La vivienda en el Pais Vasco 2008

Julio Rodriguez López*

20.11.2008

1. AUGE Y CRISIS DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 1998-2008

- 1998-2007, periodo de auge inmobiliario prolongado. Resultó excepcional el aumento acumulado de los precios y el número de viviendas iniciadas en España. En numerosos países desarrollados tuvo lugar un proceso similar, pero en España se alcanzaron los niveles mayores de desarrollo del mercado de vivienda, de forma similar a Irlanda. La fuerza de la demanda se reflejó en el elevado número de ventas registradas, que alcanzó en España una media anual de 906.000 viviendas en 2004-07, de las que el 43,6% fueron de nueva construcción (395.000) y el 56,4% (511.000) fueron de segunda mano.

-Factores explicativos: fuerte auge de la demanda de vivienda, apoyada en un Coste de capital negativo, (el nivel medio de los tipos de interés en la década analizada, el 4,65%, fue inferior a las expectativas de aumentos de los precios de las viviendas en el conjunto del periodo, más del 11%). Intensa formación de nuevos hogares, casi 389.000 de media, apoyado en el intenso ritmo de creación de nuevos empleos (540.400 al año según la C.N. Trimestral, 3,4% de variación anual). La inmigración facilitó la creación de nuevos hogares. El ritmo de crecimiento medio de la economía ,el 3,8%, fue causa y consecuencia del prolongado auge.

- Factor determinante: la Intensa aportación de financiación crediticia al subsector inmobiliario (promotor, constructor y comprador), cuyo “saldo vivo” de créditos aumentó casi cinco puntos por encima del crédito al sector privado. El ritmo medio de aumento del crédito a promotor (33%) superó ampliamente al del crédito a comprador (20%). Los créditos a promotor aumentaron su participación en el crédito al sector privado desde el 5% de 1997 hasta el 17,2% a fines de 2007.

- Respuesta intensa de la oferta de nuevas viviendas, destacando la fuerte reacción alcista de las viviendas iniciadas (la media anual fue de 608.000). El stock de viviendas, que ascendía a 21 millones en el Censo de Noviembre de 2001, creció a un ritmo medio anual de unas 695.000 viviendas hasta 2007, debiendo superar los 25 millones de viviendas en 2008.

- Los precios de las viviendas experimentaron aumentos acumulados elevados, alrededor del 195%(11,2% de media anual), 6 veces superiores a los aumentos de precios de consumo y de salarios.

- Empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda: en la etapa de auge se complicó el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares,. La relación entre el precio de venta (90 m2 a precio de mercado) y el salario medio anual pasó desde un nivel de 4,3 veces en 1997 hasta 9,2 en 2007. Los bajos tipos de interés y los mayores plazos de los préstamos no redujeron el esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Crisis de 2007- 08: de la desaceleración de los precios al derrumbe del mercado de vivienda, ocasionada por la acusada restricción crediticia. La crisis se advirtió de lleno desde la segunda mitad de 2007. El comportamiento de las variables fundamentales (freno del empleo, aumento del coste de capital, aumento de los tipos de interés, fin de las expectativas de subidas de precios, fuerte aumento del stock de viviendas) explicó el descenso de la demanda de viviendas en 2006-07 y la desaceleración inicial de los precios. También influyó de forma negativa en el mercado la “expulsión” del mercado de los jóvenes adquirentes, ante la alta carestía de la vivienda.

-Crisis financiera, crisis económica: La difusión por el sistema financiero mundial de un volumen sustancial de créditos fallidos originados en USA (subprime) ha desencadenado, primero, una crisis de liquidez y después una crisis de solvencia de las entidades de crédito. La difusión por todo el sistema financiero de productos derivados de alto riesgo, con una regulación deficiente, la ausencia de regulación para los numerosos “vehículos” financieros concentró en estos últimos las irregularidades. Esta situación ha llevado a un fuerte racionamiento de crédito, decisivo para frenar la demanda de viviendas y ocasionar un cuasi “derrumbe” del mercado de vivienda en 2008. La financiación también se ha resentido en el caso de la vivienda protegida. En tanto persista la restricción crediticia, extendida a todas las actividades productivas, será difícil se recupere el ritmo de crecimiento económico, situado en zona negativa en un amplio conjunto de países en el último trimestre de 2008.Los bancos siguen estando en el centro de los problemas en noviembre de 2008.

2. ELEMENTOS DESTACADOS DE LA ECONOMÍA Y DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ELPAIS VASCO

2.1 Economia

- Densidad de población superior la media de España, baja presencia de la inmigración: La población del País Vasco (PV), 2,2 millones a 1.1.2008, suponía el 4,7% del total de España, mientras que la superficie alcanza solo al 1,4% del correspondiente total. Euskadi tiene una densidad de población (304,1 HH/km2) casi 3,4 veces superior a la de España (91,0). Los inmigrantes se aproximan a los 120.000, el 5,4% de la población, frente al 11,3% en España, a 1º de enero de 2008.

- PIB por habitante, el mas elevado entre las 17 CC. AA. Por lo que se refiere al conjunto de la economía, el PIB del PV ascendió a 58.380 millones de euros en 2008, el 5,6% de España. El PIB por habitante ascendió en 2008 a 30.599 euros, un 30,8% por encima de la media nacional, el mayor de las 17 CC. Autónomas.

-Otros indicadores: El salario medio bruto del PV ascendió a 1992 euros/mes en el 2º trimestre de 2008, un 12,4% mas que el salario medio de España (1.772 euros/mes). La construcción (11% del PIB de España) pesa en el PV 1,8 puntos menos que en la media estatal. En el empleo total la diferencia de participación de la construcción entre España y Madrid supera los 3 puntos porcentuales.

-Alto peso de la industria: El rasgo mas destacado de la economía vasca es el importante peso de la industria y energía, excluida la construcción, en el PIB, que ascendió en 2008 al 27% del PIB autonómico, frente al 16,1% de España.

- Mercado de trabajo: Según la EPA del INE, la CM tenía 838.000 hogares en el último trimestre de 2007, el 5,1% de España. Ello implicó una variación neta de 23.000 nuevos hogares en 2007, el 5,5% de la variación total de dicha magnitud en España en el mismo periodo. Con un empleo de 1.006.800 ocupados en el tercer trimestre de 2008 (a 968.900 ascendía a 31 de octubre el total de afiliados a la S. Social, un 0,3% por encima de octubre de 2007), la tasa de desempleo del País Vasco, el 6,3% de los activos, se situaba así cinco puntos por debajo de la media de España en el mismo trimestre.

2.2 Mercado de vivienda

- Rasgos estructurales: En el País Vasco hay menos viviendas por hogar (1,20 vs.1, 48), una menor proporción de viviendas secundarias y vacías (116,1% vs. 30,8%)y una reducida presencia de viviendas de alquiler entre las viviendas principales (7,3% vs.11,4%), solo por encima de Castilla-La Mancha. (Figuras 0.1 a 0.3)

-Composición de las ventas : en 2005-07 las ventas de viviendas en el PV se aproximaron a las 30.000 al año, de las que la proporción de nuevas (35,8%) fue algo superior a la de España (35%), y estuvo ligeramente por debajo la proporción de las ventas de viviendas usadas (64,2% frente al 65% de España) (Figuras 1 y 1bis). En todo caso, las ventas de viviendas usadas dominan sobre las de viviendas nuevas.

-Tasaciones de viviendas: en 2007 se tasaron 35.800 viviendas en el PV (fuente: BdE), el 3,1% de España, por una cuantía de 12.374 millones de euros, el 4,1% del total, lo que implica una cuantía media de la tasación de 345.642 euros y un valor medio elevado.

-Stock de viviendas: el estimado para el PV por el Ministerio de Vivienda ascendió a 983.200 millones de viviendas a 31.12.2007, el 4% de España. El aumento del stock entre 2001 y 2007 en el PV, el 10,2%, resultó inferior al aumento medio de España, el 16,5%. El ritmo de construcción residencial ha sido relativamente inferior en esta autonomía al de la media en el largo auge inmobiliario terminado en 2007, lo que ha supuesto un aumento medio anual de dicho stock de 15.200 viviendas entre 2001 y 2007. Hay 100.000 viviendas más que hogares en el PV, a la vista del nivel de los relativos stocks en el 4º trimestre de 2007. (Figuras 2 y 2bis).

- Elevada proporción de viviendas protegidas iniciadas en el PV. En el periodo 2003-07 fue muy superior a la de España, (26,2% frente al 8,1% en el mismo periodo), lo que supone un rasgo diferenciado de la situación del mercado de vivienda en Euskadi, aunque la caída del mercado ha acentuado dicho rasgo en 2007-08. (Figuras 2c y 2d).

- Precios de venta de las viviendas, el precio medio del tercer trimestre de 2008, 3.024 euros/m2, fue un 46,2% más alto que la media de España en el mismo periodo de tiempo, y el más alto entre las CC. AA. En la etapa de auge 1998-2007 el precio medio nominal de la vivienda creció en el PV por encima de la media de España (12,2% de media anual frente al 11,5% del total). (Figura 8)

-Elevado esfuerzo de acceso a la vivienda libre: El esfuerzo de acceso a la vivienda libre es superior en el PV a la media de España. La relación precio de venta de la vivienda (90 m2) /salario medio anual fue de 11,4 veces en el 2º trimestre de 2008, frente las 8,9 de media española. Para la familia monosalarial que percibe el salario medio y accede por primera vez a la vivienda en propiedad, el esfuerzo de acceso a la vivienda de mercado en propiedad en Euskadi fue del 66,9% de los ingresos familiares, frente el 52,1% de España (se considera normal una proporción de ingresos del hogar no superior a la tercera parte). (Figura 9 bis)

- Síntesis: mayor densidad de población que España, el PIB por habitante es el más elevado entre las autonomías, la economía está más diversificada que la española, destacando los 10 puntos de mayor presencia en el PIB vasco de la industria respecto de la economía estatal (la construcción, por el contrario, pesa menos). El mercado de trabajo tiene un acusado menor desempleo y parece resistir bien el embate de la crisis. En cuanto al mercado de vivienda, pesan más las ventas de viviendas usadas y de protegidas. Los precios de las viviendas libres resultan espectacularmente elevados, lo que acentúa la trascendencia de la vivienda protegida dentro de la nueva oferta de viviendas. Resulta muy elevado el precio medio de la vivienda tasada en 2007.

3. EVOLUCION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN 2008 EN EL PAIS VASCO

- Notable desaceleración del aumento medio del empleo en el PV en enero-octubre de 2008 (1,4% fue el crecimiento de la afiliación a la S. Social en este periodo, por debajo del 2,6% de 2007).

- En cuanto a la demanda de viviendas, destacó en los ocho primeros meses de 2008 el importante descenso de las ventas de viviendas (-28,1%), descenso que resultó algo mas acusado en las de viviendas usadas (-30,1%). La previsión es de unas ventas de menos de 14.000 viviendas en 2008.En todo caso, las ventas de viviendas nuevas caen mas en Euskadi que en España y algo menos las ventas de VV. usadas. Los mayores retrocesos de las ventas, están registrándose en Guipúzcoa.

- El descenso de las hipotecas de viviendas registradas en enero-agosto de 2008 sobre el año precedente fue también menos intenso en Euskadi (-18,5%) que en el conjunto de España (-30,3%). Los plazos medios de los préstamos hipotecarios , según la estadística de los Registradores para el 2º trimestre de 2008, fueron de 337 meses en dicho trimestre (28,1 años), 14 meses más que en la media de España.

- La diferencia entre las viviendas terminadas y las ventas de viviendas de nueva construcción puede señalar la presencia de más de 15.000 viviendas de nueva construcción sin vender en el PV, Estas viviendas se han ido acumulando en el periodo 2005-07. (Figura 1 bis)

-Ajuste a la baja por el lado de la oferta de nuevas viviendas: Destaca en Euskadi el fuerte ajuste a la baja de las viviendas iniciadas, donde los visados de dirección de obra de los aparejadores disminuyeron en un -26% en enero-agosto, menos intenso que en el conjunto de España. El aumento de las viviendas terminadas (14,9%) implica que no se están dejando de terminar las promociones iniciadas en la última fase del auge. Pero resulta abrupto el descenso de las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras (-81,9% en enero-mayo), resultando solo unas 1300 LMO en este año, según dicho indicador.

Precios de venta: En el País Vasco destaca el comportamiento algo más bajista de los precios de venta de las viviendas respecto de España según el nuevo índice de precios de vivienda (INE), que descendió en un año en un -1,2% en la CM hasta el 2º trimestre, frente al -0,3% del conjunto de España en el mismo periodo. La estadística de precios apoyada en las tasaciones de viviendas presentó un comportamiento opuesto, con mayor subida en el PV (2,3%) que en España (0,4%) en el tercer trimestre de 2008. (Figura 5)

- Resumen Mº de Vivienda: en 2008 destaca, pues, en el País Vasco el notable descenso de las ventas de viviendas, sobre todo de segunda mano, y la reacción a la baja de las viviendas iniciadas, bastante relevante en el caso del indicador de licencias municipales de obras. El que sigan terminándose a buen ritmo las viviendas iniciadas hace dos años revela una situación menos degradada del mercado de vivienda que en el resto de España.

- El ajuste a la baja de las nuevas promociones de vivienda descansó en las viviendas libres, en las que en los tres primeros trimestres de 2008 el retroceso de los proyectos visados por los arquitectos fue nada menos que del -46,6%. Dicho descenso fue moderado, de solo el -3,2%, en los proyectos visados de viviendas protegidas. Esta evolución ha reforzado el ya alto peso de este tipo de vivienda en el total de proyectos (44,2% fue la proporción de proyectos de viviendas protegidas dentro del total en enero-septiembre de 2008). (Figura 2c)

4. Política de vivienda

-Persiste la inaccesibilidad a la vivienda libre en propiedad: La vivienda de mercado siguió resultando prácticamente inaccesible para los hogares de nueva creación en Euskadi en 2008, a pesar de la caída de la demanda. El ajuste a la baja de los precios de venta de las viviendas ha resultado muy moderado hasta el momento, con lo que tales precios siguen situados en niveles muy por encima de lo que sería accesible para los niveles de salarios y de rentas familiares existentes en esta autonomía.

Lo anterior subraya la trascendencia de que sigan construyéndose viviendas protegidas, así como de que se refuerce el mercado de alquiler con las viviendas adquiridas en los últimos años con fines de inversión.

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*Economista y Estadístico

No más sermones liberales

Julio Rodríguez López (ex presidente del Banco Hipotecario de España)

“El gobierno (de Estados Unidos) puede ahorrarnos sermones sobre el sagrado papel del libre mercado durante mucho tiempo” (Martin Wolf ”Rescates financieros”, Expansión 12.9.2008)

El gobierno federal de Estados Unidos ha puesto en marcha una costosa operación de salvamento de las dos principales entidades mediadoras del mercado hipotecario de la vivienda en dicho país (Fanni Mae y Freddie Mac, nombres familiares de las mismas). Dichas entidades tienen en su cartera la mitad de los créditos vivos a comprador de vivienda de Estados Unidos.

La financiación a la vivienda descansa de forma decisiva en dicho país en el papel mediador de dichas entidades. En su día, la escasez de bancos con redes de oficinas de cobertura extendida a todo el territorio federal justificó la creación de la más veterana de las dos entidades, allá por los años treinta del pasado siglo, en pleno New Deal de Roosevelt. Se trataba de garantizar la financiación a comprador de vivienda llevando el ahorro de una a otra parte de Estados Unidos.

Dichas entidades han comprado a las entidades prestamistas los créditos previamente concedidos a los compradores de viviendas. Los recursos que emplean para dicho fin han procedido de emisiones de títulos de renta fija en los mercados de capitales, respaldadas por los créditos hipotecarios citados y efectuadas con garantía, mas implícita que explicita, del gobierno federal. El capital de ambas entidades es privado, en manos sobre todo, por cierto, de instituciones y de gobiernos extranjeros. Los recursos propios de las dos entidades resultan insuficientes para hacer frente a las exigencias derivadas del aumento de los fallidos entre los créditos de su balance.

No son solo los “subprime” los créditos fallidos en el caso de la compra de vivienda. La morosidad se ha extendido a compradores con ingresos medios e incluso medio-altos. Se va a garantizar la continuidad de la actividad prestamista hipotecaria a comprador de vivienda en Estados Unidos, pero la grave crisis de solvencia y de demanda en el mercado de vivienda de dicho país está lejos de haberse resuelto.

En cuanto a España, los indicadores más recientes del mercado de vivienda y de la financiación inmobiliaria siguen arrojando resultados negativos. Según la Contabilidad Nacional del 2º trimestre de 2008 la actividad constructora residencial descendió en dicho periodo en un -6,3% sobre el mismo trimestre de 2007. Los tipos de interés del mercado de vivienda aumentaron entre mayo y julio de 2008, situándose en julio de 2008 en el 6% TAE el tipo de los préstamos a comprador de vivienda. La nueva tendencia alcista parece haberse frenado en agosto.

Las concesiones de nuevos créditos a comprador de vivienda en enero-julio de 2008 en el conjunto de España descendieron en más de un 35% sobre el mismo periodo del año precedente. Dicha evolución confirma el persistente descenso de la demanda de vivienda y la escasez de la nueva financiación crediticia a la vivienda de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito. Las viviendas iniciadas descenderán en España en más de un 50% en 2008 respecto del año precedente, lo que indica que el mercado está funcionando por el lado de la nueva oferta, aunque los descensos de precios resulten todavía reducidos, a la vista de los fuertes excesos de oferta existentes.

La escasa disponibilidad de financiación es la diferencia crucial entre la presente crisis y la precedente (1990-91). Habrá que ver si la espectacular intervención pública efectuada en Estados Unidos aligerará o profundizará la caída del mercado de vivienda. “La crisis inmobiliaria está dañando a la economía en general, y eso sucede tras una década de mala asignación de recursos. La burbuja en la vivienda se infló gracias al dinero fácil y abundante aportado por el sistema bancario, que ahora se lo está pensando mejor” (J. Saft, “Home plan is bad for Britain”, IHT, 5.9.2008).

El Ministerio de Vivienda está diseñando un nuevo Plan plurianual de vivienda y ha anunciado novedades en el contenido de dicho Plan. Se trata de saber si se va o no a mantener el esquema habitual de vivienda protegida de carácter estatal, que hasta ahora ha convivido con las figuras autonómicas de vivienda protegida, o si solo habrá viviendas protegidas de diseño autonómico.

Importa también conocer la forma en la que se va a garantizar la financiación crediticia imprescindible para financiar las nuevas viviendas protegidas. Sin dicha garantía de financiación un plan de vivienda sirve para poco (recordar el Plan Mortes). También aquí el ICO será trascendente, para conseguir los objetivos del futuro Plan plurianual.

Ante la gravedad de la crisis los hechos se precipitan. Se anuncia una modificación en la normativa sobre el alquiler y, lo que es más relevante, hasta se prepara un plan de salvamento de las empresas promotoras de viviendas en el que el ICO vuelve a ser la pieza clave, ligándolo con el noble objetivo de reforzar la proporción más que escasa de las viviendas de alquiler en España. Nunca imaginé que 17 años más tarde iba a venir tan a cuento aquello que se dijo a los presidentes de los hasta entonces bancos públicos en una mañana de mayo de 1991 de que el ICO se convertía en la “Agencia Financiera del Gobierno”.

Cambio de ciclo en el mercado de la vivienda: el retorno de los jabalíes

Julio Rodríguez López [1]

Algunos países europeos (España, Irlanda, Reino Unido) están experimentando en 2008 un cambio significativo en el mercado de vivienda. La experiencia de Estados Unidos después de 2005 salta a la vista. La debilidad del mercado de la vivienda afecta al crecimiento del conjunto de la economía, a través del descenso de la construcción residencial y de la incidencia negativa sobre el consumo de unos precios de vivienda que no crecerán en este año.

2008 será un ejercicio menos positivo en cuanto a crecimiento que los precedentes. El Fondo Monetario Internacional, en sus “Previsiones Económicas” del otoño de 2007 (“What risks do housing markets pose to global growth?” pp. 72-75), señaló que las restricciones crediticias iniciadas en el verano de 2007 afectan a los hogares, frenan la demanda de vivienda y el aumento de los precios. Los países mas afectados por el cambio de signo del ciclo de la vivienda, según el citado estudio, pueden ser los que tienen un mayor peso de la inversión en vivienda dentro del PIB y también aquellos en los que el componente especulativo haya ejercido mas influencia sobre los aumentos de precios de vivienda registrados en el periodo de auge.

En Estados Unidos los impagos de hipotecas “subprime” han ocasionado abundantes subastas de los pisos empleados como garantía, puesto que en dicho país la ejecución de los préstamos morosos se realiza con notable celeridad. En 2008 la sombra de nuevas subastas se extiende sobre un número abundante de hogares. “No hacer nada no es la única alternativa a rescatar a las partes que nos metieron en este embrollo. Digamos no a los rescates, pero ayudemos a los prestatarios a conseguir un arreglo”. Paúl Krugman (New York Times, 17.8.2007)

Se han puesto en marcha en Estados Unidos programas gubernamentales destinados a ayudar a los prestatarios con riesgos de que sus viviendas se subasten, junto a ayudas fiscales mas generalizadas. Las actuaciones públicas previstas, que elevan la solvencia de los prestatarios, refuerzan los niveles de capital de los bancos mas afectados por la mayor morosidad de los créditos destinados a compra de vivienda.

Llama la atención lo inadecuado del diagnostico de lo sucedido en España cuando se analiza la evolución del mercado de vivienda entre 1998 y 2007. Se buscan las culpas en supuestas restricciones al uso del suelo, cuando es evidente que en dicho periodo el crédito bancario pasó por una etapa de exceso. Junto al intenso endeudamiento derivado de la promoción inmobiliaria, numerosas promotoras adquirieron empresas apelando al crédito bancario, que también ha permitido efectuar compras masivas de suelo. No ha habido, en general, restricción de oferta. Lo sucedido responde de lleno a una inflación de demanda facilitada por el barato y abundante crédito bancario.

El auge inmobiliario pasado estuvo, pues, estrechamente vinculado “con el incremento sin precedentes en la oferta de liquidez por parte de los principales bancos centrales, que crearon un contexto de amplios recursos prestables y de bajos tipos de interés” (Daniel Gros, “¿El próximo es el mercado inmobiliario de Europa?”, Expansión, 12.2.08).

¿Cómo puede hablarse en serio de restricciones a la oferta de vivienda en España cuando solo en el trienio 2005-2007 (solo se dispone de de datos de los nueve primeros meses de este ultimo año) se terminaron 1.720.400 viviendas (datos del Ministerio de Vivienda) en España mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción (datos de los Registros de la Propiedad) ascendieron en el mismo periodo de tiempo a algo menos de 1.100.000? Se construyó en dicho periodo un 58% mas de lo vendido, proporción que fue de 3,3 veces en Castilla-La Mancha y de 2,2 veces en Murcia.

En cifras absolutas la oferta de viviendas superó a la demanda en más de 111.000 viviendas en la Comunidad Valenciana y en casi 100.000 viviendas en Madrid durante el trienio en cuestión. La costa mediterránea y la proximidad de Madrid han sido los mayores focos de construcción de nuevas viviendas en España. Quedó una zona intermedia entre ambas localizaciones en la que el volumen de construcción efectuado fue menos intenso, pero en el que la oferta de nuevas viviendas también superó ampliamente a la demanda.

Los momentos precedentes mas destacados de cambio de signo en el mercado de vivienda en España en los últimos años fueron los de 1974, consecuente con el brutal aumento de los precios del petróleo en diciembre de 1973, y el de 1990, tras la evidencia de que iba a ser precisa una guerra para desalojar a Irak de Kuwait, tras la invasión del emirato por las tropas de Sadam Husseim. El ciclo actual se parece bastante más al de 1990 en cuanto a intensidad y duración previsible, pero tiene un aspecto común con el de 1974, y es la destacada sobreoferta generada de nuevas viviendas, como lo confirma el que la cifra de viviendas iniciadas en España en 1973 tardó unos 30 años en superarse.

A pesar de la sobreoferta de viviendas parece querer mantenerse en España un nivel intenso de actividad constructora residencial. Dicho talante se advierte sobre todo en la constante proliferación de nuevos planes locales de urbanismo donde se anticipan aumentos de población a todas luces exagerados. Frente a tan abundante voluntad municipal de oferta, el adquirente inversor ha desaparecido de la demanda. Los nuevos hogares que se dice se crearán cada año no son una previsión rigurosa. No basta con tener la edad para crear un hogar. Es imprescindible tener un empleo para decidirse a adquirir o a alquilar una vivienda.

En este contexto, y en línea con la posición del Ministro de Economía y Hacienda, las ayudas públicas deben de encaminarse mas a reforzar actividades competitivas y no a contribuir a que salgan al mercado nuevas viviendas que tardarán en venderse, sin perder de vista la situación de los hogares mas endeudados. En este contexto destaca el anuncio en Francia, por parte del presidente Sarkosy, de la creación de un fondo de reindustrialización para apoyar la implantación de empresas en los territorios mas afectados por la deslocalización industrial.

Ante el cambio de signo del ciclo de la vivienda, se han dejado de cultivar en España importantes extensiones de suelo, sin que esté previsto edificar sobre las mismas en bastante tiempo. De ese modo, la hierba y la maleza cubren ahora tierras que hasta hace poco se destinaron a cultivos que todavía podrían ser rentables. Los jabalíes han vuelto a las vegas más próximas a las montañas, ante lo abundante de los nuevos pastos aparecidos. Dicha circunstancia no se producía desde hace muchos años en lo que queda de vegas litorales y en abundantes puntos de España, no solo de la costa mediterránea. Parece evidente que los terrenos en cuestión merecen un destino más productivo que el que ahora se ofrece.

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[1] Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá.

El cambio de ciclo 2008 empezó un año antes

Julio Rodríguez

En el segundo semestre de 2007 se redujo sustancialmente el crecimiento de la economía española. Esta evolución contrastó con lo sucedido entre 1997 y 2006, periodo en el que la economía española registró un prolongado crecimiento de la actividad y del empleo. Una larga etapa de auge inmobiliario ha terminado.

El intenso crecimiento del mercado de la vivienda y de la construcción residencial, clave para explicar lo sucedido, se vio favorecido por las óptimas condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevados plazos de los préstamos y disponibilidad absoluta de las entidades de crédito hacia la actividad inmobiliaria). Resultó relevante el desvío del ahorro de los hogares hacia la compra de vivienda como activo, ante las generalizadas expectativas de revalorización. .

Entre 1997 y 2006 los precios de las viviendas crecieron en España en un 185% y se iniciaron casi 5,5 millones de viviendas. Los salarios y los precios de consumo aumentaron en el mismo periodo de tiempo en poco más de un 30%.
En el proceso de auge y de especulación inmobiliaria la complicidad social ha sido generalizada. Los dueños de los terrenos percibieron precios disparatados, los promotores obtuvieron beneficios sustanciales, destacando la adquisición de empresas de gran dimensión por parte de constructoras españolas tanto en Europa como en España.

El empleo creció sustancialmente en la construcción, recurriéndose a la inmigración para suplir las carencias de mano de obra. Los ayuntamientos acentuaron su dependencia económica respecto de los ingresos derivados del proceso de desarrollo inmobiliario: impuestos de plusvalías, tasas de licencias de obras, ICIO, IBI. Todos los agentes sociales participaron en el festín.

El empeoramiento del mercado de la vivienda ha venido de la mano, en primer lugar, de los mayores tipos de interés de los préstamos, que crecieron más de dos puntos entre 2005 y 2007. La sobreoferta de viviendas ha resultado espectacular. Las ventas y las iniciaciones de viviendas han retrocedido de forma acusada en 2007, descendiendo el empleo en la construcción en el segundo semestre. Dicho proceso se acentuará en 2008.

El fin de los aumentos de precios de las viviendas ha expulsado del mercado al comprador inversor, que supuso entre el 30 y el 50% de las compras. Pero los precios de las viviendas siguen siendo elevados respecto de los niveles salariales de los españoles. El ajuste del mercado de vivienda será prolongado, y el inevitable descenso de los precios, visible en las viviendas de segunda mano, tardará en producirse.

La crisis financiera derivada de la titulizacion masiva de unos 300.000 millones de dólares de créditos “subprime” fallidos de Estados Unidos ha elevado el riesgo crediticio y ha dado lugar a una actitud crediticia más conservadora a bancos y cajas de ahorros. . El ritmo de aumento de los préstamos pasará de una media del 25% en los últimos años a menos del 10% en 2008. El crecimiento económico se va a resentir. La fiesta inmobiliaria ha terminado.

España está dentro de la eurozona y son sustanciales sus posibilidades económicas generales. Se trata de diversificar la economía, reduciendo el excesivo peso del subsector de la construcción residencial. El ajuste tendrá costes, pero llegará de una u otra forma. Pero no habrá ajuste si no colaboran todas las administraciones públicas. Será necesario hasta un cierto cambio cultural para superar el bache.

Los ayuntamientos deben de enterarse que el mercado de vivienda ha cambiado y que viene un periodo en el que los ingresos derivados del planeamiento urbanístico van a descender de forma radical. Se deberá calificar suelo para desarrollo empresarial. Un mayor desarrollo turístico no requiere necesariamente tanta nueva vivienda. Deberá dejarse de confundir, en general, desarrollo económico con crecimiento inmobiliario.

El ciclo de la vivienda cambió en el 2007

El Euribor bajó en octubre, pero el mercado ha cambiado

Julio Rodríguez López

Los meses de septiembre y octubre han estado dominados por las incertidumbres sobre el alcance de la crisis de los prestamos “subprime”, concretamente sobre la extensión de las compras de bonos “basura” (fallidos en una proporción significativa), directas o por medio de intermediario, por parte de las entidades financieras, en los mercados de capitales.

Las actuaciones de los bancos centrales han contribuido a normalizar los mercados, destacando la importante liquidez aportada por dichas instituciones a los mercados de dinero. La Reserva Federal de Estados Unidos ha reducido el tipo de intervención en dos ocasiones consecutivas, alcanzando las reducciones de tipos los 0,75 puntos porcentuales. El Banco Central Europeo ha mantenido estable el tipo de intervención en el 4% después del verano, dejando para otro momento la nueva subida anunciada para el otoño.

El fuerte aumento del principal índice de referencia de los préstamos a comprador de vivienda, el euribor a doce meses, ha sido en España el aspecto mas inquietante de la nueva situación. Dicho índice mantuvo un perfil creciente hasta el mes de septiembre, en el que alcanzó el 4,75%, para pasar a descender a lo largo del mes de octubre, en el que alcanzó el nivel medio del 4,65%, el primer descenso mensual en bastante tiempo.

Los aumentos del euribor se trasladaron a los tipos de interés de los préstamos a promotor y comprador de vivienda, lo que ha frenado la demanda de vivienda. Las elevaciones del euribor han afectado seriamente al ahorro de las familias que adquirieron en su día una vivienda y que tienen por delante un mas que largo periodo de amortización del préstamo correspondiente. Se ha endurecido la actitud de las entidades de crédito en cuanto a financiación de nuevas operaciones de préstamo inmobiliario. Dicho cambio de “talante” afectará sobre todo al crédito a promotor, el gran protagonista del pasado auge inmobiliario.

Los indicadores que más han acusado el cambio del perfil cíclico en el mercado de vivienda han sido los de hipotecas registradas sobre viviendas, que disminuyeron en enero-agosto de 2007 en un -3,8% sobre el año anterior, y los nuevos prestamos formalizados para compra de vivienda, que retrocedieron en un -10,7% en los nueve primeros meses de 2007 sobre el año anterior.

Al descenso de las ventas de viviendas le ha sucedido una disminución en más de un 10% en las iniciaciones de nuevas viviendas en los ocho primeros meses de 2007. El número de parados en la construcción ha crecido en un 17,2% en el tercer trimestre de 2007 sobre el año precedente, según la encuesta de población activa del INE. La desaceleración de los precios de la vivienda ha llevado al 5,3% el aumento interanual en el tercer trimestre de 2007. Se advierte una posición más proclive a negociar precios a la baja en los vendedores de vivienda usada, mientras que los promotores parecen menos dispuestos a reducir los precios. Las compraventas registradas de viviendas de nueva construcción descendieron con más intensidad que las de viviendas usadas en el primer semestre de 2007. El cambio de perfil del ciclo de la vivienda empieza a advertirse en la evolución de la economía española.

El miedo del mercado inmobiliario español (comentario)

1. 
   
   Resulta evidente el tono un tanto dramatizante del contenido del vídeo, sin duda motivado por el hecho de que España ha estado muy en primera línea por su alto ritmo de crecimiento en los últimos años en los informes de las instituciones internacionales. No resulta raro que dichos éxitos se traten de relativizar en reportajes como éste de la BBC.
   
   Pero es también evidente que desde el subsector de la promoción inmobiliaria se está tratando:
   
   a) De no aludir para nada al cambio de signo del ciclo de la vivienda, mejor aún si ni siquiera se habla de ciclo de la vivienda.
   
   b) De decir a todo grito y hasta con malos modos que no ha habido estos años compradores-inversores (adquirentes de viviendas-hucha, que diría Carlos Hernández Pezzi), pues la presencia más que evidente de tales adquirentes revela la inestabilidad de la demanda y lo innecesario de tanta promoción inmobiliaria que destroza el paisaje y expulsa otras actividades productivas.
   
   Julio Rodríguez López
   
   
   
   

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá

Reflexiones ante el nuevo gobierno local de Motril

Julio Rodríguez López. Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá.

Los resultados de las elecciones municipales de 27 de mayo situaron al Partido Popular como la fuerza política más votada en Motril, aunque no llegase a alcanzar la mayoría absoluta. La coalición formada por el PP y un grupo político de perfil un tanto heterogéneo ha permitido el acceso del centro-derecha al gobierno local de Motril. La izquierda política, que ha gobernado Motril en 27 de los 28 años de ayuntamientos democráticos, ha quedado fuera del gobierno y tiene ahora por delante un periodo de tiempo suficiente como para intentar adecuar sus propuestas políticas a las realidades y problemas de esta ciudad. La alternancia política es la clave de la democracia, junto al respeto a las leyes y a las minorías. En los últimos años las diferencias ideológicas se han ido atenuando de forma sustancial, como si las convicciones se hubiesen debilitado. La globalización de la economía ha reducido los márgenes de maniobra de las políticas nacionales, lo que no implica, sin embargo, que sólo haya una política posible. Puede que a nivel local se adviertan menos las diferencias ideológicas que a nivel autonómico o de gobierno de España. Volviendo a Motril, en 2006 esta ciudad tenía una población de casi 58.000 habitantes, situándose así entre las 25 mayores ciudades de Andalucía. El 8,1% de dicha población corresponde a extranjeros, proporción que casi duplica la correspondiente al conjunto de la provincia de Granada (4,9%). Motril sigue ocupando una posición central en la comarca de la Costa, la primera en dinamismo demográfico de la provincia, por encima del Área Metropolitana de Granada. En esta última destaca el estancamiento de la población de la capital y el intenso crecimiento de buena parte de los pueblos colindantes de la Vega de Granada. El crecimiento futuro de Motril aparece condicionado por la situación resultante de la culminación de las dos autovias que confluyen en la Costa. En este sentido debería de procurarse que la ciudad mayor de la comarca no resulte afectada negativamente en su desarrollo por las restricciones de infraestructura derivadas de la realización de la inversión citada, por otra parte bastante necesaria. Asimismo, Motril debe de «esponjar» más su estructura urbana, bastante colmatada en este momento, en especial en el centro de la ciudad.El desarrollo urbano de Motril debe de resultar respetuoso con el mantenimiento y expansión de actividades económicas. Esta ciudad debe crecer sin reducir su base productiva. Las decisiones urbanísticas del nuevo ayuntamiento deben de superar la «tiranía» de lo inmediato. Al fin y al cabo, «el porvenir dura mucho tiempo». Junto a lo anterior, existen algunas carencias llamativas. Así, Motril debe disponer de una estación de autobuses digna, sobre todo tratándose de una ciudad sin ferrocarril (lo del tanatorio en Salobreña es otra extraña peculiaridad motrileña). Motril necesita, además, que se construyan bastantes viviendas protegidas, en propiedad y en alquiler, si se quiere facilitar el acceso al disfrute de una vivienda a los jóvenes. Parece oportuna la creación de una concejalia de vivienda en el nuevo equipo de gobierno.La expansión del puerto debe de tener su continuidad en la realización de un parque o polígono de actividades productivas en el entorno del mismo, debiendo impedirse la invasión de dicha área por la construcción residencial. El futuro de Motril descansa en gran parte de lo que suceda con el puerto, que debe de mantener y reforzar su carácter mercantil. Los puestos de trabajo estables de los jóvenes motrileños estarán en dicha área, si se la potencia debidamente desde el gobierno local.En cuanto a la ya consolidada feria de muestras y recinto ferial de la ciudad, situados en el espacio del Cortijo del Conde, se anunció su desaparición y la venta del terreno a una gran superficie comercial, decisión por cierto bastante discutible. Se debe clarificar donde se van a situar el ferial y la nueva feria de muestras, instalación esta última más que necesaria para la promoción económica de Motril, cuyo futuro depende en gran parte de cómo venda sus productos al exterior. Si va a producirse el cambio de ubicación de la feria de muestras, no debe de haber ningún periodo en el que la misma desaparezca. Motril necesita asimismo de un auditorio y de un Palacio de Congresos. El tan citado desarrollo turístico no se logra sólo construyendo viviendas.Un concejal de la fuerza política que apoya al PP en el actual gobierno local de Motril ha anunciado su propósito de iniciar los trámites de segregación de Motril de los actuales anejos del llano de Carchuna. Esta circunstancia, de producirse, provocaría asimismo la segregación de Torrenueva, todo ello en línea con el perfil identitarista de la España actual (el identitarismo aquí tendría más que ver con quién tiene la competencia en materia de licencias de obras). Conviene recordar que las zonas más dinámicas de la economía de Motril han correspondido en los últimos años a dichos anejos.Sería importante que la fuerza política mayoritaria en el ayuntamiento clarificase su posición sobre este asunto. También deberá de tenerse en cuenta la opinión de la oposición de izquierda. Los últimos alcaldes de Motril han subrayado con frecuencia la dimensión de Motril como segunda ciudad de la provincia y su carácter central en la comarca de la Costa de Granada. Un Motril sin los anejos en cuestión es evidente que sería una ciudad sustancialmente menos importante.El centro-derecha político gobierna ahora Motril. Debe de gobernar para todos. Esta ciudad es lo suficientemente importante como para desear que su gestión resulte afortunada. También es conveniente que la izquierda política ofrezca alternativas atractivas a lo largo del actual periodo de gobierno, y que la travesía del desierto que esta etapa le va a suponer le resulte de provecho.

Acerca de la vivienda en España hoy o de cómo los pobres no heredarán la tierra

Por Alberto Campo Baeza* - 06/06/2007

Hay mucha gente en España que para vivir debe morir. Que para acceder a una vivienda digna debe dejarse toda su vida en ello. Un tanto por ciento muy elevado de gente está endeudada hasta las cejas para poder pagarse su vivienda. El precio de las casas hoy día es desorbitado.

Muchos jóvenes se quedan a vivir hasta muy tarde en casa de sus padres porque, ni empeñándose, les es posible acceder a una vivienda digna. No es fácil soportar las hipotecas necesarias para poder pagar ese desmedido precio. Un tanto por ciento muy elevado de gente a la que ni conozco ni sé dónde están, pero existen, se está forrando económicamente a base de engañar, timar y estafar a los anteriores. Entre los que se enriquecen de esa manera hay muchos promotores y arquitectos que navegan en el proceloso mar inmobiliario.

Y, finalmente, un tanto por ciento menos elevado de gente a la que sí se conoce y sí se sabe dónde trabajan, está permitiendo, protagonizando y promoviendo tamaño desatino. Y salen en los periódicos. Y deben estar enriqueciéndose ellos o sus mujeres (lo suelen poner a nombre de ellas que, claro, no salen en los periódicos), porque si no, no tiene explicación esta situación absurda. Entre éstos se encuentran muchos políticos de uno y otro bando, y también muchos arquitectos y conseguidores varios. Como decía un buen amigo mío, todos ellos con un gran espíritu de recogimiento.

Pues si no, ¿cómo se explica que la construcción en 2005 cueste unos 600 euros por metro cuadrado y luego en el mercado (no sólo de Madrid) se venda 10 veces más, a 6.000 euros por metro cuadrado? Que se haga esto con cualquier otro producto puede parecer bien a algunos (el mercado del libre comercio le llaman). Pero no debería parecer bien a nadie el que esto ocurra y se permita con el bien de primera necesidad por excelencia que es la vivienda.

Se nos dirá entonces que no es así. Que la vivienda social que ellos promueven, los políticos de ambos bandos, sólo cuesta la mitad, 3.000 euros por metro cuadrado. Pues a mí me sigue pareciendo inmoral. ¡Cinco veces más que el precio de coste! Es como matar, no se mata menos si se mata la mitad. No se roba menos si se roba la mitad. Y es que a algunos nos enseñaron a no matar y a no robar, sin más.

¿Y dónde esta el quid de esta cuestión tan peliaguda? ¿en el coste de la construcción? No. Cualquier constructor honrado, que los hay, haciendo bien las cosas, con buenos materiales y en los plazos precisos y con una buena calidad, puede construir una vivienda hoy, en el año 2005, a 600 euros por metro cuadrado. Y ganándolo bien.

¿Será entonces cuestión del suelo? Pues sí. Es el dichoso suelo. La tierra, “la buena tierra” de aquella preciosa novela de Pearl S. Buck, se ha convertido en el quid de la cuestión. Un suelo que no vale 'nada' un día, al día siguiente, por mor de una 'declaración de suelo urbano', puede valer mil veces más. Claro que lo suele comprar por 'nada' el mismo que luego lo declara 'urbano'. Con personas interpuestas ¡claro!, con testaferros. ¿No les parece a ustedes muy significativo que ninguno de los partidos políticos, ni cuando llegan ni cuando se marchan, ni cuando vuelven a llegar ni cuando vuelven a marcharse, digan nada del tema... del tema que más nos preocupa a todos y a cada uno de los que somos ciudadanos de a pie? Curioso. Aquello de que “los pobres heredarán la tierra" debe ser mentira. Los pobres heredarán otra cosa. Pero no la tierra. Pero no el suelo. Y mucho menos si es suelo 'urbanizable'.

Socializar el suelo o morir. Así es porque creo que, a estas alturas, es la única posible solución para acabar de raíz con este cáncer de la sociedad en la que vivimos. ¡Ya empezamos! Dirán algunos. Pues eso, ¡a ver si empezamos! Porque una Ley del Suelo muy antigua (del 56), que parece que sigue vigente, preveía un alto porcentaje de reserva del suelo urbano para vivienda social. Vivienda social, ¿les suena? O no se ha cumplido o se la han saltado a la torera.

Yo les podría decir que la última vivienda que ahora tengo entre manos, a punto de terminarse, se levanta sobre un rectángulo de 18 por 30 metros , con dos jardines y una amplia piscina, con un cuarto de estar de 80 metros cuadrados y un techo de ocho metros de altura, y con cuatro dormitorios y tres baños, y que va a costar menos de 250.000 euros. A lo mejor no se lo creen. Pues es verdad. ¿El secreto? El suelo, que es eso que ahora llaman gratis total. A lo mejor a esto se le puede llamar 'vivienda social' con toda propiedad.

Claro que la última vivienda que construí, mayor que la anterior, costó también 300.000 euros hace sólo dos años. Tiene más de 450 metros cuadrados y ha sido publicada en medio mundo. Por hermosa que no por barata. Y la anterior a ésta sólo costó 120.000 euros y anda ya por varias portadas de libros de Arquitectura. El secreto, una vez más, era el suelo, que en ambos casos era asequible.

Han llegado las cosas a tal extremo que la única solución es cortar por lo sano, como con el cáncer. Socializar el suelo, liberalizarlo, nacionalizarlo si fuere preciso, que lo es. Ni yo, ni ningún arquitecto que quiera dar lo mejor de sí a la sociedad puede acabar haciendo sólo casas para ricos. Una vez que intenté hacer viviendas sociales me echaron porque me negué a la corrupción que me proponía el correspondiente organismo oficial que, por cierto, todavía sigue vivo y coleando. Muy vivo y muy coleando.

Sonaba hace años una pegadiza canción de un estupendo grupo canario, los Sabandeños, que tras enumerar diversos signos de poder económico preguntándose “¿de quién es este…?”, volvía siempre al estribillo que repetía: “Es de los intermediarios en el negocio frutero”. Pues eso, el tema de la vivienda hoy día ha acabado como lo de la fruta canaria. En manos de los intermediarios. Con la diferencia de que la fruta es prescindible y la vivienda no.

* Alberto Campo Baeza es arquitecto.

LA SINECURA

Gabriel Tortellá*

Hay dos concepciones de lo que es un cargo público; puede concebirse como un empleo remunerado cuyo objetivo es el bien común; o bien se lo puede ver como una sinecura o incluso como una satrapía. Naturalmente, todos creemos que es, y debe ser, lo primero; pero hay abundante evidencia de que en muchos momentos y latitudes ha predominado de hecho la segunda concepción, por supuesto, sin que se proclame abiertamente. Recordemos que “sinecura”, en latín “sin cuidado”, es un empleo o situación que no da trabajo y, sin embargo, está bien remunerado; y que los sátrapas, gobernadores del antiguo imperio persa, eran famosos por su codicia y despotismo.

Pues bien, en España (y no sólo en España, en toda la Europa absolutista) hay una larga tradición de concebir los empleos públicos como, en el mejor de los casos, sinecuras, y, muy frecuentemente, algo parecido a las satrapías. No hay prueba más clara de esto que la acendrada práctica de la “venta de oficios” en la España de los Austrias, comenzada por Carlos V.

Esta práctica consistía en que la Corona exigiera un pago determinado para nombrar a un individuo a un cargo público. La venta de cargos u oficios se convirtió pronto en una saneada fuente de ingresos para las arcas públicas, hasta el extremo de que se multiplicaron estos puestos, que se creaban simplemente para allegar fondos al erario. Los que más frecuentemente se concedían eran los de regidor (concejal) y jurado (empleado de abastos). Puede imaginarse que quien compraba estos cargos no lo hacía por afán de servir al pueblo, sino de cobrar un sueldo sin trabajar y, a ser posible, de utilizar sus prerrogativas para compensarse del desembolso inicial y enriquecerse. Al fin y al cabo, el flamante funcionario se sentía más propietario que nunca del cargo, puesto que lo había pagado. En consecuencia, el oficio era un bien de capital, como pudiera serlo una casa o una finca, y era lógico que así actuara el oficial; tratando de maximizar la renta que de él obtenía. El bien común sería, lógicamente, la última de sus preocupaciones.

Estos empleos tenían, por tanto, sinecuras y satrapías. Por ser comprado el cargo, el designio del titular sería enriquecerse con él; pero como, por otra parte, la Corona creaba los puestos no porque se necesitaran, sino porque lo que se necesitaba era el dinero que pagaban los aspirantes, había muchos más empleados de los necesarios por lo que poco tendrían que hacer; las sinecuras se multiplicaban sin justificación administrativa posible.

La política de cargos podría parecer suicida, puesto lo que el Estado ingresaba con el precio en el momento de la venta, lo perdía gradualmente al pagar un sueldo por no hacer nada; e incluso es natural suponer que el empleo fuera doblemente oneroso para el Estado por lo que el funcionario pudiera detraer de un modo u otro para resarcirse del desembolso inicial. Pero había en ella un lógica perversa, porque esos sueldos no sólo eran exiguos sino que casi siempre se pagaban a costa de los erarios municipales, mientras que el pago inicial se recibía en la Hacienda real. Y precisamente lo odiosa que era esta práctica la hacía muy útil a la Corona, porque municipios y súbditos estaban dispuestos a pagar para que se aboliesen estos empleos, y así lo hacían para librarse de tanto funcionario ocioso y rapaz. De modo que la Corona cobraba por crear los cargos y por suprimirlos.

Esta práctica aberrante desapareció definitivamente con el reformismo borbónico. Pero, como dije, hay muchos indicios de que la idea subyacente persistió, en España y no sólo en ella. Es, por ejemplo, tradicional que en Estados Unidos muchas embajadas vayan a parar a los más generosos contribuyentes a la campaña presidencial del partido ganador en las elecciones; lo cual explica las meteduras de pata, a menudo muy graves, de algunos embajadores. A la memoria viene la embajadora en Irak que en 1991 dio a entender a Sadam que Estados Unidos no se opondría a la invasión de Kuwait.

En España hoy, es práctica rara que a un alto funcionario de nombramiento político se le nombre por su competencia, más bien los criterios básicos son los compromisos y equilibrios políticos, y también las presiones y recomendaciones del candidato y sus amigos. La conveniencia de los gobernados, que depende en primer lugar de la idoneidad del nombrado, es la última de las consideraciones. La presente obsesión por la paridad sexual (o, de género según la impropia moda anglosajona al uso) en los cargos políticos traiciona palmariamente la misma idea. El cargo es una sinecura que a quienes conviene en primer lugar es quien lo desempeña: por eso se ve como una injusticia que predomine en lo cargos un sexo u otro. Pero, ¿qué mas le da al ciudadano el sexo de los altos cargos? Incluso si no le es totalmente indiferente, el sexo es mucho menos importante que la competencia y la honradez en el desempeño; en esto, por desgracia, se hace muy poco hincapié. Y, además, en nombre de esa pretendida igualdad, la libertad del elector se ve recortada. Si ya las listas cerradas y bloqueadas (que en 1977 se nos dijo que eran transitorias) son un atentado a la libertad de elegir, la cremallera electoral es un trágala más, tanto para las electoras como para los electores. Y una prueba más de que nuestros gobernantes consideran los cargos públicos como sinecuras, si no satrapías.

A algunos miembros de la élite en el poder podrá parecerles que estas disposiciones de la recién aprobada Ley de Igualdad son el camino hacia un sueño; para la sufrida mayoría, la dimensión política de esta Ley es otra vuelta de tuerca a la agobiante imposición de lo “políticamente correcto”; un paso más hacia la minoría de edad política del común de los ciudadanos, que quizás en mas de una ocasión estarían dispuestos a pagar, como en la España de los Austrias, para que les libraran de algún político de cuota.

*Publicado el 11 de Abril en El País, el autor es catedrático de Historia Económica de la Universidad de Alcalá de Henares, es autor del libro Los orígenes del siglo XXI.