tiene participación minoritaria. Se echa en falta  mayor  transparencia en la gestión, en la que  los riesgos especulativos son acusados, dado el origen  de los interlocutores..

La “troika” (BCE, Comisión UE, FMI) ha expresado algunas reservas sobre la gestión de Sareb. En la “agenda” a seguir, de enero de 2014 se  subraya “el control de la actividad de Sareb para asegurar una disposición adecuada de los activos minimizando el coste al contribuyente”. Carme Trilla, anterior responsable de política de vivienda en el tripartito que gobernó la Generalitat de Cataluña,   ha señalado en la revista Alternativas Económicas, de diciembre de 2013, que la Constitución Española de  1978 establece que  las plusvalías generadas con fondos públicos deben de volver a la comunidad,  "toda la operación de Sareb es un escándalo".

Sareb no es un instrumento de política de vivienda, pero debe de impedir  verse envuelta en su gestión en operaciones en  las cuales pueda  producirse  falta de cumplimiento de compromisos adquiridos. Esto  ultimo ha podido suceder en el caso de  unas viviendas cuya venta se comprometió por parte de los apoderados de Sareb en los bancos, pero que después  el fondo de activos bancarios  comunicó a los adquirentes,que ya habian entregado una cantidad de dinero como señal, que la operación se interrumpía,  salvo que estuviesen dispuestos a pagar una cantidad adicional sustancial  por la compra de la vivienda.  Sareb, que dice va a intentar cumplir con el compromiso adquirido,  debe de vender con el máximo beneficio, pero tiene que  cuidar  no aparecer implicada en este tipo de actuaciones. 

LOS MERCADOS DE VIVIENDA EUROPEOS EN 2013. ANTICIPO DE 2014? Julio Rodríguez López

LOS MERCADOS DE VIVIENDA EUROPEOS EN 2013. ANTICIPO DE  2014?

Julio Rodríguez López

 Los mercados de vivienda europeos tuvieron una evolución homogénea en la etapa alcista del ciclo que terminó en 2007. En la etapa posterior de recesión los comportamientos han sido más dispares. Los retrocesos de los precios de la vivienda posteriores a 2007  han sido proporcionales en cada país a la intensidad del aumento  en la fase expansiva precedente. Las inyecciones de liquidez de los bancos centrales para estimular el crecimiento han ocasionado movimientos alcistas en los precios de las viviendas.  Esto impulsó en  2013  la presencia en los mercados de vivienda  de inversores institucionales, dispuestos a realizar compras de activos inmobiliarios en los mercados con mejores perspectivas de rentabilidad.

El auge de los mercados de vivienda que terminó en 2007 fue más prolongado e intenso que los precedentes. En el promedio de la Eurozona se ha estimado que la duración media de dicha fase de auge fue de 33 trimestres y que la desviación media al alza de los precios de la vivienda  sobre la tendencia a largo plazo  fue de un 39%.

Los crecimientos duraderos e intensos de los precios de las viviendas se consideran  como  no sostenibles.  Las consecuencias posteriores se manifiestan en términos de caídas de los precios, descensos de la inversión en vivienda, retrocesos del PIB y del empleo, endeudamientos elevados de los gobiernos, empresas y hogares. Conviene evitar tales consecuencias estableciendo  “señales “que informen sobre aumentos insostenibles a corregir por los bancos centrales.

Dentro de la Eurozona nueve estados miembros presentaron rasgos de “burbuja” en la fase alcista del ciclo, aunque la intensidad no fue la misma. El grupo lo integran Eslovenia,  España, Estonia, Francia, Grecia,  Holanda, Irlanda, Italia y Portugal. No se advirtieron rasgos claros de “boom” en los restantes países miembros. Los  amplios déficits exteriores se produjeron  sobre todo en los países más afectados por la “burbuja”.  

 En algunos países  la evolución de los precios de la vivienda en las principales áreas metropolitanas resulta un tanto diferente de los del resto del país.  Destacan sobre todo los casos de Moscú y de Londres. En el primer caso  los procesos migratorios han producido importantes aumentos de población en la capital, lo que ha impulsado  el alza de los precios. Dicha situación  ha suscitado la presencia de inversores extranjeros.

La fuerte  expansión de los precios de Londres se debe sobre todo a los inversores institucionales del resto del mundo, que han encontrado en dicha capital una situación óptima para  invertir con beneficios. Los aumentos de precios son muy superiores a los del resto del país y han  aparecido  problemas de falta de alojamientos para hogares con bajos niveles de ingresos. Por si faltaba algo, el programa de “ayuda a la compra” del gobierno británico,  establecido en 2013, ha elevado hasta el 95% del precio la relación préstamo/valor mediante préstamos complementarios del gobierno a los compradores. Se   ha reforzado la demanda de viviendas de hasta 600.000 libras de precio y han crecido más  unos precios que ya estaban sobrevalorados antes del establecimiento de dicho programa (Martin Wolf, “Use of Housing to refloat the economy is dangerous”, FT, 22.3.2013), que puede retirarse en 2014.

En los países escandinavos los precios de las viviendas no han dejado de subir desde 2008. Los aumentos de población, alimentados por una elevada natalidad y por  la política  monetaria expansiva de los bancos centrales respectivos, han impulsado los préstamos hipotecarios y han contribuido a crear una situación  de recalentamiento próxima a la burbuja.

  En 2013  los bancos centrales realizaron  amplios programas de “alivio cuantitativo” para  impulsar  a la economía. Para ello  aportaron  liquidez abundante  a tipos de interés muy reducidos. Se favoreció  la compra de activos, en especial acciones en bolsa y vivienda. En 2013 ha sido compatible la presencia de unos ritmos moderados de crecimiento del PIB en la economía mundial, acompañados de tasas de desempleo elevadas, con aumentos destacados en los precios de las  de las acciones  cotizadas. De hecho   han aparecido “espumas de burbujas” en algunos mercados de viviendas (N. Roubini, “De nuevo las burbujas inmobiliarias”, Expansión, 4.12.2013). 

En el 2º trimestre de 2013 los precios de las viviendas en la Eurozona descendieron  un -2,4% sobre el mismo periodo de 2012. La disparidad de situaciones en los mercados nacionales de viviendas la confirma el que,  en dicho periodo   el aumento máximo de precios llegase hasta el  12%, en Estonia,  mientras que el mayor retroceso de precios fue  el -12% de  España.  La evolución de los precios de la vivienda en la Eurozona puede ser coherente con los fundamentos, pero a nivel de país dicha situación puede distar  de dicha coherencia (BCE, “Recent house price developments in the Euro Area,  Boletín Mensual, noviembre 2013). Las perspectivas para 2014 son más favorables para los mercados europeos de vivienda y también para la preparación de nuevas burbujas.  

  

Una versión de este artículo ha aparecido en la revista “Escritura Pública” (del Consejo General del Notariado), de enero de 2014

2014 NO SERA UN AÑO FACIL. Julio Rodríguez López

 El menor crecimiento económico registrado en 2013 en amplias  áreas de la economía mundial  estuvo acompañado de importantes aumentos en los precios de los activos. En 2014  puede persistir dicha evolución  dual de la economía mundial. Los  bancos centrales aplazarán el momento de retirar los apoyos al crecimiento. La recuperación de la economía española,  hasta ahora modesta,   podría reforzarse  en 2014. Dicha  evolución dependerá estrechamente  del comportamiento del conjunto de la eurozona.

En 2013 la economía mundial desaceleró el crecimiento (3,3%) respecto del año anterior (3,8%). Dicha evolución fue consecuencia de  la debilidad prolongada de los países avanzados, sobre todo de  la Eurozona,   y del relativo “bache” sufrido por las economías emergentes. En los países avanzados, incluso en los casos de mayor crecimiento, el ritmo de aumento de la actividad productiva resulta débil, muy por debajo del  alcanzado en las fases iniciales de recuperación  de  ciclos precedentes.

Algunas circunstancias no contribuyeron a impulsar el crecimiento en 2013. Entre las mismas destacan las adversas reacciones que produjo   en los mercados el anuncio de que la Reserva Federal  de Estados Unidos iba a reducir significativamente las inyecciones de liquidez realizadas mediante las compras de activos, sobre todo   deuda pública. Fue necesario mantener  una intensidad equivalente en dichos estímulos monetarios   para reducir el impacto  a la baja que dicho anuncio tuvo en las bolsas. Por otra parte,  sobre   Estados Unidos planeó el problema del tope impuesto por la mayoría republicana en el Congreso  a las emisiones de deuda federal, lo que provocó serias incertidumbres dentro y fuera de dicho país.

En la Eurozona el avance producido en el camino hacia la Unión Bancaria Europea con la creación de un supervisor único, el Banco Central Europeo (BCE) se frenó con la negativa alemana,  materializada en la “cumbre” de diciembre de 2013,   a que se crease en un plazo razonable un mecanismo único de resolución bancaria. Dicho mecanismo  habría de dotarse  de los   recursos  necesarios para acompañar las actuaciones del supervisor único. A la vista de lo anterior, se confirma de nuevo que  el camino realmente seguido por la Eurozona es el del ajuste fiscal,  unido  a   la devaluación competitiva en los países de la periferia,  como forma de ganar cuota de mercado y de reactivar la economía. Pero el simple ajuste salarial no puede lograr a la vez la competitividad y el crecimiento preciso para rebajar el peso de la deuda pública respecto del PIB ni la estrategia alemana se puede exportar a todos los países: no se puede aspirar  a que la Tierra tenga superávit con Marte.

De cumplirse las previsiones de crecimiento del 1,1% en 2014 para la Eurozona, esta no alcanzará el nivel de PIB obtenido al inicio de la crisis hasta el último trimestre de 2015. Una situación  prolongada de débil crecimiento, junto a unos niveles del  PIB  y del empleo  lejanos de  su potencial, añadidos a unos bajos tipos de interés, se podría caracterizar como de “estancamiento secular” (L. Summers, “Washington must not settle for secular stagnation”, FT, 2014). Tal estancamiento puede tener lugar incluso en un marco de intensas elevaciones de los precios de los activos y de las viviendas, en línea con lo sucedido en 2013. Podría haber tanta burbuja y especulación como en  2005-2007  sin apenas crecimiento.

Según  Summers, la actuación exclusiva por el lado de la oferta en la política económica solo produce resultados en un clima de demanda suficiente. Sin un mínimo nivel de  demanda las políticas  de oferta tienen a corto plazo efectos deflacionistas sobre la economía. Además, políticas de estimulo monetario como las que están desarrollando numerosos bancos centrales  no pueden controlarse solo por la vía de la regulación.  Esas políticas  pueden provocar   burbujas especulativas en algunos mercados de activos y de productos, junto a aumentos del apalancamiento de empresas y de hogares, sin estar garantizada una recuperación solida del crecimiento.

   Para evitar el citado “estancamiento secular” invocado por Summers  la política económica debe de conseguir un nivel de demanda suficiente, que  permita un crecimiento razonable del PIB y del empleo, manteniendo  la estabilidad financiera. Los impulsos de la demanda no deben de ocasionar déficits externos elevados, procurándose que una parte mayor de lo que se demanda se cubra con producción nacional.

El PIB de la economía española del  tercer trimestre de 2013  se situó un 7,4% por debajo  del correspondiente al primer trimestre de  2008. El PIB del tercer trimestre de  2013 estuvo un 17% por debajo del nivel que  habría alcanzado dicha magnitud de haberse seguido una tendencia de crecimiento del 2% anual. La economía española ha dejado de obtener entre 2008 y 2013 el 60% del  PIB de 2013.

En 2014 la economía española puede volver a registrar una tasa positiva de crecimiento que podría situarse en el entorno del 0,5%. Dicho crecimiento se apoyaría en las exportaciones y en una evolución menos negativa de la demanda interna. El empleo puede volver a registrar tasas positivas de variación, pero todo indica que serán muy moderadas y se concentrarán en empleos temporales. El nivel de actividad del primer trimestre de 2008 no se alcanzará posiblemente hasta 2016.

El ajuste a que obliga el Pacto Fiscal  Europeo puede llevar a España a una situación próxima al estancamiento secular mencionado. Con el   final  de la recesión y con el paso a una situación de aumento moderado del empleo, la política económica   tiene por delante la tarea de lograr una   reducción significativa   del importante  número de empleos destruidos y de compensar  la desaparición de un amplio número de empresas durante la prolongada etapa de crisis.  Debe de evitarse, además, que persista la  reducción del alcance de  numerosas prestaciones sociales, impidiendo el avance de las desigualdades. El logro de la recuperación y la mejora de la competitividad de la economía española  no debe lograrse a costa de romper el equilibrio  social. Demasiadas tareas para 2014.

 Una versión  de este  articulo se ha publicado en la revista "El Siglo" de 20.1.2014

La Política estatal de vivienda para 2014 Julio Rodriguez Lopez

 Los Presupuestos Generales del Estado para 2014 incluyen un conjunto de partidas destinadas a favorecer los objetivos de la política de vivienda y a facilitar el acceso a la misma a través de ayudas fiscales o indirectas. En dichos presupuestos se considera como pieza central de tal política estatal  al nuevo Plan 2013-2016.  Dicho Plan supone un “vuelco absoluto” en los objetivos respecto de planes precedentes.

 El fomento del alquiler y de la rehabilitación, la renovación y la regeneración urbana son los ejes básicos del Plan en cuestión, que a finales de 2013 no había sido objeto de un desarrollo normativo adicional a la norma inicial que estableció dicho Plan (Real Decreto 233 /2013, de  5 de abril, BOE de 10.4.2013).

 El  epígrafe presupuestario  “Acceso a la Vivienda y fomento de la edificación”  tiene una dotación de 799,6 millones de euros, repartida en tres programas (Rehabilitación y ayudas al acceso, ordenación y fomento de la edificación,  y urbanismo y política de suelo). En 2013 no se ha desarrollado el nuevo plan plurianual, previéndose el inicio de su ejecución en 2014. Dentro del importe antes citado se incluyen 302 millones destinados a atender a obligaciones derivadas de los planes anteriores.

El epígrafe mencionado incluye 40 millones de euros destinados a atender  las ultimas ayudas correspondientes a la Renta Básica de Emancipación, cuya cuantía se ha reducido en un 30% (ha pasado de 210 euros/mes a 147 euros/mes) y cuya vigencia posiblemente termine en este ejercicio.

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Los Presupuestos Generales del Estado para 2014 incluyen asimismo un conjunto de ayudas fiscales a la vivienda, cuyo importe asciende a 3.475,4 millones de euros. El componente más destacado es el relativo a las desgravaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: 1.785,4 millones  de euros corresponden a la desgravación por compra de vivienda habitual realizada antes del 1º de enero de 2013. El alcance previsto de la desgravación  a los arrendadores de vivienda (personas físicas) es de 479,5 millones.

  La previsión del importe de  la desgravación a los arrendatarios de rentas medias y bajas asciende a 148,4 millones.  Para  la exención por reinversión en vivienda  se ha estimado un importe de 258 millones. El resto de las ayudas fiscales (784,1 millones de euros) incluye la estimación del coste de la aplicación de un tipo  reducido del IVA del 10%,   que grava a las ventas  de viviendas  de nueva construcción,  y las deducciones  en el impuesto de Sociedades  a las empresas dedicadas al alquiler de  viviendas.

 El coste total de las ayudas directas y fiscales, 4.275 millones de euros, equivale al 0,41% del PIB. El alcance de la política de vivienda se ha reducido de forma significativa  en 2014 respecto de  periodos precedentes. Lo importante es que se atienda de hecho a los nuevos objetivos (fomento de la rehabilitación y del alquiler) de la política de vivienda. Esta última pasaría  a situarse en el primer plano en el caso de  de conseguirse una recuperación significativa de la economía, si esta implicase una creación importante de nuevos empleos,  que a su vez generarían aumentos de la demanda de vivienda por parte de los hogares de nueva creación.

 El ritmo de desarrollo del Plan 2013-16 resulta a todas luces insatisfactorio. La eliminación de los estímulos a la promoción de nuevas viviendas protegidas se ha advertido en el descenso  sufrido en las viviendas protegidas promovidas y también por las ventas de las mismas.  En 2013  las ventas de viviendas protegidas descendieron en casi un 50% sobre el año anterior en los tres primeros trimestres. La previsión de ventas para 2013 es de 18.350 viviendas, el 5,6% del  total de ventas de viviendas en el pasado ejercicio. Mas bien podría hablarse de falta  de política de vivienda, en un momento en el que  se está vendiendo  el exiguo parque de viviendas sociales de alquiler existente en poder de autonomías y ayuntamientos.

Apuntes sobre 2014. Julio Rodríguez

Al inicio del año se han conocido los resultados de dos estadísticas de interés relativas al mercado de vivienda. El Ministerio de Fomento ha estimado el número de viviendas de nueva construcción no vendidas a 31 de diciembre de 2012, situándolas en 583.543. 

La Sociedad de Tasación ha publicado la estimación de los precios de la vivienda a fines de 2013. El precio medio de las viviendas  de nueva promoción  en capitales de provincia,  2,039 euros por metro cuadrado a 31 de diciembre de 2013, un 7,8% por debajo de diciembre de 2012, se situó en un nivel un 30% inferior al correspondiente al inicio de la crisis.

En 2014 el continuo retroceso de las viviendas nuevas terminadas puede acelerar el descenso del stock de  dichas viviendas, si la demanda  se mantiene en los niveles de 2012-2013. Queda aun margen para nuevos descensos de los precios en algunas zonas  con más viviendas sin vender.

 Pero los fundamentos de la demanda de vivienda (intensa emigración, descenso del número de hogares, retroceso de la renta disponible familiar) y la persistente escasez de crédito no apuntan  hacia una mejoría de la demanda de vivienda por parte de los  hogares españoles. En 2014  el mercado de vivienda no será un apoyo significativo al crecimiento previsto de la economía española

Entrevista Heraldo de Aragón, 5.1.2014, Julio Rodriguez

Julio Rodríguez, hace tres semanas en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria.

MAITE SANTONJA

Se cerró 2013 con multitud de mensajes

económicos positivos lanzados por el Gobierno

y por presidentes de bancos y multinacionales.

¿Comparte el optimismo?

Esas palabras tienen más de deseo que de

realidad. Es cierto es que la actividad productiva

ha dejado de caer. Pero eso es como

cuando un incendio ha asolado una sierra y

el fuego se ha parado. Ha dejado a más de 3,5

millones de personas sin trabajo desde 2008

y se han perdido miles de empresas. El hecho

de que el incendio deje de arder no significa

que estemos bien. El proceso de recuperación

se está mostrando muy débil para

reparar el daño sufrido por casi seis años de

crisis. La recesión ha terminado pero la crisis

persiste en la medida de que hay una tasa

de desempleo altísimo que podría ser más

importante si no emigrara tanta gente. El enfermo

ha dejado de empeorar pero sigue

muy grave. A mi entender se está haciendo

una exhibición exagerada de las mejoras. Los

datos siguen siendo muy negativos pese a

que hayan dejado de empeorar.

Como reputado especialista en el el mercado

inmobiliario, ¿qué análisis efectúa de

2013?

El conjunto del año arrojará una caída en la

venta de viviendas con unos comportamientos

muy distintos en las ventas a españoles

residentes (caerán un 10% aproximadamente)

y a los extranjeros (subirá un 20%). Esa

ha sido precisamente la principal novedad,

la creciente presencia de compradores extranjeros,

sobre todo fondos de inversión.

Incluso han adquirido unas 5.000 viviendas

sociales de la Comunidad de Madrid. Eso da

una sensación de dinamismo al mercado.

Son operaciones que han realizado en territorios

muy ligados al arco mediterráneo y a

las islas. En el resto del territorio nacional

apenas hay presencia de extranjeros. En resumen,

en 2013 ha persistido la caída de las

ventas y de los precios y la novedad es la presencia

de nuevos inversores atraídos por los

precios reducidos.

Ha citado el ejemplo de la venta de las viviendas

sociales de la Comunidad de Madrid.

Muchos de los arrendatarios se ven

forzados a abandonarlas al concluir su contrato

de alquiler y contar con una opción

de compra muy alta a pagar a esos fondos

de inversión que han abonado un tercio de

la cantidad que ahora exigen.

Entiendo que las comunidades autónomas

quieran hacer caja en una situación de dificultad.

Lo que no se puede consentir es que

una promoción de viviendas sociales se convierta

en un asalto a los arrendatarios. Hasta

2008 se sacaban viviendas sociales en alquiler

con opción de compra. Lo que quieren

los fondos de inversión es rentabilizar

su dinero al máximo y nos encontramos con

personas con ingresos por debajo de la media

y que tienen en frente a un tiburón que

ansía una rentabilidad inmediata. No es una

actuación responsable ni justa.

¿El impacto de estos fondos de capital extranjero

es positivo o negativo?

Estos fondos de inversión se nutren del mercado

inmobiliario. Compran oficinas, naves

industriales, viviendas... Algo animan el

mercado pero no es un movimiento de fondo.

Una cosa es que las familias españolas

volvieran a comprar viviendas y se crearan

empleos y otra muy distinta es este fenómeno

derivado de un proceso a nivel mundial

con el dinero fresco que inyectan el BCE, la

FED, el Banco de Inglaterra y el Banco de Japón.

Eso se nota también en la bolsa. Las

economías no están tan boyantes como lo

que indican las bolsas. Va ligado al mercado

inmobiliario. Los fondos tienen mucha liquidez

y se lanzan a por operaciones muy ventajosas.

Pero, insisto, eso no significa que se

está recuperando la demanda ni creando

empleo. Una prueba es que está subiendo el

alquiler.

En España está poco instaurada la cultura

del alquiler, como sí ocurre en otros países.

¿Cree que se va revirtiendo esa tendencia?

No creo que haya saltos espectaculares. Han

sido muchos los años en España con una fiscalidad

muy proclive a la vivienda en propiedad

y eso ha echado raíces en la mentalidad

del ciudadano. En el franquismo hubo

un movimiento muy fuerte en contra del alquiler

y con la democracia la fiscalidad ha

perjudicado al alquiler. Ahora hemos

llegado a una situación en que ha desaparecido

la desgravación por compra de vivienda

pero tenemos escasez de oferta de alquiler.

No hay que olvidar que en Europa occidental

el país con menor porcentaje de alquiler

es España. En Alemania hay un 40%.

Nosotros teníamos un 10%en 2007 y lo normal

es que lleguemos al 15 o 20% en los próximos

años.

La pregunta del millón. ¿Seguirán cayendo

los precios de la vivienda en 2014?

Dependerá de cómo evolucione el crédito

bancario y del propio ritmo de crecimiento de

la economía española. Lo que sí apunta es que

la gente más joven prefiere alquilar y de eso

se han dado cuenta los propios inversores.

Usted fue el primer consejero de Economía

de la Junta de Andalucía. ¿Qué recuerda de

aquella etapa?

Recuerdo la gran ilusión que nos impulsaba

para poner en marcha una nueva administración.

Andalucía era una autonomía que

padecía y sigue padeciendo un nivel de renta

per cápita  (PIB por habitante) que se sitúa un 25% por debajo

de la media española. En aquel momento

pensaba que la administración autonómica

serviría para mejorar la gestión y que sería

un factor de dinamización de la economía.

En este aspecto creo que no se ha estado a

la altura. Yo trabajé para que la economía andaluza

se diversificara, que no fuera solo ladrillo

y turismo. Las autonomías podrían haber

dado más de lo que han dado.

J. F. LOSILLA EIXARCH

 «

Sumpasa y la política de vivienda en Pozuelo Julio Rodríguez López

La empresa municipal de suelo y vivienda de la ciudad de  Pozuelo de Alarcon (Madrid, 84.000 habitantes, 3.636 parados a 30 de noviembre de 2013, nunca gobernó la izquierda desde la transición democrática, fuerte incidencia del tema Gurtel),  Sumpasa, controlada al 100% por el ayuntamiento de esta ciudad,  ha sido disuelta por acuerdo mayoritario de su Consejo de Administración de 26.12.2013. Tras el Consejo  citado , se ha convocado la comisión liquidadora, integrada por los miembros del consejo . Los dos consejeros opuestos a la liquidación (Julio Rodríguez  y José Antonio León),  han renunciado a formar parte de dicha comisión, por coherencia con su posición en el Consejo opuesta  a tal liquidación.

Las razones esgrimidas por el consejero Julio Rodríguez para oponerse al acuerdo de liquidación se recogen en el texto que viene a continuación.

1.        1.  Sumpasa se creó para ayudar a los jóvenes a acceder a una vivienda. Los elevados precios de la vivienda en Pozuelo  han complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares de esta ciudad.

2. El problema del difícil acceso a la vivienda no ha desaparecido, aunque se encuentre  situado en un  2º plano ante la situación del mercado de trabajo, donde se han perdido 3,6 millones de empleos en España  entre el primer trimestre de 2008 y el 3º de 2013.
3. En el 3er trimestre de 2013 el precio medio de una vivienda en el conjunto de Pozuelo fue de  2351,3 euros/m2, 212.000 euros por una vivienda de 90 m2 (datos del Mº de Fomento). De conseguirse un préstamo (80%), cosa nada fácil, a un tipo de mercado del 3,25%,a 25 años, la cuota mensual a pagar seria de 821 euros/mes, el 39% del salario medio de la Comunidad de Madrid (2121,3 euros/mes, según el INE), además de tener que aportar el 20% que no cubre el préstamo (42.000 euros). El hogar de nueva creación queda fuera del acceso a la propiedad.

4.      4 .Pozuelo tiene una proporción del 15,7% de viviendas principales de alquiler, 2,2 puntos por encima de la media de España (Censo de Viviendas de  2011). Las viviendas sociales de alquiler ofrecidas por Sumpasa son objeto de demanda  por parte de los jóvenes hogares, que tienen menos “querencia “por la vivienda en propiedad que  lo que hasta ahora ha sido habitual en España. También se puede interpretar tal evolución en el sentido de que los jóvenes hogares  recurren más  al alquiler ante la dificultades crecientes  de acceder en propiedad y por las terribles consecuencias del impago de la hipoteca.

5.       5. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-16,(RD 233/2013, BOE 10.4.2013), incluye un programa de fomento de la creación de un parque de viviendas de alquiler. Incluye subvenciones de hasta 22.500 euros por vivienda, que solo podrán edificarse sobre suelo o  edificaciones de titularidad pública, para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (1598 euros/mes) contemplando ayudas al alquiler.

6.       6.El nuevo plan cuatrienal citado incluye asimismo ayudas a la rehabilitación de viviendas, para lo que hay un programa en el Plan. Alquiler y rehabilitación son los principales objetivos, sobre el papel, de la política estatal de vivienda. Según el Censo de Viviendas de 2011, el 34% de las viviendas de Pozuelo tiene  más de 30 años de antigüedad, lo que justifica una política  activa de rehabilitación en esta ciudad.

7.       7.Las necesidades de ayudas  al acceso a la vivienda persisten en Pozuelo. Nada ha cambiado desde que se creó Sumpasa, que ahora podría seguir siendo un instrumento útil  para la política de vivienda del ayuntamiento de Pozuelo. Dicho ayuntamiento debe tener algún interés en que a los jóvenes de esta ciudad no les resulte imposible el acceso a la vivienda, dificultad que se advertirá aun mas en cuanto se recupere la creación de empleos tras la crisis.

8.      8.  El ayuntamiento de Pozuelo puede hacer política de vivienda sin Sumpasa, pero una vez creada y consolidada esta empresa viene a ser un instrumento especializado para colaborar con el gobierno local  en las actuaciones que vaya a desarrollar.

9.       9. La desaparición de Sumpasa responde a un objetivo de política general del actual gobierno de España , no responde a la situación y problemática de este municipio. El voto en contra a la eliminación de Sumpasa no es un voto para mantener ninguna situación de privilegio para nadie ni para alimentar burocracia. Sumpasa es un instrumento útil para desarrollar una política social que tiene mucho por hacer en Pozuelo.

110.   Es de esperar que el ayuntamiento de Pozuelo no venda las viviendas sociales de alquiler que construyó Sumpasa en el pasado a algún fondo “buitre” del tipo del que ha adquirido a la Comunidad de Madrid (IVIMA)  5.000 viviendas sociales de alquiler.

ALGO CAMBIÓ EN 2013 EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA Julio Rodríguez López

 El fin de año es un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en  el mercado de vivienda, el factor causal más importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la evolución del mercado de vivienda todavía predominó  el perfil general deprimido, puesto que las ventas y la nueva oferta de viviendas  volvieron a descender en 2013 de forma significativa. 

Los precios  de la vivienda disminuyeron   en  el conjunto del año   de forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el  segundo semestre.  Inversores y fondos de inversión ha aportado liquidez, lo que  ha afectado a los precios. La inflexión  al alza de estos últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación efectiva y duradera  del mercado de vivienda.

Los precios de la vivienda  descendieron en España con claridad  desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral (0,7%). En dicha evolución  destacaron  las autonomías y provincias  con más peso del turismo en la actividad.

 Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores  y fondos de inversión  se han hecho presentes   desde el verano de 2013.  Es posible que el descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.

 En los tres primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10% sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La prevision anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de 2006.  Lo más destacable  es el muy diferente comportamiento de las ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en  un 21,3% en dicho periodo, mientras  que las ventas a españoles residentes retrocedieron en un 14,1%.

 El peso de las ventas a extranjeros en el total  se ha aproximado  así al 17%, registrando un peso especialmente elevado  en las autonomías de Baleares (38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).

La presencia de fondos de inversión en los mercados inmobiliarios  es un rasgo común de  toda Europa, en especial en Londres, Alemania y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores perspectivas.  Las oleadas de liquidez emanadas de los bancos centrales  han creado un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía. 

Pero los fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía  una recuperación. Los 3,6 millones de empleos perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales, con  su baja remuneración y con su evidente inestabilidad  no estimulan precisamente el acceso a la vivienda en propiedad  mediante un préstamo hipotecario.

La renta disponible de los hogares ha debido descender  en 2013 en torno al 2% en términos reales, afectada  por la debilidad del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace poco relevante  dicha mejora.

La debilidad del mercado de trabajo,  la dureza del mercado hipotecario español  y  la persistente restricción crediticia impulsan  a los  jóvenes que se animan a emanciparse a alojarse en  viviendas  de alquiler.  Una  parte significativa  de las compras que realizan los inversores corresponden a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas protegidas  o de alquiler con opción a compra.

 Los resultados definitivos del  Censo de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.

La nueva oferta de viviendas  se ha mantenido débil en 2013, situándose la previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de actividad  fue menor en el segmento de la rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000 en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha descendido  casi en un 9% sobre el año anterior.

Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español.  Las amplias disponibilidades de suelo existentes en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de permutas con los promotores a los que financia. Los  bancos  controlan  así una parte importante de la  nueva oferta  y también controlan el segmento de  la demanda que requiere de financiación crediticia.

Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de liquidez a los mercados. Se han  reactivado   las compras de activos, entre ellas las de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en  los precios de venta sin que se recupere la demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.

 Una versión reducida de este articulo se publicó en El Siglo de 23.12.2013