El pinchazo de la
burbuja inmobiliaria se inició básicamente en 2008. En el origen de la burbuja
no solo resultó relevante la expansión destacada del crédito inmobiliario
(promotor, constructor y comprador), sino que encontró un verdadero motor en el
exceso de construcción residencial derivado de unas expectativas prolongadas de
precios al alza de la vivienda y de una exagerada seguridad en la venta de las
nuevas viviendas. El papel de ayuntamientos y autonomías resultó decisivo para
impulsar la expansión del suelo edificable. La maximización de los ingresos
derivados del planeamiento resultó ser la variable que impulsó el
comportamiento de dichas administraciones públicas territoriales.
Una proporción
relevante de los nuevos préstamos tuvo su origen en ahorro captado en los
mercados mayoristas, con frecuencia obtenido a unos plazos de vencimiento muy
inferiores a los que se concedían los préstamos a los compradores de viviendas.
La expansión crediticia mayor correspondió a los créditos destinados a
promotores y constructores de viviendas. La actuación de las entidades de
crédito españolas frente a una demanda de financiación tan sustancial resultó
similar a la de etapas precedentes, en las que la dimensión del parque de
viviendas de España era muy inferior a la existente durante la fase de
expansión desarrollada entre 1997 y 2007.
La crisis financiera
provocó una intensa restricción crediticia, que frenó en seco la demanda de
vivienda y la nueva financiación a promotor. La aparición de un amplio
excedente de viviendas de nueva construcción no vendidas produjo un intenso
ajuste a la baja en la nueva construcción residencial. Dicho comportamiento de
la edificación de viviendas produjo una reducción de más de medio punto
porcentual en el crecimiento de la economía española posterior a 2007.
Los descensos de
precios de las viviendas fueron moderados hasta 2011. Dicha evolución, en la
que el ajuste descansó en la caída de la nueva construcción y no en los precios
de venta de las viviendas, se derivó del comportamiento de las entidades de
crédito, permitido implícitamente por la autoridad supervisora. Se aceptaron
como daciones en pago de promotores a bancos de un amplio número de viviendas
de nueva construcción no vendidas y se refinanciaron importantes volúmenes de
crédito al promotor.
Se reinterpretó a la
baja la normativa relativa a la cuantía de las provisiones a realizar ante
créditos problemáticos, de forma que se mantuvieron artificialmente elevados
los resultados bancarios. Del mismo modo tardó en advertirse el importante
aumento que iba a tener lugar en la morosidad de los préstamos bancarios, en
especial la de los destinados a la promoción inmobiliaria. La burbuja supuso el
final de la “irresistible ascensión” de las cajas de ahorros desde 1977. La
concentración del riesgo bancario en el segmento del negocio inmobiliario
resultó superior en estas entidades, que tardaron dos años más que los bancos
en salirse de la financiación masiva a la nueva promoción.
La burbuja produjo
una excesiva concentración de riesgo en las carteras de activos ligados al
mercado de vivienda. Dicha concentración la facilitó la ausencia, en la
regulación bancaria, de instrumentos que frenasen una expansión tan rápida. El
que la supervisión bancaria de las cajas de ahorros se repartiese entre el
Banco de España y las comunidades autónomas no facilitó ni una actuación
decidida del supervisor ni tampoco los procesos de consolidación entre
entidades situadas en posiciones dispares. Las autonomías se resistieron a que
saliesen de su ámbito entidades con problemas.
La actuación de las
autoridades monetarias españolas entre 2008 y 2011 resultó lenta y muy
condicionada políticamente. Se crearon instrumentos cuyo papel se fue
modificando en el transcurso de la crisis, como es el caso del FROB y de los
SIP. Se pretendió resolver los problemas de las entidades financieras
impulsando las fusiones, con frecuencia entre entidades con problemas. Desde el
poder político se defendió con insistencia que los contribuyentes no iban a
cubrir el coste del ajuste. Esto último no concordaba con lo que ha sido la
práctica más corriente en las crisis bancarias, en las que las ayudas públicas,
con o sin devolución de lo aportado, han sido decisivas para impulsar el
proceso de ajuste.
En 2012, el nuevo
Gobierno provocó con la nueva normativa un abrupto ajuste a la baja de los
valores de balance de los activos ligados al negocio inmobiliario. La necesidad
de realizar bajo la nueva normativa una aportación sustancial a Bankia/BFA
provocó una petición de ayuda del Gobierno español al Eurogrupo. Se concedió la
ayuda para capitalizar a los bancos que necesitasen de más capital tras una
prueba de esfuerzo realizada por un consultor independiente. Se creó una
sociedad de gestión de activos, Sareb, que adquirió activos por una cuantía
superior a los 50.000 millones de euros, a la vez que el FROB capitalizaba a
los bancos que recibieron las ayudas con recursos procedentes del préstamo del
Eurogrupo.
En 2013 ha mejorado
la situación de estabilidad financiera, pero persisten abundantes problemas.
Entre estos destacan el fuerte aumento de la morosidad, la continua reducción
de los préstamos, la financiación recibida por las pymes españolas en peores
condiciones que el resto de la eurozona. Numerosas entidades atienden
preferentemente a los vencimientos de las emisiones que impulsaron la burbuja,
lo que no ayuda a la concesión de nuevos préstamos. La salida definitiva de la
crisis del sistema financiero depende sobre todo de la evolución que siga la
economía española y de la intensidad que presente la posible recuperación de la
economía.
El sistema financiero
ha evolucionado hacia una fuerte concentración en un número reducido de
entidades. La banca alternativa será una necesidad que se dejará sentir más en
cuanto se estabilice del todo el sistema financiero. Se dejará sentir la
ausencia de las cajas tanto en lo relativo a la obra social como en las
ventajas que aportaba a la economía su amplia presencia territorial.
El sistema financiero
debe contribuir a impedir que una situación prolongada de débil crecimiento
seguida por nuevas recaídas tenga lugar en España. Resultaría de difícil
aceptación que el estado normal de la economía fuese de una ligera depresión
con breves etapas de prosperidad asociadas con burbujas y volúmenes de crédito
insostenibles.
Este texto se publicó en El Pais de las Propiedades el 2.2.2014. Se trata de un extracto del libro "Crisis económica y cambios en el sistema financiero", del autor de este texto y editado por "Los libros de la Catarata 2014"
